行业筑底期炼“内功”，绿城持续提升价值buff

恒隆地产前董事局主席陈启宗有句脍炙地产圈的名言，叫“拥抱熊市”。巴菲特、李嘉诚、李兆基这些大佬都是“筑底期”的获利者。他们因精准把握市场底部，从而赢得了常人难以想象的财富与显赫成就。

然而，把握房地产的低谷机遇，却需具备高超的技巧与智慧。没有人能准确预判到底部究竟在哪。在博鳌房地产论坛上，专家们普遍认为房地产市场深度调整周期至少需要3到5年，而最新的预测甚至延伸到了2027年。深不见底的趋势，让越来越多的房企恐惧，土地投资不断下降，“面粉”比“面包”更少成为新常态。

然而，有趣的是，那些不善于金融抄底，却擅长并专注于建造的开发商，如绿城中国，尽管在中期业绩前预告了盈利降幅大(2025年上半年股东应占利润较去年下降89.7%)，却意外地抓住了筑底期的机遇，在熊市中获得了更优质利润更丰厚的土储，实现了更高的经营质量。在克而瑞的新增货值榜单上，绿城的排名越来越高，财务情况也越来越好，截至 6 月末，后者的现金短债比创今日新高，一年期内到期借款的比重也创历史新低。

持续“换仓”优质土储

人们好奇，为何绿城虽不专注于研究投资周期，却能抓住筑底期的土地红利。这得益于绿城在筑底期展现出的独特能力。

今年上半年，绿城从拿地到经营性现金流回正的时间，从去年全年的12.3个月，首度缩短至11.5个月；从拿地到交付的时间，从原来的26.3个月缩短至 25.3个月。

近年来，通过全维实景示范区、科学合理的绿式工程管控，绿城从拿地到品质交付的标准工期持续优化，由此现金流回笼时间也相应减少，意味着绿城可以在不使用或少用借贷杠杆的情况下，以更少的资金，开发、销售更多的房子。这也表明，在毛利率下滑的背景下，绿城通过提高效率，实现了更高的收益。同样也意味着，绿城能持续获取更多的优质土地，并高效实现销售转化。

在市场下行的周期里，这项能力的关键之处，在于绿城能够迅速“解套”那些不宜深入发展的项目和城市。能够敏锐地捕捉商机，并迅速将其转化为实际的盈利。既保证了投资安全，又获得了更多的优质资源，有机会获得超高溢价。

在绿城中国2025年的中期业绩会上，执行董事、副总裁李骏分享了上半年的业绩数据，首开项目的平均去化率达到了80%，而较交底溢价率104%。以热销项目上海潮鸣东方为例，截至 2025 年 6 月 30 日已经实现销售溢价，预计整盘溢价将达到 6.5 亿元，利润率较交底增加 7.6%。根据绿城中国发布的数据，其土储中有80%位于核心的一、二线城市，其中上海的土储货值达到473亿元，占现有土储货值的10.47%，而杭州的土储货值占比为24.13%。这表明绿城中国在高能级核心城市的布局，为未来的销售增长和抗风险能力提供了坚实基础。仅仅杭州、上海、苏州、西安这些城市的土储就达到了 45% 以上。绿城土储的优势，可以通过这些生动的数据得以充分展现。

在深度盘整周期，上述土储尚能产生较多溢价。而到了市场完成盘整，开始逐步修复，绿城的上述土储就有望充分释放红利。

价值链的每个部分都在产生附加值

对绿城来说，行业筑底期的“红利”，绝非仅仅只是优质的土储，而是从投资、产品，到营销、运营，再到品牌和组织管理，房地产开发价值链的每一个环节都在产生高附加值。

尤为值得一提的是，常被业界忽略的组织建设方面，绿城今年进一步增强了对基层的扶持。一方面，从外部吸纳了超过160名的精英人才；另一方面，内部培育了68名关键岗位上的精兵强将，并且从总部派遣了70人的团队深入基层提供支持。

此举增强了绿城通过集团与城市公司两级管理体系的效能，使得非营销岗位人员负责的在建面积人均达到了12000平方米以上。

绿城的品牌价值在客户满意度和客户忠诚度方面也更进一步得到体现。根据中指研究院发布的《2025年中国城市居民居住满意度调查报告》，绿城中国的总体满意度得分93.9分，在所进驻的16座城市中满意度排名第一；总体忠诚度得分89%，在15座城市中忠诚度排名第一。

在绿城引以为傲的产品力上，不仅在今年推出了包括上海潮鸣东方、杭州岸芷丁香在内的多款爆款项目，还持续更新绿城好房子标准，推出六项实操指南，推进研究成果落地；深化好房子技术研究，推动核心技术系统更好地适应本地需求；升维绿式工程管理，完善精工标准，大力推行综合作业效率提升技术，通过体系化能力确保产品品质。

至于营销端，不仅实现了更高的开盘去化率，还扩大了数字营销的比例，降低了营销费率，较中介带看房节省了2.3亿元。

更为关键的是，通过引导产品和运营环节的老盘新做，绿城完成了21年及以往的旧库存去化190亿元，进一步提升了资金的周转效率。

利用行业深度盘整的“筑底期”，持续锤炼价值链每一个环节的附加值，最终必然会让绿城在市场修复期占据优势。

中期业绩会上，绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰做总结性发言时说，“面向未来，行业复苏的力度和持续性仍面临诸多不确定因素，但市场的深度调整、调整期，或许正是优秀企业穿越周期的历史性机遇。”

而目前的绿城显然已经具备了把握上述历史性机遇的能力，这可以说是最重要的“红利”。