金融街控股股份有限公司公募债券
中诚信国际信用评级有限责任公司 | 编号：信评委函字[2026]跟踪 0724 号
金融街控股股份有限公司公募债券 2026 年度跟踪评级报告
声 明
本次评级为委托评级，中诚信国际及其评估人员与评级委托方、评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、
客观、公正的关联关系。
本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关
性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准
确性不作任何保证。
中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受评级委托
方、评级对象和其他第三方的干预和影响。
本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任
何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对评级委托方、评级对象使用
本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期至受评债项到期兑付日。受评债项存续期内，中诚信国际将定
期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。
根据监管要求，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。对于任何未经充分授权而使用本
报告的行为，中诚信国际不承担任何责任。
中诚信国际信用评级有限责任公司
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发行人及评级结果 金融街控股股份有限公司 AAA/稳定
“21 金街 07”、“22 金街 03”、“22 金街 04”、“22 金街 06”、
“23 金街 01”、“23 金街 02”、“23 金街 03”、“23 金街 04”、
“23 金街 05”、“23 金街 06”、“23 金街 07”、“23 金街 10”、
“23 金街 11”、“24 金街 01”、“24 金街 03”、“24 金街 04”、
“24 金街 05”、“24 金街 06”、“24 金街 07”、“24 金街 09”、
跟踪债项及评级结果 “22 金融街 MTN001”、“23 金融街 MTN003”、“23 金融街 AAA
MTN004A”、“23 金融街 MTN004B”、“23 金融街 MTN005”、
“23 金融街 MTN006”、“23 金融街 MTN007”、“23 金融街
MTN008”、“24 金融街 MTN001A”、“24 金融街 MTN001B”、
“24 金融街 MTN002”、“25 金融街 MTN001”、“26 金融街
MTN001”、“26 金融街 MTN002”
根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际需对公司存续期内的债券进行跟踪评级，
跟踪评级原因
对其风险程度进行跟踪监测。本次评级为定期跟踪评级。
本次跟踪维持主体及债项上次评级结论，主要基于金融街控股股份有限公司（以下简
称“金融街控股”或“公司”）拥有强有力的股东支持、自持物业为公司提供稳定的
评级观点
现金流和利润以及融资渠道通畅等因素对公司信用水平起到的支撑作用；但中诚信国
际也关注到房地产行业风险、存货结构存在一定压力、经营业绩承压等因素可能对公
司经营和整体信用状况造成的影响。
中诚信国际认为，金融街控股股份有限公司信用水平在未来 12~18 个月内将保持稳
评级展望
定。
可能触发评级上调因素：不适用。
调级因素 可能触发评级下调因素：股东背景及支持力度发生显著不利变化；杠杆比例显著上升；
现金流平衡能力大幅弱化。
正 面
公司股东北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）是北京市西城区国资委旗下重要的资产管
理平台,公司作为金融街集团核心业务板块，在资金和业务协同等方面持续获得控股股东的支持
公司大部分自持物业位于北京金融街区域，区位较好，可为公司提供稳定的现金流和利润
公司拥有畅通且多元的融资渠道，融资成本低
关 注
房地产行业仍处于改善修复阶段，对公司经营提出更高挑战
公司新增优质土地储备有限，叠加部分存量项目去化节奏偏慢，存货结构存在一定压力
公司 2023~2025 年呈连续亏损态势，面临较大的经营业绩压力，需持续关注公司后续业绩修复情况
项目负责人：杜志英 zhydu@ccxi.com.cn
项目组成员：何瑞婷 rthe@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(027)87339288
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主体财务概况
金融街控股（合并口径） 2023 2024 2025 2026.3/2026.1~3
资产总计（亿元） 1,443.72 1,216.33 1,151.76 1,038.94
所有者权益合计（亿元） 402.10 276.01 213.05 216.20
负债合计（亿元） 1,041.62 940.32 938.71 822.74
总债务（亿元） 760.14 738.82 763.21 --
营业总收入（亿元） 125.71 190.75 79.98 27.64
净利润（亿元） -21.57 -115.56 -61.11 3.39
EBITDA（亿元） -2.29 -73.53 -26.12 --
经营活动产生的现金流量净额（亿元） 60.58 59.98 20.32 -4.51
营业毛利率(%) 7.34 3.00 10.39 31.08
净负债率(%) 155.37 222.11 281.28 --
EBIT 利润率(%) -3.09 -39.35 -34.08 --
EBITDA 利息保障倍数(X) -0.07 -2.54 -1.08 --
注：1、中诚信国际根据公开的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2024~2025 年审计报告和 2026 年一季度财务
报表整理，其中，2023 年、2024 年财务数据分别采用了 2024 年、2025 年审计报告期初数，2025 年财务数据采用了 2025 年审计报告期末数；
同行业比较（2025 年数据）
全口径签约销 非受限货币 总债务/销售商 EBIT 利 存货周
总资产 净负债率 营业总收入
公司名称 售金额（亿 资金/短期 品提供劳务收 润率 转率
（亿元） （%） （亿元）
元） 债务(X) 到的现金（X） （%） (X)
大悦城控股 160 1,570.16 122.29 1.34 3.14 308.92 5.19 0.31
首创城发 72 1,415.48 318.08 0.43 16.76 77.19 -105.42 0.14
金融街控股 73 1,151.76 281.28 8.14 9.77 79.98 -34.08 0.15
中诚信国际认为，金融街控股在同级别企业中规模优势不显著，但其坐拥稀缺地段核心商业物业，对其公司品牌及认可度增益显著，
稳定的租金收入为其现金流和利润提供有效补充；存货周转能力和净负债率处于中等水平。
注：“首创城发”为“北京首创城市发展集团有限公司”简称；“大悦城控股”为“大悦城控股集团股份有限公司”简称。
资料来源：中诚信国际整理
本次跟踪情况
发行金额/
本次债项 上次债项评级 上次评级有效
债项简称 债项余额 存续期 特殊条款
评级结果 结果 期
（亿元）
本报告出具日
本报告出具日 (3+2) 整，回售
本报告出具日
本报告出具日
本报告出具日 (3+2) 整，回售
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本报告出具日 (3+2) 整，回售
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本报告出具日 （3+2） 整，回售
注：债券余额为 2026 年 6 月 15 日数据。
主体简称 本次评级结果 上次评级结果 上次评级有效期
金融街控股 AAA/稳定 AAA/稳定 2025 年 6 月 27 日至本报告出具日
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评级模型
注：
调整项：物业租赁业务可为公司贡献稳定的现金流和利润，融资渠道很畅通，融资成本较低等对金融街控股个体信用等级有提升作用。
外部支持：公司股东金融街集团是北京市西城区国资委全资持有的重要资产管理平台，公司可在业务协同和资金支持方面得到较强支持，外部支
持调升 3 个子级。
方法论：中诚信国际房地产行业评级方法与模型 C200100_2024_06
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业务风险
宏观经济和政策环境
中诚信国际认为，2026 年一季度中国经济开局良好，生产、出口、投资等多项宏观指标增速回升，新动能持
续较快增长，对经济贡献增强。但同时，内需延续疲弱、供强需弱矛盾依然突出，叠加中东地缘冲突引发的
输入型通胀压力上升，全球能源供给与供应链扰动加剧，中国经济增长边际承压但稳中有进态势不改。
详见《一季度经济开局良好,地缘风险外溢的扰动或于二季度显现》，报告链接：
https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/12516?type=1
行业概况
中诚信国际认为，2026 年预计行业销售及投资下行压力仍存但节奏放缓，政策端或将进入常态化实施阶段，
待售面积有望出现拐点性下降，为“十五五”房地产市场触底企稳打下基础，预计未来短期内头部房企的市
场地位稳固，但行业颈部及腰部企业的排序或仍有较大波动。
所收窄，房地产市场去库存取得一定进展，行业处于“止跌回稳”的深度调整阶段；在控增量和
优供给的政策背景下，2025 年行业土地投资与开发规模仍有所下行，供求平衡关系正逐步修复。
预计 2026 年，投资端仍将呈下行趋势，短期内头部房企的市场地位稳固，但行业颈部及腰部企业
的排序或仍有较大波动，这主要取决于其核心资源获取能力、产品打造能力及长库存消化能力；
政策端仍着力于精准调控和建立长效机制，不断稳定市场需求及改善预期，商品房待售面积有望
出现拐点性下降，但在居民收入预期未能根本性扭转的背景下，购房信心仍不足，去库存压力仍
存。
详见《中国房地产行业展望，2026 年 2 月》，报告链接 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/12418?type=1
运营实力
中诚信国际认为，跟踪期内，公司坚持城市群深耕策略，随着房地产市场下行，销售业绩进一步下滑，部分
项目面临较大去化压力，运营效率有待提升；公司土地储备充沛且拿地策略较为谨慎，加之优质的自持物业
能为其提供稳定现金流入，整体经营稳健度高。
跟踪期内，公司股权结构无重大变化，正式撤销监事会，由董事会审计委员会行使相关职责，层
核心领导相对稳定，战略方向较为明确。
截至 2025 年末，公司股本仍为 29.89 亿元，金融街集团及其一致行动人持股比例为 36.77%，系
公司控股股东，实际控制人仍为北京市西城区国资委。跟踪期内，公司正式撤销监事会，由董事
会审计委员会行使相关职责，董事会人员小幅更替，核心领导层相对稳定。战略方面，公司深耕
精投五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，坚持以房产开发、资
产管理、文化旅游、城市更新为核心业务，辅以资产支持证券业务，打造房地产全价值链一体化
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业务平台，实现公司持续、稳定、健康发展。
跟踪期内，金融街控股坚持城市群深耕策略，随着房地产市场下行，销售业绩进一步下滑，需关
注公司后续经营改善情况。
公司坚持深耕五大城市群（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）中心城市的发展战略，
项目主要集中于北京、上海、广州、天津、重庆等一二线城市及周边中心城市，截至 2025 年末，
公司已进驻五大城市群中 16 个重点城市1，区域布局较为完善。项目建设方面，公司根据市场形
势变化和自身可售货量情况，统筹安排项目工程进度，新开工面积较小，公司 2025 年主要开发北
京房山项目，竣工面积大幅下降。
表 1：公司房地产业务运营情况（万平方米）
开复工面积 559 380 220
其中：新开工面积 24 33 32
竣工面积 184 182 38
注：以上开发数据为全口径数据。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
公司房地产开发项目并表及权益比例较高，合作方主要以国有背景开发商为主，合作方较为稳定。
从产品类型来看，公司销售产品涵盖住宅和商务地产两类，近年来住宅销售签约占比较高。2025
年公司整体去化速度缓慢，销售面积和销售金额同比降幅超过 50%，销售均价降至 1.46 万元/平
方米，整体销售业绩表现偏弱。随着拿地力度收缩、存量项目持续消化，公司后续将面临优质储
备项目不足的压力，销售增长动力减弱，未来需重点关注公司经营改善、项目拓展以及存量土地
盘活情况。
表 2：近年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）
销售面积（全口径） 112 121 50
销售金额（全口径） 232 195 73
销售均价（全口径） 2.07 1.60 1.46
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
从销售区域来看，公司房地产开发项目分布在北京、天津、重庆、广州、苏州、上海等一二线城
市及周边城市，持续深耕五大城市群，保持了一定的区域竞争实力。受益于公司在北京地区较大
规模的在售货值以及一二线城市较高的景气度，京津冀和长三角为公司销售的主力区域，2025 年
两区域销售业绩合计占比约 72%。
表 3：公司全口径销售区域分布情况（亿元、%）
区域
销售金额 销售金额占比 销售金额 销售金额占比
京津冀 126.54 65.06 40.22 55.45
长三角 36.71 18.87 12.37 17.06
成渝 10.32 5.31 7.69 10.60
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大湾区 12.48 6.42 7.15 9.86
长江中游 8.46 4.35 5.10 7.03
合计 194.51 100.00 72.53 100.00
注：京津冀含北京、天津、廊坊、遵化；长三角含苏州、上海、无锡、嘉兴；成渝含重庆、成都；大湾区含惠州、广州、佛山、东
莞、深圳；长江中游含武汉。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
跟踪期内，公司可结算资源仍较大，土地储备充足，但部分项目面临较大去化压力，需持续关注
公司项目去化策略的优化升级。
从土地储备情况来看，截至 2025 年末，公司在全国 16 个城市和地区拥有项目全口径可结算规划
建筑面积 1,119 万平方米（对应权益规划建筑面积 922 万平方米），保持较大储备规模，可满足
未来较长时间的开发需求。从区域分布来看，公司土地储备面积前三大城市惠州、北京、天津合
计占比 46.78%，其余城市分布相对均衡。在市场需求疲软、项目规划阶段性调整等内外因素共同
作用下，公司部分项目工程建设节奏受阻，拉长了项目去化周期，项目去化策略的优化升级或将
成为缓解经营压力的关键，未来需重点关注。此外，近年来公司新增土地储备持续收缩，未来推
盘计划以存量项目为主，随着主力布局区域的优质存量项目不断去化，存量货值对销售业绩的支
撑力度逐渐减弱，若后续土储投资策略未能及时调整，可能出现优质货源供给断层的风险，进而
影响公司在行业修复周期中的业绩回升节奏。
表 4：截至 2025 年末公司土地储备区域分布明细（万平方米、%）
城市 可结算建筑面积 占比
惠州 256.29 22.91
北京 155.32 13.88
天津 111.78 9.99
廊坊 102.40 9.15
重庆 95.20 8.51
武汉 94.43 8.44
苏州 70.25 6.28
广州 61.93 5.54
佛山 41.95 3.75
唐山 40.12 3.59
上海 28.65 2.56
成都 17.50 1.56
无锡 16.69 1.49
嘉兴 12.43 1.11
东莞 7.88 0.70
深圳 5.89 0.53
合计 1,118.72 100.00
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
跟踪期内，公司保持谨慎的土地投资策略，但新增优质土地储备有限，存货结构存在一定压力；
融资渠道畅通且融资成本低，整体经营稳健度高。
近年来公司土地投资策略较为谨慎，拿地金额占全年销售的比例保持在 40%以下。具体来看，公
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司仍主要布局在五大城市群，2023 年，公司通过招拍挂方式在苏州获取 1 个住宅项目，权益比例
为 80%；2024 年，公司通过承债式收购在天津获取 2 个项目；2025 年，公司转让未来公元项目
公司 30%股权，
参与收购融尚未来项目公司 51%股权，
未来公司将继续保持审慎的土地投资策略，
并积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式，但考虑到公司现阶段新增土
地储备有限，存货结构存在一定压力，未来或将出现优质项目供给断层的风险，存量货值对公司
销售业绩、盈利空间的支撑能力亦逐步下行。
表 5：近年来公司土地储备情况（个、万平方米、亿元）
指标 2023 2024 2025
新拓展项目 1 2 1
新增权益规划建筑面积 9.3 12.2 6.3
新增权益土地金额 9.90 4.35 2.19
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
融资方面，公司有息债务2以债券融资、资产支持专项计划以及银行借款为主，近年来公司稳步推
进债务压降工作，2025 年末因阶段性储备到期偿债资金，总债务规模有所上升；2026 年 1 月兑付
元。近年来公司持续推进高成本债务置换，依托较低的新发债券融资成本，带动整体融资成本稳
步下行；2025 年综合融资成本不超过 4%，具有融资成本优势。债务期限方面，公司持续新发债
券替换存量债务，加之偿还到期债务，截至 2025 年末，短期债务占总债务的比重约为 2.6%。整
体来看，公司债务融资工具发行较为顺畅，利率处于同行业较优水平，经营稳健度高。
图 1：截至 2025 年末公司有息债务构成情况 图 2：截至 2025 年末公司有息债务期限分布（亿元）
资产支持 400.00
中期票据,
专项计划 350.00
-优先级, 300.00
银行贷款, 150.00
公司债,
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
公司自持物业位置优越，为其现金流及利润形成较好补充，但受宏观环境影响，2025 年部分物业
出租率有所下滑且投资性房地产公允价值出现一定下降，未来需持续关注公司物业出租率和租金
表现。
公司在北京、上海、天津、重庆等中心城市的核心区域持有写字楼、商业等业态的物业，可为公
司现金流及利润形成较好补充。截至 2025 年末，持有项目可出租面积约为 125.51 万平方米，其
中写字楼可出租面积占比约 43%，主要位于北京市金融街区域。公司自持物业位置优越，物业结
构合理，受宏观经济影响，出租率有所波动但整体出租率维持在较好水平。其中，2023 年公司通
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过创新业务模式、加强招商管理、提高客户体验等方式，加之重点项目上海静安融悦中心 A 栋完
成大客户签约，使得该板块经营业绩同比上升；2024 年受市场下行影响，公司实现物业租赁收入
由于部分客户经营不善提前解约或撤店以及公司进行品牌调整需要，金融街购物中心和磁器口后
街（一二期）出租率明显下降，同期公司实现物业租赁收入 14.92 亿元，同比下降 13.70%。此外，
公司部分物业出租率有所下滑且投资性房地产公允价值出现一定下降，在经济下行周期和市场竞
争日趋激烈的背景下，需持续关注公司物业出租率和租金收益变动情况。
表 6：近年来公司主要持有出租的物业情况（平方米、%）
城市 主要业态 项目名称 权益
租面积 2023 2024 2025
北京 写字楼 金融街中心 100 111,160 91 88 90
金融街（月坛）中心部分
北京 写字楼 100 21,956 66 66 64
（不含金融集）
北京 商业 金融街购物中心 100 88,384 97 94 88
北京 商业 金融街（西单）购物中心 100 48,414 100 100 100
北京 商业 北京门头沟融悦中心 80 32,605 56 70 90
上海 写字楼 金融街海伦中心 100 89,618 75 80 89
上海 写字楼 静安融悦中心 A 栋 100 78,198 100 100 100
上海 商业 上海金融街购物中心 100 57,144 94 91 91
天津 写字楼 天津金融街南开中心 100 83,374 58 54 54
天津 写字楼 环球金融中心 100 97,971 57 56 53
重庆 商业 磁器口后街（一二期） 100 87,643 71 72 61
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
经营物业方面，公司与酒店集团签订管理合同，除委托管理和特许经营的基本管理费以外，还包
括酒店集团完成一定的营业收入指标后获得的更多奖励管理费。截至 2025 年末，公司持有经营
物业建筑面积为 9.77 万平方米，包括北京金融街公寓（经营部分）、遵化金融街古泉皇冠假日酒
店、北京体育活动中心等经营物业。2025 年，主要受天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店转出影响，
公司实现物业经营收入 3.95 亿元，同比下降 14.54%。
财务风险
中诚信国际认为，公司 2023~2025 年呈连续亏损态势，面临较大的经营业绩压力，需持续关注公司后续业绩
修复情况；跟踪期内，受投资进度放缓及经营亏损影响，公司资产及负债规模均进一步下滑，叠加所有者权
益收缩，财务杠杆水平持续上行并维持在高位区间；整体偿债指标表现较弱，但公司债务期限结构较好，非
受限货币资金对短期债务覆盖充足。
盈利能力
公司 2023~2025 年呈连续亏损态势，2026 年一季度实现短期扭亏，但公司业绩修复进度与长期盈
利可持续性仍存在不确定性，后续经营表现需持续跟踪观察。
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贡献度有所提升，仍可对公司营业收入提供一定补充，同时物业租赁业务毛利率仍保持 80%以上
的较高水平，带动公司 2025 年综合毛利率有所回升。期间费用方面，2023~2025 年公司期间费用
整体呈下滑趋势，但期间费用率持续高于当期毛利率水平，对利润造成明显侵蚀。受上述因素综
合作用，公司经营性业务利润持续亏损。此外，资产减值、信用减值以及公允价值变动等非经常
性损失对公司利润造成进一步侵蚀，导致公司 2024 年出现大额亏损；2025 年，受公司房产开发
业务项目结算出现亏损、部分项目计提资产减值准备等因素影响，公司净利润为负但亏损规模有
所收窄。2026 年 1~3 月，公司实现营业收入 27.64 亿元，同比增长 6.88%，净利润 3.39 亿元，实
现短期扭亏，但本次业绩改善仅为阶段性表现，公司盈利基础尚不稳固，业绩修复进度与长期盈
利可持续性仍存在不确定性，后续经营表现需持续跟踪观察。
资产质量
跟踪期内，受投资进度放缓及经营亏损影响，公司总资产及负债规模均进一步下滑，叠加所有者
权益收缩，财务杠杆水平持续上行并维持在高位区间，未来需重点关注公司财务杠杆管控、到期
债务续接安排以及经营亏损持续侵蚀净资产带来的财务压力。
跟踪期内，公司总资产规模呈持续下降趋势。公司流动资产以货币资金、存货和其他应收款为主。
由于公司阶段性储备偿债资金，2025 年末货币资金规模有所增加；受调控政策以及区域竞争加剧
等因素影响，部分项目去化速度不达预期，开发产品占比不断上升，2025 年末处于 55.98%的较
高水平，存货结构有待改善；公司 2025 年计提存货跌价准备 22.42 亿元，截至 2025 年末已累计
计提存货跌价准备 54.26 亿元，占同期末存货账面余额的 11.05%，需关注存货的去化情况及存货
价值的稳定性。其他应收款主要由于公司向参股项目提供一定规模拆借资金形成，随着合作项目
逐渐结束回款整体呈下降态势；截至 2025 年末，公司对天津复地置业发展有限公司坏账准备余
额 9.03 亿元，需关注后续回收情况。公司非流动资产以投资性房地产为主，2025 年以来公司金融
街区域核心物业价值基本保持稳定，但天津、武汉等非核心区域等所持有的投资性房地产公允价
值有所下降。截至 2026 年 3 月末，公司总资产规模进一步下滑至 1,038.94 亿元，主要是货币资
金偿还到期债务所致。负债方面，除有息负债之外主要为预收款项（含合同负债）、应付款项和
其他应付款，近年来整体均呈下降态势，并且随着公司陆续偿还到期债务，负债规模持续下降，
截至 2026 年 3 月末，公司负债规模降至 822.74 亿元。所有者权益方面，受经营业绩持续亏损影
响，公司未分配利润不断缩减，2025 年末所有者权益规模进一步下降；2026 年 3 月末所有者权益
规模变化较小。财务杠杆方面，近年来公司通过销售回款、减少拿地开支以及处置资产等方式回
笼资金并压降债务，但受所有者权益下降影响，财务杠杆水平持续上行并维持在高位区间，未来
需重点关注公司财务杠杆管控、到期债务续接安排以及经营亏损持续侵蚀净资产带来的财务压力。
现金流及偿债情况
跟踪期内，公司现金流承压导致偿债指标表现较弱，但公司债务期限结构较好，非受限货币资金
对短期债务覆盖充足。
金融街控股股份有限公司公募债券 2026 年度跟踪评级报告
公司整体获现能力尚可，2025 年受并表项目销售回款规模持续下滑影响，销售商品、提供劳务收
到的现金同比减少，但公司同步压降土地投资及项目建设支出，经营活动现金维持净流入态势；
由于公司处置部分资产及子公司等收回部分资金，投资活动现金流转为净流入；出于阶段性储备
偿债资金的需求，2025 年筹资活动现金流为净流入。2026 年 1~3 月，公司销售回款同比减少，经
营活动现金流转为净流出；随着到期债务集中兑付，筹资活动净现金流呈现大幅净流出。偿债指
标方面，2025 年公司债务规模有所上升，同时受销售回款降幅较大影响，销售商品、提供劳务收
到的现金对总债务的覆盖能力大幅下降；经营性业务亏损亦导致 EBITDA 对债务本息的保障能力
很弱。公司持续调整债务期限结构，短期债务占比很低，非受限货币资金对短期债务覆盖充足。
此外，公司与多家商业银行保持良好的合作关系，截至 2025 年末，公司共获得银行授信额度 1,106
亿元，其中尚未使用额度为 695 亿元，备用流动性充足。
表 7：近年来公司财务相关指标情况（亿元、%、X）
营业总收入 125.71 190.75 79.98 27.64
营业毛利率 7.34 3.00 10.39 31.08
期间费用率 23.07 16.25 34.52 18.30
经营性业务利润 -22.95 -30.52 -24.38 3.22
资产减值损失 -4.29 -49.17 -22.42 --
信用减值损失 -0.19 -10.34 -1.35 -0.04
公允价值变动收益 1.77 -13.30 -3.81 --
净利润 -21.57 -115.56 -61.11 3.39
EBIT 利润率 -3.09 -39.35 -34.08 --
货币资金 137.99 128.11 166.14 68.06
存货 692.01 509.89 436.71 421.98
存货周转率（次/年） 0.16 0.31 0.15 0.18*
开发产品/存货 39.21 54.25 55.98 --
其他应收款 68.62 47.23 46.94 47.77
投资性房地产 395.37 389.80 390.72 391.39
总资产 1,443.72 1,216.33 1,151.76 1,038.94
总债务 760.14 738.82 763.21 --
预收款项（含合同负债） 115.93 46.48 41.96 23.84
总负债 1,041.62 940.32 938.71 822.74
未分配利润 237.67 126.84 72.99 76.44
少数股东权益 42.72 27.18 17.95 17.66
所有者权益 402.10 276.01 213.05 216.20
净负债率（%） 155.37 222.11 281.28 --
经营活动现金流净额 60.58 59.98 20.32 -4.51
投资活动现金流净额 3.74 -3.09 6.02 -0.12
筹资活动现金流净额 -96.35 -66.17 11.46 -93.69
总债务/EBITDA -331.37 -10.05 -29.22 --
EBITDA 利息保障倍数 -0.07 -2.54 -1.08 --
非受限货币资金/短期债务 8.16 3.25 8.14 --
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金 4.89 5.95 9.77 --
金融街控股股份有限公司公募债券 2026 年度跟踪评级报告
注：带*指标已经年化
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
其他事项
截至 2025 年末，公司受限资产合计 452.43 亿元，主要用于生产经营相关的借款抵质押，以存货
和投资性房地产为主，受限资产占总资产比重为 39.28%。
担保方面，截至 2025 年末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为 24.57
亿元，公司合并范围内不存在对外担保（不含与子公司之间的担保）。此外，当期末公司不存在
影响经营的重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况。
过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，截至 2026 年 3 月，公司所有
借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告
出具日，公司在公开市场无信用违约记录。
假设与预测3
假设
——2026 年，预计金融街控股保持谨慎的投资策略，全年销售规模较上年有所下降。
——2026 年，预计金融街控股房地产业务结算规模延续下行趋势，亏损金额有所收窄。
——2026 年，预计金融街控股物业租赁板块仍保持较优水平。
预测
表 8：预测情况表
重要指标 2024 年实际 2025 年实际 2026 年预测
净负债率（%） 222.11 281.28 290~330
总债务/销售商品提供劳务收到的现金（X） 5.95 9.77 10~15
资料来源：中诚信国际预测
调整项
中诚信国际认为，公司治理结构较优，内控制度完善，目前公司 ESG 表现较好，其对持续经营和信用风险
负面影响较小；资金平衡状况尚可，未来一年流动性来源对流动性需求形成覆盖。此外，物业租赁业务可为
公司贡献稳定的现金流和利润，并且公司融资渠道很畅通，融资成本较低，实际财务风险低于财务指标表现。
ESG4表现方面，公司重视绿色可持续发展，管理层稳定性较好，较为关注客户权益保障，目前公
司 ESG 综合表现水平较高，潜在 ESG 风险较小，与前次 ESG 评估无重大变化。流动性评估方面，
公司具备一定经营获现能力，未使用授信额度充足，债务融资工具发行顺畅，利率位于较优水平，
资本市场融资渠道较为通畅。公司资金流出主要用于获取土地储备及建安、各项税费支出以及偿
发行人相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，前述的
预测性信息与发行人的未来实际经营情况可能存在差异。
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还债务。由于公司已储备一定的发行额度，未来将通过自有资金及再融资等多渠道对即将到期的
公开债务进行偿付。整体来看公司资金平衡状况尚可，未来一年流动性来源对流动性需求形成覆
盖。特殊调整方面，公司在北京、天津、上海和重庆等一、二线城市持有写字楼、商业等业态的
物业，截至 2025 年末，持有项目可出租面积约为 125.51 万平方米，其中写字楼可出租面积占比
约 43%，主要位于北京市金融街区域。公司自持物业位置优越，物业结构合理，整体出租率维持
在高位。2023~2025 年公司物业租赁业务分别实现营业收入 18.26 亿元、17.29 亿元和 14.92 亿元，
可为公司贡献稳定的现金流及利润来源。此外，受房地产行业周期性波动影响，公司财务指标表
现较差，但其融资渠道很畅通，新发债成本较低，综合融资成本不超过 4%，实际财务风险低于财
务指标表现。
外部支持
公司股东金融街集团背景较为雄厚，业态多元化程度较高；公司作为金融街集团旗下最重要的经营主
体，在资金和业务协同方面得到了较强的股东支持。
金融街集团是西城区国资委全资持有的、以资本运营及资产管理为主要业务的国有企业，实力较
为雄厚。金融街集团业务范围涵盖房地产开发、金融保险、医疗健康、教育及文化传媒等。公司
作为金融街旗下最重要的业务板块，部分业务的开展可依托于集团丰富的业态，以产生协同优势。
资金方面，公司于 2026 年 4 月与金融街集团签署定向永续债权融资协议，获得了 20 亿元无固定
期限的融资额度，年化利率为 5 年期贷款市场报价利率(LPR)-50BP。
跟踪债券信用分析
根据《金融街控股股份有限公司 2025 年年度报告》（以下简称“报告”）显示，截至 2025 年末，
“21 金街 07”、“22 金街 03”、“22 金街 04”、“22 金街 06”、“23 金街 01”、“23 金街
金街 10”、“23 金街 11”、“24 金街 01”、“24 金街 03”、“24 金街 04”、“24 金街 05”、
“24 金街 06”、“24 金街 07”、“24 金街 09”等债券的募集资金均按照募集说明书中约定的
用途使用。
“22 金街 03”、“23 金街 01”、“23 金街 02”、“23 金街 03”、“23 金街 04”、“23 金街
金街 03”、“24 金街 04”、“24 金街 05”、“24 金街 06”、“24 金街 07”、“24 金街 09”
设置调整票面利率选择权条款和回售选择权条款。根据报告显示，截至 2025 年末，“22 金
街 03” 后 2 年票面利率较前 3 年票面利率 3.16%下调 51BP 至 2.65%，投资者最终回售登
记 3.8 亿元，公司已对回售债券全部完成转售；“23 金街 01” 后 2 年票面利率较前 3 年票面利
率 3.29%下调 229BP 至 1.00%，投资者全额回售了本期债券，公司已兑付相关回售资金；“23 金
街 03” 后 2 年票面利率较前 3 年票面利率 3.25%下调 225BP 至 1.00%，投资者全额回售了本期债
券，公司已兑付相关回售资金。截至 2026 年 6 月 15 日，“23 金街 01”和“23 金街 03”已全部
完成转售。
金融街控股股份有限公司公募债券 2026 年度跟踪评级报告
“22 金融街 MTN001”、“23 金融街 MTN003”、“23 金融街 MTN004A”、“23 金融街
MTN004B”、“23 金融街 MTN005”、“23 金融街 MTN006”、“23 金融街 MTN007”、“23
金融街 MTN008”、
“24 金融街 MTN001A”、
“24 金融街 MTN001B”、“24 金融街 MTN002”、
“25 金融街 MTN001”、“26 金融街 MTN001”、“26 金融街 MTN002”设置调整票面利率选
择权条款和回售选择权条款。根据报告显示，截至 2025 年末，“22 金融街 MTN001” 后 2 年票
面利率较前 3 年票面利率 3.37%下调 237BP 至 1.00%，已回售 10.10 亿元，存续余额 1.30 亿元。
上述债项均未设置担保增信措施，债券信用水平与公司信用实力高度相关。公司拥有强有力的股
东支持、自持物业为现金流及利润形成补充，虽然业绩指标受宏观环境影响有所承压，但考虑到
公司流动性良好，再融资渠道通畅，债券接续压力不大，跟踪期内信用质量无显著恶化趋势。从
债券到期分布来看，集中到期压力不高且可顺畅滚动发行，目前跟踪债券信用风险极低。
表 9：截至 2026 年 6 月 15 日，公司信用债到期/到行权期分布情况（亿元）
合并口径 2026 年 6 月 15 日~12 月 2027 年 2028 年及以后
信用债 101.00 103.80 160.20
其中：本次跟踪债券 101.00 103.80 144.20
资料来源：公开资料，中诚信国际整理
评级结论
综上所述，中诚信国际维持金融街控股股份有限公司的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定；
维持“21 金街 07”、“22 金街 03”、“22 金街 04”、“22 金街 06”、“23 金街 01”、“23
金街 02”、“23 金街 03”、“23 金街 04”、“23 金街 05”、“23 金街 06”、“23 金街 07”、
“23 金街 10”、“23 金街 11”、“24 金街 01”、“24 金街 03”、“24 金街 04”、“24 金街
MTN003”、“23 金融街 MTN004A”、“23 金融街 MTN004B”、“23 金融街 MTN005”、“23
金融街 MTN006”、“23 金融街 MTN007”、“23 金融街 MTN008”、“24 金融街 MTN001A”、
“24 金融街 MTN001B”、“24 金融街 MTN002”、“25 金融街 MTN001”、“26 金融街
MTN001”、“26 金融街 MTN002”的信用等级为 AAA。
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附一：金融街控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至 2025 年末）
资料来源：公司提供
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附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
财务数据（单位：亿元） 2023 2024 2025 2026.3/2026.1~3
货币资金 137.99 128.11 166.14 68.06
其他应收款 68.62 47.23 46.94 47.77
存货 692.01 509.89 436.71 421.98
长期投资 48.37 45.81 37.87 37.84
固定资产 24.27 18.17 16.31 16.17
投资性房地产 395.37 389.80 390.72 391.39
资产总计 1,443.72 1,216.33 1,151.76 1,038.94
预收款项（含合同负债） 115.93 46.48 41.96 23.84
其他应付款 61.56 68.76 38.48 37.37
短期债务 16.58 38.65 20.15 --
长期债务 743.56 700.16 743.06 --
总债务 760.14 738.82 763.21 --
净债务 624.74 613.05 599.27 --
负债合计 1,041.62 940.32 938.71 822.74
所有者权益合计 402.10 276.01 213.05 216.20
利息支出 34.24 28.93 24.09 --
营业总收入 125.71 190.75 79.98 27.64
经营性业务利润 -22.95 -30.52 -24.38 3.22
投资收益 0.08 -7.09 0.19 -0.02
净利润 -21.57 -115.56 -61.11 3.39
EBIT -3.88 -75.07 -27.26 --
EBITDA -2.29 -73.53 -26.12 --
销售商品、提供劳务收到的现金 155.36 124.20 78.14 9.14
经营活动产生的现金流量净额 60.58 59.98 20.32 -4.51
投资活动产生的现金流量净额 3.74 -3.09 6.02 -0.12
筹资活动产生的现金流量净额 -96.35 -66.17 11.46 -93.69
财务指标 2023 2024 2025 2026.3/2026.1~3
营业毛利率（%） 7.34 3.00 10.39 31.08
期间费用率（%） 23.07 16.25 34.52 18.30
EBITDA 利润率（%） -1.82 -38.55 -32.65 --
EBIT 利润率（%） -3.09 -39.35 -34.08 --
净资产收益率（%） -5.22 -34.08 -24.99 --
存货周转率（X） 0.16 0.31 0.15 0.18*
资产负债率（%） 72.15 77.31 81.50 79.19
总资本化比率（%） 65.40 72.80 78.18 --
净负债率（%） 155.37 222.11 281.28 --
短期债务/总债务（%） 2.18 5.23 2.64 --
非受限货币资金/短期债务（X） 8.16 3.25 8.14 --
经调整的经营活动产生的现金流量净额/总债务（X） 0.03 0.04 0.00 --
经调整的经营活动产生的现金流量净额/短期债务（X） 1.59 0.80 -0.19 --
经营活动产生的现金流量净额利息保障倍数（X） 1.77 2.07 0.84 --
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金（X） 4.89 5.95 9.77 --
总债务/EBITDA（X） -331.37 -10.05 -29.22 --
EBITDA/短期债务（X） -0.14 -1.90 -1.30 --
EBITDA 利息保障倍数（X） -0.07 -2.54 -1.08 --
注：1、中诚信国际分析时将公司计入其他应付款的有息部分调整至长期债务；2、将合同负债分别计入预收款项。
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附三：基本财务指标的计算公式
指标 计算公式
短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一
短期债务
年内到期的非流动负债+其他债务调整项
长期债务 长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项
总债务 长期债务+短期债务
非受限货币资金 货币资金-受限货币资金
资本结构 净债务 总债务-非受限货币资金
资产负债率 负债总额/资产总额
经调整的所有者权益 所有者权益合计-混合型证券调整
总资本化比率 总债务/(总债务+经调整的所有者权益）
净负债率 净债务/经调整的所有者权益
长期投资 债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资
应收账款周转率 营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资调整项平均净额）
经营效率
存货周转率 营业成本/存货平均净额
营业毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入
期间费用合计 销售费用+管理费用+财务费用+研发费用
期间费用率 期间费用合计/营业收入
营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备
经营性业务利润
金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益-非经常性损益调整项
盈利能力
EBIT（息税前盈余） 利润总额+费用化利息支出-非经常性损益调整项
EBITDA（息税折旧摊
EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
销前盈余）
净资产收益率 净利润/所有者权益合计平均值
净利润率 净利润/营业收入
经调整的经营活动产 经营活动产生的现金流量净额-购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金中资本化
现金流
生的现金流量净额 的研发支出-分配股利利润或偿付利息支付的现金中利息支出和混合型证券股利支出
流动比率 流动资产/流动负债
速动比率 (流动资产-存货)/流动负债
偿债能力 利息支出 资本化利息支出+费用化利息支出+调整至债务的混合型证券股利支出
EBITDA 利息保障倍
EBITDA/利息支出
数
注：1、“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融
业务的相关企业专用；2、根据《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号），对于未执行新金融准则的企
业，长期投资计算公式为：“长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资”；3、根据《公开发行证券的公司信息披露解释
性公告第 1 号——非经常性损益》证监会公告[2023]65 号，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，
但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。
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附四：信用等级的符号及定义
个体信用评估
含义
（BCA）等级符号
aaa 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
aa 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响很小，违约风险很低。
a 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
bbb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
bb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
b 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
ccc 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
cc 在无外部特殊支持下，受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。
c 在无外部特殊支持下，受评对象不能偿还债务。
注：[1]除 aaa 级，ccc 级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。[2]个体信用评估：通过分
析受评主体的经营风险和财务风险，在不考虑外部特殊支持情况下，对其自身信用实力的评估。特殊支持指政府或股东为了避免受评主体违约，
对受评主体所提供的日常业务之外的任何援助。
主体等级符号 含义
AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。
C 受评对象不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
中长期债项等级符号 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，信用风险很高。
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，信用风险极高。
CC 基本不能保证偿还债券。
C 不能偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
短期债项等级符号 含义
A-1 为最高级短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2 还本付息能力较强，安全性较高。
A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息能力较低，有很高违约风险。
C 还本付息能力极低，违约风险极高。
D 不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行微调。
金融街控股股份有限公司公募债券 2026 年度跟踪评级报告
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