大悦城(000031)2019年报点评：商住并进营收高增 运营提效租金提升

　　类别：公司 机构：东北证券股份有限公司 研究员：张云凯/沈路遥 日期：2020-04-01

　　商住并进营收高增，运营提效租金提升。2019 年公司实现营业收入337.87 亿元，同比增长52%；实现归母净利润23.78 亿元，同比增长15%。其中，商品房销售及一级开发业务贡献营收282.78 亿元，同比增长65%，主要系期内竣工结算规模提升所致；投资物业贡献营收51.44 亿元，同比增长17%，主要由于运营提效导致租金单价提升，其中购物中心租金收入贡献31.8 亿元，全年平均出租率97%，保持行业高位，截至期末公司拥有10 个已开业大悦城购物中心项目，可供出租面积共计86 万方，此外还拥有管理输出项目2 个，在建及拟建项目8 个。利润率方面，期内实现毛利率41.2%，同比下降4.9pct，实现归母净利率7.0%，同比下降2.3pct。拆分来看，商品房销售及一级开发毛利率为37.9%，同比下降5.0pct，投资物业毛利率为62.4%，同比增加1.2pct。

　　销售稳增拿地积极，商业勾地量质双升。地产销售方面，2019 年公司实现全口径销售金额710.82 亿元，操盘金额618.54 亿元，同比增长27%，销售稳增推高预收账款至297.75 亿元，覆盖2019 年地产结算收入的1.1 倍。拿地方面，2019 年公司新拓展7 个城市，新增拿地面积500 万方，对应拿地金额276 亿元，拿地金额/销售金额为39%，拿地相对积极。从拿地分布来看，以一二线城市为主，占比78%。公司在西安、青岛、武汉等地利用大悦城品牌优势获取了大体量优质土储，商住协同效应彰显。

　　引入战投负债改善，融资成本保持低位。截至期末，公司净负债率水平为97.7%，同比下降23.5pct，融资成本5.23%，处于行业低位。2019年公司引入险资太平人寿作为战略投资者，持股比例达6.6%，进一步优化公司资本和治理结构，未来战略合作值得期待。

　　维持公司买入评级，预计公司2020、2021、2022 年EPS 为0.71、0.86和0.97 元，对应2020、2021、2022 年的PE 分别为7.8、6.4 和5.7 倍。

　　风险提示：疫情导致房地产市场超预期下行；房地产政策超预期收紧