招商积余：公司建立“五阶两率”增量项目全生命周期管控机制

证券之星消息，招商积余(001914)09月14日在投资者关系平台上答复投资者关心的问题。

投资者：董秘您好，公司披露“五阶两率”增量项目全生命周期管控系统已全国上线，并通过项目转化与兑现分析跟踪可研目标。请问“五阶”和“两率”具体分别指什么？2026年上半年新入场项目的实际毛利率及回款进度，相比投标可研目标总体属于达标、偏低还是偏高？本期物业管理毛利率下降1.32个百分点、经营现金流同比承压，主要属于新项目爬坡期的阶段性影响，还是合同定价及人工成本方面的结构性压力？
招商积余董秘：您好，感谢您对公司的关注。公司建立“五阶两率”增量项目全生命周期管控机制，聚焦新增项目从投标中标至运营首年的全流程管理，重点跟踪项目毛利率、收缴率两大核心指标的目标落地情况，通过分阶段节点评审、动态预算调整与阶段性复盘，强化增量项目投后管控。2026年上半年，公司物业板块毛利率同比下降1.32个百分点，主要因行业市场竞争进一步加剧等因素，叠加人力、材料成本刚性上涨，收入端与成本端双重承压。未来公司将持续优化业务结构、深化成本精细化管理、以科技赋能物业服务等多项举措，推动公司稳步发展。

投资者：请问2026年上半年公司退出、约满不续及被甲方更换的项目分别有多少个，涉及管理面积和年合同额多少？整体项目续约率、第三方非住宅项目续约率分别是多少？退出项目的平均毛利率和收缴率如何？剔除新进项目爬坡影响后，存量成熟项目毛利率同比是否下降？
招商积余董秘：您好，感谢您对公司的关注。2026 年上半年，公司物业管理业务第三方项目新签年度合同额20.31亿元，同比增长28%，其中第三方非住业态新签年度合同额同比增长31%。公司建立了涵盖经营、客户信用、安全风险等多维度项目评估筛选机制，凭借优质产品、服务能力与客户满意度，保持较高项目续约率。报告期内，公司物业板块毛利率同比下降1.32个百分点，主要因行业市场竞争进一步加剧等因素，叠加人力、材料成本刚性上涨，收入端与成本端双重承压。未来公司将持续优化业务结构、深化成本精细化管理、以科技赋能物业服务等，推动公司稳步发展。

投资者：截至2026年6月末，公司三年以上应收账款2.05亿元，同比增长约73%，请问其中政府、招商局体系、房地产开发商及其他第三方客户分别占多少？截至最新日期已回收多少？此外，28.48亿元低风险组合中，已逾期金额及平均逾期天数分别是多少？公司能否披露新拓项目与成熟存量项目的应收账款周转天数及收现率？
招商积余董秘：您好，感谢您对公司的关注。截至报告期末，公司应收账款余额43.39亿元，较上年同期同比增长16%。公司应收账款整体回款基本平稳，余额增长是因为规模增长，以及受非住宅项目收缴率阶段性下滑影响所致。后续公司将多措并举强化应收账款全流程管理，提升回款效率，保障公司资金安全与流动性稳定。

投资者：房地产融资新规设立城市更新项目贷款和商业地产开发、购买、运营贷款。招商积余目前是否已有符合贷款条件的城市更新或商业地产运营项目储备？公司在其中主要担任物业及设施运营商，还是会作为投资、融资主体参与？是否坚持轻资产模式并控制应收账款风险
招商积余董秘：您好，感谢您对公司的关注。公司坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务。公司可承接城市更新、商业地产的物业及商业运营服务，在相关项目中，公司主要输出运营管理服务。公司将多措并举强化应收账款全流程管理，提升回款效率，保障公司资金安全与流动性稳定。

投资者：截至2026年6月底，公司应收账款账面余额约45.88亿元、计提减值后账面价值43.39亿元。请问其中已经逾期的金额和占比分别是多少？逾期应收中，关联方、政府及国企客户、其他第三方客户分别占多少？公司对下半年回款和经营现金流有什么量化目标？
招商积余董秘：您好，感谢您对公司的关注。截至2026年6月30日，公司应收账款余额43.39亿元，较上年同期同比增长16%。公司应收账款整体回款基本平稳，余额增长是因为规模增长，以及受非住宅项目收缴率阶段性下滑影响所致。后续公司将多措并举强化应收账款全流程管理，提升回款效率，保障公司资金安全与流动性稳定。

投资者：公司完成部分重资产处置后，资产负债率较低并保持较大规模净现金。请问管理层认为提高现金分红比例需要满足哪些具体条件？公司是否考虑设定最低分红比例、目标派息率，或者在资本开支和经营资金需求得到满足后，将更多自由现金流返还股东？
招商积余董秘：您好，感谢您对公司的关注。公司实施稳定的现金分红政策，近三年现金分红金额持续增长，未来公司将继续坚守主业经营，提质增效，为股东创造稳定可期的分红和股息率。

投资者：董秘您好。2026年半年报披露，招商商管受托管理招商蛇口下属59个商业项目；资产管理业务收入2.93亿元，其中商业运营收入0.86亿元，毛利率29.58%。请问上述59个项目产生的收入是否均计入商业运营收入？相关收入主要按固定管理费、收入分成还是成本加成模式确认？为便于投资者评估轻资产资管进展，公司后续是否考虑披露受托管理项目的管理费收入及关联方、第三方构成？谢谢。
招商积余董秘：您好，公司旗下招商商管可为商业项目提供前期定位规划、筹开、招商及后期运营管理等服务。收费模式上，不同服务收费方式存在差异：运营管理服务通常采用组合计费模式，根据合同约定，按项目营业收入与项目税息折旧及摊销前利润的一定比例之和计取；筹开顾问服务一般采用固定收费模式。公司半年报已披露商业运营业务的收入、毛利率及基本运营情况，相关详细内容敬请查阅公司半年报，所有内容以公司公开披露信息为准。感谢您对公司的关注。

投资者：2026年上半年资产管理分部净利润1.14亿元，同比增长约27%。请问增长主要来自自持物业出租、商业运营管理费、成本下降还是其他因素？如不便披露具体金额，能否说明各因素的影响排序？
招商积余董秘：您好，2026年上半年，公司资产管理业务实现营业收入2.93亿元，较上年同期下降4.09%，毛利率同比下降0.01个百分点。资产管理业务营业收入下降主要系商业运营项目筹开期间收入结算同比减少，以及受市场环境影响昆山皇冠酒店营业收入减少、其他部分持有型物业商户减租所致。毛利率同比略有下降，主要系持有物业出租及经营业务毛利率较上年同期减少所致。公司半年报已披露资产管理业务的收入、毛利率及基本运营情况，未有净利润相关数据，详细内容敬请查阅公司半年报，所有内容以公司公开披露信息为准。感谢您对公司的关注。

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