招商基金招商蛇口租赁住房
封闭式基础设施证券投资基金
财务报表及审计报告
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
财务报表及审计报告
审计报告 1-3
合并及个别资产负债表 4-8
合并及个别利润表 9 - 10
合并及个别现金流量表 11 - 13
合并及个别所有者权益(基金净值)变动表 14 - 16
报表附注 17 - 73
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“本基金”)系由招商基金管理
有限公司依照《中华人民共和国证券投资基金法》、《招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施
证券投资基金基金合同》(以下简称“基金合同”)及其他有关法律法规的规定，经中国证券监督管理
委员会(以下简称“中国证监会”)于 2024 年 8 月 30 日的证监许可〔2024〕1228 号《关于准予招商基
金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》准予注册募集。本基金为契约型封
闭式，封闭期为 52 年，募集金额为人民币 1,363,499,997.36 元(不含认购资金利息)，业经德勤华永
会计师事务所(特殊普通合伙)验资报告予以验证。
经向中国证监会备案，基金合同于 2024 年 9 月 26 日正式生效，基金合同生效日基金份额为
限公司。
根据《中华人民共和国证券投资基金法》及其配套规则和基金合同的有关规定，本基金的投资范围
为不动产资产支持证券、国债、政策性金融债、地方政府债、中央银行票据、AAA 级信用债(包括
符合要求的企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、
政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分)、货币市场工具(包括同业存单、债券回购、银行
存款(含协议存款、定期存款及其他银行存款)等)以及法律法规或中国证监会允许不动产证券投资
基金投资的其他金融工具(但须符合中国证监会相关规定)。本基金不投资股票，也不投资于可转换
债券(可分离交易可转债的纯债部分除外)、可交换债券。如法律法规或监管机构以后允许基金投资
其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围。本基金 80%以上基金资产投
资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过不动产资产支持证券持有不动产项目公司
全部股权。但因不动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产项
目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投
资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工
作日内调整。
本基金持有招商财富招商蛇口租赁住房 1 号资产支持专项计划(以下简称“专项计划”)的全部份额，
并通过持有专项计划全部份额，进而取得持有 2 处不动产资产所属的深圳市林下住房租赁有限公
司(以下简称“林下公司”)及太子湾乐宜置业(深圳)有限公司(以下简称“太子湾公司”)(林下公司及太
子湾公司合称“项目公司”)的全部股权和对该等项目公司的全部股东债权。
本基金、专项计划及项目公司合称“本集团”。
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本基金执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本基金还按照中国证监会颁布的《证券
投资基金信息披露 XBRL 模板第 3 号<年度和中期报告(第二部分 REITs)>》、中国证券投资基金业
协会颁布的《公开募集不动产投资信托基金(REITs)运营操作指引(试行)》，并参照《证券投资基金
会计核算业务指引》等规定编制财务报表。
本集团对自 2025 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产
生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
本基金编制的财务报表符合企业会计准则和附注 11.5.2 所列示的中国证监会及中国证券投资基金
业协会发布的有关规定和操作指引的要求，真实、完整地反映了本基金于 2025 年 12 月 31 日的合
并及个别财务状况以及 2025 年度的合并及个别经营成果和合并及个别现金流量。
本集团的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。比较财务报表的实际编制期
间为 2024 年 9 月 26 日(基金合同生效日)至 2024 年 12 月 31 日止期间。
人民币为本基金及其子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本基金及其子公司以人民币为记
账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。参与合并的企业在合并前后不
受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。
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合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益性工
具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用，于发生时计入当期损益。
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允
价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商
誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首
先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，
复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。
当合并协议中约定根据未来或有事项的发生，购买方要求返还之前已经支付的合并对价时，本集团
将合并协议约定的或有对价确认为一项资产，作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的
公允价值计入企业合并成本。购买日后 12 个月内，若出现对购买日已存在情况的新的或者进一步
证据而需要调整或有对价的，将予以确认并对原计入商誉的金额进行调整。其他情况下发生的或有
对价变化或调整，按照《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》等相关规定计量，发生的
变化或调整计入当期损益。
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参
与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦
相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权
时。
对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地包括在
合并利润表和合并现金流量表中。
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对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营成果及
现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本基金统一规定的会计政策和会计期间厘定。
本基金与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短(一般指从
购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
无。
本集团在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在
交易日终止确认已出售的资产。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量(金融资产和金融负债的公允价值的确定方法参
见附注 11.5.4.25 及附注 11.5.18 中的相关披露)。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相
关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第 14 号——收入》(“收入准则”)初
始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准
则定义的交易价格进行初始计量。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计
期间的方法。
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实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面
余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合
同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预
期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，
加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销
额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融
资产分类为以摊余成本计量的金融资产。
本期末本集团的金融资产均为摊余成本计量。
以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止确认产生
的利得或损失，计入当期损益。
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。
本集团对以摊余成本计量的金融资产和租赁应收款以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确
认损失准备。
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本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收账款，以及由《企业会计准则第 21 号——租赁》
(“租赁准则”)规范的交易形成的租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损
失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评
估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已
显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该
金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来 12 个月内预
期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准
备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本
集团在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准
备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的
风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
无论经评估后信用风险是否显著增加，当金融工具合同付款已发生逾期超过(含)30 日，则表明该金
融工具的信用风险已经显著增加。
于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用
风险自初始确认后并未显著增加。
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为
已发生信用减值的金融资产。
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基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额
偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保)，则本集团认为发生违约事件。
无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90 日，则本集团推定该金融工具
已发生违约。
本集团对应收账款(含租赁应收款)和其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定相关金融工具的
信用损失。本集团以共同风险特征为依据，将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险
特征包括：金融工具类型、信用风险评级、账龄和逾期天数等。
本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之
间差额的现值。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的
无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获
得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账
面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债
和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
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金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
本期末本集团的金融负债均为其他金融负债。
本集团的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或
摊销产生的利得或损失计入当期损益。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借入方)与
借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同
条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资
产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含再
融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。
与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，
同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以
相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列
示，不予相互抵销。
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无。
本集团以应收账款(含租赁应收款)的账龄作为信用风险特征，采用减值矩阵确定其预期信用损失准
备。账龄自其初始确认日起算。
应收账款的其他相关会计政策披露于 11.5.4.7 金融工具。
无。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的
初始投资成本。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。
基金财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的
被投资主体。
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
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投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权
和已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利
益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当
期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类
投资性房地产的折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：
类别 折旧年限 估计残值率(%) 年折旧率(%)
房屋、建筑物 25 年 5.00 3.80
土地使用权(太子湾公司) 40 年 - 2.50
土地使用权(林下公司) 70 年 - 1.43
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项
投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损
益。
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有
形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以
确认。固定资产按成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计
量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生
时计入当期损益。
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固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产
的折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：
类别 折旧年限 估计残值率(%) 年折旧率
电子设备、家具及其他 5年 5.00 19.00%
估计残值率是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前
从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出
售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作
为会计估计变更处理。
无。
无。
无。
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待
摊费用在预计受益期间 3 年中分期平均摊销。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产和固定资产
是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该
资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减
去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产
组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应
中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账
面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账
面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵
减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
无。
无。
无。
无。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算的预期
应交纳(或返还)的所得税金额计量。
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照
税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用
资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商誉
的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣
亏损)且不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易中产生的资产或负债的初始确认
有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减
的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本集团确认与子公司投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团能够控制
暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对于与子公司投资相
关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或
清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他
综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税
和递延所得税费用或收益计入当期损益。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所
得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应
纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期
所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得
税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结
算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负
债以抵销后的净额列报。
无。
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史
成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所
需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量或披露
的公允价值均在此基础上予以确定。
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，
被划分为三个层次：
• 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
• 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
• 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
实收基金为对外发行基金份额所对应的金额。申购、赎回、转换及红利再投资等引起的实收基金的
变动分别于上述各交易确认日认列。上述申购和赎回分别包括基金转换所引起的转入基金的实收
基金增加和转出基金的实收基金减少。
本集团经营租赁业务按照附注 11.5.4.29 的会计政策确认收入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约
义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服务的承
诺。
本集团在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义
务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的
履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本集团履约的同时即取得并
消耗所带来的经济利益；(2)客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；(3)本集团履约过程中所
产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收
取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
本集团采用产出法确定履约进度，即根据已转移给客户的商品或服务对于客户的价值确定履约进
度。
交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收
取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务
的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。单独售价，是指本集团向客户单独销
售商品或服务的价格。单独售价无法直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部相关信息，
并最大限度地采用可观察的输入值估计单独售价。
本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本
集团的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务
的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集团为代理人，按照预期
有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相
关方的价款后的净额确定。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
本集团向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再
转为收入。
合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同
资产和合同负债以净额列示。
本集团的管理人报酬(包括固定管理费和浮动管理费)和托管费等费用按照权责发生制原则，在本集
团接受相关服务的期间，按基金合同约定的费率和计算方法计入当期损益。
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本集
团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对
价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的
其他租赁为经营租赁。
本集团的租赁业务均为经营租赁。
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在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发生
的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的
基础进行分摊，分期计入当期损益。
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损
益。
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有
关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
无。
在符合有关基金分配条件的前提下，本基金应当将 90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金
形式分配给投资者。不动产基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次；但若基
金合同生效不满 6 个月可不进行分配。连续两年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应
当申请本基金终止上市。本基金的分配方式为现金分红，每一基金份额享有同等分配权，具体权益
分派程序等有关事项遵循深圳证券交易所及中国证券登记结算有限责任公司的相关规定。法律法
规或监管机关另有规定的，从其规定。
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务以一个单一的经营分部
运作。分部报告信息计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
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资产负债表日，本集团会计估计所采用的很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的
关键假设和不确定性主要包括：
本集团至少每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组的可收回金额为资产组的公允价值减去
处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。其中，公允价值减去处置费用
后的净额，参考公平交易中该资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，或参考同行业类似资产
的最近交易价格或者结果，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现
值，本集团对包含商誉的资产组的预计未来现金流量进行估计，并选择恰当的折现率确定未来现金
流量的现值。
本集团在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目
是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初确认的
金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
投资性房地产的预计可使用年限，以产权证书记载的年限或过去性质及功能相似的投资性房地产
的实际可使用年限为基础，按照历史经验进行估计。为确定投资性房地产的可使用年限及预计净残
值，本集团会按期复核市场情况变动、实际耗损及资产保养。倘若投资性房地产的估计可使用年限
或预计净残值跟先前的估计不同，则相应对折旧进行调整。本集团将会于每个资产负债表日根据情
况变动对可使用年限和预计净残值作出复核。
本集团本报告期无会计政策变更。
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本集团本报告期无会计估计变更。
本集团本报告期无重大会计差错的内容和更正金额。
根据财政部、国家税务总局财税[2016]36 号文《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》的规定，
对证券投资基金(封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金)管理人运用基金买卖股票、债券的转
让收入免征增值税；存款利息收入不征收增值税；国债、地方政府债利息收入以及金融同业往来利
息收入免征增值税(截止至 2025 年 8 月 7 日)。根据财政部、税务总局财税[2025]4 号文《关于国债
等债券利息收入增值税政策的公告》的规定，自 2025 年 8 月 8 日起，对在该日期之后(含当日)新
发行的国债、地方政府债券、金融债券的利息收入，恢复征收增值税，对在该日期之前已发行的国
债、地方政府债券、金融债券(含在 2025 年 8 月 8 日之后续发行的部分)的利息收入，继续免征增
值税直至债券到期。
根据财政部、国家税务总局财税[2016]140 号文《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增
值税政策的通知》的规定，资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值
税纳税人。
根据财政部、国家税务总局财税[2017]56 号文《关于资管产品增值税有关问题的通知》的规定，自
产品运营业务”)，暂适用简易计税方法，按照 3%的征收率缴纳增值税，资管产品管理人未分别核
算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额的除外。
根据财政部、国家税务总局财税[2017]90 号文《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通
知》的规定，自 2018 年 1 月 1 日起，资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务、发生的部分
金融商品转让业务，按照以下规定确定销售额：提供贷款服务，以 2018 年 1 月 1 日起产生的利息
及利息性质的收入为销售额。增值税附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，分别按规定的比例缴纳。
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根据财政部、国家税务总局财税[2004]78 号文《关于证券投资基金税收政策的通知》的规定，自
金买卖股票、债券的差价收入，继续免征企业所得税。
根据财政部、国家税务总局财税[2008]1 号文《关于企业所得税若干优惠政策的通知》的规定，对
证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，
债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
适用一般计税方法，应纳增值税额为销项税 物业出租一般计税方法 9%，简易计税方法征
额扣除可抵扣进项税后的余额，销项税额按 收率 5%减按 1.5% (注 1)
增值税
销售收入和相应税率计算；适用简易计税方 停车费收入增值税率为 9%
法，计税依据为应税行为收入 物业管理服务收入增值税率为 6%
适用从租计征方法，计税依据为房屋出租取
林下公司：免征 (注 2)
得的租金收入
房产税 太子湾公司：从租计征 4% (注 3)
适用从价计征方法，计税依据为房屋原值的
从价计征 1.2%
林下公司：免征 (注 2)
城镇土地使用税 实际占用的土地面积
太子湾公司：6 元/平方米
城市维护建设税 实际缴纳的增值税额 7%
教育费附加 实际缴纳的增值税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳的增值税额 2%
注 1： 根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021 年第
部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。
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注 2： 根据《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财税〔2019〕第 61 号)的
规定，为继续支持公共租赁住房(以下简称“公租房”)建设和运营，自 2019 年 1 月 1 日至 2020
年 12 月 31 日符合条件的企业可以享受以下税收优惠政策：(1)对公租房建设期间用地及公
租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑
面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税；(2)对公租房经营
管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租
房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税；(3)对公租房经营管
理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及
的印花税；(4)对公租房免征房产税。
根据《财政部税务总局公告 2023 年第 33 号财政部税务总局关于继续实施公共租赁住房税
收优惠政策的公告》(财政部税务总局公告 2023 年第 33 号)，关于公共租赁住房税收优惠政
策的公告延期至 2025 年 12 月 31 日。
注 3： 根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021 年第
规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收房产税。
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
库存现金 - -
银行存款 43,642,676.18 53,761,888.91
其他货币资金 - -
小计 43,642,676.18 53,761,888.91
减：减值准备 - -
合计 43,642,676.18 53,761,888.91
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单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
活期存款 43,642,451.78 53,761,157.49
定期存款 - -
其中：存款期限 1-3 个月 - -
其他存款 - -
应计利息 224.40 731.42
小计 43,642,676.18 53,761,888.91
减：减值准备 - -
合计 43,642,676.18 53,761,888.91
本集团本报告期末不存在因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
- 38 -
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无。
无。
无。
单位：人民币元
本期末 上年度末
账龄
小计 9,183.40 133,637.19
减：坏账准备 183.70 2,688.00
合计 8,999.70 130,949.19
金额单位：人民币元
本期末
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
单项计提预期信用损失的应收账款 - - - - -
按组合计提预期信用损失的应收账款 9,183.40 100.00 183.70 2.00 8,999.70
其中：组合 1 - - - - -
组合 2 9,183.40 100.00 183.70 2.00 8,999.70
合计 9,183.40 100.00 183.70 2.00 8,999.70
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金额单位：人民币元
上年度末
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
单项计提预期信用损失的应收账款 - - - - -
按组合计提预期信用损失的应收账款 133,637.19 100.00 2,688.00 2.01 130,949.19
其中：组合 1 2,639.62 1.98 52.79 2.00 2,586.83
组合 2 130,997.57 98.02 2,635.21 2.01 128,362.36
合计 133,637.19 100.00 2,688.00 2.01 130,949.19
无。
金额单位：人民币元
本期末
债务人名称 2025 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
租赁应收款 9,183.40 183.70 2.00
合计 9,183.40 183.70 2.00
单位：人民币元
上年度末 本期变动金额 本期末
类别 2024 年 2025 年
计提 转回或收回 核销 其他变动
单项计提预期信用损失的应收账款 - - - - - -
按组合计提预期信用损失的应收账款 2,688.00 10,358.59 -12,862.89 - - 183.70
其中：组合 1 52.79 - -52.79 - - -
组合 2 2,635.21 10,358.59 -12,810.10 - - 183.70
合计 2,688.00 10,358.59 -12,862.89 - - 183.70
无。
- 40 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
金额单位：人民币元
占应收账款期末
债务人名称 账面余额 已计提坏账准备 账面价值
余额的比例(%)
企业租户 1 7,387.96 80.45 147.76 7,240.20
企业租户 2 708.12 7.71 14.16 693.96
个人租户 1 250.00 2.72 5.00 245.00
企业租户 3 227.76 2.48 4.56 223.20
个人租户 2 185.72 2.02 3.71 182.01
合计 8,759.56 95.38 175.19 8,584.37
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
房屋建筑物及 在建投资性
项目 土地使用权 合计
相关土地使用权 房地产
一、账面原值
外购 - - - -
存货\固定资产\在建工程转入 - - - -
其他原因增加 - - - -
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
二、累计折旧(摊销)
本期计提 60,959,228.45 3,812,698.45 - 64,771,926.90
存货\固定资产\在建工程转入 - - - -
其他原因增加 - - - -
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
三、减值准备
本期计提 - - - -
存货\固定资产\在建工程转入 - - - -
其他原因增加 - - - -
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
四、账面价值
无。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
金额单位：人民币元
项目 地理位置 建筑面积 报告期租金收入
林下项目 深圳市南山区工业八路 39,304.42 41,272,408.15
太子湾项目 深圳市南山区港湾大道 25,948.85 30,901,416.47
合计 － 65,253.27 72,173,824.62
注： 建筑面积单位为平方米。
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
固定资产 9,510.68 16,701.10
固定资产清理 - -
合计 9,510.68 16,701.10
单位：人民币元
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 电子设备 家具及其他 合计
一、账面原值
购置 - - - - - -
在建工程转入 - - - - - -
其他原因增加 - - - - - -
处置或报废 - - - - - -
其他原因减少 - - - - - -
二、累计折旧
本期计提 - - - 670.82 6,519.60 7,190.42
其他原因增加 - - - - - -
处置或报废 - - - - - -
其他原因减少 - - - - - -
三、减值准备
本期计提 - - - - - -
其他原因增加 - - - - - -
处置或报废 - - - - - -
其他原因减少 - - - - - -
四、账面价值
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
被投资单位名称 本期增加金额 本期减少金额
期初余额 期末余额
或形成商誉的事项 企业合并形成 处置
非同一控制下企业合并 317,443,989.25 - - 317,443,989.25
合计 317,443,989.25 - - 317,443,989.25
本期末本集团对非同一控制下企业合并收购项目公司形成的商誉进行减值测试，根据测试结果，认
为无需计提商誉减值准备。
本集团在进行商誉减值测试时，采用预计未来现金流量的现值确定与商誉相关的资产组的可收回
金额。预计未来现金流的现值以项目运营方案及对未来运营情况的合理预测为依据，确认可回收金
额的关键参数为租金收入的增长率及折现率。
单位：人民币元
本期其他
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
减少金额
公寓配套设施 - 1,238,748.96 90,468.43 - 1,148,280.53
合计 - 1,238,748.96 90,468.43 - 1,148,280.53
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
应收账款及其他应收款坏账准备 - - 2,693.00 673.27
合计 - - 2,693.00 673.27
- 45 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并资产评估增值 781,322,587.76 195,330,646.93 825,700,311.86 206,425,077.96
合计 781,322,587.76 195,330,646.93 825,700,311.86 206,425,077.96
单位：人民币元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 - - 673.27 -
递延所得税负债 - 195,330,646.93 673.27 206,424,404.69
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
资产减值准备 - -
预计负债 - -
可抵扣亏损 16,921,208.17 -
应收账款及其他应收款坏账准备 186.70 -
合计 16,921,394.87 -
注： 本集团认为未来很可能无法取得足额应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异和可抵扣亏
损，因此未确认递延所得税资产。
单位：人民币元
本期末 上年度末
年份 备注
合计 16,921,208.17 - -
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
业绩差额补偿(注 1) 832,848.28 -
其他应收款 95,797.00 97,795.00
其他流动资产(注 2) 746,127.76 726,044.20
其他非流动资产(注 2) 4,858,225.06 5,587,162.63
合计 6,532,998.10 6,411,001.83
注 1： 本基金于 2024 年 9 月 27 日通过非同一控制下企业合并取得林下公司股权，股权转让协议
中约定：原始权益人深圳市招商公寓发展有限公司(“招商公寓”)作为林下项目的转让方，
承诺自本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日止期间，对于林下项目年度实际 EBITDA 和
年度预算 EBITDA 之间的业绩差额做出特殊赔偿，特殊赔偿金额=林下项目年度预算
EBITDA-林下项目年度实际 EBITDA-根据运营管理协议对应年度运营管理机构就林下项目
扣减的基本服务费。本年本基金与招商公寓就特殊赔偿金额达成一致为人民币 832,848.28
元。
注 2： 本年末本集团待抵扣进项税额总计人民币 5,604,352.82 元(上年末：人民币 6,313,206.83
元)，其中人民币 4,858,225.06 元(上年末：人民币 5,587,162.63 元)计入其他非流动资产。
无。
无。
单位：人民币元
本期末 上年度末
账龄
小计 95,800.00 97,800.00
减：坏账准备 3.00 5.00
合计 95,797.00 97,795.00
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
本期末 上年度末
款项性质
关联方往来款 92,800.00 92,800.00
合作方往来款 - -
存出保证金 - -
其他往来款 3,000.00 5,000.00
小计 95,800.00 97,800.00
减：坏账准备 3.00 5.00
合计 95,797.00 97,795.00
单位：人民币元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预期 合计
信用损失 信用损失
信用损失
(未发生信用减值) (已发生信用减值)
期初余额 5.00 - - 5.00
期初余额在本期 - - - -
—转入第二阶段 - - - -
—转入第三阶段 - - - -
—转回第二阶段 - - - -
—转回第一阶段 - - - -
本期计提 3.00 - - 3.00
本期转回 -5.00 - - -5.00
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
期末余额 3.00 - - 3.00
本期发生坏账准备显着变动的其他应收款情况说明：
无。
本期计算坏账准备计提金额与评估金融工具信用风险是否显着增加的依据：
无。
本期坏账准备发生重要转回或收回的其他应收款情况
无。
无。
- 48 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
金额单位：人民币元
占其他应收款期末
债务人名称 账面余额 已计提坏账准备 账面价值
余额的比例(%)
蛇口电视台 92,800.00 96.87 - 92,800.00
深圳市龙岗区前海办公设备商行 3,000.00 3.13 3.00 2,997.00
合计 95,800.00 100.00 3.00 95,797.00
无。
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
应付工程款 2,701,280.85 3,230,453.27
应付物业管理及维修费 638,315.15 976,157.75
其他 143,354.97 519,945.64
合计 3,482,950.97 4,726,556.66
无。
无。
无。
无。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
本期末 上年度末
税费项目
增值税 548,965.44 601,319.19
消费税 - -
企业所得税 - 870,949.90
个人所得税 2,547.66 2,835.40
城市维护建设税 30,750.37 32,593.24
教育费附加 13,178.74 13,968.54
房产税 84,000.00 86,326.13
土地使用税 - -
土地增值税 - -
其他 8,785.82 3,858.75
合计 688,228.03 1,611,851.15
无。
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
预收物业管理费 52,579.45 28,494.14
合计 52,579.45 28,494.14
无。
无。
无。
无。
- 50 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
预收款项 926,000.40 561,468.12
其他应付款 17,549,282.81 22,649,227.21
其他非流动负债 - -
合计 18,475,283.21 23,210,695.33
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
预收租金 926,000.40 561,468.12
合计 926,000.40 561,468.12
无。
单位：人民币元
本期末 上年度末
款项性质
押金及保证金 16,793,742.07 21,962,254.07
预提费用 657,773.58 515,000.00
应付关联方款项 95,295.96 161,597.82
其他 2,471.20 10,375.32
合计 17,549,282.81 22,649,227.21
无。
- 51 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
金额单位：人民币元
项目 基金份额(份) 账面金额
上年度末 500,000,000.00 1,363,499,997.36
本期认购 - -
本期赎回(以“-”号填列) - -
本期末 500,000,000.00 1,363,499,997.36
无。
无。
无。
单位：人民币元
项目 已实现部分 未实现部分 合计
上年度末 3,845,326.57 - 3,845,326.57
本期利润 2,747,703.84 832,848.28 3,580,552.12
本期基金份额交易产生的变动数 - - -
其中：基金认购款 - - -
基金赎回款 - - -
本期已分配利润 -59,279,993.59 - -59,279,993.59
本期末 -52,686,963.18 832,848.28 -51,854,114.90
- 52 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日
林下公司 太子湾公司 合计 林下公司 太子湾公司 合计
营业收入
租金收入 41,272,408.15 30,901,416.47 72,173,824.62 11,734,297.97 8,075,186.18 19,809,484.15
物业管理费收入 1,321,064.64 2,472,329.66 3,793,394.30 285,087.48 653,031.89 938,119.37
停车场收入 1,270,120.69 716,452.36 1,986,573.05 281,408.24 153,223.71 434,631.95
其他收入 18,226.74 91,971.42 110,198.16 1,422.79 13,640.45 15,063.24
合计 43,881,820.22 34,182,169.91 78,063,990.13 12,302,216.48 8,895,082.23 21,197,298.71
营业成本
折旧及摊销费用 44,993,594.43 19,875,991.32 64,869,585.75 12,099,882.95 5,193,362.41 17,293,245.36
物业管理及维修费 2,860,315.17 2,080,711.86 4,941,027.03 1,072,958.97 350,426.95 1,423,385.92
其他营业成本 1,658,501.82 1,558,546.76 3,217,048.58 584,289.89 395,082.71 979,372.60
合计 49,512,411.42 23,515,249.94 73,027,661.36 13,757,131.81 5,938,872.07 19,696,003.88
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
企业所得税补偿(注) 926,209.75 -
业绩差额补偿(附注 11.5.7.20.1) 832,848.28 -
合计 1,759,058.03 -
注： 根据原始权益人招商公寓出具的《深圳市招商公寓发展有限公司关于吸收合并事宜的承诺
函》，对于承诺函约定情形下产生的企业所得税，在项目公司完成汇算清缴并实际缴纳企业
所得税后，由招商公寓向本基金予以等额补偿。本期本基金收到招商公寓对于企业所得税的
补偿款项人民币 926,209.75 元。
无。
- 53 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
无。
无。
无。
无。
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
增值税 1,672,086.33 433,511.06
消费税 - -
企业所得税 - -
个人所得税 - -
城市维护建设税 232,672.64 67,688.94
教育费附加 166,194.71 48,349.26
房产税 1,431,209.41 385,539.42
土地使用税 32,789.22 8,557.75
印花税 40,419.24 474,370.23
合计 3,575,371.55 1,418,016.66
无。
- 54 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
法律顾问费 112,672.37 40,000.00
工商咨询费 88,817.40 35,000.00
合计 201,489.77 75,000.00
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
银行手续费 190,042.45 40,190.88
合计 190,042.45 40,190.88
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
债权投资减值损失 - -
应收账款坏账损失 -2,504.30 -105,492.45
其他应收款坏账损失 -2.00 -
其他 - -
合计 -2,506.30 -105,492.45
无。
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
审计费 377,056.58 290,000.00
资产评估费 147,993.12 150,000.00
信息披露费 120,000.00 -
发行登记费 - 81,910.00
其他 28,446.98 215.00
合计 673,496.68 522,125.00
- 55 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
非流动资产报废利得合计 - -
其中：固定资产报废利得 - -
无形资产报废利得 - -
政府补助 - -
租赁违约金 655,762.50 261,976.80
其他 22,880.59 0.48
合计 678,643.09 261,977.28
无。
无。
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
当期所得税费用 69,201.80 830,733.10
递延所得税费用 -11,093,757.76 -2,887,956.60
合计 -11,024,555.96 -2,057,223.50
- 56 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
利润总额 -7,444,003.84
按法定/适用税率计算的所得税费用 -
子公司适用不同税率的影响 -15,416,447.46
调整以前期间所得税的影响 69,201.80
非应税收入的影响 -
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 92,340.98
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 4,230,348.72
合计 -11,024,555.96
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
收到租赁押金 8,464,330.04 1,342,109.62
收到企业所得税补偿款(附注 11.5.7.37) 926,209.75 -
收到租赁违约金 678,643.09 261,977.28
其他 5,000.01 10,956.72
合计 10,074,182.89 1,615,043.62
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
退还租户押金 12,047,738.84 1,135,655.36
其他 691,208.59 76,846.11
合计 12,738,947.43 1,212,501.47
无。
无。
- 57 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
无。
无。
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
净利润 3,580,552.12 3,845,326.57
加：信用减值损失 -2,506.30 -105,492.45
资产减值损失 - -
固定资产折旧 7,190.42 2,122.80
投资性房地产折旧 64,771,926.90 16,982,471.74
使用权资产折旧 - -
无形资产摊销 - -
长期待摊费用摊销 90,468.43 308,650.82
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
- -
(收益以“-”号填列)
固定资产报废损失(收益以“-”号填列) - -
公允价值变动损失(收益以“-”号填列) - -
财务费用(收益以“-”号填列) - -
投资损失(收益以“-”号填列) - -
递延所得税资产减少(增加以“-”号填列) 673.27 26,373.10
递延所得税负债增加(减少以“-”号填列) -11,094,431.03 -2,914,329.70
存货的减少(增加以“-”号填列) - -
经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列) -705,887.47 5,688,239.33
经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列) -5,752,843.68 2,698,016.98
其他 - -
经营活动产生的现金流量净额 50,895,142.66 26,531,379.19
债务转为资本 - -
融资租入固定资产 - -
现金的期末余额 43,642,451.78 53,761,157.49
减：现金的期初余额 53,761,157.49 1,363,499,997.36
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净减少额 -10,118,705.71 -1,309,738,839.87
- 58 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
无。
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
一、现金 43,642,451.78 53,761,157.49
其中：库存现金 - -
可随时用于支付的银行存款 43,642,451.78 53,761,157.49
可随时用于支付的其他货币资金 - -
二、现金等价物 - -
其中：3 个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 43,642,451.78 53,761,157.49
其中：基金或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物 - -
无。
无。
无。
无。
无。
- 59 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
- 60 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
专项计划 深圳 深圳 资产支持专项计划 100.00 - 认购
林下公司 深圳 深圳 房屋租赁 - 100.00 收购
太子湾公司 深圳 深圳 房屋租赁 - 100.00 收购
本集团目前以一个单一的经营分部运作，不需要披露分部信息。本集团本期无来源于境外的收入，
无位于境外的非流动资产，无单一客户的收入占总收入的比例超过 10%。
截至资产负债表日，本集团并无须作披露的承诺事项。
截至资产负债表日，本集团并无须作披露的或有事项。
截至财务报表批准日，本集团无资产负债表日后事项。
本报告期内存在控制关系或其他重大利害关系的关联方未发生变化。
- 61 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
关联方名称 与本基金的关系
招商基金管理有限公司(“招商基金”) 基金管理人
兴业银行股份有限公司(“兴业银行”) 基金托管人、专项计划托管人
招商财富资产管理有限公司(“招商财富”) 专项计划管理人、基金管理人的全资子公司
招商银行股份有限公司(“招商银行”) 基金管理人的股东
招商证券股份有限公司(“招商证券”) 基金管理人的股东
招商公寓 原始权益人
深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司(“招商伊敦”) 运营管理机构、与招商公寓受同一方最终控制
深圳招商物业管理有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
蛇口电视台 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商到家汇科技有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商网络有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳市桃花园置业有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商房地产有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商美伦酒店管理有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商商置投资有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
招商到家汇科技(浙江)有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商建筑科技有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳蛇口海上世界酒店管理有限公司蛇口希尔顿南海酒店 与运营管理机构受同一方最终控制
中国交通进出口有限公司深圳分公司 与运营管理机构受同一方最终控制
招商楼宇科技(深圳)有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
关联方名称 关联交易内容 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
深圳招商物业管理有限公司 物业管理费 662,155.20 191,595.71
蛇口电视台 电视网络费 426,259.38 90,253.20
深圳招商到家汇科技有限公司 采购商品 95,484.87 77,741.51
招商楼宇科技(深圳)有限公司 采购商品 74,342.35 -
招商到家汇科技(浙江)有限公司 采购商品 40,167.03 -
深圳招商美伦酒店管理有限公司 采购商品 3,197.65 2,138.05
深圳蛇口海上世界酒店管理有限公司
采购商品 3,080.00 -
蛇口希尔顿南海酒店
深圳招商网络有限公司 宽带网络费 2,415.09 34,093.51
合计 — 1,307,101.57 395,821.98
- 62 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
关联方名称 关联交易内容 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
深圳招商商置投资有限公司 租赁住房服务费 3,545.18 -
深圳招商房地产有限公司 租赁住房服务费 2,961.72 3,877.47
中国交通进出口有限公司深圳分公司 租赁住房服务费 1,118.92 -
合计 — 7,625.82 3,877.47
单位：人民币元
上年度可比期间确认
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入
的租赁收入
深圳招商商置投资有限公司 租赁住房租金 69,521.07 -
深圳招商房地产有限公司 租赁住房租金 24,607.75 52,684.44
中国交通进出口有限公司深圳分公司 租赁住房租金 24,318.04 -
合计 — 118,446.86 52,684.44
无。
无。
无。
无。
- 63 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
当期发生的基金应支付的管理费 10,527,033.42 3,398,457.55
其中：固定管理费 10,440,508.17 3,082,284.39
浮动管理费 86,525.25 316,173.16
支付销售机构的客户维护费 109,011.12 34,019.03
注： 本集团的管理费分为固定管理费 1、固定管理费 2 和浮动管理费三个部分，具体核算方式如
下：
(1) 固定管理费 1
固定管理费 1 按最新可获知经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产的
商财富收取。固定管理费 1 的计算方法如下：
固定管理费 1＝A×0.20%÷当年天数
A 为可获知的最新经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产(若涉及基金扩
募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整)，首次经审计的
年度报告披露之前采用基金募集规模(含募集期利息)。
(2) 固定管理费 2
固定管理费 2 由运营管理机构招商伊敦收取，计算方法如下：
固定管理费 2=B×11%
B 为根据项目公司经审计财务报表计算的年度运营收入。
固定管理费 2 按季度结算，于每自然季度结束后根据项目公司季度财务报表核算自
然季度的固定管理费 2，首次计算固定管理费 2 不满一季度的，计算期间应为项目公
司股权交割日起至当自然季度最后一日。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
(3) 浮动管理费
浮动管理费由运营管理机构收取，计算方法如下：
本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日期间，林下公司、太子湾公司分别计算浮动
管理费，2027 年 1 月 1 日及以后，按照全部不动产项目合计加总口径计算浮动管理
费。对委托运营管理期限内任一年度而言，支付浮动管理费的金额上限和扣减固定管
理费 2 的金额上限为该运营年度林下公司和太子湾公司合计计算的固定管理费 2(含
税)。
A. 林下公司
林下公司浮动管理费=(年度实际 EBITDA-年度预算 EBITDA)×50%
若年度实际 EBITDA 减去年度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同时按照
如下公式计算扣减固定管理费 2(含税)。应扣减的固定管理费 2=(年度预算 EBITDA
－年度实际 EBITDA)×50%
B. 太子湾公司
太子湾公司浮动管理费=(年度实际 EBITDA-年度预算 EBITDA)×15%
若年度实际 EBITDA 减去年度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同时按照
如下公式计算扣减固定管理费 2(含税)。应扣减的固定管理费 2=(年度预算 EBITDA
－年度实际 EBITDA)×15%。
C. 年度实际 EBITDA、年度预算 EBITDA 的确定依据
“年度实际 EBITDA”系根据林下公司、太子湾公司经审计年度财务报表确定。“年度
预算 EBITDA”在基金成立后的前三个自然年度(即基金成立之日至 2026 年 12 月 31
日，下称“前三个自然年度”)系根据不动产基金申请注册环节出具的评估报告、可供
分配金额测算报告对应自然年份的相关数据合理预测确定。项目公司股权交割日后
自然年度内实际运营天数不足一年的，预算 EBITDA 金额按照交割日后实际运营天
数与自然年度天数占比对年度预算 EBITDA 金额进行折算，实际 EBITDA 金额根据
林下公司、太子湾公司经审计年度财务报表与交割审计报告确定。
- 65 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
浮动管理费=(年度实际 EBITDA-年度预算 EBITDA)×15%
若年度实际 EBITDA 减去年度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同时按照
如下公式计算扣减固定管理费 2(含税)。应扣减的固定管理费 2=(年度预算 EBITDA
－年度实际 EBITDA)×15%
“年度实际 EBITDA”系根据林下公司、太子湾公司经审计年度财务报表逐个计算实际
EBITDA 后进行合计加总确定。“年度预算 EBITDA”在 2027 年及以后的每个自然年
度系根据评估机构出具的最近一期跟踪评估报告参数，并充分结合经营管理机构提
交的预算以及市场实际情况综合考虑后确定。
浮动管理费按年计提，在项目公司年度审计报告出具后的 10 个工作日内，由基金管
理人与运营管理机构协商一致确认最终金额。首次计算浮动管理费不满一年的，计算
期间应为项目公司股权交割日起至当年度最后一日。
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至
(基金合同生效日)至
当期发生的基金应支付的托管费 136,763.66 36,275.09
注： 本基金的托管费按可获知的最新经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产的
C＝D×0.01%÷当年天数
C 为每日应计提的基金托管费。
D 为可获知的最新经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产(若涉及基金扩募等原
因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整)，首次经审计的年度报告披露
之前采用基金募集规模(含募集期利息)。
无。
本报告期内及上年度可比期间基金管理人无运用固有资金投资本基金的情况。
- 66 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
份额单位：份
本期
关联方名称
期初持有 期间申购/买入 期间因拆分 减：期间赎回/ 期末持有
份额 比例 份额 变动份额 卖出份额 份额 比例
招商公寓 125,000,000.00 25.00% - - - 125,000,000.00 25.00%
招商证券 2,105,147.00 0.42% 6,272,880.00 - 3,973,228.00 4,404,799.00 0.88%
关联自然人 2.00 0.00% 2,700.00 - - 2,702.00 0.00%
合计 127,105,149.00 25.42% 6,275,580.00 - 3,973,228.00 129,407,501.00 25.88%
份额单位：份
上年度可比期间 2024 年 9 月 26 日(基金合同生效日)至
关联方名称
期初持有 期间申购/买入 期间因拆分 减：期间赎回/ 期末持有
份额 比例 份额 变动份额 卖出份额 份额 比例
招商公寓 125,000,000.00 25.00% - - - 125,000,000.00 25.00%
招商证券 254,950.00 0.05% 3,047,837.00 - 1,197,640.00 2,105,147.00 0.42%
合计 125,254,950.00 25.05% 3,047,837.00 - 1,197,640.00 127,105,147.00 25.42%
单位：人民币元
上年度可比期间
本期
关联方名称 (基金合同生效日)至
年末余额 当年利息收入 期末余额 当期利息收入
兴业银行 31,023,472.46 245,345.54 34,167,684.38 102,670.80
招商银行 12,619,203.72 138,311.96 19,594,204.53 5,250,922.95
合计 43,642,676.18 383,657.50 53,761,888.91 5,353,593.75
本基金本报告期内及上年度可比期间无在承销期内参与关联方承销证券的情况。
本期末本集团因招商公寓承诺特殊赔偿事项，确认其他资产人民币 832,848.28 元。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目名称 关联方名称 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 深圳招商房地产有限公司 - - 2,220.65 44.41
其他应收款 蛇口电视台 92,800.00 - 92,800.00 -
合计 — 92,800.00 - 95,020.65 44.41
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目名称 关联方名称
应付管理人报酬 招商伊敦 1,507,456.94 2,676,693.52
应付管理人报酬 招商基金 1,367,618.35 362,751.87
应付管理人报酬 招商财富 344,645.80 359,012.16
应付托管费 兴业银行 136,763.66 36,275.09
应付账款 蛇口电视台 35,446.04 -
应付账款 深圳招商建筑科技有限公司 902.80 -
应付账款 深圳市桃花园置业有限公司 - 7,377.05
其他应付款 深圳市桃花园置业有限公司 57,137.96 156,507.75
其他应付款 中国交通进出口有限公司深圳分公司 20,904.00 -
其他应付款 深圳招商商置投资有限公司 17,254.00 -
其他应付款 深圳招商美伦酒店管理有限公司 - 4,645.00
其他应付款 招商公寓 - 445.06
其他应付款 深圳招商房地产有限公司 - 0.01
预收账款 中国交通进出口有限公司深圳分公司 21,886.23 -
预收账款 深圳招商商置投资有限公司 11,926.60 -
合同负债 中国交通进出口有限公司深圳分公司 931.14 -
合计 — 3,522,873.52 3,603,707.51
无。
无。
- 68 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
无。
本期收益分配占
每 10 份基金 本期收益分配合
序号 权益登记日 除息日 可供分配金额比例 备注
份额分红数 计
(%)
场外除息日：2025 年 4 月 7
场内除息日：2025 年 4 月 8 日
场外除息日：2025 年 8 月 15
场外除息日：2025 年 11 月 24
日 日
月 25 日
合计 59,279,993.59 -
单位：人民币元
项目 金额 备注
本年合并净利润 3,580,552.12
本年折旧和摊销 64,869,585.75
本年利息支出 -
本年所得税费用 -11,024,555.96
本年息税折旧及摊销前利润 57,425,581.91
调增项
常更新、大修、改造等)、未来合理期间内需要偿付的经营性 7,577,206.63 注1
负债、运营费用等
调减项
本年可供分配金额 56,721,964.59
注 1： 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出(如固定资产正常更新、大修、改造等)、未来
合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用、本期基金管理人的管理费、专项计划管理人
的管理费、托管费、运营管理机构的管理费、待缴纳的税金等变动的净额。
注 2： 应收和应付项目的变动包括应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产、其他非流动
资产、应付账款、预收款项、合同负债、其他应付款、应付管理人报酬、应付托管费及应交
税费(不包含应交企业所得税)。
- 69 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、应付账款及其他应付款等，各项金
融工具的详细情况见“合并财务报表重要项目的说明”。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为
降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。
本基金管理人对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。本集团
采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和基金净值可能产生的影响。由于
任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响
金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负
面影响降低到最低水平，使本基金持有人的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的
基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及
时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
行义务而导致本集团金融资产产生的损失，具体包括：货币资金、应收账款及其他应收款等。于资
产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
为降低信用风险，本集团执行必要的监控程序以确保采取措施回收逾期债务。此外，本集团于每个
资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因
此，本集团认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
本集团的货币资金存放在信用评级较高的金融机构，故货币资金只具有较低的信用风险。
本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户，因此本集团没有重大的信用集中风险。
本集团采用了必要的政策确保所有租赁客户均具有良好的信用记录。
流动性风险是指基金在履行与金融负债有关的义务时遇到资金短缺的风险。
本基金管理人负责基于项目公司运营的现金流量预测，持续监控短期和长期的资金需求，以确保维
持充裕的现金储备。本基金及其子公司持有充足的使用未受限的货币资金，以满足日常营运以及偿
付有关到期债务的资金需求。
- 70 -
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本基金的
基金管理人认为目前的利率风险对于本基金的经营影响不重大。
外汇风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。于本期末，
本集团并无以外币计价的资产和负债，因此无重大外汇风险。
其他价格风险是指本集团所持金融工具的公允价值或未来现金流量因除市场利率和外汇汇率以外
的市场价格因素变动而发生波动的风险。于本期末，本集团主要持有的金融工具为货币资金，因此
无重大其他价格风险。
各层次金融工具公允价值
本期末本集团并无以公允价值计量且其变动计入当期损益或以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产，并无以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
第二及第三层次公允价值计量的定量信息
无。
第三层次公允价值计量的变动信息
无。
不以公允价值计量的金融工具
本期末本基金持有的金融资产及金融负债均以摊余成本计量，其账面价值与公允价值不存在重大
差异。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
库存现金 - -
银行存款 1,995,294.36 5,320,274.90
其他货币资金 - -
小计 1,995,294.36 5,320,274.90
减：减值准备 - -
合计 1,995,294.36 5,320,274.90
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
活期存款 1,995,080.96 5,319,716.62
定期存款 - -
其中：存款期限 1-3 个月 - -
其他存款 - -
应计利息 213.40 558.28
小计 1,995,294.36 5,320,274.90
减：减值准备 - -
合计 1,995,294.36 5,320,274.90
无。
单位：人民币元
本期末 上年度末
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,363,500,000.00 52,356,821.85 1,311,143,178.15 1,363,500,000.00 - 1,363,500,000.00
合计 1,363,500,000.00 52,356,821.85 1,311,143,178.15 1,363,500,000.00 - 1,363,500,000.00
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
单位：人民币元
本期计提
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 减值准备余额
减值准备
专项计划 1,363,500,000.00 - - 1,363,500,000.00 52,356,821.85 52,356,821.85
合计 1,363,500,000.00 - - 1,363,500,000.00 52,356,821.85 52,356,821.85
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