华润置地（01109.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华润置地（01109.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(一)第一增长曲线—开发销售型业务:打造极致产品力,筑牢业绩基
      本盘
      上半年,开发销售型业务实现签约额人民币1,165.0亿元,同比增长5.6%,销售规模位居行业前三。深圳、上海等6座城市市占率位列当地第一,15座城市跻身区域前三,行业领先地位进一步巩固。
      着力打造标杆产品,推动增量项目「做一成一」。深圳湾沄玺、上海沄启滨江销售额均突破百亿,荣登全国单盘销售冠亚军,13个项目位居所在城市销售榜首,产品打造能力获市场高度认可。
      着力开展「老盘新做」,推动存量项目加快去化。通过配套升级、产品迭代及精细化社群运营等举措,北京润府量价齐升,杭州望云润玺院全面清盘,顺德沄璟超额完成业绩目标,尾盘去化与存量清盘全面提速。
      着力攻坚「资源换仓」,推动低效土储有序盘活。通过退股退地、规划调整、增量投资带动存量解题等举措,实现唐山南湖和橡树湾、江阴江湾城、沈阳润溪山等项目退地或置换优质地块,资源结构持续优化。
      (二)第二增长曲线—经营性不动产收租型业务:扩规模提质效,激活
      长期增长引擎
      上半年,经营性不动产收租型业务保持稳健增长,实现营业额人民币141.6亿元,同比增长17.0%;核心净利润人民币56.2亿元,同比增长12.7%,对本集团业绩的贡献度与支撑力持续增强。
      购物中心业务竞争护城河持续拓宽。自持购物中心实现零售额人民币1,281.9亿元,同比增长16.4%,显着跑赢全国社零大盘。截至六月三十日,自持在营购物中心98座,经营利润率66.0%,再创历史新高。厦门万象城二期实现高品质开业。
      写字楼业务逆势提质。聚焦头部优质企业需求,持续优化租赁策略与租户结构,「一项一策」推进重点项目攻坚,全力拓展新租面积,以精细化资产运维与高品质服务,推动项目平均出租率维持稳定。
      酒店业务精益提效。精准优化客群结构、迭代升级服务体系、深化全维度成本管控,酒店客房收入及占比实现稳步增长,入住率及每房收益(RevPAR)领跑区域市场。
      (三)第三增长曲线—轻资产管理收费型业务:强化全价值链资管能力,
      拓宽高质量增长新赛道
      上半年,轻资产管理收费型业务经营质效与品牌价值稳步提升,各细分赛道竞争优势进一步巩固。
      1.华润万象生活
      实现营业额人民币92.2亿元,同比增长8.1%,核心净利润人民币22.3亿元,同比增长10.8%。股价持续跑赢行业,市值与市盈率稳居行业首位。
      商业航道行业领先优势持续巩固。截至六月三十日,管理在营购物中心138座,期内新增3座,其中116个项目零售额位列当地市场前三,累计实现零售额人民币1,484.8亿元,占全国社会消费品零售总额比重提升至0.6%。
      物业航道规模能级与经营质效稳步提升。截至六月三十日,在管面积达4.4亿平方米,合约面积达4.7亿平方米,营收、毛利保持增长,第三方满意度行业领先。
      大会员业务流量价值加速释放。截至六月三十日,万象星会员总量突破9,300万人,同比增长12.3%,万象星发分总额同比增长18.6%至人民币7亿元,跨业态会员兑分人数同比增加26.9%,流量牵引与变现赋能作用显着提高。
      2.资管业务
      成功发行成都万象城机构间REIT,有序推进商业不动产REIT申报,多层次REITs平台建设日益完善。截至六月三十日,本集团资产管理规模达人民币5,243亿元,较上年末增加人民币221亿元,资管版图持续扩容。
      华润消费REIT:实现营业额人民币4.06亿元,同比增长10.6%,EBITDA人民币2.29亿元,同比增长12.9%,市值稳居C-REITs首位。上市以来,累计实现现金分红人民币7.71亿元,持续兑现高质量回报承诺。
      华润有巢REIT:实现基金收入人民币6,885万元,EBITDA人民币4,513万元,同比均增长75%;成功完成上海马桥项目扩募,并积极推动Pre-REITs基金设立,持续打通保障性租赁住房资本循环。
      3.文体产业运营业务
      在管项目增至24个,面积增至556万平米,规模达人民币763亿元,营收同比增长18.1%至人民币6.0亿元,经营利润率达25.1%,场馆高质量拓展及运营标准化建设全面推进,品牌势能持续提升。
      4.租赁住房业务
      在营项目实现全口径营业收入人民币4.7亿元,同比增长14.4%,经营利润2.9亿元,同比增长16.4%。业务覆盖全国15座城市,在管项目房间数9.9万间,管理规模稳居行业前六。
      5.城市建设管理与谘询业务
      实现营业额人民币4.3亿元,经营利润1.2亿元。截至六月三十日,在管项目达242个,在管面积达6,223万平米。获评代建综合能力最高等级三星资质,综合实力稳居行业第一梯队。
      二、资源拓展与精准投资
      本集团坚持「调布局、调结构、调节奏」的投资原则,聚焦核心战略城市与价值洼地项目。期内,共获取项目16个,权益投资人民币324.9亿元,一二线城市投资占比达99%,投资强度位列行业第二。
      开发销售型业务坚持多元渠道拿地策略,获取项目14宗,权益地价人民币297.7亿元,有效补充了北京、深圳、成都等核心城市优质土储。经营性不动产收租型业务聚焦重点城市加密布局,获取北京丽泽、深圳大运、合肥苏宁广场等5个优质购物中心项目。轻资产管理收费型业务坚持「速度第一、完美第二」策略,华润万象生活新拓购物中心12个;城市建设管理与谘询业务深耕商业综合体、文体场馆、产业园三大核心赛道,新增签约长沙奥体中心等22个项目;文体产业运营业务新获取无锡奥体中心等4个文体场馆运营权。
      三、财务管理及信用评级
      本集团始终恪守稳健审慎的财务原则。截至六月三十日,现金储备达人民币989.1亿元,总有息负债率与净有息负债率均保持在行业最优梯队,加权平均融资成本再创历史新低,财务底盘极其稳健。期内,标普及穆迪分别维持本公司「BBB+╱稳定展望」及「Baa1╱稳定展望」的信用评级,惠誉于七月二十九日提升本公司评级至「A–╱稳定展望」,本公司三大国际评级机构综合信用评级位居行业第一梯队。
      四、环境、社会及管治(ESG)
      本集团全面贯彻「全生命周期可持续发展」理念,绿色低碳转型稳步推进。期内,新增装配式建筑项目16个、总建筑面积206万平米;新增绿色建筑认证项目5个,认证总面积41.2万平米。南京雨花万象天地斩获低碳建筑运行标识,西安万象城等5个项目实现100%零碳电力运营。大力践行企业社会责任,承建保障性住房施工面积1,023万平米,保障性租赁住房纳保房源4.4万间。累计建成交付希望小镇17座,另有4座处于规划建设阶段。期内,入选恒生可持续发展基准指数及恒生ESG50指数成分股,获评明晟(MSCI)AA级评级、全球不动产可持续发展评级体系(GRESB)四星级评级,荣登央视「中国ESG上市公司先锋100」榜单第九位,稳居房地产行业首位。

业务展望：

当前,我国房地产行业已进入存量提质与结构分化的新阶段,住宅市场回归居住属性,改善型需求加速释放,核心城市优质住宅资产展现出强劲韧性;消费领域由实物消费向体验与情感消费升级,优质品牌与客流加速向运营能力领先的头部商业项目集聚;不动产资管领域「私募孵化—运营增值—公募REITs退出」的资本闭环日趋成熟,为具备城市投资开发建设运营综合实力和大资管能力的头部企业带来了突围破局的重大机遇。
      二零二六年既是「十五五」规划的开局之年,也是本公司在香港联交所上市三十周年的重要里程碑。站在新的历史起点,我们将敏锐把握行业转型升级机遇,锚定「创建世界一流的城市投资开发运营商」战略目标,纵深推进三条增长曲线协同高质量发展:开发销售型业务坚持「提质增效保利润」导向,加快提升全价值链组织能力,聚焦主流客户需求,提供主流改善产品,加速低效资源盘活退出,实现「做强、做优、做大」,筑牢业绩基本盘。经营性不动产收租型业务坚持「量质双优提利润」导向,加密核心城市购物中心布局,深化精益管理、提升运营质效,推动资产与资本高效循环,实现「做专、做强、做大」,打造业绩强大引擎。轻资产管理收费型业务坚持「创新提质增利润」导向,巩固拓展优势赛道领跑地位,积极把握优质资产收并购机遇,构建行业领先的轻资产城市运营与服务平台,实现「做实、做大、做强」,培育业绩增长极。通过战略引领和稳健经营,为全体股东创造长期可持续的价值回报。

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