南都物业: 南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

南都物业服务集团股份有限公司             2026 年半年度报告
公司代码：603506              公司简称：南都物业
       南都物业服务集团股份有限公司
南都物业服务集团股份有限公司                     2026 年半年度报告
                    重要提示
一、 本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存
在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对
投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节
管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项（一）可能面对的风险”部分的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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                             载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会
                             计主管人员）签名并盖章的财务报表
                             报告期内在上海证券交易所网站（www.see.com.cn）、《上海
                             证券报》上披露过的公司文件正本及公告原稿
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                  第一节         释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、南都物业  指  南都物业服务集团股份有限公司
元、万元         指  人民币元、人民币万元、中国法定流通货币单位
报告期          指  2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
物业管理/物业服务    指  通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照
                物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备
                和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业
                管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动
南都产发集团       指  浙江南都产业发展集团有限公司
悦都科技         指  浙江悦都网络科技有限公司
悦郡商业         指  浙江悦郡商业管理有限公司
乐勤楼宇         指  杭州乐勤楼宇工程有限公司
乐勤装饰         指  杭州乐勤装饰工程有限公司
乐勤清洁         指  浙江乐勤清洁服务有限公司
普惠物业         指  浙江中大普惠物业有限公司
中大物业         指  杭州中大物业服务有限公司
谷尚智能、谷尚      指  浙江谷尚智能科技有限公司
云象机器人        指  杭州云象商用机器有限公司
包干制          指  业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，
                盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的
                物业服务计费方式
酬金制          指  在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定
                数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部
                用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足
                均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
资产管理服务       指  为客户提供公寓租赁、酒店运营、招商运营等资
                产管理类业务
物业增值服务       指  物业服务企业为其管理项目内业主、住户等提
                供的个性化专项服务，如社区空间运营服务、美
                居服务、到家服务、社区零售服务、中介服务等
非业主增值服务      指  物业服务企业为开发商、承建商、其他物业服务
                企业等提供的案场服务、顾问咨询服务等业务
业态           指  物业服务企业为满足不同类型的物业提供相应
                的物业服务而形成的不同经营形态
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              第二节     公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称                 南都物业服务集团股份有限公司
公司的中文简称                 南都物业
公司的外文名称                 NacityPropertyServiceGroupCo.,Ltd.
公司的外文名称缩写               NacityService
公司的法定代表人                韩芳
二、 联系人和联系方式
                  董事会秘书                      证券事务代表
姓名            赵磊                   倪瑶                陈苗苗
联系地址          杭州市西湖区紫荆花            杭州市西湖区紫荆          杭州市西湖区紫荆
              路2号联合大厦A幢1单          花路2号联合大厦A         花路2号联合大厦A
              元10楼                 幢1单元10楼           幢1单元10楼
电话            0571-87003086        0571-87003086     0571-87003086
传真            0571-88255592        0571-88255592     0571-88255592
电子信箱          zhaolei@nacity.cn    niyao@nacity.cn   chenmm@nacity.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址                  杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10
                        楼
公司注册地址的历史变更情况           /
公司办公地址                  杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10
                        楼
公司办公地址的邮政编码             310023
公司网址                    http://www.nacityres.com/
电子信箱                    IR@nacity.cn
报告期内变更情况查询索引            /
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称           上海证券报
登载半年度报告的网站地址            http://www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点             杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10
                        楼战投品牌中心
报告期内变更情况查询索引            /
五、 公司股票简况
  股票种类      股票上市交易所      股票简称            股票代码          变更前股票简称
   A股       上海证券交易所      南都物业             603506          /
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六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
                                            单位：元币种：人民币
                                                     本报告期
                       本报告期
     主要会计数据                             上年同期         比上年同
                      （1－6月）
                                                     期增减(%)
营业收入                 908,426,349.65   913,732,396.55   -0.58
利润总额                 167,210,551.74   181,520,322.56   -7.88
归属于上市公司股东的净利
润
归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净
                     -55,462,853.41   -20,775,396.17   -166.96
额
                                                       本报告期
                                                       末比上年
                      本报告期末             上年度末
                                                       度末增减
                                                        (%)
归属于上市公司股东的净资
产
总资产          2,862,041,267.08 2,648,656,529.98            8.06
(二) 主要财务指标
                        本报告期                     本报告期比上
      主要财务指标                          上年同期
                       （1－6月）                    年同期增减(%)
基本每股收益（元／股）                 0.62            0.70     -11.43
稀释每股收益（元／股）                 0.62            0.70     -11.43
扣除非经常性损益后的基本每
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%）                                      减少1.96个百
                                                         分点
扣除非经常性损益后的加权平                                      增加0.14个百
均净资产收益率（%）                                               分点
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 90,842.63 万元，同比下降 0.58%；实现营业成本
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比下降 10.97%，主要系公司主动退出部分不盈利项目，致使毛利率提升，同时投资
的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
                                              单位：元币种：人民币
      非经常性损益项目                   金额             附注（如适用）
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减
值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
营业务密切相关、符合国家政策规定、按照
确定的标准享有、对公司损益产生持续影响
的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，非金融企业持有金融资产和金融负
债产生的公允价值变动损益以及处置金融资
产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的
各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投
资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次
性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损
益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股
份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之
后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损
益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
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      非经常性损益项目                    金额           附注（如适用）
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出             -1,243,903.96
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额                       17,998,797.69
  少数股东权益影响额（税后）                   124,924.35
           合计                  54,224,831.76
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十、 存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润
□适用 √不适用
十一、 其他
□适用 √不适用
                 第三节   管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
    （一）公司所属行业情况
量深度调整并行的发展阶段，上半年政策红利持续释放，市场结构加速重构，经
营、数字化等维度呈现分化特征。
    政策层面，行业战略定位实现提升。今年政府工作报告首次提出实施物业服务
质量提升行动，《“十五五”城市更新专项规划》将物业提质列为重点工程之一，
多地同步修订物业管理条例，规范公共收益管理、维修资金管护、质价相符机制，
推动物业深度融入基层社区治理。各地多措并举促进行业转型升级，鼓励企业跳出
传统服务边界，拓展养老托育、家政、应急保障等增值服务，同时强化收费透明、
履约监管，构建质价相符的市场化定价体系，助力行业高质量可持续发展。
    市场拓展形势来看，存量博弈态势持续，非住宅业态成为业务规模增长的核心
支撑。根据中指院研究报告，2026 年上半年全国物业服务行业招投标总量同比增长
受新房交付规模收缩影响，物业服务企业依托关联房企获取住宅项目的路径持续收
窄，部分企业主动优化项目结构，有序清退低质、低效的亏损项目，行业在管面积
增速有所回落，马太效应持续凸显。
    数字化、智慧化落地仍是物业服务行业转型抓手。目前行业信息化基础已基本
夯实，基础数字化工具普及，实现线上缴费、报事报修等核心功能，有效替代传统
人工模式、提高效率，形成内部管理、业主服务双向信息化体系，配套物联网硬件
逐步完善，老旧小区改造也同步补齐信息化短板，实现全域场景覆盖。政策层面持
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续推动数字化规范化，各地搭建统一监管平台，实现数据实时上传，倒逼行业透明
化，数字化运维能力已成为项目招标硬性指标，是企业合规经营的必备条件。行业
转型呈现全域一体化平台整合打破数据孤岛，物联网深度落地实现设备事前预警，
数据增值应用赋能社区便民与基层治理等方向。
   整体来看，物业服务行业处于转型关键期。政策赋予行业民生价值更高定位，
存量市场、多元业态、数字化、增值服务构成四大核心增长主线；伴随服务品质持
续提升、城市服务赛道扩容，行业逐步向专业化、规模化的现代民生服务产业深
耕。
   （二）主营业务情况
   公司成立于 1994 年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协
会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务
企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智
慧管理”的服务理念，以“一体两翼・生态+科技”战略为引领，以物业管理服务为
基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体
系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人
为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运
营综合服务商转型升级。
   物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务
质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性
及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环
境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管
理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服
务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业
综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、
交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品
质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果
令客户满意。
   物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中 C、
B、G 端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步
完善增值服务全链。
   社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱
全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟
生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式
服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。
   企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合
体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值
服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高
效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。
   资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公
司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致
力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城市更新”与“存量不动产运营”
的初心。
   产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商
业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值；陆续推出全体系招商运营闭环服
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务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公
司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。
  住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提
供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务
公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。
  非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。
  案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保
洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
  顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业
务两类。
划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业
管理团队。
报告期内公司新增重要非主营业务的说明
□适用 √不适用
二、经营情况的讨论与分析
进经营，巩固基础物业基本盘，优化项目业态及区域结构，挖掘生态增值潜力。
     一、践行一体两翼｜主业固本强基，生态科技激活发展新势能
     报告期内，公司一方面巩固物业基础服务，优化项目拓展与业态、区域结构；
另一方面依托生态板块挖掘多元增值收益，同时加大科技投资与技术场景化应用，
多维度驱动公司业务高质量发展。
     报告期内，公司持续优化市场拓展策略，积极调整项目布局。公司新签项目 41
个，新签面积 359.31 万平方米。从业态结构看，新签面积中住宅项目占比 16.67%，
商写项目占比 36.01%，城市服务项目占比 47.31%，其中城市服务项目面积占比较去
年同期提升超 20 个百分点。从区域布局看，新签面积中江浙沪区域占比 60.72%，
其他区域占比 39.28%，江浙沪外区域占比同比提升，区域结构更趋均衡，公司跨区
域拓展取得积极成效。
     截至报告期末，公司总签约项目 641 个，总签约面积 8,535.00 万平方米。业态
分布上，住宅项目占比 60.35%，商写项目占比 29.26%，城市服务项目占比
较上年度略有下降。目前公司已完成住宅、商写、城市服务三大领域全业态布局，
覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等
各类业态，综合服务能力持续增强。
     报告期内，公司生态板块坚持“物业增值”与“资产管理”双轮驱动，持续深
化服务纵深与资产运营能力。
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   物业增值服务方面，社区生活端，优化洗衣、驿站门店服务能力，保持稳定运
行；社区零售端，上线 RPA 工具，自动处理群订单流转、供销协同与财务对账的社
群自动化管理，提升运营效率，节日市场化销售形成规模，由单次销售向年度服务
订单延伸；社区充电网络建成“快充+慢充+两轮车”全场景布局，累计设备超 3,000
台。资产增值板块，建成房屋巡检、保险、维修全周期服务体系，年度零星维修框
架服务已在多项目落地；供应链领域落地一体化物业物资集采平台，构建完整物资
供应生态链。
   资产管理服务方面，公司动态监测、优化存量资产组合，资产质量稳步改善。
住宿运营板块日租服务上线，依托精准定价及流量运营，出租率保持逐月向好态
势。产商运营板块，“物业+招商”一体化管理模式相关运营标准与流程手册向项目
推广，招商、物业协同增效，资源平台的聚合效应初步显现；品牌输出、咨询业务
顺利落地，多元收益结构逐步充实。
   报告期内，公司科技板块围绕投资赋能、智能设备应用推进数字化能力建设与
服务升级。
   投资赋能方面，公司以自有资金 3000 万元参与认购私募基金正江千帆（嘉兴）
股权投资合伙企业（有限合伙）的有限合伙份额，作为有限合伙人拓展新兴领域投
资布局。公司于去年投资的杭州云象商用机器有限公司，今年上半年业务实现较快
增长，规模化交付能力持续提升。其核心产品在地库等复杂场景中清洁效率及运行
稳定性表现良好，已获得物业行业客户批量采购，年内有望实现盈亏平衡。
   智能设备应用方面，公司集中资源在浙江及华东区域的服务项目中，将清洁、
安防、巡检类服务机器人进行场景落地与迭代测试，同步打造多业态智能化试点项
目。
   二、锚定品质提升，筑牢项目服务根基
专项行动（好房子、好服务、好邻里，融入安心、放心、省心、贴心、暖心五大维
度）为统领，持续打磨项目服务能力，推进服务品质由"有"向"优"升级。
   在品质管控与帮扶方面，公司开展 2026 年度全集团在管项目品质检查，依托集
团、战区/子公司、项目三级管控体系，项目在完成日常自查的同时，对检查中产生
的整改工单实时跟踪、及时闭环，保障整改完成率 100%。为深化总部与项目一线协
同融合、推动管理经验与资源下沉，公司启动"职能—业务"结对帮扶行动，以双向
赋能补齐服务短板、促进共同成长。在数据驱动与经营对标方面，公司实施市场信
息"星火计划"，以在管项目为圆心、3 公里为半径，对范围内住宅、写字楼、商业等
物业项目开展系统性摸底，建立动态更新的区域存量物业项目信息库，既为市场拓
展与投标决策提供一手数据支撑，也通过经营对标将区域优秀项目的服务标准反哺
在管项目提质。
   三、多维赋能人才建设，锻造人才引擎
   公司通过系统推进专家认证、分层培训及职能下沉等关键举措，有效推动人才
势能向服务品质与经营效益精准转化。在专家认证强基方面，组织管家、工程、环
境及秩序四大条线共 40 名骨干完成专家认证，将标准化能力与数智工具深度绑定，
构建“专家下沉带教、反哺一线品质”的闭环机制；在分层培训赋能方面，针对管家
及悦管家人群，围绕收费、品质、数智三大核心主题，开展 2 期线下工作坊及 1 期
线上学习任务，累计覆盖 1300 余人次，切实推动数智应用在催缴、巡检等高频场景
中落地见效；同时推出“十项全能强兵”计划，围绕客户触点管理、应急处突、品质
南都物业服务集团股份有限公司                       2026 年半年度报告
巡检等核心场景设置专项训练模块，覆盖项目管理人员近百人，推动服务标准在一
线真正落地、服务温度在细节持续彰显。
  四、深化运营数智融合，落地多场景数字化应用
  报告期内，公司围绕"运营"与"数智"融合，组建数字运管中心，夯实数字基座，
贯通条线管理、日常管理、节点管控三条管理主线，以品质、客户满意度、收费三
项提升为价值导向。
  数字化建设方面，收入中台与悦嘉家平台两大核心平台实现全链路数据贯通：
前者贯通项目经营全链路、支撑收费提升，后者实现服务过程全数字闭环管理、助
力品质与客户满意度提升。集团同步启动数据治理、夯实数据底座，为数据支撑业
务深入应用奠定基础。
  数字化运营方面，公司坚持周期迭代、支撑一线，推动平台能力转化为生产
力。上半年上线能耗公示、代收代付能耗垫资报表、法务催缴、品质检查线上化、
有偿工单、催费登记、经营驾驶舱等功能应用，并与支付宝开展小程序缴费满减及
抽奖等缴费体验活动。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影
响和预计未来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
   公司成立于 1994 年，2018 年上市成为首家登陆 A 股市场的物业服务企业。深耕
物业服务行业三十余年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织
管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。
   （一）机制优势
   公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化
的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持
与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改
进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使
得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。
   （二）品牌优势
   公司作为首家登陆 A 股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理
体系、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000 社会责
任管理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生
活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证、食品
安全管理体系、HACCP 危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服
务管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一
系列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理
运行体系和丰富的管理经验。
   公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，多年来持续入围全国物业
服务企业综合实力前二十强。报告期内，公司荣获中国指数研究院、克而瑞物管、
中物研协、中物智库等组织评选的“2026 中国物业服务综合实力百强企业第 12 名”
“2026 中国物业管理行业上市物企 20 强”“2026 中国物业品牌影响力百强企业”
“2026 中国物业社会责任贡献领军企业”“2026 中国物业品质服务领军企业”等奖
南都物业服务集团股份有限公司                      2026 年半年度报告
项。同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2026 中国物业
服务企业综合实力 100 强”第 52 名，浙江中大普惠物业有限公司获“2026 中国物业
服务企业综合实力 100 强”第 67 名。
    公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来
获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省 AAA 级“守合同重信用”企业、西湖区人
民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁
发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援
助公益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的“2025 年度古荡街道经济高质量
发展突出贡献企业”、中物研究院颁发的“2024 中国物业社会责任贡献领军企业”
等多项荣誉，连续多年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等
级 AAA。
    公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重
点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，
对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。
    （三）全业态服务优势
    通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商
业、办公、园区、学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专
业服务能力。公司推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大
业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国
家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可。
报告期内，公司荣获“2026 中国住宅物业服务领先企业”“2026 中国产业园区物业
服务领先企业”“2026 中国公建物业服务领先企业”等多项荣誉。
    近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略
牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积
极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服
务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标
准化、专业化、精细化的服务，荣获克而瑞物管、中物研协评选的“2026 中国物业
增值服务运营领先企业”。
    （四）组织管理优势
    优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智
能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规
范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，
为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工
作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策
规范化、控制规范化。
    公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战
略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有
一定贡献的员工给予物质和精神奖励。
    （五）智慧服务优势
    公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，
通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场
景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地
对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段
提高项目管理效率与经济效益。凭借在设施管理领域的专业实力及物业数字化建
南都物业服务集团股份有限公司                                    2026 年半年度报告
设，公司曾荣获克而瑞物管、中物研协、中物智库评选的“2025 中国物业 FM 设施管
理领先企业”“2025 中国物业智慧物业服务领军企业”。公司自主研发的社区生活
服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端
“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大 APP，目前已应用于旗下各个
物业项目，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务
提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平
台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实
时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与科技技术，为运营提供决策分析依
据，有效赋能智慧园区建设。
四、报告期内主要经营情况
(一)   主营业务分析
                                                 单位：元币种：人民币
科目                  本期数             上年同期数           变动比例（%）
营业收入               908,426,349.65    913,732,396.55        -0.58
营业成本               742,342,403.05    751,377,298.50        -1.20
销售费用                 8,056,369.05      8,308,945.75        -3.04
管理费用                45,241,998.85     43,902,426.93         3.05
财务费用                 1,285,307.42       -107,003.97     1,301.18
研发费用                 1,121,807.99      1,590,420.34       -29.46
经营活动产生的现金流量净额      -55,462,853.41    -20,775,396.17      -166.96
投资活动产生的现金流量净额        7,448,644.13   -228,517,021.16       103.26
筹资活动产生的现金流量净额       20,675,068.33     76,666,666.25       -73.03
营业收入变动原因说明：营业收入较上年同期下降 0.58%，主要系物业项目退出导致营业收入下
降。
营业成本变动原因说明：营业成本较上年同期下降 1.20%，主要系加强项目降本增效。
销售费用变动原因说明：销售费用较上年同期下降 3.04%，主要系公司降本增效，优化费用支
出。
管理费用变动原因说明：管理费用较上年同期上升 3.05%，主要系公司租赁费用增加。
财务费用变动原因说明：财务费用较上年同期上升 1301.18%，主要系公司增加银行贷款，利息
支出增加。
研发费用变动原因说明：研发费用较上年同期下降 29.46%，主要系公司研发项目阶段性变化。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期下降 166.96%，主要系保障供应商服务
品质，主动降低应付账款规模，支付供应商款项增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期上升 103.26%，主要系公司减少投资支
出。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期下降 73.03%，主要系公司本期分配股
利影响。
无变动原因说明：无
无变动原因说明：无
无变动原因说明：无
                  南都物业服务集团股份有限公司                                       2026 年半年度报告
□适用 √不适用
(二)    非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三)    资产、负债情况分析
√适用 □不适用
                                                                                     单位：元币种：人民币
                                                            上年期末数     本期期末金额
                              本期期末数占总
      项目名称     本期期末数                        上年期末数           占总资产的     较上年期末变           情况说明
                              资产的比例（%）
                                                            比例（%）     动比例（%）
                                                                                   主要系公司预付供应商
      预付款项    19,741,761.33         0.69     6,571,717.21      0.25       200.40
                                                                                   款项增加
 其他非流动金                                                                            主要系公司确认安邦公
   融资产                                                                             允价值变动收益
 其他权益工具                                                        0.66       170.66   主要系公司增加对外投
    投资                                                                             资
                                                                                   主要系公司本年借入银
      短期借款   150,000,000.00         5.24    80,050,833.34      3.02        87.38
                                                                                   行贷款
      应收票据     8,100,882.08         0.28       397,532.61               1,937.79
                                                                                   式变化所致
                                                                                   主要系公司总部大楼装
      在建工程    17,220,394.31         0.60    10,640,316.39      0.40        61.84
                                                                                   修持续投入
      无形资产     6,376,664.68         0.22     2,761,075.48      0.10       130.95   主要系公司债务人以车
                   南都物业服务集团股份有限公司                   2026 年半年度报告
                                                           位使用权抵偿应收账款
                                                           主要系公司供应商新增
      应付票据      7,555,850.00        0.26               不适用
                                                           票据结算方式
其他说明
无
□适用 √不适用
√适用 □不适用
   期末银行存款包含冻结的银行存款 17,717,175.18 元，使用受限，其他货币资金中包含保函保证金 4,171,045.25 元，使用受
限。
□适用 √不适用
(四)    投资状况分析
□适用 √不适用
                  南都物业服务集团股份有限公司                                        2026 年半年度报告
(1)重大的股权投资
√适用 □不适用
                                                                                      单位：万元币种：人民币
                                                                截至
             标的                         报表            合作        资产
                                   是                       投资              预计           是   披露
被投资          是否                         科目             方        负债                本期
      主要          投资   投资     持股   否         资金            期限              收益           否   日期     披露索引
公司名          主营                         （如            （如        表日                损益
      业务          方式   金额     比例   并         来源            （如              （如           涉   （如     （如有）
 称           投资                          适             适        的进                影响
                                   表                       有）              有）           诉   有）
             业务                         用）            用）        展情
                                                                 况
正江千
帆（嘉
      股权
兴）股                                     其他                                                  2026
      投                                                                                            公告编
权投资                    3000             权益   自有                                             年5
      资、     是    增资          7.50% 否                           /             /       / 否          号：
合伙企                    万元               工具   资金                                             月 21
      创业                                                                                           2026-022
业（有                                     投资                                                  日
      投资
限合
伙）
 合计    /      /    /           /    /    /     /      /    /        /                   /    /        /
(2)重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3)以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                     2026 年半年度报告
证券投资情况
□适用 √不适用
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
(五)   重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六)   主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
√适用 □不适用
                                           单位：万元币种：人民币
公司名 公司类 主要业 注册资 总资产 净资产                  营业收入 营业利润 净利润
 称    型  务    本
江苏金
枫物业
    参股公 物业管
服务有          500 16,177.48 5,684.95 13,245.98 1,644.59 1,211.37
    司    理
限责任
公司
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(七)   公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
南都物业服务集团股份有限公司                2026 年半年度报告
   宏观经济的不稳定会影响业主的支付能力和意愿，在经济下行期间，业主收入
减少，可能会优先削减非必要支出，物业费的支付意愿和能力下降，会一定程度影
响企业收缴率，影响企业的现金流和盈利能力。同时，经济波动还可能导致物业企
业相关方（如房地产开发商）的支付能力受到影响，进一步影响物业企业的应收账
款回收。
   政府政策的调整可能对物业行业产生影响。例如，物业费定价机制的调整、服
务质量标准的提高、行业监管的加强等，都可能增加物业企业的运营成本和合规风
险。一些地方政府可能会出台限制物业费上涨的政策，或者对物业企业的服务标准
提出更高要求，这将对物业企业的盈利能力和运营模式带来影响。
   受房地产环境影响，房地产市场从增量市场向存量市场转变，物业行业的竞争
也会更加激烈。一方面，更多的企业可能会进入这一领域，争夺市场份额，物业企
业获取新项目的难度加大。企业间为了争夺市场份额，可能会陷入价格战，影响行
业的整体利润水平；另一方面，多数存量项目在拓展过程中可能面临信息不对称、
评估不准确等风险，导致企业承接的项目质量不佳，影响企业的盈利能力和市场声
誉。
   随着劳动力成本的增加、物资价格的上涨以及服务标准的提高，物业企业的运
营成本不断上升。物业属于劳动密集型行业，人力成本是物业企业的主要支出之
一，劳动力市场的供需变化和最低工资水平的上涨会直接增加企业的成本负担。同
时，清洁用品、维修材料等物资价格的波动也会对企业的成本控制产生影响。
   物业企业承担着保障物业区域安全的责任，包括防火、防盗、公共区域安全
等。一旦发生安全事故，如火灾、盗窃、高空坠物等，企业可能会面临业主的索赔
和监管部门的处罚，这对企业的财务状况和市场形象都会造成不利影响。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                      2026 年半年度报告
            第四节     公司治理、环境和社会
一、公司董事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
公司董事、高级管理人员变动的情况说明
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增              否
每 10 股送红股数（股）                                 0
每 10 股派息数(元)（含税）                              0
每 10 股转增数（股）                                  0
          利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
无
三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
             南都物业服务集团股份有限公司                                2026 年半年度报告
                              第五节      重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
                                                                         如未能及   如未能
                                                    是否有           是否及    时履行应   及时履
承诺   承诺                  承诺
           承诺方                           承诺时间       履行期   承诺期限    时严格    说明未完   行应说
背景   类型                  内容
                                                     限             履行    成履行的   明下一
                                                                         具体原因   步计划
     股份 韩芳、南都产     自公司股票上市至其减持期间，
                                                          自公司股
     限售 发集团、舟山     南都物业如有派息、送股、资本
                                                          票上市至
        五彩石、阙建     公积金转增股本、配股等除权除       2016-6-17   是             是
                                                          其减持期
        华、沈慧芳、     息事项，减持底价下限和股份数
                                                          间
        徐静、金新昌     将相应进行调整。
     其他            责任主体未能履行承诺时的约束
                   措施：公司承诺：如公司在首次
其他                 公开发行股票（A 股）并上市招
承诺        公司、控股股   股说明书中所作出的公开承诺事
          东、实际控制   项未能履行、确已无法履行或无
          人、董事、高   法按期履行的，本公司将采取如       2016-6-17   否     不适用     是
          级管理人员、   下措施：1、及时、充分披露公
          公司股东     司承诺未能履行、无法履行或无
                   法按期履行的具体原因；2、向
                   公司投资者提出补充承诺或替代
                   承诺，以尽可能保护投资者的权
            南都物业服务集团股份有限公司                     2026 年半年度报告
                                                             如未能及   如未能
                                         是否有          是否及    时履行应   及时履
承诺   承诺                 承诺
          承诺方                     承诺时间   履行期   承诺期限   时严格    说明未完   行应说
背景   类型                 内容
                                          限            履行    成履行的   明下一
                                                             具体原因   步计划
                益；3、将上述补充承诺或替代
                承诺提交公司股东会审议；4、
                公司违反承诺给投资者造成损失
                的，将依法对投资者进行赔偿。
                控股股东、实际控制人的承诺：
                浙江南都产业发展集团有限公
                司、韩芳女士分别作为南都物业
                服务集团股份有限公司控股股
                东、实际控制人，特此承诺，如
                违反首次公开发行上市时已作出
                的公开承诺，则采取或接受以下
                措施：1、在有关监管机关要求
                的期限内予以纠正；2、给投资
                者造成直接损失的，依法赔偿损
                失；3、有违法所得的，按相关
                法律法规处理；4、如该违反的
                承诺属可以继续履行的，将继续
                履行该承诺；5、根据届时规定
                可以采取的其他措施。公司董
                事、高级管理人员的承诺：南都
                物业服务集团股份有限公司董
                事、高级管理人员承诺，如违反
            南都物业服务集团股份有限公司                     2026 年半年度报告
                                                             如未能及   如未能
                                         是否有          是否及    时履行应   及时履
承诺   承诺                 承诺
          承诺方                     承诺时间   履行期   承诺期限   时严格    说明未完   行应说
背景   类型                 内容
                                          限            履行    成履行的   明下一
                                                             具体原因   步计划
                首次公开发行上市时已作出的公
                开承诺，则采取或接受以下措
                施：1、在有关监管机关要求的
                期限内予以纠正；2、给投资者
                造成直接损失的，依法赔偿损
                失；3、有违法所得的，按相关
                法律法规处理；4、如该违反的
                承诺属可以继续履行的，将继续
                履行该承诺；5、根据届时规定
                可以采取的其他措施。发行人董
                事、高级管理人员承诺不因职务
                变更、离职等原因而放弃履行已
                作出的承诺。股东承诺：韩芳、
                南都产发集团、舟山五彩石、中
                城年代作为南都物业服务集团股
                份有限公司股东承诺，如违反其
                在公司首次公开发行上市时已作
                出的公开承诺，则采取或接受以
                下措施：1、在有关监管机关要
                求的期限内予以纠正；2、因依
                赖股东所作承诺给发行人造成直
                接损失的，依法赔偿发行人因此
             南都物业服务集团股份有限公司                     2026 年半年度报告
                                                              如未能及   如未能
                                          是否有          是否及    时履行应   及时履
承诺   承诺                  承诺
           承诺方                     承诺时间   履行期   承诺期限   时严格    说明未完   行应说
背景   类型                  内容
                                           限            履行    成履行的   明下一
                                                              具体原因   步计划
                 所遭受的直接损失；3、因违反
                 承诺而有违法所得的，按相关法
                 律法规处理；4、如该违反的承
                 诺属可以继续履行的，将继续履
                 行该承诺；5、根据届时规定可
                 以采取的其他措施。
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                          2026 年半年度报告
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整
  改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内公司、控股股东及实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大
的债务到期未清偿等情况。
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
√适用 □不适用
    公司分别于 2026 年 4 月 20 日、5 月 13 日召开第四届董事会第十二次会议、
南都物业服务集团股份有限公司                            2026 年半年度报告
公司 2026 年度日常关联交易金额为不超过 5,000 万元。详见公司于 2026 年 4 月 22
日《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上的披露。报告期内日常
关联交易实际发生金额详见“第八节财务报告”。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
               南都物业服务集团股份有限公司                                2026 年半年度报告
十一、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
√适用 □不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                                                           单位：元币种：人民币
                         租赁资                                               租赁收   是否
            租赁方名   租赁资                                         租赁收益                   关联
 出租方名称                   产涉及    租赁起始日     租赁终止日       租赁收益                 益对公   关联
              称    产情况                                         确定依据                   关系
                          金额                                               司影响   交易
南都物业服 浙江耀华
           写字楼
务集团股份 建设集团                     2024/7/1   2027/3/31   165,230.29 市场价             否
           出租
有限公司  有限公司
      浙江绿城
南都物业服
      时代建设 写 字 楼
务集团股份                          2019/5/1   2026/5/30   238,738.81 市场价             否
      管 理 有 限 出租
有限公司
      公司
              南都物业服务集团股份有限公司                                  2026 年半年度报告
      浙江宝龙
南都物业服
      星汇商业      写字楼
务集团股份                      2021/8/1    2026/7/31      309,520.00 市场价        否
      管理有限      出租
有限公司
      公司
南都物业服 杭州新诚
                写字楼
务集团股份 秀科技有                 2026/4/1    2032/3/31       15,780.73 市场价        否
                出租
有限公司  限公司
                  用于   公
杭州兴耀商 浙江悦郡
                  寓租   赁
业经营管理 商业管理                 2017/1/1    2028/12/31   -2,947,881.73 市场价       否
                  服务   项
有限公司      有限公司
                  目
                  用于   公
          浙江悦郡
杭州天瑞服             寓租   赁
          商业管理             2017/3/20   2027/7/19     -313,783.68 市场价        否
饰有限公司             服务   项
          有限公司
                  目
                  用于   公
          浙江悦郡
浙江崇文置             寓租   赁
          商业管理             2019/8/15   2027/5/31    -1,835,779.80 市场价       否
业有限公司             服务   项
          有限公司
                  目
南都物业服 郑州客赢
务集团股份 房地产营 写 字         楼
有 限 公 司 郑 销 策 划 有 出租
州分公司      限公司
南都物业服 宏鹰国际
务集团股份 货运（上 写 字         楼
有 限 公 司 郑 海 ） 有 限 出租
州分公司      公司
             南都物业服务集团股份有限公司                               2026 年半年度报告
南都物业服    深圳市天
务集团股份    行道文化 写 字 楼
有限公司郑    传 播 有 限 出租
州分公司     公司
租赁情况说明
无
(二) 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
□适用 √不适用
                  南都物业服务集团股份有限公司                                            2026 年半年度报告
(三) 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、募集资金使用进展说明
√适用 □不适用
(一) 募集资金整体使用情况
√适用 □不适用
                                                                                               单位：万元
                                                               其
                                                              中：
                                            超募                     截至报 截至报
                                                              截至
                                招股书或        资金                     告期末 告期末
                                                  截至报告        报告                    本年度投
     募集                         募集说明        总额                     募集资 超募资 本年度
募集                                                期末累计        期末                    入金额占        变更用途
     资金   募集资金      募集资金        书中募集        （3）                    金累计 金累计 投入金
资金                                                投入募集        超募                     比（%）       的募集资
     到位    总额       净额（1）       资金承诺         =                     投入进 投入进        额
来源                                                资金总额        资金                      （9）        金总额
     时间                         投资总额        （1）                   度（%） 度（%） （8）
                                                   （4）        累计                    =(8)/(1)
                                 （2）         -                     (6)＝    (7)＝
                                                              投入
                                            （2）                   (4)/(1) (5)/(3)
                                                              总额
                                                              （5）
首次
      年1
公开
        月 32,242.06 28,748.29   28,748.29     0 28,673.82       0   99.74         204.99   0.71 12,440.00
发行
股票
       日
合计      / 32,242.06 28,748.29   28,748.29         28,673.82             /      / 204.99      / 12,440.00
                  南都物业服务集团股份有限公司                                   2026 年半年度报告
其他说明
□适用 √不适用
(二) 募投项目明细
√适用 □不适用
√适用 □不适用
                                                                                       单位：万元
             是
             否
             为
             招                                                                        项目
             股                                                                        可行
             书                                                                        性是
                                                                                 本项
             或                              截至报      项目       投入   投入                 否发
 募                                  截至报                                          目已
             者                              告期末      达到   是   进度   进度                 生重
 集   项   项       是否                 告期末                                          实现
             募        募集资金                  累计投      预定   否   是否   未达   本年实           大变
 资   目   目       涉及           本年投   累计投                                          的效        节余金
             集        计划投资                  入进度      可使   已   符合   计划   现的效           化，
 金   名   性       变更           入金额   入募集                                          益或         额
             说        总额(1)                 （%）      用状   结   计划   的具    益             如
 来   称   质       投向                 资金总                                          者研
             明                              (3)＝     态日   项   的进   体原                 是，
 源                                  额（2）                                         发成
             书                             (2)/(1)    期        度    因                 请说
                                                                                  果
             中                                                                        明具
             的                                                                        体情
             承                                                                         况
             诺
             投
             资
                  南都物业服务集团股份有限公司                                           2026 年半年度报告
            项
            目
    物
    业
首
    管
次
    理
公       生
    智                                                       2026
开       产
    能       是   否    7,000.00 204.99   7,025.23   100.36     年4    是   否                 否   -25.23
发       建
    化                                                         月
行       设
    系
股
    统
票
    项
    目
    全
    国
首
    物
次
    业
公             是，
    服   运
开             此项
    务   营
发           是 目取                                                       是                 否        0
    业   管
行             消或
    务   理
股             终止
    拓
票
    展
    项
    目
首   社   生                                                   2024
            是 否      3,000.00          1,853.27     61.78          是   否         38.19   否 1146.73
次   区   产                                                    年7
                南都物业服务集团股份有限公司                                       2026 年半年度报告
公 O2O 建                                                 月
开 平 设
发 台
行 建
股 设
票 项
   目
              是，
首
    公         此项
次
    寓         目未
公
    租   生      取
开                                                     2020
    赁   产     消，
发           是    10,785.80       11,035.66   102.32   年 10   是   是        -246.79   否 -249.86
    服   建     调整
行                                                       月
    务   设     募集
股
    项         资金
票
    目         投资
              总额
首
    人
次
    力
公
    资   运
开                                                     2024
    源   营
发           是   否   1,962.49      1,973.18   100.54    年7    是   否                  否   -10.69
    建   管
行                                                       月
    设   理
股
    项
票
    目
                  南都物业服务集团股份有限公司                                           2026 年半年度报告
      收
      购
 首
      普
 次
      惠         是，
 公
      物         此项
 开       其
       业      否 目为   6,000.00          6,786.48   113.11           是   是          418.68       否 -786.48
 发       他
 行
      股          目
 股
      权
 票
      项
      目
 合
      /   /   /   / 28,748.29 204.99 28,673.82             /   /   /   /      /   210.08   /   /   74.47
 计
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三) 报告期内募投变更或终止情况
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                                   2026 年半年度报告
(四) 报告期内募集资金使用的其他情况
√适用 □不适用
                           单位：万元币种：人民币
 发行名称                                                  2018 年首次公开发行股份
 募集资金到账时间                                                  2018 年 1 月 29 日
                          自筹资金                                   董事会审
 募集资金                                                   置换完成
              总投资额        预先投入          置换金额                     议通过日
 投资项目                                                    日期
                           金额                                      期
 物业管理
 智能化系          7,000.00     224.22            224.22
 统项目
 社区 O2O
 平台建设          3,000.00     412.28            412.28 2018 年 4   2018 年 3
 项目                                                  月 29 日     月 30 日
 公寓租赁
 服务项目
 人力资源
 建设项目
 合计           22,748.29   5,582.69       5,582.69
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                                         单位：万元币种：人民币
                募集资金                                             期间最
                                                             报告期
                用于现金                                             高余额
 董事会审议日                                                      末现金
                管理的有        起始日期                  结束日期           是否超
    期                                                        管理余
                效审议额                                             出授权
                                                              额
                  度                                               额度
其他说明
公司于 2025 年 4 月 17 日召开第四届董事会第三次会议及第四届监事会第二次会
议，审议通过了《关于使用闲置募集资金进行现金管理的议案》，同意公司使用最
高额度不超过 2,000 万元人民币的闲置募集资金进行现金管理，该额度可滚动使
南都物业服务集团股份有限公司                      2026 年半年度报告
用，自第四届董事会第三次会议审议通过之日起 12 个月内有效。截至 2026 年 6 月
□适用 √不适用
(五) 中介机构对募集资金存储与使用情况核查异常的相关情况说明
□适用 √不适用
(六) 擅自变更募集资金用途、违规占用募集资金的后续整改情况
□适用 √不适用
十三、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
               第六节   股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
□适用 √不适用
有）
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户)                          8,430
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数                           0
（户）
南都物业服务集团股份有限公司                                        2026 年半年度报告
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
                                                              单位：股
           前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
                                            持有有   质押、标记
 股东名称    报告期       期末持股数        比例          限售条   或冻结情况        股东
 （全称）    内增减         量          (%)         件股份   股份           性质
                                            数量       数量
                                                  状态
                                                              境内
浙江南都产业
发展集团有限         0   64,527,327       34.36     0 质押
公司
                                                              人
                                                              境内
韩芳             0   40,329,534       21.48     0   无       0   自然
                                                              人
                                                              境内
舟山五彩石投
                                                              非国
资合伙企业          0    9,356,465        4.98     0   无       0
                                                              有法
（有限合伙）
                                                              人
                                                              境内
         +276,90
严荷芳                 1,062,200        0.57     0   无       0   自然
                                                              人
中国建设银行
股份有限公司
         +965,90
－诺安多策略                965,900        0.51     0   无       0 其他
混合型证券投
资基金
招商银行股份
有限公司－中
         +939,90
信建投行业轮                939,900        0.50     0   无       0 其他
换混合型证券
投资基金
                                                            境内
韩诚             0      840,000        0.45     0   无       0 自然
                                                            人
                                                            境内
         +111,00
蔡敏                    820,000        0.44     0   无       0 自然
                                                            人
中国建设银行
股份有限公司
－华夏新锦绣   +127,40
灵活配置混合         0
型证券投资基
金
南都物业服务集团股份有限公司                            2026 年半年度报告
中国工商银行
股份有限公司
－中信保诚多
策略灵活配置      -   693,580  0.37       0 无     0 其他
混合型证券投
资基金
（LOF）
      前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
                                       股份种类及数量
     股东名称     持有无限售条件流通股的数量
                                       种类    数量
浙江南都产业发展集团                            人民币 64,527,32
有限公司                                  普通股          7
                                      人民币 40,329,53
韩芳                         40,329,534
                                      普通股          4
舟山五彩石投资合伙企                            人民币
业（有限合伙）                               普通股
                                      人民币
严荷芳                         1,062,200      1,062,200
                                      普通股
中国建设银行股份有限
                                      人民币
公司－诺安多策略混合                    965,900        965,900
                                      普通股
型证券投资基金
招商银行股份有限公司
                                      人民币
－中信建投行业轮换混                    939,900        939,900
                                      普通股
合型证券投资基金
                                      人民币
韩诚                            840,000        840,000
                                      普通股
                                      人民币
蔡敏                            820,000        820,000
                                      普通股
中国建设银行股份有限
公司－华夏新锦绣灵活                            人民币
配置混合型证券投资基                            普通股
金
中国工商银行股份有限
公司－中信保诚多策略                            人民币
灵活配置混合型证券投                            普通股
资基金（LOF）
              公司前十名股东中存在回购专户，截至报告期末，公司
前十名股东中回购专户    回购专用证券账户合计持有公司股份 229,0500 股，占公
情况说明          司总股本的 1.22%。上表“前十名股东持股情况”及“前
              十名无限售条件股东持股情况”中已剔除回购专户。
上述股东委托表决权、
受托表决权、放弃表决    无
权的说明
南都物业服务集团股份有限公司                         2026 年半年度报告
                 公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公司 21.48%的股
                 权，通 过浙江南 都产业 发展集 团有限 公司间接持 有
                 伙）间接持有公司 1.31%的股权，合计持有公司 57.12%
上述股东关联关系或一
                 的股权；韩诚先生系公司实际控制人韩芳女士之儿子，
致行动的说明
                 与韩芳女士构成一致行动人。
                 除此之外，公司未知其他股东之间是否存在关联关系，
                 也未知是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理
                 办法》中规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股
               无
东及持股数量的说明
  注：“前十名股东持股情况”表格中股东中国工商银行股份有限公司－中信保
诚多策略灵活配置混合型证券投资基金（LOF）于报告期期初普通账户、信用账户持
股不在公司前 200 名股东名册内，故无法统计报告期内增减变动情况。
持股 5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份
情况
□适用 √不适用
前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 √不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司              2026 年半年度报告
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
五、优先股相关情况
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                  2026 年半年度报告
                 第七节   债券相关情况
一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                         2026 年半年度报告
                  第八节      财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
                      合并资产负债表
编制单位：南都物业服务集团股份有限公司
                                                  单位：元币种：人民币
      项目         附注      2026 年 6 月 30 日           2025 年 12 月 31 日
流动资产：
  货币资金                           441,660,082.85       462,259,658.45
  结算备付金
  拆出资金
  交易性金融资产                        637,634,884.19       682,960,701.94
  衍生金融资产
  应收票据                             8,100,882.08           397,532.61
  应收账款                           697,985,152.89       551,933,456.70
  应收款项融资
  预付款项                            19,741,761.33         6,571,717.21
  应收保费
  应收分保账款
  应收分保合同准备金
  其他应收款                          156,813,261.09       123,229,716.32
  其中：应收利息
     应收股利
  买入返售金融资产
  存货                              19,288,147.95        15,532,191.09
  其中：数据资源
  合同资产
  持有待售资产
  一年内到期的非流动资
产
  其他流动资产                      14,059,678.73            15,070,573.61
   流动资产合计                  1,995,283,851.11         1,857,955,547.93
非流动资产：
  发放贷款和垫款
  债权投资                            94,343,257.48        93,039,736.11
  其他债权投资
  长期应收款
  长期股权投资                         229,815,541.07       230,065,876.01
南都物业服务集团股份有限公司                                2026 年半年度报告
  其他权益工具投资                 47,191,715.88      17,435,974.96
  其他非流动金融资产               204,580,641.89     153,064,513.68
  投资性房地产                   40,728,575.85      42,603,424.94
  固定资产                     30,705,420.65      32,892,911.78
  在建工程                     17,220,394.31      10,640,316.39
  生产性生物资产
  油气资产
  使用权资产                    24,753,766.35      34,625,768.37
  无形资产                      6,376,664.68       2,761,075.48
  其中：数据资源
  开发支出
  其中：数据资源
  商誉                      161,711,861.98     161,711,861.98
  长期待摊费用                    5,790,480.10       7,230,036.48
  递延所得税资产                   3,539,095.73       4,629,485.87
  其他非流动资产
   非流动资产合计            866,757,415.97         790,700,982.05
     资产总计           2,862,041,267.08       2,648,656,529.98
流动负债：
  短期借款                    150,000,000.00      80,050,833.34
  向中央银行借款
  拆入资金
  交易性金融负债
  衍生金融负债
  应付票据                      7,555,850.00
  应付账款                    353,573,563.93     391,095,285.14
  预收款项                        400,097.65         467,126.34
  合同负债                    320,374,292.19     284,996,036.59
  卖出回购金融资产款
  吸收存款及同业存放
  代理买卖证券款
  代理承销证券款
  应付职工薪酬                   63,963,092.49      75,617,455.00
  应交税费                     60,176,957.04      45,226,826.44
  其他应付款                   541,952,132.94     493,847,697.13
  其中：应付利息
      应付股利                    185,163.49
  应付手续费及佣金
  应付分保账款
  持有待售负债
  一年内到期的非流动负
债
南都物业服务集团股份有限公司                                     2026 年半年度报告
 其他流动负债                          2,271.01             579,191.01
  流动负债合计                 1,513,910,050.04       1,390,437,529.98
非流动负债：
 保险合同准备金
 长期借款
 应付债券
 其中：优先股
    永续债
 租赁负债                           19,160,358.20      24,276,914.50
 长期应付款
 长期应付职工薪酬
 预计负债                              159,267.23
 递延收益
 递延所得税负债                        15,236,181.20       3,178,895.49
 其他非流动负债
  非流动负债合计                   34,555,806.63          27,455,809.99
   负债合计                  1,548,465,856.67       1,417,893,339.97
所有者权益（或股东权益）：
 实收资本（或股本）                     187,777,779.00     187,777,779.00
 其他权益工具
 其中：优先股
    永续债
 资本公积                          258,859,045.54     258,859,045.54
 减：库存股                          20,076,903.00      20,076,903.00
 其他综合收益                           -808,284.12        -564,025.04
 专项储备
 盈余公积                           93,888,889.50      93,888,889.50
 一般风险准备
 未分配利润                         746,921,928.81     670,992,324.27
 归属于母公司所有者权
益（或股东权益）合计
 少数股东权益                         47,012,954.68      39,886,079.74
  所有者权益（或股东
权益）合计
   负债和所有者权益
（或股东权益）总计
公司负责人：韩芳    主管会计工作负责人：向昱力                会计机构负责人：华美娜
                 母公司资产负债表
南都物业服务集团股份有限公司                                       2026 年半年度报告
编制单位：南都物业服务集团股份有限公司
                                                单位：元币种：人民币
      项目         附注    2026 年 6 月 30 日           2025 年 12 月 31 日
流动资产：
  货币资金                         295,767,327.90       294,980,769.28
  交易性金融资产                      637,617,281.19       682,960,701.94
  衍生金融资产
  应收票据                           8,100,882.08
  应收账款                         491,222,628.45       382,401,544.15
  应收款项融资
  预付款项                           9,722,890.79         1,577,984.13
  其他应收款                        143,002,196.57       103,016,319.80
  其中：应收利息
     应收股利
  存货                            14,411,012.27        12,466,611.05
  其中：数据资源
  合同资产
  持有待售资产
  一年内到期的非流动资
产
  其他流动资产                     9,672,626.83            11,171,861.03
   流动资产合计                1,609,516,846.08         1,488,575,791.38
非流动资产：
  债权投资                          94,343,257.48        93,039,736.11
  其他债权投资
  长期应收款
  长期股权投资                       611,560,866.44       611,883,232.80
  其他权益工具投资                      47,191,715.88        17,435,974.96
  其他非流动金融资产                    204,580,641.89       153,064,513.68
  投资性房地产                        27,477,617.43        28,783,295.54
  固定资产                          18,599,574.91        19,527,861.23
  在建工程                          14,408,583.92         8,069,992.21
  生产性生物资产
  油气资产
  使用权资产                          7,358,215.03         9,876,849.05
  无形资产                           5,126,316.54         1,446,877.26
  其中：数据资源
  开发支出
  其中：数据资源
  商誉
  长期待摊费用                           350,000.00           400,000.00
  递延所得税资产
南都物业服务集团股份有限公司                                2026 年半年度报告
  其他非流动资产
   非流动资产合计          1,030,996,789.52         943,528,332.84
    资产总计            2,640,513,635.60       2,432,104,124.22
流动负债：
  短期借款                    150,000,000.00      80,050,833.34
  交易性金融负债
  衍生金融负债
  应付票据                      7,555,850.00
  应付账款                    289,131,406.93     318,942,894.94
  预收款项
  合同负债                    238,124,335.39     218,920,895.58
  应付职工薪酬                   43,664,596.74      51,018,354.57
  应交税费                     38,466,281.36      24,525,523.64
  其他应付款                   747,910,161.31     678,388,203.32
  其中：应付利息
     应付股利
  持有待售负债
  一年内到期的非流动负
债
  其他流动负债                                           8,916.97
   流动负债合计           1,519,840,538.83       1,376,759,165.20
非流动负债：
  长期借款
  应付债券
  其中：优先股
     永续债
  租赁负债                      5,162,227.87       5,075,156.33
  长期应付款
  长期应付职工薪酬
  预计负债
  递延收益
  递延所得税负债                  13,183,357.96       1,475,827.48
  其他非流动负债
   非流动负债合计             18,345,585.83           6,550,983.81
    负债合计            1,538,186,124.66       1,383,310,149.01
所有者权益（或股东权益）：
  实收资本（或股本）               187,777,779.00     187,777,779.00
  其他权益工具
  其中：优先股
     永续债
  资本公积                    232,461,094.59     232,461,094.59
  减：库存股                    20,076,903.00      20,076,903.00
南都物业服务集团股份有限公司                                       2026 年半年度报告
 其他综合收益                          -808,284.12           -564,025.04
 专项储备
 盈余公积                          93,888,889.50         93,888,889.50
 未分配利润                        609,084,934.97        555,307,140.16
  所有者权益（或股东
权益）合计
   负债和所有者权益
（或股东权益）总计
公司负责人：韩芳    主管会计工作负责人：向昱力              会计机构负责人：华美娜
                   合并利润表
                                            单位：元币种：人民币
       项目          附注            2026 年半年度      2025 年半年度
一、营业总收入                          908,426,349.65 913,732,396.55
其中：营业收入                          908,426,349.65 913,732,396.55
    利息收入
    已赚保费
    手续费及佣金收入
二、营业总成本                          800,995,956.57     808,271,546.90
其中：营业成本                          742,342,403.05     751,377,298.50
    利息支出
    手续费及佣金支出
    退保金
    赔付支出净额
    提取保险责任准备金净
额
    保单红利支出
    分保费用
    税金及附加                          2,948,070.21       3,199,459.35
    销售费用                           8,056,369.05       8,308,945.75
    管理费用                          45,241,998.85      43,902,426.93
    研发费用                           1,121,807.99       1,590,420.34
    财务费用                           1,285,307.42        -107,003.97
    其中：利息费用                        1,113,669.44         218,502.27
        利息收入                       1,778,764.53       2,436,955.00
  加：其他收益                           2,573,364.97       3,856,326.50
    投资收益（损失以
“-”号填列）
南都物业服务集团股份有限公司                               2026 年半年度报告
     其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
        以摊余成本计量
的金融资产终止确认收益（损
失以“-”号填列）
     汇兑收益（损失以
“-”号填列）
     净敞口套期收益（损失
以“-”号填列）
     公允价值变动收益（损
失以“-”号填列）
     信用减值损失（损失以
                           -12,389,753.17    -8,750,568.34
“-”号填列）
     资产减值损失（损失以
                                             -5,130,422.03
“-”号填列）
     资产处置收益（损失以
“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”
号填列）
 加：营业外收入                       206,522.62       495,289.64
 减：营业外支出                     1,447,438.83     1,289,703.75
四、利润总额（亏损总额以
“-”号填列）
 减：所得税费用                    44,314,809.90    45,636,814.39
五、净利润（净亏损以“-”
号填列）
（一）按经营持续性分类
损以“-”号填列）
损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类
利润（净亏损以“-”号填               115,694,801.50   129,947,726.01
列）
以“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额                 -244,259.08
 （一）归属母公司所有者的
                              -244,259.08
其他综合收益的税后净额
                              -244,259.08
他综合收益
南都物业服务集团股份有限公司                                   2026 年半年度报告
（1）重新计量设定受益计划
变动额
（2）权益法下不能转损益的
其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允
                                  -244,259.08
价值变动
（4）企业自身信用风险公允
价值变动
综合收益
（1）权益法下可转损益的其
他综合收益
（2）其他债权投资公允价值
变动
（3）金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值
准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
 （二）归属于少数股东的其
他综合收益的税后净额
七、综合收益总额                       122,651,482.76   135,883,508.17
 （一）归属于母公司所有者
的综合收益总额
 （二）归属于少数股东的综
合收益总额
八、每股收益：
 （一）基本每股收益(元/
股)
 （二）稀释每股收益(元/
股)
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元,上期被
合并方实现的净利润为：0元。
公司负责人：韩芳    主管会计工作负责人：向昱力           会计机构负责人：华美娜
                   母公司利润表
                                          单位：元币种：人民币
南都物业服务集团股份有限公司                              2026 年半年度报告
       项目        附注       2026 年半年度        2025 年半年度
一、营业收入                    658,895,383.38   637,201,651.41
 减：营业成本                   541,014,424.37   522,008,196.44
    税金及附加                   1,987,052.33     2,270,854.23
    销售费用                    7,333,105.68     7,625,430.84
    管理费用                   42,183,958.51    40,710,089.80
    研发费用
    财务费用                      423,482.63    -1,081,097.68
    其中：利息费用                 1,113,669.44       218,377.77
        利息收入                1,741,332.72     2,212,001.81
 加：其他收益                     1,556,485.39     2,118,984.99
    投资收益（损失以
“-”号填列）
    其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
       以摊余成本计量
的金融资产终止确认收益（损
失以“-”号填列）
    净敞口套期收益（损失
以“-”号填列）
    公允价值变动收益（损
失以“-”号填列）
    信用减值损失（损失以
                           -9,106,314.31    -5,676,398.57
“-”号填列）
    资产减值损失（损失以
“-”号填列）
    资产处置收益（损失以
“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”
号填列）
 加：营业外收入                       64,966.58       267,613.44
 减：营业外支出                      967,337.51       959,857.59
三、利润总额（亏损总额以
“-”号填列）
 减：所得税费用                   34,314,063.14    37,155,848.19
四、净利润（净亏损以“-”
号填列）
 （一）持续经营净利润（净
亏损以“-”号填列）
 （二）终止经营净利润（净
亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额                -244,259.08
南都物业服务集团股份有限公司                                   2026 年半年度报告
 （一）不能重分类进损益的
                                  -244,259.08
其他综合收益
变动额
其他综合收益
                                  -244,259.08
价值变动
价值变动
 （二）将重分类进损益的其
他综合收益
他综合收益
变动
他综合收益的金额
准备
六、综合收益总额                        93,187,634.60   110,837,471.24
七、每股收益：
   （一）基本每股收益(元/
股)
   （二）稀释每股收益(元/
股)
公司负责人：韩芳    主管会计工作负责人：向昱力            会计机构负责人：华美娜
                  合并现金流量表
                                        单位：元币种：人民币
     项目        附注              2026年半年度    2025年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
南都物业服务集团股份有限公司                              2026 年半年度报告
  销售商品、提供劳务收
到的现金
  客户存款和同业存放款
项净增加额
  向中央银行借款净增加
额
  向其他金融机构拆入资
金净增加额
  收到原保险合同保费取
得的现金
  收到再保业务现金净额
  保户储金及投资款净增
加额
  收取利息、手续费及佣
金的现金
  拆入资金净增加额
  回购业务资金净增加额
  代理买卖证券收到的现
金净额
  收到的税费返还                    2,961.80           22,470.81
  收到其他与经营活动有
关的现金
   经营活动现金流入小
计
  购买商品、接受劳务支
付的现金
  客户贷款及垫款净增加
额
  存放中央银行和同业款
项净增加额
  支付原保险合同赔付款
项的现金
  拆出资金净增加额
  支付利息、手续费及佣
金的现金
  支付保单红利的现金
  支付给职工及为职工支
付的现金
  支付的各项税费                  48,387,144.69    57,927,058.68
  支付其他与经营活动有
关的现金
   经营活动现金流出小
计
南都物业服务集团股份有限公司                               2026 年半年度报告
    经营活动产生的现
                          -55,462,853.41    -20,775,396.17
金流量净额
二、投资活动产生的现金流量：
  收回投资收到的现金               615,126,115.66    496,940,616.44
  取得投资收益收到的现
金
  处置固定资产、无形资
产和其他长期资产收回的                   291,240.00        146,650.00
现金净额
  处置子公司及其他营业
单位收到的现金净额
  收到其他与投资活动有
关的现金
   投资活动现金流入小
计
  购建固定资产、无形资
产和其他长期资产支付的                 6,575,569.00      1,325,133.61
现金
  投资支付的现金                 612,299,347.57    729,610,987.52
  质押贷款净增加额
  取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额
  支付其他与投资活动有
关的现金
   投资活动现金流出小
计
    投资活动产生的现
金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
  吸收投资收到的现金
  其中：子公司吸收少数
股东投资收到的现金
  取得借款收到的现金                70,000,000.00     87,000,000.00
  收到其他与筹资活动有
关的现金
   筹资活动现金流入小
计
  偿还债务支付的现金
  分配股利、利润或偿付
利息支付的现金
  其中：子公司支付给少
数股东的股利、利润
南都物业服务集团股份有限公司                                   2026 年半年度报告
  支付其他与筹资活动有
关的现金
   筹资活动现金流出小
计
    筹资活动产生的现
金流量净额
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
                              -27,339,140.95   -172,625,751.08
增加额
  加：期初现金及现金等
价物余额
六、期末现金及现金等价
物余额
公司负责人：韩芳    主管会计工作负责人：向昱力            会计机构负责人：华美娜
                 母公司现金流量表
                                       单位：元币种：人民币
      项目       附注              2026年半年度   2025年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
  销售商品、提供劳务收
到的现金
  收到的税费返还
  收到其他与经营活动有
关的现金
   经营活动现金流入小
计
  购买商品、接受劳务支
付的现金
  支付给职工及为职工支
付的现金
  支付的各项税费                      26,569,397.50     34,258,485.99
  支付其他与经营活动有
关的现金
   经营活动现金流出小
计
  经营活动产生的现金流
                              -58,153,230.43    248,659,281.30
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
  收回投资收到的现金                   595,435,610.66    461,824,823.75
南都物业服务集团股份有限公司                              2026 年半年度报告
 取得投资收益收到的现
金
  处置固定资产、无形资
产和其他长期资产收回的                   291,240.00
现金净额
  处置子公司及其他营业
单位收到的现金净额
  收到其他与投资活动有
关的现金
   投资活动现金流入小
计
  购建固定资产、无形资
产和其他长期资产支付的                 6,566,719.44     1,137,724.21
现金
  投资支付的现金                 572,591,239.57   900,345,194.83
  取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额
  支付其他与投资活动有
关的现金
   投资活动现金流出小
计
    投资活动产生的现
金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
  吸收投资收到的现金
  取得借款收到的现金                70,000,000.00    87,000,000.00
  收到其他与筹资活动有
关的现金
   筹资活动现金流入小
计
  偿还债务支付的现金
  分配股利、利润或偿付
利息支付的现金
  支付其他与筹资活动有
关的现金
   筹资活动现金流出小
计
    筹资活动产生的现
金流量净额
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
                           -3,698,053.74   -88,208,388.72
增加额
南都物业服务集团股份有限公司                                2026 年半年度报告
 加：期初现金及现金等
价物余额
六、期末现金及现金等价
物余额
公司负责人：韩芳    主管会计工作负责人：向昱力          会计机构负责人：华美娜
                                 南都物业服务集团股份有限公司                                                                                2026 年半年度报告
                                                                         合并所有者权益变动表
                                                                                                                                                      单位：元币种：人民币
                                                                  归属于母公司所有者权益
                        其他权益                                                                             一
                                      资本公积
项目                          工具                                                       专                   般                                            少数股东权益          所有者权益合计
                                                                                     项                   风                     其
      实收资本(或股本)         优   永                         减：库存股           其他综合收益              盈余公积                未分配利润                    小计
                                                                                                                               他
                                 其                                                   储                   险
                        先   续
                                 他                                                   备                   准
                        股   债
                                                                                                         备
一、
上年
期末
余额
加：
会计
政策
变更
  前
期差
错更
正
  其
他
二、
本年
期初
余额
三、
本期
增减
变动
                                                                       -244,259.08                             75,929,604.54         75,685,345.46    7,126,874.94      82,812,220.40
金额
（减
少以
“-”
      南都物业服务集团股份有限公司                                           2026 年半年度报告
号填
列）
（一
）综
                       -244,259.08            115,694,801.50      115,450,542.42   7,200,940.34   122,651,482.76
合收
益总
额
（二
）所
有者
投入
和减
少资
本
有者
投入
的普
通股
他权
益工
具持
有者
投入
资本
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
他
（三
）利                                            -39,765,196.96      -39,765,196.96    -74,065.40    -39,839,262.36
润分
配
取盈
余公
积
取一
般风
      南都物业服务集团股份有限公司                             2026 年半年度报告
险准
备
所有
者
（或
                                -39,765,196.96      -39,765,196.96   -74,065.40   -39,839,262.36
股
东）
的分
配
他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
余公
积弥
补亏
损
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
他综
                            南都物业服务集团股份有限公司                                                                                       2026 年半年度报告
合收
益结
转留
存收
益
他
（五
）专
项储
备
期提
取
期使
用
（六
）其
他
四、
本期
期末
余额
                                                            归属于母公司所有者权益
                        其他权益工具                                         其                           一
 项目                                                                    他     专                     般
                                                                                                                                                       少数股东权益           所有者权益合计
       实收资本(或股                                                         综     项                     风                         其
                        优   永          资本公积           减：库存股                          盈余公积                未分配利润                         小计
            本)                  其                                      合     储                     险                         他
                        先   续
                                他
                        股   债                                          收     备                     准
                                                                       益                           备
一、上
年期末    187,777,779.00               258,859,045.54   20,076,903.00                 89,914,204.57        575,717,415.36            1,092,191,541.47     32,952,528.92    1,125,144,070.39
余额
加：会
计政策
变更
   前
期差错
                        南都物业服务集团股份有限公司                                                        2026 年半年度报告
更正
   其
他
二、本
年期初    187,777,779.00       258,859,045.54   20,076,903.00   89,914,204.57   575,717,415.36    1,092,191,541.47   32,952,528.92   1,125,144,070.39
余额
三、本
期增减
变动金
额（减                                                                          129,947,726.01      129,947,726.01   5,935,782.16      135,883,508.17
少以
“-”号
填列）
（一）
综合收                                                                          129,947,726.01      129,947,726.01   5,935,782.16      135,883,508.17
益总额
（二）
所有者
投入和
减少资
本
者投入
的普通
股
权益工
具持有
者投入
资本
支付计
入所有
者权益
的金额
（三）
利润分
配
盈余公
积
       南都物业服务集团股份有限公司            2026 年半年度报告
一般风
险准备
有者
（或股
东）的
分配
（四）
所有者
权益内
部结转
公积转
增资本
（或股
本）
公积转
增资本
（或股
本）
公积弥
补亏损
受益计
划变动
额结转
留存收
益
综合收
益结转
留存收
益
（五）
专项储
备
提取
                             南都物业服务集团股份有限公司                                                                                2026 年半年度报告
使用
（六）
其他
四、本
期期末     187,777,779.00                258,859,045.54   20,076,903.00             89,914,204.57        705,665,141.37        1,222,139,267.48   38,888,311.08   1,261,027,578.56
余额
公司负责人：韩芳                    主管会计工作负责人：向昱力                                    会计机构负责人：华美娜
                                                                       母公司所有者权益变动表
                                                                                                                                                  单位：元币种：人民币
                                  其他权益工具                                                         专
   项目                             优   永                                                          项
               实收资本(或股本)                  其       资本公积            减：库存股          其他综合收益                    盈余公积                 未分配利润                     所有者权益合计
                                  先   续                                                          储
                                          他                                                      备
                                  股   债
一、上年期末余
额
加：会计政策变
更
   前期差错更
正
   其他
二、本年期初余
额
三、本期增减变
动金额（减少以                                                                            -244,259.08                                    53,777,794.81                    53,533,535.73
“-”号填列）
（一）综合收益
                                                                                   -244,259.08                                    93,431,893.68                    93,187,634.60
总额
（二）所有者投
入和减少资本
普通股
                       南都物业服务集团股份有限公司                                                           2026 年半年度报告
持有者投入资本
所有者权益的金
额
（三）利润分配                                                                                             -39,654,098.87    -39,654,098.87
                                                                                                    -39,654,098.87    -39,654,098.87
股东）的分配
（四）所有者权
益内部结转
资本（或股本）
资本（或股本）
亏损
变动额结转留存
收益
结转留存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余
额
                            南都物业服务集团股份有限公司                                                                2026 年半年度报告
                            其他权益工具
  项目       实收资本(或股                                                       其他综合     专项
                            优   永         资本公积           减：库存股                            盈余公积             未分配利润            所有者权益合计
              本)                    其                                     收益      储备
                            先   续
                                    他
                            股   债
一、上年期末余
额
加：会计政策变
更
   前期差错更
正
   其他
二、本年期初余
额
三、本期增减变
动金额（减少以                                                                                                    110,837,471.24        110,837,471.24
“-”号填列）
（一）综合收益
总额
（二）所有者投
入和减少资本
的普通股
具持有者投入资
本
入所有者权益的
金额
（三）利润分配
积
（或股东）的分
配
（四）所有者权
益内部结转
                           南都物业服务集团股份有限公司                                                       2026 年半年度报告
增资本（或股
本）
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转留
存收益
益结转留存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余
额
公司负责人：韩芳                      主管会计工作负责人：向昱力                                 会计机构负责人：华美娜
南都物业服务集团股份有限公司                              2026 年半年度报告
三、公司基本情况
√适用 □不适用
  南都物业服务集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系浙江南都物
业管理有限公司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有
限公司系由浙江华电房地产开发公司投资设立，于 1994 年 4 月 13 日在浙江省工商
行政管理局登记注册，取得注册号为 14292494-6 的企业法人营业执照，成立时注册
资本 200.00 万元。南都有限公司以 2015 年 10 月 31 日为基准日，整体变更为股份
有限公司，于 2015 年 12 月 29 日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江
省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为 91330000142924946H 的营业执照，注册
资本 187,777,779.00 元，股份总数 187,777,779 股（每股面值 1 元），均系无限售
条件流通股。公司股票于 2018 年 2 月 1 日在上海证券交易所挂牌交易。
  本公司属物业管理行业。公司致力于向城市运营综合服务商转型升级，主要为
住宅类、商业类及城市服务类等客户提供物业基础服务、物业增值服务。
  本财务报表业经公司 2026 年 8 月 27 日四届第十五次董事会批准对外报出。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折
旧、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财
务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
√适用 □不适用
公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
南都物业服务集团股份有限公司                             2026 年半年度报告
本公司的记账本位币为人民币。
√适用 □不适用
         涉及重要性标准判断
                                  重要性标准确定方法和选择依据
      的披露事项
重要的单项计提坏账准备的应收账款             单项金额超过资产总额 0.5%
重要的应收账款坏账准备收回或转回             单项金额超过资产总额 0.5%
重要的子公司、非全资子公司                资产总额超过集团总资产总额的 5%
重要的联营企业                      资产总额超过集团总资产总额的 0.5%
重要的投资活动现金流量                  单项金额超过资产总额的 10%
√适用 □不适用
  公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并
财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务
报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调
整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
  公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值
以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可
辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
√适用 □不适用
  拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且
有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。
  母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以
母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会
计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                    2026 年半年度报告
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性
强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
  金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。
  金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产
所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)
并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。
  (1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
  公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金
融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金
融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收
账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照
《企业会计准则第 14 号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
  (2)金融资产的后续计量方法
  采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何
套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实
际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
  采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及
汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前
计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
  采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计
入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综
合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
  采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入
当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
  (3)金融负债的后续计量方法
南都物业服务集团股份有限公司                      2026 年半年度报告
   此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进
行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或
扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除
因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属
于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
负债
   按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
款的贷款承诺
   在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：①按照金融工具
的减值规定确定的损失准备金额；②初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号
——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。
   采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一
部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当
期损益。
   (4)金融资产和金融负债的终止确认
   ①收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
   ②金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》
关于金融资产终止确认的规定。
债（或该部分金融负债）。
   公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资
产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移
也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未
保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和
义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移
金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
   金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损
益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对
价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额
（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投
资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，
将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转
移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终
止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公
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允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
  公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术
确定相关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层
级，并依次使用：
  (1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调
整的报价；
  (2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的
输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产
或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的
利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
  (3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或
无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未
来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。
  公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件
或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认
损失准备。
  预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均
值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流
量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公
司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利
率折现。
  对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初
始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
  对于租赁应收款、由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成，且不
含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同
资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量
损失准备。
  除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自
初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照
整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显
著增加，公司按照该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
  公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具
在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具
的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
  于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融
工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
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  公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用
损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分
为不同组合。
  公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加
或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资
产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准
备，不抵减该金融资产的账面价值。
  金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列
条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金
额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时
变现该金融资产和清偿该金融负债。
  不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债
进行抵销。
√适用 □不适用
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
□适用 √不适用
√适用 □不适用
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
                 确定组合的依
组合类别                             计量预期信用损失的方法
                 据
                                 参考历史信用损失经验，结合当前状
应收银行承兑汇票
                                 况以及对未来经济状况的预测，通过
                 票据类型
                                 违约风险敞口和整个存续期预期信用
应收商业承兑汇票
                                 损失率，计算预期信用损失
                                 参考历史信用损失经验，结合当前状
                                 况以及对未来经济状况的预测，编制
应收账款——账龄组合       账龄
                                 应收账款账龄与预期信用损失率对照
                                 表，计算预期信用损失
南都物业服务集团股份有限公司                                   2026 年半年度报告
                                     参考历史信用损失经验，结合当前状
应收账款——合并范围内                          况以及对未来经济状况的预测，通过
                 款项性质
关联往来组合                               违约风险敞口和整个存续期预期信用
                                     损失率，计算预期信用损失
                                     参考历史信用损失经验，结合当前状
                                     况以及对未来经济状况的预测，编制
其他应收款——账龄组合      账龄
                                     其他应收款账龄与预期信用损失率对
                                     照表，计算预期信用损失
                                     参考历史信用损失经验，结合当前状
                                     况以及对未来经济状况的预测，通过
其他应收款——合并范围
                 款项性质                违约风险敞口和未来 12 个月内或整
内关联往来组合
                                     个存续期预期信用损失率，计算预期
                                     信用损失
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
                      应收账款                 其他应收款
账龄
                      预期信用损失率（%）           预期信用损失率（%）
应收账款/其他应收款的账龄自初始确认日起算。
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
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√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
√适用 □不适用
过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
(1)低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
(2)包装物按照一次转销法进行摊销。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
    资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净
值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存
货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经
过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时
估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资
产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，
分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计
提或转回的金额。
按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确
定依据
□适用 √不适用
基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
□适用 √不适用
终止经营的认定标准和列报方法
□适用 √不适用
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√适用 □不适用
  按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和
经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策
的制定，认定为重大影响。
  (1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担
债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在
最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资
初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整
资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
  公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是
否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权
的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被
合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。
合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上
合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
  (2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值
作为其初始投资成本。
  公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分
个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”
的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行
重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被
购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等
转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产
变动而产生的其他综合收益除外。
  (3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为
其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为
其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重
组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号
——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
  对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企
业的长期股权投资，采用权益法核算。
  (1)是否属于“一揽子交易”的判断原则
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  通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交
易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方
式、处置时点等信息来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、
条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子
交易”：
  (2)不属于“一揽子交易”的会计处理
  对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于
剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为
权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业
会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
  在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资
本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
  丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值
进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例
计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差
额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关
的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
  (3)属于“一揽子交易”的会计处理
  将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差
额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
  将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差
额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
(1) 如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
权和已出租的建筑物。
与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
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(1) 确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一
个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠
计量时予以确认。
(2) 折旧方法
√适用 □不适用
                       折旧年限
      类别     折旧方法                   残值率     年折旧率
                        （年）
房屋及建筑物 直线法          20、17       5         5.59、4.75
运输工具   直线法          3-5         5         31.67-19.00
其他设备   直线法          3-5         5         31.67-19.00
√适用 □不适用
建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决
算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
类别               在建工程结转为固定资产的标准和时点
                 主体建设工程及配套工程已实质完工、达到预定设计要
房屋及建筑物
                 求并经验收
机器设备             安装调试后达到设计要求或合同规定的标准
√适用 □不适用
  公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入
当期损益。
  (1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借
款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产
活动已经开始。
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  (2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当
期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
  (3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，
借款费用停止资本化。
  为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实
际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未
动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一
般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借
款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1) 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。
具体如下：
项目           使用寿命及其确定依据           摊销方法
软件           按预期受益期限确定使用寿命为 5 年   直线法
车位使用权        按预期受益期限确定使用寿命为 5 年   直线法
(2) 研发支出的归集范围及相关会计处理方法
√适用 □不适用
  (1)人员人工费用
  人员人工费用包括公司研发人员的工资薪金、基本养老保险费、基本医疗保险
费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金，以及外聘研发人员的劳
务费用。
  研发人员同时服务于多个研究开发项目的，人工费用的确认依据公司管理部门
提供的各研究开发项目研发人员的工时记录，在不同研究开发项目间按比例分配。
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  直接从事研发活动的人员、外聘研发人员同时从事非研发活动的，公司根据研
发人员在不同岗位的工时记录，将其实际发生的人员人工费用，按实际工时占比等
合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。
  (2)直接投入费用
  直接投入费用是指公司为实施研究开发活动而实际发生的相关支出。包括：1)
直接消耗的材料、燃料和动力费用；2)用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备
开发及制造费，不构成固定资产的样品、样机及一般测试手段购置费，试制产品的
检验费；3)用于研究开发活动的仪器、设备的运行维护、调整、检验、检测、维修
等费用。
  (3)折旧费用与长期待摊费用
  折旧费用是指用于研究开发活动的仪器、设备和在用建筑物的折旧费。
  用于研发活动的仪器、设备及在用建筑物，同时又用于非研发活动的，对该类
仪器、设备、在用建筑物使用情况做必要记录，并将其实际发生的折旧费按实际工
时和使用面积等因素，采用合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。
  长期待摊费用是指研发设施的改建、改装、装修和修理过程中发生的长期待摊
费用，按实际支出进行归集，在规定的期限内分期平均摊销。
  (4)无形资产摊销费用
  无形资产摊销费用是指用于研究开发活动的软件、知识产权、非专利技术（专
有技术、许可证、设计和计算方法等）的摊销费用。
  (5)设计费用
  设计费用是指为新产品和新工艺进行构思、开发和制造，进行工序、技术规
范、规程制定、操作特性方面的设计等发生的费用，包括为获得创新性、创意性、
突破性产品进行的创意设计活动发生的相关费用。
  (6)装备调试费用与试验费用
  装备调试费用是指工装准备过程中研究开发活动所发生的费用，包括研制特
殊、专用的生产机器，改变生产和质量控制程序，或制定新方法及标准等活动所发
生的费用。
  为大规模批量化和商业化生产所进行的常规性工装准备和工业工程发生的费用
不计入归集范围。
  试验费用包括新药研制的临床试验费、勘探开发技术的现场试验费、田间试验
费等。
  (7)委托外部研究开发费用
  委托外部研究开发费用是指公司委托境内外其他机构或个人进行研究开发活动
所发生的费用（研究开发活动成果为公司所拥有，且与公司的主要经营业务紧密相
关）。
  (8)其他费用
  其他费用是指上述费用之外与研究开发活动直接相关的其他费用，包括技术图
书资料费、资料翻译费、专家咨询费、高新科技研发保险费，研发成果的检索、论
证、评审、鉴定、验收费用，知识产权的申请费、注册费、代理费，会议费、差旅
费、通讯费等。
项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产
以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售
的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产
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品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用
性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有
能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计
量。
√适用 □不适用
  对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、
采用成本模式计量的使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负
债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和
使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉
结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
  若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备
并计入当期损益。
√适用 □不适用
  长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长
期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部
转入当期损益。
√适用 □不适用
  公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或
合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款
项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外
的其他因素）作为合同资产列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
(1) 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
(2) 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
  离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
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  (1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确
认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
  (2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的
所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义
务的现值和当期服务成本；
公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益
计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计
划净资产；
净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变
动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损
益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他
综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些
在其他综合收益确认的金额。
(3) 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞
退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4) 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
  向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的
有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定
进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、
其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负
债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
√适用 □不适用
务成为公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务
的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
量，并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
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□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1) 按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
   于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并
确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
   满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时
点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利
益；(2)客户能够控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品
具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收
取款项。
   对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收
入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发
生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
   对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认
收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品
享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定
所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转
移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报
酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该
商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
   (1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向
客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及
预期将退还给客户的款项。
   (2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的
最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确
认收入极可能不会发生重大转回的金额。
   (3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时
即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合
同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权
与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
   (4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义
务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
公司有两大业务板块，一是物业基础服务，二是物业增值服务。依据公司自身的经
营模式和结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：
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  (1)物业基础服务:公司提供物业基础服务属于在某一时段内履行的履约义务，
公司在履约义务履行的期间内，分月确认收入。
  (2)物业增值服务:公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，
在合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期
约定时，在增值服务完成时确认收入。
(2) 同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
条件；(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金
额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得
的，按照名义金额计量。
  政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相
关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行
判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关
的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿
命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入
资产处置当期的损益。
  除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与
收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补
偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损
失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失
的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
√适用 □不适用
南都物业服务集团股份有限公司                  2026 年半年度报告
认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差
额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产
或递延所得税负债。
额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额
用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得
税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者
事项。
净额列示：(1)拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)
递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所
得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产
和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产
及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
√适用 □不适用
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
   在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认
定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租
赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
   对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将
租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。
   除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司
对租赁确认使用权资产和租赁负债。
   (1)使用权资产
   使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金
额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的
租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资
产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成
本。
   公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁
资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届
满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短
的期间内计提折旧。
   (2)租赁负债
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  在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算
租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用
公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费
用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入
当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
  租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生
变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终
止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的
现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价
值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
  在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和
报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
  (1)经营租赁
  公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初
始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期
损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发
生时计入当期损益。
  (2)融资租赁
  在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收
到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止
确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息
收入。
  公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期
损益。
  (1)公司作为承租人
  公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中
的资产转让是否属于销售。
  售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得
的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的
权利确认相关利得或损失。
  售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确
认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确
认和计量》对该金融负债进行会计处理。
  (2)公司作为出租人
  公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中
的资产转让是否属于销售。
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  售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对
资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第 21 号——租赁》对资产出租进行
会计处理。
  售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一
项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和
计量》对该金融资产进行会计处理。
□适用 √不适用
(1) 重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2) 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3) 2026 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
□适用 √不适用
六、税项
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
    税种                 计税依据                 税率
               以按税法规定计算的销售货物和
               应税劳务收入为基础计算销项税        13%、9%、6%、5%、
增值税
               额，扣除当期允许抵扣的进项税        3%、1%
               额后，差额部分为应交增值税
               从价计征的，按房产原值一次减除
房产税            30%后余值的 1.2%计缴；从租计征   1.2%或 12%
               的，按租金收入的 12%计缴
城市维护建设税        实际缴纳的流转税税额            7%、5%
教育费附加          实际缴纳的流转税税额            3%
地方教育附加         实际缴纳的流转税税额            2%
企业所得税          应纳税所得额                25%、20%、15%
南都物业服务集团股份有限公司                               2026 年半年度报告
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
       纳税主体名称                       所得税税率（%）
浙江悦都网络科技有限公司                                         15%
上海采林物业管理有限公司                                         20%
浙江乐勤清洁服务有限公司                                         20%
杭州南都智诚物业服务有限公司                                       20%
浙江悦都物业服务有限公司                                         20%
杭州乐勤楼宇工程有限公司                                         20%
杭州乐勤装饰工程有限公司                                         20%
杭州信建大悦住房服务有限公司                                       20%
南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司                                     20%
浙江南都智联物业服务有限公司                                       20%
海宁南都智联物业服务有限公司                                       20%
杭州悦嘉家网络科技有限公司                                        20%
宁波奉化南都智联物业服务有限公司                                     20%
杭州南都悦萱养老服务有限公司                                       20%
桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司                                    20%
丽水南都智联物业服务有限公司                                       20%
上海南都悦郡物业服务有限公司                                       20%
海宁南都悦郡物业服务有限公司                                       20%
宁波南都悦郡物业服务有限公司                                       20%
绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司                                      20%
杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司                                   20%
启东南都智联物业服务有限公司                                       20%
杭州悦歆商业运营管理有限公司                                       20%
杭州悦享供应链管理有限公司                                        20%
常熟市中远物业服务有限责任公司                                      20%
新青云物业管理服务(新泰)有限公司                                    20%
杭州中大普惠保安服务有限公司                                       20%
连云港中大普惠香溢物业服务有限公司                                    20%
杭州中大物业服务有限公司                                         20%
杭州南郡智能科技有限公司                                         20%
除上述以外的其他纳税主体                                         25%
√适用 □不适用
发的《高新技术企业证书》，浙江悦都网络科技有限公司被认定为高新技术企业，
资格有效期 3 年，企业所得税优惠期为 2025 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，按
南都物业服务集团股份有限公司                               2026 年半年度报告
（2023 年第 6 号）和《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展
有关税费政策的公告》（2023 年第 12 号）的规定，对小型微利企业减按 25%计算应
纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至 2027 年 12 月 31 日。
上海采林物业管理有限公司、浙江乐勤清洁服务有限公司、杭州南都智诚物业服务
有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公司、杭州乐勤装
饰工程有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限
公司、浙江南都智联物业服务有限公司、海宁南都智联物业服务有限公司、杭州悦
嘉家网络科技有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、杭州南都悦萱养老
服务有限公司、桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司、丽水南都智联物业服务有
限公司、上海南都悦郡物业服务有限公司、海宁南都悦郡物业服务有限公司、宁波
南都悦郡物业服务有限公司、绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司、杭开南都（杭
州）城市运营服务有限公司、启东南都智联物业服务有限公司、杭州悦歆商业运营
管理有限公司、杭州悦享供应链管理有限公司、常熟市中远物业服务有限责任公
司、新青云物业管理服务(新泰)有限公司、杭州中大普惠保安服务有限公司、连云
港中大普惠香溢物业服务有限公司、杭州中大物业服务有限公司、杭州南郡智能科
技有限公司适用该优惠政策。
告》（2023 年第 1 号）的规定，对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模
纳税人免征增值税（以 1 个季度为 1 个纳税期的，季度销售额未超过 30 万元）。小
规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过 10 万元，但扣除本期发生
的销售不动产的销售额后未超过 10 万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取
得的销售额免征增值税。南都物业服务集团股份有限公司磐安分公司、永康分公
司、新乡分公司、义乌分公司、杭州商业服务分公司、杭州悦歆商业运营管理有限
公司、杭州乐勤装饰工程有限公司第一分公司、第二分公司、浙江乐勤清洁服务有
限公司杭州第一分公司、浙江悦都物业服务有限公司、浙江中大普惠物业有限公司
安吉分公司、杭州中大物业服务有限公司上虞分公司适用该优惠政策。
政策的公告》（2023 年第 12 号）的规定，自 2023 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31
日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水
资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印
花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。南都物业服务集团股份有限公
司南通分公司、义乌分公司、诸暨分公司、新乡分公司、杭州商业服务分公司、浙
江中大普惠物业有限公司安吉分公司、上海采林物业管理有限公司、浙江乐勤清洁
服务有限公司第一分公司、杭州南都智诚物业服务有限公司、浙江悦都物业服务有
限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公司第一分公司、杭
州乐勤装饰工程有限公司宁波分公司、杭州信建大悦住房服务有限公司台州湾新区
分公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、浙江南都智联物业服务有限公司、海
宁南都智联物业服务有限公司、杭州悦嘉家网络科技有限公司、宁波奉化南都智联
物业服务有限公司、桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司、丽水南都智联物业服
务有限公司、上海南都悦郡物业服务有限公司、杭州南联智慧城市运营服务有限公
司、海宁南都悦郡物业服务有限公司、宁波南都悦郡物业服务有限公司、绍兴市聚
鑫智慧物业服务有限公司、杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司、启东南都智
联物业服务有限公司、杭州悦歆商业运营管理有限公司、杭州悦享供应链管理有限
南都物业服务集团股份有限公司                                  2026 年半年度报告
公司、常熟市中远物业服务有限责任公司、新青云物业管理服务(新泰)有限公司、
杭州中大普惠保安服务有限公司、连云港中大普惠香溢物业服务有限公司、杭州中
大物业服务有限公司、杭州南郡智能科技有限公司适用该优惠政策。
群体创业就业有关税收政策的公告》（2023 年第 15 号）的规定，自 2023 年 1 月 1
日至 2027 年 12 月 31 日，企业招用脱贫人口，以及在人力资源社会保障部门公共就
业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明
“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会
保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年（36 个月）内按实际招
用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和
企业所得税优惠。定额标准为每人每年 6000 元，最高可上浮 30%，各省、自治区、
直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。南都物业服
务集团股份有限公司上海分公司、启东分公司、余杭分公司、金华分公司、第三分
公司、第四分公司、海宁分公司、湖州分公司、慈溪分公司、浙江悦郡商业管理有
限公司适用该优惠政策。
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
√适用 □不适用
                                           单位：元币种：人民币
   项目               期末余额                    期初余额
库存现金                        722,787.04            157,764.72
银行存款                    344,182,161.29        425,068,528.80
其他货币资金                   96,755,134.52         37,033,364.93
存放财务公司存款
合计                     441,660,082.85          462,259,658.45
 其中：存放在境
 外的款项总额
其他说明
期末银行存款包含冻结的银行存款 17,717,175.18 元，使用受限，其他货币资金中
包含保函保证金 4,171,045.25 元，使用受限。
√适用 □不适用
                                               单位：元币种：人民币
    项目              期末余额             期初余额         指定理由和依据
以公允价值计量且其变       637,634,884.19    682,960,701.94        /
动计入当期损益的金融
资产
南都物业服务集团股份有限公司                        2026 年半年度报告
 其中：
      理财产品[注]   636,356,722.21 680,496,051.94 /
      股票          1,278,161.98   2,464,650.00 /
 指定以公允价值计量且
 其变动计入当期损益的
 金融资产
 其中：
         合计     637,634,884.19 682,960,701.94 /
其他说明：
√适用 □不适用
[注]根据公司第三届董事会第二次会议审议通过的《关于使用闲置自有资金进行现
金管理的议案》,公司于 2023 年 2 月购买中融-汇聚金 1 号货币基金集合资金信托计
划 3,000 万元，截至本公告披露日，上述信托产品已逾期、尚未兑付，期末公司已
确认公允价值变动损失 2,700 万元。
□适用 √不适用
(1) 应收票据分类列示
√适用 □不适用
                                  单位：元币种：人民币
      项目         期末余额               期初余额
银行承兑票据              8,100,882.08       397,532.61
商业承兑票据
      合计            8,100,882.08 397,532.61
[注]该等银行承兑汇票的承兑人是具有较高信用的商业银行，由其承兑的银行承兑
汇票到期不获支付的可能性较低，故公司将已背书或贴现的该等银行承兑汇票予以
终止确认。但如果该等票据到期不获支付，依据《票据法》之规定，公司仍将对持
票人承担连带责任。
(2) 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
南都物业服务集团股份有限公司                      2026 年半年度报告
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6) 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其中重要的应收票据核销情况：
□适用 √不适用
应收票据核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
                                 单位：元币种：人民币
        账龄          期末账面余额        期初账面余额
南都物业服务集团股份有限公司                     2026 年半年度报告
一年以内             608,675,012.98   406,773,421.06
合计               834,360,938.61   685,148,400.39
                    南都物业服务集团股份有限公司                                             2026 年半年度报告
(2) 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
                                                                                              单位：元币种：人民币
                        期末余额                                                    期初余额
        账面余额             坏账准备                                账面余额                 坏账准备
类
                                   计提        账面                                              计提        账面
别               比例                                                      比例
       金额                 金额       比例        价值             金额                     金额        比例        价值
                (%)                                                     (%)
                                   (%)                                                       (%)
按
单
项
计
提 65,398,395.82 7.84 56,979,215.69 87.13 8,419,180.13   64,472,033.92   9.41   55,203,439.08 85.62 9,268,594.84
坏
账
准
备
其中：
单
项
计
提
                     南都物业服务集团股份有限公司                                            2026 年半年度报告
按
组
合
计
提 768,962,542.79 92.17 79,396,570.03 10.33 689,565,972.76 620,676,366.47 90.59 78,011,504.61 12.57 542,664,861.86
坏
账
准
备
其中：
组
合
计
提
合
计
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
                                                                                             单位：元币种：人民币
                                                                    期末余额
          名称
                                 账面余额                  坏账准备                计提比例（%）              计提理由
绿地地产[注]                       62,963,552.21         54,544,372.08            86.63           按预计可收回金额计提
安徽省宁国市鸿鹰生态旅
游发展有限责任公司
台州华禹置业有限公司                     460,245.62             460,245.62               100           按预计可收回金额计提
           南都物业服务集团股份有限公司                 2026 年半年度报告
 中大房地产集团上虞有限
 公司
 上海燕堡仕体育咨询管理
 有限公司
      合计        65,398,395.82 56,979,215.69 87.13      /
按单项计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
[注]绿地地产应收账款包括公司对上海绿地新龙基置业有限公司、上海虹翊置业有限公司、上海绿地宝岛置业有限公司、启东崇和
置业有限公司、河南广海房地产开发有限公司、河南绿地牟山置业有限公司、登封绿地置业有限公司、河南绿地港区置业有限公
司、郑州缤纷城企业管理咨询有限公司、河南绿地文化旅游发展有限公司、河南绿地商城置业有限公司、太原绿地太化房地产开发
有限公司、开封绿地斗门置业有限公司、河南绿地领创产业发展有限公司、宁波杭州湾新区盈海置业有限公司、商丘海玥置业有限
公司、绿地集团合肥美湖置业有限公司、武汉新高兴谷置业有限公司、绿地集团荆州绿地之窗置业有限公司、嘉兴崇海置业有限公
司、南昌绿地潦河置业有限公司、南昌绿地申安置业有限公司、绿地集团蚌埠新源置业有限公司、绿地集团池州置业有限公司、上
海绿地北虹置业有限公司、上海绿地奉城置业有限公司等绿地地产失信被执行人或已起诉的应收账款
南都物业服务集团股份有限公司                                              2026 年半年度报告
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合计提
                                                     单位：元币种：人民币
                                          期末余额
      名称
            账面余额                          坏账准备            计提比例（%）
      合计  768,962,542.79                  79,396,570.03        10.33
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                          单位：元币种：人民币
                                本期变动金额
                                  收回 转销
 类别         期初余额                                     其他       期末余额
                             计提   或转 或核
                                                     变动
                                   回  销
单项计
提坏账        55,203,439.08 1,775,776.61                       56,979,215.69
 准备
按组合
计提坏        78,011,504.61 1,385,065.42                       79,396,570.03
账准备
 合计    133,214,943.69 3,160,842.03                         136,375,785.72
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                         2026 年半年度报告
其他说明：
无
(4) 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用   □不适用
                                                  单位：元币种：人民币
                                                占应收
                                                账款和
                                                合同资
                        合同资      应收账款和合
        应收账款期末                                  产期末 坏账准备期末
单位名称                    产期末      同资产期末余
          余额                                    余额合    余额
                         余额         额
                                                计数的
                                                 比例
                                                （%）
湖州吴兴
兴东物业
管理有限
 公司
河南广海
房地产开
发有限公
  司
上海绿地
宝岛置业    9,640,744.17             9,640,744.17   1.16   8,651,617.91
有限公司
上海绿地
北虹置业    9,068,236.00             9,068,236.00   1.09   7,254,588.80
有限公司
杭州之江
城市建设
投资集团
有限公司
 合计     52,674,115.44   0.00    52,674,115.44   6.32   26,884,617.25
南都物业服务集团股份有限公司                   2026 年半年度报告
其他说明
无
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 合同资产情况
□适用 √不适用
(2) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(4) 本期合同资产计提坏账准备情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
南都物业服务集团股份有限公司                      2026 年半年度报告
(5) 本期实际核销的合同资产情况
□适用 √不适用
其中重要的合同资产核销情况
□适用 √不适用
合同资产核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 应收款项融资分类列示
□适用 √不适用
(2) 期末公司已质押的应收款项融资
□适用 √不适用
(3) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资
□适用 √不适用
(4) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：
南都物业服务集团股份有限公司                                      2026 年半年度报告
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6) 本期实际核销的应收款项融资情况
□适用 √不适用
其中重要的应收款项融资核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
(7) 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
(8) 其他说明：
□适用 √不适用
(1) 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
                                                 单位：元币种：人民币
                     期末余额                        期初余额
   账龄
               金额           比例(%)           金额        比例(%)
合计       19,741,761.33 100.00 6,571,717.21                100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
□适用 □不适用
南都物业服务集团股份有限公司                          2026 年半年度报告
                                     单位：元币种：人民币
                                   占预付款项期末余额合计
       单位名称      期末余额
                                      数的比例(%)
中国石化销售股份有限
公司江苏苏州常熟石油        1,516,548.10                  7.68
分公司
青岛正江私募基金管理
有限公司
国网浙江省电力有限公
司杭州供电公司
丽水市供排水有限责任
公司
杭州知味观食品销售有
限公司
     合计           5,897,916.92                 29.87
其他说明：
无
其他说明
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
                                    单位：元币种：人民币
        项目       期末余额                 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款             156,813,261.09       123,229,716.32
        合计        156,813,261.09       123,229,716.32
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1) 应收利息分类
□适用 √不适用
(2) 重要逾期利息
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                    2026 年半年度报告
(3) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4) 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6) 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1) 应收股利
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                    2026 年半年度报告
(2) 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4) 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6) 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                                 2026 年半年度报告
其他应收款
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
                                                       单位：元币种：人民币
      账龄                         期末账面余额                 期初账面余额
合计                                  198,251,101.26            155,438,645.35
(2) 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
                                                       单位：元币种：人民币
    款项性质                         期末账面余额                 期初账面余额
应收暂付款                              135,614,068.98         100,035,553.88
押金保证金                               46,067,009.72          44,742,152.59
其他                                  16,570,022.56          10,660,938.88
账面余额合计                             198,251,101.26         155,438,645.35
减：坏账准备                              41,437,840.17          32,208,929.03
   账面价值合计                          156,813,261.09         123,229,716.32
(3) 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
                                                      单位：元币种：人民币
                  第一阶段           第二阶段            第三阶段
                               整个存续期预期信        整个存续期预期
 坏账准备          未来12个月预期                                            合计
                               用损失(未发生信用       信用损失(已发
                信用损失
                                  减值)           生信用减值)
日余额
日余额在本
期
-- 转 入 第 二
               -1,392,711.38   1,392,711.38
阶段
-- 转 入 第 三
                               -3,739,017.91   3,739,017.91
阶段
-- 转 回 第 二
南都物业服务集团股份有限公司                                            2026 年半年度报告
阶段
-- 转 回 第 一
阶段
本期计提         2,376,906.53   2,897,803.95   3,954,200.66   9,228,911.14
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
日余额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
项目              第一阶段     第二阶段               第三阶段   合计
                         整个存续期预             整个存续期预
                未来 12 个月 期信用损失              期信用损失
                预期信用损失 （未发生信用               （已发生信用
                         减值）                减值）
期末坏账准备
计提比例（%）
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(5) 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
南都物业服务集团股份有限公司                                       2026 年半年度报告
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
                        占其他应收款
                                      款项的性             坏账准备
 单位名称     期末余额          期末余额合计                 账龄
                                        质              期末余额
                        数的比例(%)
传富置业成        700,000              电费保证       2-3 年       210,000.00
都有限公司    1,300,000.00             金          5 年以上     1,300,000.00
中国移动通                             投标保证       1 年以内
信集团贵州    1,606,193.13        0.81 金                       80,309.66
有限公司
                                      投标保证
芜湖市一中    1,106,013.72        0.56            1 年以内        55,300.69
                                      金
杭州市萧山
区人民政府                                 履约保证
义蓬街道办                                 金
事处
杭州市临平      650,000.00        0.33 履约保证金 2-3 年            195,000.00
区人民政府
星桥街道办
事处
  合计    6,146,675.00         3.11       /       /     2,232,844.43
(7) 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
                 南都物业服务集团股份有限公司                                             2026 年半年度报告
(1) 存货分类
√适用 □不适用
                                                                                          单位：元币种：人民币
                         期末余额                                                期初余额
                       存货跌价
                                                                            存货跌价准备/
    项目                 准备/合同
              账面余额                  账面价值                      账面余额          合同履约成本减          账面价值
                       履约成本
                                                                              值准备
                       减值准备
原材料       116,327.79               116,327.79                219,022.68                     219,022.68
在产品
库存商品    19,060,619.70 16,500.00   19,044,119.70             15,329,668.41    16,500.00     15,313,168.41
周转材料       77,476.11                77,476.11
消耗性生物资产
合同履约成本
材料采购       50,224.35                50,224.35
   合计   19,304,647.95 16,500.00   19,288,147.95             15,548,691.09    16,500.00     15,532,191.09
(2) 确认为存货的数据资源
□适用 √不适用
(3) 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
                                                                                          单位：元币种：人民币
          南都物业服务集团股份有限公司                            2026 年半年度报告
                               本期增加金额             本期减少金额
   项目     期初余额                                                    期末余额
                          计提            其他    转回或转销      其他
原材料
在产品
库存商品          16,500.00                                            16,500.00
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
   合计         16,500.00                                            16,500.00
本期转回或转销存货跌价准备的原因
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备的计提标准
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                  2026 年半年度报告
(4) 存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
□适用 √不适用
(5) 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
一年内到期的债权投资
□适用 √不适用
一年内到期的其他债权投资
□适用 √不适用
一年内到期的非流动资产的其他说明
无
√适用 □不适用
                                             单位：元币种：人民币
      项目              期末余额                     期初余额
 合同取得成本
 应收退货成本
 预缴税金                     4,680,478.96          8,037,110.10
待摊维保费                       445,748.46            342,731.07
待摊房租及物业费                    762,561.65            809,613.91
待抵扣增值税                    2,115,457.38          1,202,897.71
待摊财产保险费                     647,509.91          1,323,338.98
待摊垃圾清运费                   1,998,681.52          1,014,487.28
待摊外包服务费                                           818,164.24
理财产品                            522,530.22        139,006.95
南都物业服务集团股份有限公司                                     2026 年半年度报告
其他                              2,886,710.63        1,383,223.37
        合计                     14,059,678.73       15,070,573.61
补偿性资产相关信息
□适用 √不适用
其他说明：
无
(1) 债权投资情况
√适用 □不适用
                                           单位：元币种：人民币
            期末余额                           期初余额
              减                              减
项目            值                              值
       账面余额      账面价值                 账面余额      账面价值
              准                              准
              备                              备
大额
存单
合计   94,343,257.48   94,343,257.48 93,039,736.11   93,039,736.11
债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2) 期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3) 减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和减值准备计提比例：
无
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                  2026 年半年度报告
(4) 本期实际的核销债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(1) 其他债权投资情况
□适用 √不适用
其他债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2) 期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3) 减值准备计提情况
□适用 √不适用
(4) 本期实际核销的其他债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的其他债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
其他债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                 2026 年半年度报告
(2) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
(3) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(4) 本期实际核销的长期应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的长期应收款核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
               南都物业服务集团股份有限公司                                      2026 年半年度报告
(1) 长期股权投资情况
√适用 □不适用
                                                                                  单位：元币种：人民币
                    减                        本期增减变动
                    值
                    准                                                                           减值
         期初                  减                其他            宣告发                    期末
被投资                 备                                  其他         计提                            准备
       余额（账面价           追加   少   权益法下确认       综合            放现金                  余额（账面价
 单位                 期                                  权益         减值   其他                       期末
         值）             投资   投    的投资损益       收益            股利或                    值）
                    初                                  变动         准备                            余额
                             资                调整             利润
                    余
                    额
一、合营企业
小计
二、联营企业
杭州运
河辰景
物业管
理服务
有限公
司
江西国
信南都
商业管
                  南都物业服务集团股份有限公司                                         2026 年半年度报告
                       减                           本期增减变动
                       值
                       准                                                                               减值
          期初                    减                   其他            宣告发                    期末
被投资                    备                                     其他         计提                             准备
        余额（账面价             追加   少   权益法下确认          综合            放现金                  余额（账面价
 单位                    期                                     权益         减值   其他                        期末
          值）               投资   投    的投资损益          收益            股利或                    值）
                       初                                     变动         准备                             余额
                                资                   调整             利润
                       余
                       额
理有限
公 司
[注]
浙江谷
尚智能
科技有
限公司
宁波南
邑城市
服务有
限公司
杭州赛
智助龙
创业投
                                      -89,094.27
资 合 伙 15,959,949.44                                                                    15,870,855.17
企 业
（有限
合伙）
              南都物业服务集团股份有限公司                                2026 年半年度报告
                减                     本期增减变动
                值
                准                                                                  减值
         期初              减             其他            宣告发                    期末
被投资             备                               其他         计提                      准备
       余额（账面价       追加   少   权益法下确认    综合            放现金                  余额（账面价
 单位             期                               权益         减值   其他                 期末
         值）         投资   投    的投资损益    收益            股利或                    值）
                初                               变动         准备                      余额
                         资             调整             利润
                余
                额
 常熟润
 城智慧
 综合服    1,323,326.08                              1,323,326.08
 务有限
 公司
 常熟金
 帆智慧
 科技服      482,911.97     72,031.42                  554,943.39
 务有限
 公司
 合计   230,065,876.01   -250,334.94              229,815,541.07
[注]江西国信南都商业管理有限公司超额亏损，公司以其出资额为限，将长期股权投资账面价值减至为零
(2) 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
无
                  南都物业服务集团股份有限公司                                               2026 年半年度报告
(1) 其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
                                                                                           单位：元币种：人民币
                                                                                                   指定为
                                  本期增减变动
                                                                                                累计 以公允
                                                                               本期               计入 价值计
                                                本期计                            确认   累计计入其       其他 量且其
          期初                                                      期末
 项目                               本期计入其他        入其他                            的股   他综合收益       综合 变动计
          余额          追加     减少                            其      余额
                                  综合收益的利        综合收                            利收     的利得       收益 入其他
                      投资     投资                            他
                                     得          益的损                             入               的损 综合收
                                                 失                                               失 益的原
                                                                                                    因
杭州云                               -208,590.60                  14,238,944.64        -208,590.60
象商用
机器有
限公司
境智具                                -35,600.88                   2,952,838.84         -35,600.88
身智能
科技
（北
京）有
限公司
正江千                   30,0             -67.60                  29,999,932.40             -67.60
帆（嘉                   00,0
兴）股
                  南都物业服务集团股份有限公司                                     2026 年半年度报告
权投资                   00.0
合伙企                      0
业（有
限合
伙）
 合计   17,435,974.96          -244,259.08             47,191,715.88        -244,259.08
(2) 本期存在终止确认的情况说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的原因
公司对杭州云象商用机器有限公司及境智具身智能科技（北京）有限公司、正江千帆(嘉兴)股权投资合伙企业(有限合伙)的权益性
投资，不以交易为目的，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资。
南都物业服务集团股份有限公司                                    2026 年半年度报告
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
      项目                       期末余额              期初余额
分类为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产
其中：权益工具投资                      204,580,641.89    153,064,513.68
      合计                       204,580,641.89    153,064,513.68
其他说明：
无
投资性房地产计量模式
(1) 采用成本计量模式的投资性房地产
                                             单位：元币种：人民币
     项目     房屋、建筑物          土地使用权         在建工程    合计
一、账面原值
  （1）外购
  （2）存货\固定
资产\在建工程转
入
  （3）企业合并
增加
  （1）处置
  （2）其他转出   4,905,263.61                           4,905,263.61
二、累计折旧和累计摊销
  （1）计提或摊   1,093,881.34                           1,093,881.34
销
  （1）处置
  （2）其他转出    4,124,295.86                           4,124,295.86
三、减值准备
南都物业服务集团股份有限公司                                        2026 年半年度报告
  （1）计提
  （1）处置
  （2）其他转出
四、账面价值
(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
(3) 采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
                                                 单位：元币种：人民币
           项目                   期末余额               期初余额
固定资产                             30,691,357.68      32,878,848.81
固定资产清理                               14,062.97          14,062.97
      合计                         30,705,420.65      32,892,911.78
其他说明：
无
固定资产
(1) 固定资产情况
√适用 □不适用
                                               单位：元币种：人民币
   项目   房屋及建筑物           其他设备             运输工具       合计
一、账面原值：
额
  （1）购置    120,625.26    396,166.74     34,259.65        551,051.65
南都物业服务集团股份有限公司                                         2026 年半年度报告
  （2）在建
工程转入
  （3）企业
合并增加
额
  （1）处置
或报废
二、累计折旧
额
  （1）计提    1,159,119.05    446,099.93    987,282.61     2,592,501.59
额
  （1）处置
或报废
三、减值准备
额
  （1）计提
额
  （1）处置
或报废
四、账面价值
值
值
(2) 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3) 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(4) 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                       2026 年半年度报告
(5) 固定资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
    项目                    期末余额                   期初余额
其他设备                              14,062.97           14,062.97
    合计                            14,062.97           14,062.97
其他说明：
无
项目列示
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
         项目                   期末余额                期初余额
在建工程                           17,220,394.31       10,640,316.39
工程物资
         合计                     17,220,394.31       10,640,316.39
其他说明：
无
在建工程
(1) 在建工程情况
√适用 □不适用
                                             单位：元币种：人民币
                 期末余额                        期初余额
                  减值                          减值
项目
      账面余额         准    账面价值            账面余额   准  账面价值
                   备                           备
装修 14,408,583.92     14,408,583.92
工程
办公 2,811,810.39       2,811,810.39
软件
合计 17,220,394.31     17,220,394.31 10,640,316.39     10,640,316.39
南都物业服务集团股份有限公司                                                  2026 年半年度报告
(2) 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
                                                        单位：元币种：人民币
                                                                  其
                              本                                   中 本
                                                                利
                              期         本                         ： 期
                                                        工程      息
                              转         期                         本 利
                                                        累计      资
项                             入         其                    工    期 息 资
                                                        投入      本
目               期初余     本期增加金 固         他                    程    利 资 金
     预算数                                      期末余额 占预           化
名                额        额   定         减                    进    息 本 来
                                                        算比      累
称                             资         少                    度    资 化 源
                                                          例     计
                              产         金                         本 率
                                                         (%)    金
                              金         额                         化 (%
                                                                额
                              额                                   金 )
                                                                  额
新 18,866,486.                                                          自
办          60                                                          有
公                                                                      资
楼             8,069,992. 6,338,591.         14,408,583. 76.3 76        金
装                 21         71                  92       7 %
修
工
程
合 18,866,486. 8,069,992. 6,338,591.         14,408,583. /   /          /   /
计          60     21         71                  92
(3) 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
(4) 在建工程的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
(1) 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
南都物业服务集团股份有限公司                          2026 年半年度报告
(2) 采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况
□适用 √不适用
(3) 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1) 油气资产情况
□适用 √不适用
(2) 油气资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
                                     单位：元币种：人民币
     项目           房屋及建筑物                合计
一、账面原值
   （1）处置              2,509,125.19       2,509,125.19
二、累计折旧
  (1)计提               7,362,876.83       7,362,876.83
  (1)处置
三、减值准备
南都物业服务集团股份有限公司                                       2026 年半年度报告
  (1)计提
  (1)处置
四、账面价值
(2) 使用权资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
(1) 无形资产情况
√适用 □不适用
                                              单位：元币种：人民币
             土     非
             地   专 专
    项目       使   利 利      软件          车位使用权              合计
             用   权 技
             权     术
一、账面原值
  (1)购置                  267,891.14   4,088,580.00    4,356,471.14
  (2)内部研发
  (3)企业合并增
加
  (1)处置                                  33,660.00       33,660.00
二、累计摊销
  （1）计提                  315,310.40     391,911.54      707,221.94
  (1)处置
南都物业服务集团股份有限公司                                         2026 年半年度报告
三、减值准备
  （1）计提
  (1)处置
四、账面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0%
(2) 确认为无形资产的数据资源
□适用 √不适用
(3) 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
(4) 无形资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 商誉账面原值
√适用 □不适用
                                             单位：元币种：人民币
                             本期增加        本期减少
 被投资单位名
                             企业合
 称或形成商誉       期初余额                                     期末余额
                             并形成        处置
   的事项
                              的
上海采林物业
管理有限公司
江苏金枫物业
服务有限责任       95,863,585.98                             95,863,585.98
公司
南都物业服务集团股份有限公司                                  2026 年半年度报告
新青云物业管
理服务（新泰）           1.00                                   1.00
有限公司
浙江中大普惠
物业有限公司
杭州中大物业
服务有限公司
  合计    257,898,733.73                         257,898,733.73
(2) 商誉减值准备
√适用 □不适用
                                             单位：元币种：人民币
被投资单位                        本期增加         本期减少
名称或形成          期初余额                              期末余额
商誉的事项                        计提          处置
上海采林物
业管理有限        38,593,537.58                      38,593,537.58
公司
江苏金枫物
业服务有限
责任公司
新青云物业
管理服务
（新泰）有
限公司
浙江中大普
惠物业有限        53,749,006.18                      53,749,006.18
公司
杭州中大物
业服务有限         3,844,327.99                       3,844,327.99
公司
  合计         96,186,871.75                      96,186,871.75
             南都物业服务集团股份有限公司                   2026 年半年度报告
(3) 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
                                                            是否与以前年度保持
        名称               所属资产组或组合的构成及依据    所属经营分部及依据
                                                                一致
                    管理层将上海采林物业管理有限公司账面资
上海采林物业管理有限公司        产组合认定为一个资产组，主要系该资产组 不适用                     是
                    的管理自成体系并严格独立。
                    管理层将江苏金枫物业服务有限责任公司账
江苏金枫物业服务有限责任公司      面资产组合认定为一个资产组，主要系该资 不适用                     是
                    产组的管理自成体系并严格独立。
                管理层将新青云物业管理服务（新泰）有限
新青云物业管理服务（新泰）有限
                公司账面资产组合认定为一个资产组，主要 不适用                         是
公司
                系该资产组的管理自成体系并严格独立。
              南都物业服务集团股份有限公司                   2026 年半年度报告
                     管理层将浙江中大普惠物业有限公司账面资
浙江中大普惠物业有限公司         产组合认定为一个资产组，主要系该资产组 不适用                    是
                     的管理自成体系并严格独立。
                     管理层将杭州中大物业服务有限公司账面资
杭州中大物业服务有限公司         产组合认定为一个资产组，主要系该资产组 不适用                    是
                     的管理自成体系并严格独立。
资产组或资产组组合发生变化
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(4) 可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
√适用 □不适用
                                                             单位：元币种：人民币
                    南都物业服务集团股份有限公司                                 2026 年半年度报告
                                          预
                                          测                       预测期   稳定期的关键
                                                                                     稳定期的关键
                                     减值   期    预测期的关键参数（增长        内的参    参数（增长
项目     账面价值           可收回金额                                                          参数的确定依
                                     金额   的      率、利润率等）          数的确   率、利润率、
                                                                                        据
                                          年                       定依据    折现率等）
                                          限
上海                                            确定依据为在手订单及行业              为 0，息税前利     13.29%，确定
采林                                            趋势；息税前利润率为                润率 2.70%，确   依据为长期国
物业                                            2.39%2.70%，确定依据为历         定依据为历史       债的平均到期
管理                                            史数据及同行业上市公司数              数据及同行业       年收益率、沪
有限                                            据                         上市公司数据       深两市同行业
公司                                                                                   上市公司至评
                                                                                     估基准日资本
江苏                                        5   预测期 5 年复合增长率 0%，          稳定期增长率       结构和剔除财
金枫                                            确定依据为在手订单及行业              为 0，息税前利     务杠杆因素的
物业                                            趋势；息税前利润率为                润率为          Beta、市场风
服务   143,214,682.98 164,770,022.53            11.43%，确定依据为历史数           11.43%，确定    险溢价 ERP 等
有限                                            据及同行业上市公司数据               依据为历史数
责任                                                                      据及同行业上
公司                                                                      市公司数据
                     南都物业服务集团股份有限公司                            2026 年半年度报告
浙江
                                          确定依据为在手订单及行业              为 0，息税前利
中大
                                          趋势；息税前利润率为                润率为
普惠
物业
                                          历史数据及同行业上市公司              依据为历史数
有限
                                          数据                        据及同行业上
公司
                                                                    市公司数据
杭州
                                          确定依据为在手订单及行业              为 0，息税前利
中大
                                          趋势；息税前利润率为                润率为
物业
服务
                                          历史数据及同行业上市公司              依据为历史数
有限
                                          数据                        据及同行业上
公司
                                                                    市公司数据
合计   232,365,803.70 268,781,930.05    /               /        /          /     /
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                               2026 年半年度报告
(5) 业绩承诺及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                         单位：元币种：人民币
                                          其
                                          他
                            本期增加金         减
   项目         期初余额                本期摊销金额     期末余额
                              额           少
                                          金
                                          额
群岛服务式公
寓装修工程        4,639,191.43                   773,198.58       3,865,992.85
（鑫都会店）
群岛国际青年
社区装修工程       1,305,234.37                   412,179.30         893,055.07
（天瑞店）
零星装修工程         368,768.06                    59,840.86         308,927.20
平台云服务          516,842.62 372,504.98        516,842.62         372,504.98
中物协会费          400,000.00                    50,000.00         350,000.00
   合计        7,230,036.48 372,504.98      1,812,061.36       5,790,480.10
其他说明：
无
(1) 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
                                                 单位：元币种：人民币
              期末余额                               期初余额
  项目     可抵扣暂时性差 递延所得税                      可抵扣暂时性差  递延所得税
            异      资产                          异       资产
资产减值准
备
租赁负债及
预付租金
可抵扣亏损      3,896,291.70    757,674.12   8,841,376.36 1,992,887.04
  合计     162,111,229.61 38,526,084.28 172,925,413.05 42,298,457.91
南都物业服务集团股份有限公司                                             2026 年半年度报告
(2) 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
              期末余额                              期初余额
  项目     应纳税暂时性差 递延所得税                     应纳税暂时性差  递延所得税
            异      负债                         异       负债
非同一控制
下企业合并
资产评估增
值
交易性金融
资产公允价    164,653,576.83 41,163,394.21 116,711,195.01 29,177,798.75
值变动收益
使用权资产     24,753,766.35 6,188,441.59 34,625,768.37 8,656,442.09
  合计     200,892,678.97 50,223,169.75 163,391,470.15 40,847,867.53
(3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
                 期末余额                            期初余额
            递延所得税资 抵销后递延所                   递延所得税资 抵销后递延所
   项目
            产和负债互抵 得税资产或负                   产和负债互抵 得税资产或负
              金额      债余额                     金额      债余额
递延所得税资
产
递延所得税负
债
(4) 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
                                                   单位：元币种：人民币
     项目                      期末余额                    期初余额
资产减值准备                        43,324,100.92           38,307,446.44
可抵扣亏损                          5,850,212.57            4,299,064.06
租赁负债
     合计                         49,174,313.49              42,606,510.50
(5) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
                                                   单位：元币种：人民币
    年份            期末金额                    期初金额         备注
南都物业服务集团股份有限公司                                               2026 年半年度报告
合计                   5,850,212.57          4,299,064.06
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                                          单位：元币种：人民币
                   期末                                     期初
     账面余额          账面价值         受 受   账面余额                账面价值     受   受
 项
                                限 限                                限   限
 目
                                类 情                                类   情
                                型 况                                型   况
货    21,888,220   21,888,220    冻 保                                    保
币           .43          .43    结 证                                    证
资                                 金、                                   金
金                                 银                                    银
                                            .08                  .08 结
                                  行                                    行
                                  冻                                    冻
                                  结                                    结
应
收
票
据
存
货
其
中：
数
据
资
源
固
南都物业服务集团股份有限公司                                              2026 年半年度报告
定
资
产
无
形
资
产
其
中：
数
据
资
源
合  21,888,220   21,888,220.4   /     /    15,148,655    15,148,655
                                                                     /   /
计         .43              3                     .08           .08
其他说明：
无
(1) 短期借款分类
√适用 □不适用
                                                       单位：元币种：人民币
       项目                      期末余额                      期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款
信用借款                           150,000,000.00              80,050,833.34
     合计                        150,000,000.00              80,050,833.34
短期借款分类的说明：
无
(2) 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                               2026 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                        单位：元币种：人民币
    种类              期末余额                 期初余额
商业承兑汇票
银行承兑汇票                   7,555,850.00
     合计                  7,555,850.00
本期末已到期未支付的应付票据总额为0元。
(1) 应付账款列示
√适用 □不适用
                                        单位：元币种：人民币
    项目               期末余额                期初余额
外包服务费                 305,863,672.7        358,398,489.85
工程款                   35,464,659.36         12,856,577.63
水电费                    3,174,395.86          8,593,024.59
其他                     9,070,836.01         11,247,193.07
合计                   353,573,563.93        391,095,285.14
(2) 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 预收账款项列示
√适用 □不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                           2026 年半年度报告
                                                  单位：元币种：人民币
       项目                   期末余额                    期初余额
预收租金                           400,097.65              467,126.34
       合计                      400,097.65              467,126.34
(2) 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 合同负债情况
√适用 □不适用
                                                  单位：元币种：人民币
    项目                      期末余额                    期初余额
物业管理费                        315,164,978.94          280,842,986.58
其他                                5,209,313.25         4,153,050.01
    合计                          320,374,292.19       284,996,036.59
(2) 账龄超过 1 年的重要合同负债
□适用 √不适用
(3) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
 项目        期初余额          本期增加              本期减少     期末余额
一、短
期薪酬
二、离
职后福                     20,595,304.03    20,595,304.03
利-设定
南都物业服务集团股份有限公司                                            2026 年半年度报告
提存计
划
三、辞
退福利
四、一
年内到
期的其
他福利
 合计     75,617,455.00   277,992,279.70   289,646,642.21   63,963,092.49
(2) 短期薪酬列示
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
 项目       期初余额            本期增加             本期减少     期末余额
一、工
资、奖
金、津     65,400,300.16   227,673,321.40   240,491,729.30   52,581,892.26
贴和补
贴
二、职
工福利                      11,985,804.36    11,985,804.36
费
三、社
会保险                      11,336,938.28    11,336,938.28
费
其中：
医疗保                      10,417,533.10    10,417,533.10
险费
    工
伤保险                         659,690.62       659,690.62
费
    生
育保险                         259,714.56       259,714.56
费
四、住
房公积                       3,590,486.60     3,590,486.60
金
五、工
会经费
和职工     10,217,154.84     2,688,385.03     1,524,339.64   11,381,200.23
教育经
费
南都物业服务集团股份有限公司                                                  2026 年半年度报告
六、短
期带薪
缺勤
七、短
期利润
分享计
划
 合计    75,617,455.00   257,274,935.67      268,929,298.18   63,963,092.49
(3) 设定提存计划列示
√适用 □不适用
                                                      单位：元币种：人民币
                  期初
      项目                    本期增加                 本期减少             期末余额
                  余额
    合计                    20,595,304.03         20,595,304.03
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                                      单位：元币种：人民币
       项目                    期末余额                       期初余额
增值税                           38,461,421.51              35,618,681.03
企业所得税                         18,959,090.56               7,020,518.21
代扣代缴个人所得税                      1,258,990.11                 447,011.28
城市维护建设税                          574,034.70                 811,962.38
房产税                              281,735.39                 399,479.30
教育费附加                                   264,060.95          373,296.48
地方教育附加                                  189,798.26          252,200.31
土地使用税                              24,336.36                 35,906.81
地方水利建设基金                            1,489.65                  3,208.97
其他                                161,999.55                264,561.67
     合计                        60,176,957.04             45,226,826.44
其他说明：
无
南都物业服务集团股份有限公司                               2026 年半年度报告
(1) 项目列示
√适用 □不适用
                                        单位：元币种：人民币
           项目         期末余额                期初余额
应付利息
应付股利                       185,163.49
其他应付款                  541,766,969.45       493,847,697.13
合计                     541,952,132.94       493,847,697.13
(2) 应付利息
□适用 √不适用
(3) 应付股利
√适用 □不适用
                                        单位：元币种：人民币
       项目         期末余额                    期初余额
普通股股利                185,163.49
划分为权益工具的优先股
\永续债股利
    优先股\永续债股利-
XXX
       合计            185,163.49
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
无
(4) 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
                                        单位：元币种：人民币
    项目           期末余额                     期初余额
代收代付款             389,574,993.81           363,688,541.16
押金保证金             112,710,441.97           111,043,329.93
其他                 39,481,533.67            19,115,826.04
    合计            541,766,969.45           493,847,697.13
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                         2026 年半年度报告
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                    单位：元币种：人民币
     项目           期末余额                期初余额
一年内到期的长期借款
一年内到期的应付债券
一年内到期的长期应付
款
一年内到期的租赁负债         15,911,792.79       18,557,078.99
     合计            15,911,792.79       18,557,078.99
其他说明：
无
√适用 □不适用
                                    单位：元币种：人民币
    项目            期末余额                期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额                   2,271.01         579,191.01
    合计                   2,271.01         579,191.01
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 长期借款分类
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                 2026 年半年度报告
(1) 应付债券
□适用 √不适用
(2) 应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3) 可转换公司债券的说明
□适用 √不适用
转股权会计处理及判断依据
□适用 √不适用
(4) 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                          单位：元币种：人民币
           项目          期末余额                 期初余额
租赁付款额                   36,193,598.36        44,949,067.35
减：未确认的融资费用               1,121,447.37         2,115,073.86
重分类至一年内到期的非流
动负债
租赁负债净额                    19,160,358.20        24,276,914.50
其他说明：
无
南都物业服务集团股份有限公司                                2026 年半年度报告
项目列示
□适用 √不适用
长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                           单位：元币种：人民币
   项目            期末余额               期初余额      形成原因
对外提供担保
未决诉讼              159,267.23
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合
同
应付退货款
其他
   合计             159,267.23                     /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
无
递延收益情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                  2026 年半年度报告
√适用 □不适用
                                            单位：元币种：人民币
                             本次变动增减（+、一）
                                 公积
            期初余额          发行                      期末余额
                              送股 金转  其他  小计
                          新股
                                  股
 股份
 总数
其他说明：
无
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                             单位：元币种：人民币
  项目      期初余额        本期增加               本期减少    期末余额
资本溢价
（股本溢   258,859,045.54                          258,859,045.54
价）
其他资本公
积
  合计   258,859,045.54                          258,859,045.54
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
√适用 □不适用
南都物业服务集团股份有限公司                     2026 年半年度报告
                                 单位：元币种：人民币
  项目      期初余额       本期增加 本期减少       期末余额
回购股票   20,076,903.00               20,076,903.00
  合计   20,076,903.00               20,076,903.00
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
             南都物业服务集团股份有限公司                                2026 年半年度报告
√适用 □不适用
                                                                          单位：元币种：人民币
                                                 本期发生金额
                                    减：前期        减：前期
                期初                  计入其他        计入其他 减：所                  税后归      期末
      项目                    本期所得税                          税后归属于母
                余额                  综合收益        综合收益 得税费                  属于少      余额
                             前发生额                            公司
                                    当期转入        当期转入  用                   数股东
                                     损益         留存收益
一、不能重分类进损益
              -564,025.04                                   -244,259.08         -808,284.12
的其他综合收益
其中：重新计量设定受
益计划变动额
权益法下不能转损益的
其他综合收益
 其他权益工具投资公
              -564,025.04                                   -244,259.08         -808,284.12
允价值变动
 企业自身信用风险公
允价值变动
二、将重分类进损益的
其他综合收益
其中：权益法下可转损
益的其他综合收益
 其他债权投资公允价
值变动
             南都物业服务集团股份有限公司                                2026 年半年度报告
                                                 本期发生金额
                                    减：前期        减：前期
                期初                  计入其他        计入其他 减：所                  税后归      期末
    项目                      本期所得税                          税后归属于母
                余额                  综合收益        综合收益 得税费                  属于少      余额
                             前发生额                            公司
                                    当期转入        当期转入  用                   数股东
                                     损益         留存收益
 金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
 其他债权投资信用减
值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计      -564,025.04                                   -244,259.08         -808,284.12
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
南都物业服务集团股份有限公司                                   2026 年半年度报告
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                        单位：元币种：人民币
   项目     期初余额         本期增加          本期减少     期末余额
法定盈余公积 93,888,889.50                       93,888,889.50
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
   合计  93,888,889.50                            93,888,889.50
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
√适用 □不适用
                                            单位：元币种：人民币
      项目                   本期                   上年度
调整前上期末未分配利润               670,992,324.27       575,717,415.36
调整期初未分配利润合计数
（调增+，调减-）
调整后期初未分配利润                670,992,324.27        575,717,415.36
加：本期归属于母公司所有者
的净利润
减：提取法定盈余公积                                        3,974,684.93
  提取任意盈余公积
  提取一般风险准备
  应付普通股股利                   39,765,196.96
  转作股本的普通股股利
期末未分配利润                   746,921,928.81        670,992,324.27
调整期初未分配利润明细：
元。
南都物业服务集团股份有限公司                                          2026 年半年度报告
(1) 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
                                                 单位：元币种：人民币
                  本期发生额                         上期发生额
  项目
             收入             成本             收入             成本
主营业务    907,264,959.21 741,679,192.30 912,611,744.74 750,135,604.92
其他业务      1,161,390.44     663,210.75   1,120,651.81   1,241,693.58
 合计     908,426,349.65 742,342,403.05 913,732,396.55 751,377,298.50
(2) 营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
                                                   单位：元币种：人民币
                    XXX-分部                         合计
     合同分类
                 营业收入    营业成本            营业收入            营业成本
商品类型
  物业基础服务                               821,949,342.56 688,300,851.44
  物业增值服务                                72,752,174.38 42,428,663.85
  非业主增值服
务
  其他                                    8,583,832.10    3,912,117.54
按经营地区分类
   国内                                  903,860,875.68 735,212,803.08
市场或客户类型
  办公                                   142,361,361.95 116,371,028.86
  产业园区                                 113,133,947.99 80,893,856.39
  公众                                    29,295,552.26 23,178,366.89
  其他                                    91,051,167.59 71,430,465.71
  商业                                    85,296,141.96 62,836,025.81
  学校                                    15,855,466.07 15,736,488.56
  医院                                    21,085,189.86 19,934,540.72
  住宅                                   377,651,656.83 323,281,611.88
  环卫                                    28,130,391.17 21,550,418.26
合同类型
按商品转让的时间
分类
     在某一时点确认
收入
  在某一时段内确
认收入
南都物业服务集团股份有限公司                                         2026 年半年度报告
按合同期限分类
按销售渠道分类
         合计                            903,860,875.68 735,212,803.08
其他说明
□适用 √不适用
(3) 履约义务的说明
√适用 □不适用
                                                   单位：元币种：人民币
                            公司承               公司承担的        公司提供的
              履行履约   重要的               是否为
                            诺转让               预期将退还        质量保证类
    项目        义务的时   支付条               主要责
                            商品的               给客户的款        型及相关义
                间     款                 任人
                             性质                 项            务
                     提供服
物业基础          服务提供          物业基
                     务时收                是         无            无
 服务             时           础服务
                     款/预收
                     提供服
物业增值          服务提供          物业增
                     务时收                是         无            无
 服务             时           值服务
                     款/预收
                     提供服    非业主
非业主增          服务提供
                     务时收    增值服         是         无            无
 值服务            时
                     款/预收    务
(4) 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5) 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
无
√适用 □不适用
                                                 单位：元币种：人民币
          项目                本期发生额                 上期发生额
南都物业服务集团股份有限公司                           2026 年半年度报告
消费税
营业税
城市维护建设税                988,885.87        1,267,893.68
教育费附加                  458,814.32          594,025.72
资源税
房产税                    859,502.79          789,132.02
城镇土地使用税                215,885.46           63,812.95
车船税                        5,991.28            300.00
印花税                    112,963.43           76,404.28
地方教育费附加                302,014.35          397,767.14
其他                         4,012.71         10,123.56
    合计               2,948,070.21        3,199,459.35
其他说明：
无
√适用 □不适用
                                       单位：元币种：人民币
           项目         本期发生额             上期发生额
广告宣传费                      18,374.81        37,417.03
办公费                       754,922.79     1,247,512.26
业务招待费                      10,869.95        55,923.78
职工薪酬                    2,735,992.57     2,812,028.08
交通费                     1,327,859.03     1,472,874.81
差旅费                       335,002.80       299,072.01
通讯费                       579,676.53       649,671.74
市场费用                    1,260,222.66       816,188.56
销售佣金                      128,320.18        67,279.32
社区活动费                     600,559.10       635,528.94
节日布置                      269,307.14       185,170.22
其他                         35,261.49        30,279.00
           合计           8,056,369.05     8,308,945.75
其他说明：
无
√适用 □不适用
                                 单位：元币种：人民币
        项目       本期发生额              上期发生额
职工薪酬               32,630,913.69     33,270,955.90
租赁费                   382,614.17        625,103.50
办公费                   523,640.37        681,555.88
南都物业服务集团股份有限公司                                  2026 年半年度报告
折旧费与摊销                      5,294,436.02           433,839.61
业务招待费                       2,814,726.69         3,118,300.50
咨询费                           134,971.60         1,116,325.11
交通费                           942,429.49         1,164,642.36
差旅费                           560,530.86           467,392.36
通讯费                           155,058.64           169,162.37
其他                          1,802,677.32         2,855,149.34
合计                         45,241,998.85        43,902,426.93
其他说明：
无
√适用 □不适用
                                             单位：元币种：人民币
           项目         本期发生额                    上期发生额
职工薪酬                     659,287.01             1,161,004.08
其他                       462,520.98               429,416.26
           合计          1,121,807.99             1,590,420.34
其他说明：
无
√适用 □不适用
                                           单位：元币种：人民币
           项目         本期发生额                   上期发生额
利息收入                   -1,778,764.53           -2,436,955.00
利息支出                    1,113,669.44              218,502.27
其他                      1,950,402.51            2,111,448.76
           合计           1,285,307.42             -107,003.97
其他说明：
无
√适用 □不适用
                                           单位：元币种：人民币
      按性质分类           本期发生额                   上期发生额
与收益相关的政府补助             2,444,765.10            3,790,819.08
增值税加计扣除或减免                 48,986.2                1,369.73
代扣个人所得税手续费返还              79,613.67               64,137.69
        合计             2,573,364.97            3,856,326.50
其他说明：
无
南都物业服务集团股份有限公司                               2026 年半年度报告
√适用 □不适用
                                        单位：元币种：人民币
      项目          本期发生额                   上期发生额
权益法核算的长期股权投资收       -250,334.94            -5,377,446.72
益
处置长期股权投资产生的投资
收益
交易性金融资产在持有期间的              431,177.85          497,172.45
投资收益
其他权益工具投资在持有期间          2,016,129.00          2,016,129.00
取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利
息收入
其他债权投资在持有期间取得
的利息收入
处置交易性金融资产取得的投
资收益
处置其他权益工具投资取得的
投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资
收益
债务重组收益
理财产品收益                9,762,419.56           2,768,054.26
      合计             11,959,391.47             -96,091.01
其他说明：
无
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                        单位：元币种：人民币
产生公允价值变动收益的来
                 本期发生额                    上期发生额
      源
交易性金融资产              7,250,353.54            8,894,622.10
其中：衍生金融工具产生的
公允价值变动收益
交易性金融负债
南都物业服务集团股份有限公司                         2026 年半年度报告
按公允价值计量的投资性房
地产
其他                  51,627,718.06      78,080,019.80
     合计             58,878,071.60      86,974,641.90
其他说明：
无
√适用 □不适用
                                     单位：元币种：人民币
      项目           本期发生额             上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失         -3,160,842.03         -1,826,634.31
其他应收款坏账损失        -9,228,911.14         -6,923,934.03
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
财务担保相关减值损失
      合计         -12,389,753.17        -8,750,568.34
其他说明：
无
√适用 □不适用
                                    单位：元币种：人民币
      项目         本期发生额               上期发生额
一、合同资产减值损失
二、存货跌价损失及合同履
约成本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损
失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失                              -5,130,422.03
十二、其他
      合计                               -5,130,422.03
其他说明：
南都物业服务集团股份有限公司                                      2026 年半年度报告
无
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
                                                 计入当期非经常性
    项目       本期发生额                  上期发生额
                                                   损益的金额
非流动资产处置          128,549.00           133,049.03     128,549.00
利得合计
其中：固定资产                               133,049.03
处置利得
    无形资产
处置利得
债务重组利得
非货币性资产交
换利得
接受捐赠
政府补助
赔款收入              43,975.68           200,823.33       43,975.68
其他                33,997.94           161,417.28       33,997.94
   合计            206,522.62           495,289.64      206,522.62
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                               单位：元币种：人民币
                                                计入当期非经常性
    项目       本期发生额                  上期发生额
                                                  损益的金额
非流动资产处置          118,260.54
损失合计
其中：固定资产          118,260.54
处置损失
    无形资产
处置损失
债务重组损失
非货币性资产交
换损失
南都物业服务集团股份有限公司                                         2026 年半年度报告
对外捐赠                  3,496.92           510,000.00         3,496.92
地方水利建设基               7,300.71
金
罚款支出                537,732.29            20,633.00       537,732.29
滞纳金                 121,811.30            22,068.52       121,811.30
赔款支出                658,619.33           582,630.47       658,619.33
其他                      217.74                                217.74
   合计             1,447,438.83         1,289,703.75     1,447,438.83
其他说明：
无
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
                                                  单位：元币种：人民币
     项目                     本期发生额                   上期发生额
当期所得税费用                       31,563,764.50           20,404,233.31
递延所得税费用                       12,751,045.40           25,232,581.08
合计                            44,314,809.90           45,636,814.39
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
             项目                               本期发生额
利润总额                                               167,210,551.74
按法定/适用税率计算的所得税费用                                    42,070,578.53
子公司适用不同税率的影响                                          -263,747.74
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响                                                 -295,738.85
不可抵扣的成本、费用和损失的影响                                          722,765.43
使用前期未确认递延所得税资产的可抵
                                                          -53,014.62
扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂
时性差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用                                                  44,314,809.90
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
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详见附注 57
(1) 与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
                                          单位：元币种：人民币
          项目          本期发生额                 上期发生额
代收代付                    66,129,341.67         73,750,138.58
收到押金保证金                  4,075,524.39          8,397,110.35
政府补助                     2,228,428.70          3,790,819.08
利息收入                     1,778,764.53          2,436,955.00
其他                         165,139.07          3,286,916.27
      合计                74,377,198.36         91,661,939.28
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
                                          单位：元币种：人民币
          项目          本期发生额                 上期发生额
代收代付款                   82,779,010.10         20,717,805.40
支付押金保证金                  5,994,930.62          4,744,726.39
付现费用                    10,601,771.12         16,181,767.92
对外捐赠                         3,496.92            500,000.00
支付拆借款
其他                           584,184.14           656,062.21
      合计                  99,963,392.90        42,800,361.92
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2) 与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
                                          单位：元币种：人民币
      项目          本期发生额                     上期发生额
收回理财产品             605,266,642.57            496,824,823.75
收回股票                 9,859,473.09                115,792.69
      合计           615,126,115.66            496,940,616.44
收到的重要的投资活动有关的现金说明
无
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支付的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
                                        单位：元币种：人民币
       项目             本期发生额               上期发生额
购买理财                   534,290,004.35      696,656,626.01
购买股票                    48,009,343.22        3,329,361.51
支付杭州赛智助龙创业投资
合伙企业（有限合伙）投资                                 10,200,000.00
款
支付浙江谷尚智能科技有限
公司投资款
支付杭州云象商用机器有限
公司投资款
支付宁波南邑城市服务有限
公司投资款
支付常熟金帆智慧科技服务
有限公司投资款
支付正江千帆（嘉兴）股权
投资合伙企业（有限合伙）       30,000,000.00
投资款
      合计          612,299,347.57            729,610,987.52
支付的重要的投资活动有关的现金说明
无
收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(3) 与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
                                        单位：元币种：人民币
      项目              本期发生额               上期发生额
支付的长期租赁费                9,663,322.21        7,188,397.34
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       合计                  9,663,322.21       7,188,397.34
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
筹资活动产生的各项负债变动情况
□适用 √不适用
(4) 以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
(5) 不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财
    务影响
□适用 √不适用
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
                                          单位：元币种：人民币
     补充资料          本期金额                      上期金额
净利润                 122,895,741.84          135,883,508.17
加：资产减值准备                                      5,130,422.03
信用减值损失               12,389,753.17            8,750,568.34
固定资产折旧、油气资产折
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产摊销               7,362,876.83            7,096,645.86
无形资产摊销                  707,221.94              382,052.07
长期待摊费用摊销              1,812,061.36            1,375,255.08
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失（收益以
“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以
“-”号填列）
公允价值变动损失（收益以
                    -58,878,071.60          -86,974,641.90
“-”号填列）
财务费用（收益以“-”号填
列）
投资损失（收益以“-”号填
                    -11,959,391.47               96,091.01
列）
递延所得税资产减少（增加以
“-”号填列）
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递延所得税负债增加（减少以
“-”号填列）
存货的减少（增加以“-”号
                                 -3,755,956.86         2,089,342.07
填列）
经营性应收项目的减少（增加
                           -197,979,210.82          -201,143,408.71
以“-”号填列）
经营性应付项目的增加（减少
以“-”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额                   -55,462,853.41
                                                     -20,775,396.17
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额             419,771,862.42                   412,214,687.02
减：现金的期初余额           447,111,003.37                   584,840,438.10
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额        -27,339,140.95                  -172,625,751.08
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
                                                 单位：元币种：人民币
       项目              期末余额                        期初余额
一、现金                   419,771,862.42               447,111,003.37
其中：库存现金                    722,787.04                   157,764.72
    可随时用于支付的银
行存款
    可随时用于支付的其
他货币资金
    可用于支付的存放中
央银行款项
    存放同业款项
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    拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券
投资
三、期末现金及现金等价物
余额
其中：母公司或集团内子公
司使用受限制的现金和现金                      14,381,425.69     2,348,115.19
等价物
(5) 使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
□适用 √不适用
(6) 不属于现金及现金等价物的货币资金
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
  项目            期末余额               期初余额            理由
货币资金          21,888,220.43      15,148,655.08 保证金、司法冻结等
   合计         21,888,220.43      15,148,655.08      /
其他说明：
□适用 √不适用
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
(1) 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2) 货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其估计过程，以及企业因货币
缺乏可兑换性而面临的风险
□适用 √不适用
(3) 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
(4) 境外经营的记账本位币与企业的列报货币之间缺乏可兑换性的情况
□适用 √不适用
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(1) 作为承租人
√适用 □不适用
明。计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
项目                              本期数             上年同期数
短期租赁费用                          872,682.25      696,192.04
合计                              872,682.25      696,192.04
项目                              本期数             上年同期数
租赁负债的利息费用                       707,493.84      858,273.67
转租使用权资产取得的收入                                    0
与租赁相关的总现金流出                     10,536,004.46   7,188,397.34
明。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 √不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
□适用 √不适用
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
与租赁相关的现金流出总额10,536,004.46元
(单位：元币种：人民币)
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
                                               单位：元币种：人民币
                                             其中:未计入租赁收款额
         项目          租赁收入                    的可变租赁付款额相关的
                                                  收入
租赁收入                    8,246,503.85
         合计             8,246,503.85
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作为出租人的融资租赁
□适用 √不适用
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
□适用 √不适用
未来五年未折现租赁收款额
√适用 □不适用
                                          单位：元币种：人民币
                         每年未折现租赁收款额
         项目
                    期末金额           期初金额
    第一年               6,322,024.21   6,809,732.32
    第二年               4,497,584.65   4,088,117.96
    第三年               3,369,292.75   2,920,550.51
    第四年               1,055,117.61   1,937,272.89
    第五年                 632,155.98     918,843.11
五年后未折现租赁收款额
     总额
(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
其他说明
无
□适用 √不适用
□适用 √不适用
八、研发支出
√适用 □不适用
                                           单位：元币种：人民币
              项目          本期发生额             上期发生额
职工薪酬                         659,287.01      1,161,004.08
其他                           462,520.98        429,416.26
       合计                  1,121,807.99      1,590,420.34
其中：费用化研发支出                 1,121,807.99      1,590,420.34
   资本化研发支出
其他说明：
南都物业服务集团股份有限公司                    2026 年半年度报告
无
□适用 √不适用
重要的资本化研发项目
□适用 √不适用
开发支出减值准备
□适用 √不适用
其他说明
无
□适用 √不适用
九、合并范围的变更
□适用 √不适用
□适用 √不适用
             南都物业服务集团股份有限公司                                    2026 年半年度报告
□适用 √不适用
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
合并范围增加
 公司名称                    股权取得方式                股权取得时点                    出资额   出资比例
杭州南都智信城市运营服务有限公司              设立             2026 年 4 月 17 日          尚未实际出资    100.00%
悦嘉科技有限公司                      设立             2026 年 4 月 28 日          尚未实际出资    100.00%
              南都物业服务集团股份有限公司                         2026 年半年度报告
□适用 √不适用
十、在其他主体中的权益
(1) 企业集团的构成
√适用 □不适用
                                                              单位：元币种：人民币
                                                    持股比例(%)        取得
 子公司名称     主要经营地    注册资本       注册地         业务性质
                                                  直接       间接      方式
浙江悦郡商
业管理有限     浙江杭州       6,000.00 浙江杭州     资产管理        100.00                  设立
公司
江苏金枫物
                                                                           非同一控制下
业服务有限     江苏常熟        500.00 江苏常熟      物业管理                        70.00
                                                                           合并
责任公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
                    南都物业服务集团股份有限公司                                        2026 年半年度报告
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
公司将浙江悦郡商业管理有限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司、浙江中大普惠物业有限公司等三十八家子公司纳入合并财务
报表范围。
(2) 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
                                                                                        单位：元币种：人民币
                      少数股东持股           本期归属于少数股东的损              本期向少数股东宣告分派
    子公司名称                                                                               期末少数股东权益余额
                       比例（%）                益                       的股利
江苏金枫物业服务有
限责任公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3) 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
                                                                                        单位：元币种：人民币
子                        期末余额                                                 期初余额
公
司                                                                                               非
名   流动资产    非流动资产     资产合计      流动负债   非流动负债   负债合计      流动资产     非流动资产      资产合计       流动负债    流    负债合计
称                                                                                               动
                                 南都物业服务集团股份有限公司                                                                                                 2026 年半年度报告
                                                                                                                                                                                       负
                                                                                                                                                                                       债
江
苏
金
枫
物
业
服
务
有
限
责
任
公
司
                                                             本期发生额                                                                                       上期发生额
    子公司名称                                                            综合收益总               经营活动现金                                                                      综合收益总             经营活动现金
                               营业收入                    净利润                                                             营业收入                      净利润
                                                                       额                   流量                                                                          额                 流量
江苏金枫物业服务有限责任公司                 132,459,839.88      12,113,660.17         12,113,660.17       -24,523,734.85           139,713,210.04            10,912,574.16        10,912,574.16         -25,053,089.43
其他说明：
无
南都物业服务集团股份有限公司                           2026 年半年度报告
(4) 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5) 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(1) 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
                                      单位：元币种：人民币
                                  持股比例(%) 对合营企业
合营企业
       主要经营                               或联营企业
或联营企             注册地   业务性质
         地                       直接   间接  投资的会计
 业名称
                                           处理方法
浙江谷尚
            浙江  研究和实
智能科技 浙江杭州             17.00              权益法核算
           杭州   验发展
有限公司
杭州赛智
助龙创业
            浙江  投资与资
投资合伙 浙江杭州             33.00              权益法核算
           杭州   产管理
企业（有
限合伙）
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响
的依据：
公司在浙江谷尚智能科技有限公司（以下简称谷尚智能公司）持股比例低于 20%，公
司在谷尚智能公司拥有董事会席位，参与经营决策，能够对其生产经营活动产生重
大影响。
(2) 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                            2026 年半年度报告
(3) 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
            期末余额/本期发生额                       期初余额/上期发生额
                         杭州赛智助龙创业                         杭州赛智助龙创业
       浙江谷尚智能科技有限                        浙江谷尚智能科技有限
                         投资合伙企业（有                         投资合伙企业（有
           公司                                公司
                           限合伙）                             限合伙）
流动资
产
非流动
资产
资产合
计
流动负
债
非流动
负债
负债合
计
少数股
东权益
归属于
母公司
股东权
益
按持股
比例计
算的净     200,368,574.44 15,801,855.16      200,645,925.77 15,890,949.44
资产份
额
调整事
项
--商誉      9,993,085.39     69,000.01       9,978,122.10      69,000.00
--内部
交易未
实现利
润
--其他
南都物业服务集团股份有限公司                                                2026 年半年度报告
对联营
企业权
益投资    210,361,659.83      15,870,855.17    210,624,047.87    15,959,949.44
的账面
价值
存在公
开报价
的联营
企业权
益投资
的公允
价值
营业收
入
净利润    -17,241,044.27        -269,982.65     -31,571,258.85
终止经
营的净
利润
其他综       -17,241,044.27     -269,982.65     -31,571,258.85
合收益
综合收       -17,241,044.27     -269,982.65     -31,571,258.85
益总额
本年度
收到的
来自联
营企业
的股利
其他说明
无
(4) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 □不适用
                                                     单位：元币种：人民币
                           期末余额/本期发生额               期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
南都物业服务集团股份有限公司                          2026 年半年度报告
联营企业：
投资账面价值合计                2,148,852.63    3,481,878.70
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润                      101,147.37     -60,810.54
--其他综合收益                   101,147.37     -60,810.54
--综合收益总额                   101,147.37     -60,810.54
其他说明
无
(5) 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6) 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7) 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8) 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
□适用 √不适用
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十一、政府补助
□适用 √不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                       2026 年半年度报告
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                                  单位：元币种：人民币
     类型          本期发生额             上期发生额
与收益相关              2,444,765.10      3,790,819.08
    合计             2,444,765.10      3,790,819.08
其他说明：
无
             南都物业服务集团股份有限公司              2026 年半年度报告
十二、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
  本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他
权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风
险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
  本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理
这些风险的政策，概括如下。
  (一)信用风险
  信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
  (1)信用风险的评价方法
  公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著
增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部
信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产
负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
  当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
对公司的还款能力产生重大不利影响等。
  (2)违约和已发生信用减值资产的定义
  当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：
               南都物业服务集团股份有限公司                                         2026 年半年度报告
     预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方
 式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
     本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。
     (1)货币资金
     本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
     (2)应收款项
     本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交
 易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
     由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至 2026 年 6 月 30 日，本公司应收账款的 6.32%（2025 年 12 月
     本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
     (二)流动性风险
     流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无
 法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流
 量。
     为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的
 方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。
 金融负债按剩余到期日分类
                期末数
项目
                账面价值       未折现合同金额   1 年以内         1-3 年       3 年以上
银行借款           150,000,000.00   152,173,100.00       152,173,100.00
应付账款           353,573,563.93   353,573,563.93       353,573,563.93
其他应付款          541,952,132.94   542,332,263.39       542,332,263.39
             南都物业服务集团股份有限公司                                               2026 年半年度报告
一年内到期的非流动负
债
租赁负债         19,160,358.20      19,600,287.39                            19,600,287.39
小计           1,080,597,847.86   1,084,531,485.10     1,064,931,197.71    19,600,287.39
（续上表）
             上年年末数
项目
             账面价值                 未折现合同金额                1 年以内                 1-3 年           3 年以上
银行借款         80,050,833.34        81,202,750.00          81,202,750.00
应付账款         391,095,285.14       391,095,285.14         391,095,285.14
其他应付款        493,847,697.13       493,847,697.13         493,847,697.13
一年内到期的非流动负
债
租赁负债         24,276,914.50        25,129,633.07                                25,129,633.07
小计           1,007,827,809.10     1,011,094,799.62       985,965,166.55        25,129,633.07
     (三)市场风险
     市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风
险。
  利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面
临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率
金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。
  外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司于中国内地经营，且主要活动
以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。
南都物业服务集团股份有限公司                      2026 年半年度报告
(1) 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1) 转移方式分类
□适用 √不适用
(2) 因转移而终止确认的金融资产
□适用 √不适用
(3) 继续涉入的转移金融资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
               南都物业服务集团股份有限公司                             2026 年半年度报告
十三、公允价值的披露
√适用 □不适用
                                                                         单位：元币种：人民币
                                        期末公允价值
       项目
                   第一层次公允价值计量    第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量                          合计
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产     205,858,803.87   633,356,722.21   3,000,000.00       842,215,526.08
当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
动计入当期损益的金融资产 205,858,803.87     633,356,722.21    3,000,000.00      842,215,526.08
（1）理财产品                         633,356,722.21   3,000,000.00       636,356,722.21
（2）权益工具投资      205,858,803.87                                       205,858,803.87
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资                                      47,191,715.88          47,191,715.88
（四）投资性房地产
地使用权
（五）生物资产
               南都物业服务集团股份有限公司                             2026 年半年度报告
持续以公允价值计量的资产总
额
（六）交易性金融负债
当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
    衍生金融负债
    其他
动计入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总
额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产
总额
非持续以公允价值计量的负债
总额
√适用 □不适用
持有的交易性金融资产和其他非流动资产为在活跃市场上交易的股票的，以其活跃市场报价确定其公允价值
            南都物业服务集团股份有限公司                       2026 年半年度报告
√适用 □不适用
对于持有的理财产品公允价值，根据本金加上截至资产负债表日的预期收益市场价值确定其公允价值。
√适用 □不适用
  本公司第三层次公允价值计量项目中的交易性金融资产系公司本期购买的中融信托资产，该类资产期末公允价值采用预计可清
偿法，为不可观察输入值。
  因被投资单位杭州云象商用机器有限公司及境智具身智能科技（北京）有限公司系非公众公司且无相关活跃市场，公允价格的
估计信息无法准确获取，公司按其净资产作为公允价值的合理估计进行计量。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                          2026 年半年度报告
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十四、关联方及关联交易
√适用 □不适用
                                     单位：万元币种：人民币
                                  母公司对本  母公司对本企
 母公司名
        注册地      业务性质    注册资本     企业的持股  业的表决权比
   称
                                   比例(%)   例(%)
浙江南都
产业发展           房地产综合
          浙江杭州        5,005 万元   34.36   34.36
集团有限           服务
公司
本企业的母公司情况的说明
   自然人韩芳直接持有本公司 21.48%股权。浙江南都产业发展集团有限公司持有
本公司 34.36%股权，韩芳持有浙江南都产业发展集团有限公司 99.90%股权，故间接
持有本公司 34.33%股权。舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）持有本公司 4.98%
股权，韩芳持有舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）26.32%股权，故间接持有本
公司 1.31%股权。韩芳直接和间接持有本公司 57.12%股权，是本公司的实际控制
人。
本企业最终控制方是韩芳
其他说明：
无
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司的子公司情况详见本财务报表附注十之说明。
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本企业重要的合营或联营企业详见附注
南都物业服务集团股份有限公司                               2026 年半年度报告
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合
营或联营企业情况如下
√适用 □不适用
     合营或联营企业名称          与本企业关系
杭州运河辰景物业管理服务有限公司 联营企业
常熟润城智慧综合服务有限公司    联营企业
宁波南邑城市服务有限公司      联营企业
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
     其他关联方名称               其他关联方与本企业关系
浙江南都企业管理服务有限公司        同受实际控制人控制
杭州南郡溪景置业有限公司          同受实际控制人控制
杭州丽郡置业有限公司            实际控制人之联营企业
杭州云象商用机器有限公司          参股公司
常熟中南美豪酒店管理有限公司        子公司少数股东之控股企业
杭州谷尚经营管理有限公司          联营企业之子公司
其他说明
无
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
                                        单位：元币种：人民币
                                        是否超
                                  获批的
                                        过交易
             关联交易内                交易额
   关联方               本期发生额               额度 上期发生额
               容                  度（如
                                        （如适
                                  适用）
                                         用）
常熟中南美豪酒      餐饮住宿服                           19,856.00
店管理有限公司      务
杭州运河辰景物                                            606.33
             物业费、水
业管理服务有限
             电费等
公司
浙江南都企业管                                          1,603.40
             电费
理服务有限公司
常熟润城智慧综              109,262.82                951,824.71
             保洁服务费
合服务有限公司
南都物业服务集团股份有限公司                                   2026 年半年度报告
宁波南邑城市服
           外包服务费   3,554,878.18                  2,069,282.78
 务有限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
                                      单位：元币种：人民币
     关联方           关联交易内容         本期发生额   上期发生额
浙江南都企业管理服务有限
                 商品销售                 7,773.76       6,418.23
公司
杭州运河辰景物业管理服务
                 保洁服务费              808,060.10     716,020.01
有限公司
杭州运河辰景物业管理服务     物业费公共能耗费
有限公司             等
杭州运河辰景物业管理服务
                 服务费                    500.00      58,426.18
有限公司
杭州运河辰景物业管理服务
                 商品款                 12,177.24       4,722.57
有限公司
杭州运河辰景物业管理服务
                 工程维修               152,240.59
有限公司
杭州南郡溪景置业有限公司     前期、案场服务费            15,579.81     454,419.53
浙江谷尚智能科技有限公司     物业费              3,755,265.72
浙江谷尚智能科技有限公司     商品销售                 2,157.75       1,414.36
浙江谷尚智能科技有限公司     工程费                               283,321.41
常熟金帆智慧科技服务有限
                 保洁服务费            2,865,747.64
公司
杭州云象商用机器有限公司     商品销售                 5,507.01         849.56
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2) 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
                南都物业服务集团股份有限公司                                     2026 年半年度报告
(3) 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
                                                                             单位：元币种：人民币
                                 本期发生额                                    上期发生额
                 简化处                                         简化处
                       未纳入                                          未纳入
                 理的短                                         理的短
                       租赁负                                          租赁负
                 期租赁                                         期租赁
                       债计量                                          债计量          承担的
出租方名    租赁资产种    和低价                      承担的租赁        增加的   和低价                       增加的
                       的可变                                          的可变    支付的   租赁负
称       类        值资产         支付的租金        负债利息支        使用权   值资产                       使用权
                       租赁付                                          租赁付     租金   债利息
                 租赁的                        出           资产   租赁的                        资产
                        款额                                           款额           支出
                 租金费                                         租金费
                       （如适                                          （如适
                 用（如                                         用（如
                        用）                                           用）
                 适用）                                         适用）
浙江谷尚
智能科技    房屋建筑物                2,837,675.70 171,435.80
有限公司
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                                 2026 年半年度报告
(4) 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5) 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6) 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7) 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
                                           单位：万元币种：人民币
     项目                         本期发生额         上期发生额
关键管理人员报酬                              437.96       431.58
(8) 其他关联交易
□适用 √不适用
(1) 应收项目
√适用 □不适用
                                                    单位：元币种：人民币
项目名                       期末余额                        期初余额
           关联方
 称                 账面余额       坏账准备                账面余额   坏账准备
      杭州南郡溪      3,676,241.94 906,710.69
应收账
      景置业有限                                     3,659,727.34     713,127.42
款
      公司
      杭州运河辰      1,111,789.55       55,589.48
应收账   景物业管理
款     服务有限公
      司
应收账   浙江谷尚智      1,549,493.04       77,474.65
款     能科技有限
南都物业服务集团股份有限公司                                                    2026 年半年度报告
项目名                    期末余额                            期初余额
           关联方
 称                  账面余额  坏账准备                     账面余额   坏账准备
       公司
       浙江南都企          3,802.00             190.1
应收账
       业管理服务                                           5,890.00          294.50
款
       有限公司
       杭州云象商
应收账
       用机器有限                                           3,180.00          159.00
款
       公司
       常熟金帆智      3,037,692.50      151,884.63
应收账    慧科技服务
款      有限公司
小计                9,379,019.03 1,191,849.55 5,723,493.77             816,315.74
       杭州云象商            73,500
预付款
       用机器有限                                   76,600.00
项
       公司
小计                      73,500                     76,600.00
       杭州运河辰            741.69             74.17
其他应    景物业管理
收款     服务有限公
       司
小计                      741.69             74.17         741.69           37.08
(2) 应付项目
√适用 □不适用
                                                         单位：元币种：人民币
     项目名称           关联方             期末账面余额                期初账面余额
                 浙江谷尚智能科技有
应付账款             限公司
                 宁波南邑城市服务              1,618,200.93
应付账款                                                               1,806,755.89
                 有限公司
                 浙江南都企业管理
应付账款                                                                   5,610.00
                 服务有限公司
                 杭州运河辰景物业                     440.62
应付账款                                                                     440.62
                 管理服务有限公司
小计                                     1,618,641.55                4,650,482.21
                 杭州云象商用机器                    10,000
其他应付款                                                                 10,000.00
                 有限公司
小计                                            10,000                  10,000.00
                 浙江谷尚智能科技
合同负债                                                                 149,955.30
                 有限公司
                 杭州运河辰景物业                   14,059.6
合同负债
                 管理服务有限公司
南都物业服务集团股份有限公司                                  2026 年半年度报告
     项目名称        关联方        期末账面余额            期初账面余额
小计                                14,059.6       149,955.30
              浙江谷尚智能科技       10,150,134.97
租赁负债                                             9,978,699.17
              有限公司
小计                            10,150,134.97      9,978,699.17
(3) 其他项目
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十五、股份支付
(1) 明细情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                   2026 年半年度报告
十六、承诺及或有事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
    (一)浙江悦郡商业管理有限公司（以下简称浙江悦郡公司）于 2016 年 12 月 27
日与杭州兴耀商业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州
市滨江区江陵路 336 号鑫都汇大厦北楼 13-23 层、一层大堂及大厦配套的房屋，租
赁期自 2017 年 1 月 1 日起至 2028 年 12 月 31 日止，租金及物业费合计
金及物业费每季度支付一次。浙江悦郡公司于 2025 年与杭州兴耀商业经营管理有限
公司签订《补充协议》，租赁期自 2025 年 7 月 1 日至 2028 年 12 月 31 日止，租金
合计金额变更成 39,185,529.00 元。截至 2026 年 6 月 30 日，浙江悦郡公司累计已
支付 79,034,528.89 元租赁费。
    (二)浙江悦郡公司于 2016 年 12 月 29 日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租
赁合同》，承租该公司位于杭州市九环路 31-6 号 2 幢北楼整栋 1-5 层及南楼 4-5 层
房屋，租赁期自 2017 年 3 月 20 日起至 2027 年 7 月 19 日止，租金及物业费合计
支付一次。浙江悦郡公司于 2022 年与杭州天瑞服饰有限公司签订《关于房屋租赁合
同之补充协议》，自 2022 年 5 月 1 日公司退租南楼 4-5 楼房屋，租赁期自 2022 年 5
月 1 日至 2027 年 7 月 19 日止，租金及物业费合计 7,139,009.95 元。浙江悦郡公司
于 2025 年与杭州天瑞服饰有限公司签订《补充协议》，租赁期自 2025 年 6 月 20 日
至 2027 年 7 月 19 日止，北楼 1-4 层租金及物业费合计金额变更成 1,928,059.72
元。截至 2026 年 6 月 30 日，浙江悦郡公司累计已支付 17,846,981.28 元租赁费。
    (三)浙江悦郡公司于 2019 年 4 月 10 日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租
赁合同》，承租该公司位于杭州市萧山区金惠路 318-324 号 19 层-24 层房屋，租赁
期自 2019 年 6 月 1 日起至 2025 年 5 月 31 日止，租金合计 23,074,406.65 元。租赁
期前两个月系免租期，第三租赁月起租金每半年支付一次。浙江悦郡公司于 2023 年
与浙江崇文置业有限公司签订《糖朝酒店式公寓新增租赁房屋补充协议二》，自
日，浙江悦郡公司累计已支付 28,741,307.01 元租赁费。
(1) 资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
(2) 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                2026 年半年度报告
□适用 √不适用
十七、资产负债表日后事项
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
截至本财务报表批准报出日，本公司无应披露未披露的重大资产负债表日后事项。
十八、其他重要事项
(1) 追溯重述法
□适用 √不适用
(2) 未来适用法
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1) 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2) 其他资产置换
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                               2026 年半年度报告
(1) 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
  本公司主要业务为提供物业管理服务。公司将此业务视作为一个整体实施管
理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司收入分解信息详见本
财务报表说明。
(2) 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3) 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4) 其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
务。绿地控股旗下嘉兴崇海置业有限公司、上海绿地奉润置业有限公司、启东轩茂开发有限公司
等项目公司与公司签订协议书，以其开发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付绿
地控股旗下项目公司应付公司的物业服务费。由于公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房销
售合同并办理过户，公司尚未就上述事项进行会计处理。截至 2026 年 6 月 30 日，公司已与绿地
控股旗下项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计 20,998,482.65 元。
至 2026 年 6 月 30 日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼尚未收回金额共计 6,181.79 万元，
已采取保全措施 1,267.15 万元，期末单项计提坏账准备余额 5,454.44 万元。
□适用 √不适用
                 南都物业服务集团股份有限公司                                      2026 年半年度报告
十九、母公司财务报表主要项目注释
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
                                                                                 单位：元币种：人民币
           账龄                      期末账面余额                                     期初账面余额
一年以内                                    409,991,646.64                              255,845,420.65
            合计                                    603,312,469.98                         493,399,927.72
(2) 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
                                                                                   单位：元币种：人民币
                     期末余额                                             期初余额
        账面余额          坏账准备                           账面余额               坏账准备
类
                             计提    账面                                              计提         账面
别              比例                                              比例
      金额             金额      比例    价值               金额                   金额        比例         价值
               (%)                                             (%)
                             (%)                                                   (%)
                     南都物业服务集团股份有限公司                                            2026 年半年度报告
按
单
项
计
提 64,617,194.60 10.71 56,198,014.47 86.97    8,419,180.13 63,690,832.70 12.91 54,422,237.86 85.45    9,268,594.84
坏
账
准
备
其中：
单
项
计
提
按
组
合
计
提 538,695,275.38 89.29 55,891,827.06 10.38 482,803,448.32 429,709,095.02 87.09 56,576,145.71 13.17 373,132,949.31
坏
账
准
备
其中：
                       南都物业服务集团股份有限公司                                            2026 年半年度报告
组
合
计
提
合
计
南都物业服务集团股份有限公司                                        2026 年半年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
                                   期末余额
    名称                                  计提比例
               账面余额          坏账准备                 计提理由
                                         （%）
绿地地产[注]                                    86.63
                                                 金额计提
 安徽省宁国市鸿                                         按预计可收回
 鹰生态旅游发展     1,193,396.77 1,193,396.77       100 金额计提
 有限责任公司
 台州华禹置业有                                    按预计可收回
 限公司                                        金额计提
    合计    64,617,194.60 56,198,014.47 86.97    /
按单项计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
[注]绿地地产应收账款包括公司对上海绿地新龙基置业有限公司、上海虹翊置业有
限公司、上海绿地宝岛置业有限公司、启东崇和置业有限公司、河南广海房地产开
发有限公司、河南绿地牟山置业有限公司、登封绿地置业有限公司、河南绿地港区
置业有限公司、郑州缤纷城企业管理咨询有限公司、河南绿地文化旅游发展有限公
司、河南绿地商城置业有限公司、太原绿地太化房地产开发有限公司、开封绿地斗
门置业有限公司、河南绿地领创产业发展有限公司、宁波杭州湾新区盈海置业有限
公司、商丘海玥置业有限公司、绿地集团合肥美湖置业有限公司、武汉新高兴谷置
业有限公司、绿地集团荆州绿地之窗置业有限公司、嘉兴崇海置业有限公司、南昌
绿地潦河置业有限公司、南昌绿地申安置业有限公司、绿地集团蚌埠新源置业有限
公司、绿地集团池州置业有限公司、上海绿地北虹置业有限公司、上海绿地奉城置
业有限公司等绿地地产失信被执行人或已起诉的应收账款
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合计提
                                                单位：元币种：人民币
                                     期末余额
    名称
                账面余额                 坏账准备            计提比例（%）
账龄组合          512,736,542.85         55,891,827.06        10.90
合并范围内关联
方往来组合
    合计    538,695,275.38             55,891,827.06          10.38
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
南都物业服务集团股份有限公司                                            2026 年半年度报告
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                     单位：元币种：人民币
                               本期变动金额
                                                 转
                                                     其
                                                 销
类别       期初余额                                        他      期末余额
                         计提         收回或转回        或
                                                     变
                                                 核
                                                     动
                                                 销
单项
计提
坏账
准备
按组
合计
提坏     56,576,145.71                684,318.65            55,891,827.06
账准
备
合计   110,998,383.57 1,775,776.61 684,318.65              112,089,841.53
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(4) 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                            2026 年半年度报告
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用    □不适用
                                                    单位：元币种：人民币
                                                  占应收
                                                  账款和
                           合同                     合同资
                                   应收账款和合
           应收账款期末          资产                     产期末 坏账准备期末
 单位名称                              同资产期末余
             余额            期末                     余额合    余额
                                      额
                           余额                     计数的
                                                   比例
                                                  （%）
 湖州吴兴兴
 东物业管理     12,847,050.80          12,847,050.80    2.13     642,352.54
  有限公司
 河南广海房
 地产开发有     12,246,154.96          12,246,154.96    2.03    9,892,461.52
   限公司
 上海绿地宝
 岛置业有限     9,640,744.17            9,640,744.17    1.60    8,651,617.91
    公司
 上海绿地北
 虹置业有限     9,068,236.00            9,068,236.00    1.50    7,254,588.80
    公司
 普洛斯企业
  发展（上
 海）有限公
     司
    合计     50,928,996.68          50,928,996.68    8.44    26,797,361.31
其他说明
无
其他说明：
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
                                                   单位：元币种：人民币
        项目                      期末余额                 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款                            143,002,196.57           103,016,319.80
        合计                       143,002,196.57           103,016,319.80
南都物业服务集团股份有限公司                    2026 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1) 应收利息分类
□适用 √不适用
(2) 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4) 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6) 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                    2026 年半年度报告
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1) 应收股利
□适用 √不适用
(2) 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3) 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4) 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6) 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                   2026 年半年度报告
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
                                            单位：元币种：人民币
      账龄               期末账面余额                期初账面余额
一年以内                     105,028,374.84        70,164,830.90
合计                       176,014,015.31         128,013,282.19
(2) 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
                                            单位：元币种：人民币
     款项性质              期末账面余额                期初账面余额
股权转让款
应收暂付款                     132,469,780.86         82,829,991.88
    押金保证金                  40,880,406.46         38,187,445.40
      其他                    2,663,827.99          6,995,844.91
   账面余额小计                 176,014,015.31        128,013,282.19
   减：坏账准备                  33,011,818.74         24,996,962.39
   账面价值小计                 143,002,196.57        103,016,319.80
(3) 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
                                            单位：元币种：人民币
               第一阶段     第二阶段           第三阶段
  坏账准备                整个存续期预期信       整个存续期预期信         合计
            未来12个月预
                      用损失(未发生信       用损失(已发生信
南都物业服务集团股份有限公司                                                  2026 年半年度报告
              期信用损失                用减值)          用减值)
额
额在本期
--转入第二阶段      -954,176.58        954,176.58
--转入第三阶段                      -2,701,143.99     2,701,143.99
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提         1,293,133.49      1,961,146.76     4,760,576.10      8,014,856.35
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
余额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
              第一阶段     第二阶段                    第三阶段
                       整个存续期预                  整个存续期预
项目            未来 12 个月 期信用损失                   期信用损失  小计
              预期信用损失 （未发生信用                    （已发生信用
                       减值）                     减值）
期末坏账准备
计提比例（%）
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                          单位：元币种：人民币
                                       本期变动金额
                                                         其
                                              收回 转销
  类别         期初余额                                        他        期末余额
                                计提            或转 或核
                                                         变
                                               回  销
                                                         动
按组合计
提坏账准
南都物业服务集团股份有限公司                                          2026 年半年度报告
备
    合计   24,996,962.39    8,014,856.35                  33,011,818.74
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(5) 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
                                               单位：元币种：人民币
                          占其他应收
                          款期末余额                            坏账准备
单位名称       期末余额                 款项的性质          账龄
                          合计数的比                            期末余额
                           例(%)
宁波南都悦
郡物业服务     2,822,800.23         1.60      往来款
有限公司
杭州乐勤装
饰工程有限     2,387,145.02         1.36      往来款
公司
传富置业成
                                     （电费保证
都有限公司      1,300,000.00         0.74           五年以上        1,300,000.00
                                       金）
中国移动通
信集团贵州     1,606,193.13         0.91 履约保证金      1 年以内        80,309.66
有限公司
浙江悦都物
业服务有限      1,479,854.22         0.84     往来款
公司
    合计   10,295,992.60         5.85                 - 1,590,309.66
南都物业服务集团股份有限公司                   2026 年半年度报告
(7) 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
                南都物业服务集团股份有限公司                                             2026 年半年度报告
√适用 □不适用
                                                                                          单位：元币种：人民币
                                        期末余额                                        期初余额
         项目
                          账面余额          减值准备           账面价值           账面余额          减值准备           账面价值
对子公司投资                 426,348,124.84 42,724,530.00 383,623,594.84 426,348,124.84 42,724,530.00 383,623,594.84
对联营、合营企业投资             227,937,271.60               227,937,271.60 228,259,637.96               228,259,637.96
       合计              654,285,396.44 42,724,530.00 611,560,866.44 654,607,762.80 42,724,530.00 611,883,232.80
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
                                                                                         单位：元币种：人民币
                                                  本期增减变动
      期初余额（账面          减值准备期初                                                  期末余额（账面          减值准备期末
被投资单位                                                 计提减值
        价值）              余额          追加投资       减少投资                   其他        价值）              余额
                                                       准备
浙江悦郡商
业管理有限 117,858,000.00                                                           117,858,000.00
公司
浙江乐勤清
洁服务有限   3,000,000.00                                                             3,000,000.00
公司
杭州南都智
诚物业服务     281,672.44                                                               281,672.44
有限公司
               南都物业服务集团股份有限公司                   2026 年半年度报告
浙江悦都网
络科技有限   40,000,000.00                                40,000,000.00
公司
杭州乐勤楼
宇工程有限      500,000.00                                   500,000.00
公司
杭州乐勤装
饰工程有限      603,452.40                                   603,452.40
公司
上海采林物
业管理有限    6,775,470.00 42,724,530.00                   6,775,470.00 42,724,530.00
公司
江苏金枫物
业服务有限
责任公司
杭州南郡商
业经营管理    1,275,000.00                                 1,275,000.00
有限公司
杭州信建大
悦住房服务      200,000.00                                   200,000.00
有限公司
南都（嘉
兴）智慧物
业服务有限
公司
浙江南都智
联物业服务
                南都物业服务集团股份有限公司             2026 年半年度报告
有限公司
海宁南都智
联物业服务
有限公司
杭州悦嘉家
网络科技有   5,000,000.00                             5,000,000.00
限公司
宁波奉化南
都智联物业
服务有限公
司
杭州南都悦
萱养老服务   1,000,000.00                             1,000,000.00
有限公司
桐乡市乌镇
南都智慧城
市服务有限
公司
丽水南都智
联物业服务
有限公司
上海南都悦
郡物业服务
有限公司
杭州南联智
慧城市运营
            南都物业服务集团股份有限公司             2026 年半年度报告
服务有限公
司
海宁南都悦
郡物业服务
有限公司
宁波南都悦
郡物业服务
有限公司
绍兴市聚鑫
智慧物业服   975,000.00                            975,000.00
务有限公司
杭开南都
（杭州）城
市运营服务
有限公司
启东南都智
联物业服务
有限公司
浙江中大普
惠物业有限
公司
杭州中大物
业服务有限
公司
杭州南郡智
能科技有限   800,000.00                            800,000.00
公司
                  南都物业服务集团股份有限公司                                     2026 年半年度报告
杭州南郡智
飞科技有限
公司
  合计  383,623,594.84 42,724,530.00                                        383,623,594.84 42,724,530.00
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
                                                                                   单位：元币种：人民币
                                         本期增减变动
                                           其
                                           他  其            宣告
                      减值
        期初                      减          综  他            发放
 投资                   准备             权益法下确                      计提        期末余额（账面         减值准备期末
      余额（账面价               追加   少          合  权            现金
 单位                   期初             认的投资损                      减值   其他     价值）             余额
        值）                 投资   投          收  益            股利
                      余额               益                        准备
                                资          益  变            或利
                                           调  动             润
                                           整
一、合营企业
小计
二、联营企业
杭州运
河辰景
物业管
理服务
                   南都物业服务集团股份有限公司                                      2026 年半年度报告
                                         本期增减变动
                                           其
                                           他  其              宣告
                       减值
         期初                      减         综  他              发放
投资                     准备            权益法下确                        计提        期末余额（账面          减值准备期末
       余额（账面价               追加   少         合  权              现金
单位                     期初            认的投资损                        减值   其他     价值）              余额
         值）                 投资   投         收  益              股利
                       余额              益                          准备
                                 资         益  变              或利
                                           调  动               润
                                           整
有限公
司
江西国
信南都
商业管
理有限
公司
浙江谷
尚智能
科技有
限公司
宁波南
邑城市
服务有
限公司
杭州赛
智助龙
创业投    15,959,949.44                  -89,094.27                             15,870,855.17
资合伙
企 业
                 南都物业服务集团股份有限公司                                      2026 年半年度报告
                                       本期增减变动
                                         其
                                         他  其              宣告
                     减值
        期初                     减         综  他              发放
 投资                  准备            权益法下确                        计提        期末余额（账面          减值准备期末
      余额（账面价              追加   少         合  权              现金
 单位                  期初            认的投资损                        减值   其他     价值）              余额
        值）                投资   投         收  益              股利
                     余额              益                          准备
                               资         益  变              或利
                                         调  动               润
                                         整
（有限
合伙）
 小计 228,259,637.96                 -322,366.36                            227,937,271.60
 合计 228,259,637.96                 -322,366.36                            227,937,271.60
(3) 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
南都物业服务集团股份有限公司                                          2026 年半年度报告
(1) 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
                                                   单位：元币种：人民币
                本期发生额                           上期发生额
  项目
            收入             成本             收入             成本
主营业务   658,018,079.57 540,513,183.86 636,223,895.83 521,289,341.66
其他业务       877,303.81     501,240.51     977,755.58     718,854.78
 合计    658,895,383.38 541,014,424.37 637,201,651.41 522,008,196.44
(2) 营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
                                                   单位：元币种：人民币
                XXX-分部                             合计
  合同分类
            营业收入     营业成本                营业收入            营业成本
商品类型
   物业基础服
务
   物业增值服
务
   非业主增值
服务
按经营地区分类
     国内                                655,313,531.50 539,392,386.93
市场或客户类型
  办公                                   115,783,556.25 88,043,913.79
  产业园区                                  72,914,399.59 68,549,039.30
  公众                                    14,340,842.46 13,392,459.83
  其他                                    61,300,699.42 58,405,359.32
  商业                                    74,270,335.89 55,091,983.90
  学校                                     9,856,268.21   9,709,398.82
  医院                                    16,897,436.95 16,179,525.82
  住宅                                   289,949,992.73 230,020,706.15
合同类型
按商品转让的时
间分类
  在某一时点确
认收入
南都物业服务集团股份有限公司                                            2026 年半年度报告
  在某一时段内
确认收入
按合同期限分类
按销售渠道分类
     合计                                655,313,531.50 539,392,386.93
其他说明
□适用 √不适用
(3) 履约义务的说明
√适用 □不适用
                                                   单位：元币种：人民币
                          公司承                公司承担的         公司提供的
          履行履约    重要的                 是否为
                          诺转让                预期将退还         质量保证类
    项目    义务的时    支付条                 主要责
                          商品的                给客户的款         型及相关义
            间      款                   任人
                           性质                  项             务
                  提供服务
物业基础服                     物业基础
          服务提供时   时收款/预                是              无    无
务                         服务
                  收
                  提供服务
物业增值服                     物业增值
          服务提供时   时收款/预                是              无    无
务                         服务
                  收
                  提供服务
 非业主增值                    非业主增
          服务提供时   时收款/预                是              无        无
   服务                      值服务
                    收
(4) 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5) 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
无
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
         项目                                本期发生额   上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
南都物业服务集团股份有限公司                                     2026 年半年度报告
权益法核算的长期股权投资收益                      -322,366.36    -5,482,636.60
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益                  9,672,962.57     3,066,665.08
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入               2,016,129.00     2,016,129.00
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
         合计                       11,366,725.21      -399,842.52
其他说明：
无
□适用 √不适用
二十、补充资料
√适用 □不适用
                                                单位：元币种：人民币
         项目                        金额                说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减
值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
营业务密切相关、符合国家政策规定、按照
确定的标准享有、对公司损益产生持续影响
的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，非金融企业持有金融资产和金融负
债产生的公允价值变动损益以及处置金融资
产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的
各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投
资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益
南都物业服务集团股份有限公司                                      2026 年半年度报告
         项目                            金额            说明
非货币性资产交换损益
债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次
性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损
益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股
份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之
后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损
益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                  -1,243,903.96
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额                            17,998,797.69
  少数股东权益影响额（税后）                        124,924.35
           合计                       54,224,831.76
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未
列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司
信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
                 加权平均净资                   每股收益
    报告期利润
                 产收益率（%）             基本每股收益  稀释每股收益
归属于公司普通股股东
的净利润
扣除非经常性损益后归
属于公司普通股股东的         4.92                  0.33         0.33
净利润
南都物业服务集团股份有限公司                          2026 年半年度报告
□适用 √不适用
□适用 √不适用
                                   法定代表人：韩芳
                         董事会批准报送日期：2026 年 8 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用