天保基建2026半年报：结转放量现金流转正，双主业转型进入成效验证期

一、战略主题演变：战略主线保持连续，行业定调由"企稳修复"转向"弱复苏、强分化"

两期报告的战略关键词完全一致：2025年年报与2026年半年报均以"一体两翼、两商两融、三元衍生"为总体思路，以"做强城市地产开发"为一体、"做优产业运营服务、做精产融服务投资"为两翼，深化"未来社区+主题园区"双主业模式。管理层对宏观与行业的定性则出现边际变化：

行业数据层面，2026年上半年全国房地产开发投资跌幅（-18.0%）较2025年全年（-17.2%）继续扩大，但天津市场成交量同比持平、均价小幅波动，区域景气度优于全国。公司在滨海新区的榜首地位得到延续，全市权益排名由2025年市区口径第七扩展为2026年上半年全口径第八，排名口径变化本身也反映出公司进入市区核心区域后竞争圈层的扩大。

二、业务结构变化：结转放量推高开发占比，培育业务仍处体量爬坡期

营业收入构成对比显示，房地产销售仍是绝对主力，且占比进一步抬升：

子公司层面的分化更为明显：

数据显示，2026年上半年的收入增量高度集中于滨海开元等结转主体，其营收同比增长超过112倍，管理层归因于"满足结转收入条件的项目增加"；而天保盛源、天保房产收入收缩，参股的中天航空由盈转亏（本报告期影响公司投资收益-878.13万元）。"双主业"框架下的产业运营板块——医药平台两家子公司合计收入仅213.86万元，天保生物医药亏损扩大、天保医药科技盈利主要来自信用减值损失转回，产业园区与医药业务对利润的贡献仍停留在培育期。物业出租、物业管理、酒店业收入占比合计约4.01%，运营型收入的再平衡尚未形成。

三、关键措施执行情况：上年度规划的"期中答卷"

2025年年报为2026年制定了三项重点，对照2026年上半年执行情况：

1. "未来社区解决方案服务商"转型：2025年落地"天保·享未来"社区APP数字化平台及九如品筑、金海岸社区会客厅（月度流水突破百万元）；2026年上半年进一步建成天成燕居滨海新区首个"享未来"标杆示范项目，意境元启项目健身房、游泳馆常态化运营并推进养老院、养老驿站等装修施工。品牌从数字化平台向"标准化、体系化"社区运营升级，属持续推进且有实体进展。

2. "建招投服"一体化主题园区：2025年综保智汇城以"租转售+定制化"模式引进中核安科锐等标杆企业、产业服务平台投入使用；2026年上半年新增中垦国邦、诺迈科技、喆泰集团入驻，盘活资产面积2.6万㎡，参股的天津国际医疗设备与器械集采中心于2026年2月注册落地。园区招商由"引入标杆"进入"批量入驻"阶段。

3. 经营指标与去化：2025年全年销售合同额25.41亿元、回款额27.26亿元；2026年上半年销售合同额12.24亿元，其中天成印象项目5月开盘，当期预售面积20,889.61㎡、预售金额49,670.93万元，成交面积登顶当月天津市首位。以半年口径推算全年签约量，需下半年保持同等去化节奏方可追平2025年水平。

此外，2026年下半年经营计划中新增了"精准储备低成本资金……择机推进并购重组工作，赋能企业规模扩容、业态升级"的表述，与2025年《估值提升计划》中"积极寻求并购重组机会"一脉相承，资本运作从规划表述走向实施层面。

四、核心能力建设：竞争力表述趋稳，双主业能力载体逐步成型

两期报告的核心竞争力分析文本基本一致，均围绕三项禀赋展开：京津冀协同与自贸区带来的区域市场潜力、天津港保税区唯一A股上市公司的平台信用、深耕滨海新区积累的客群与品牌。未增设新的定性表述，也未提及研发投入相关内容（2025年年报明确研发投入不适用）。

能力建设的增量体现在运营载体上：未来社区维度，从2025年的单点会客厅、社区APP，演进为2026年上半年的多项目复制（九如品筑、金海岸双项目运营叠加天成燕居示范项目）与全龄服务场景（教育、养老、健身）铺开；园区维度，从平台搭建演进为龙头企业集聚（综保智汇城盘活2.6万㎡、集采中心注册落地），拟依托综保区叠加自贸区政策拓展保税研发、跨境贸易、物流分拨。公司竞争力的验证点正从"开发销售能力"向"运营服务能力"迁移，但运营能力对收入的贡献尚待数据印证。

五、财务表现与经营质量：收入放量、利润承压、现金流转正

收入端，+268.07%的增速由结转节奏主导：2026年上半年合同负债由年初20.42亿元降至13.70亿元（-32.92%），存货由110.19亿元降至101.18亿元（-8.17%），管理层解释为满足结转收入条件的项目同比增加。

利润端，归母净利润同比-54.36%主要系基数效应：上年同期全资子公司住宅项目进行土地增值税清算冲回计提，导致2025H1税金及附加为-14,958.72万元，2026H1为+1,631.56万元；同时所得税费用7,036.84万元（+658.75%，上年同期为-1,259.39万元）、投资收益1,047.03万元（-74.10%，权益法核算的长期股权投资收益减少）共同拉低利润。若剔除上年同期土增清算冲回因素，扣非口径仍实现5,166.02万元盈利。

盈利质量相关指标分化：房地产销售毛利率16.20%，较上年同期上升14.41个百分点，也高于2025年全年的13.28%，结转结构改善；销售费用6,703.22万元（+130.81%，销售服务费增加）与财务费用5,645.02万元（+22.62%）上升，管理费用1,915.57万元（-10.26%）下降。

现金流端改善明显：经营活动现金流量净额由上年同期-11.23亿元转为+9,165.89万元，管理层归因于购买商品、接受劳务支付的现金减少；期末货币资金9.86亿元，占总资产6.94%。

需要关注的两项结构性因素：其一，控股子公司医药科技公司自2026年1月1日起将药品批发、医疗器械销售业务从原组合中拆分，按医药业务组合单独计提坏账（1年以内计提比例3.00%），本报告期信用减值损失转回987.23万元（-470.11%），该变更对当期利润构成一次性正向贡献；其二，报告期投资额1,232,120,000.00元，较上年同期-20.30%，且上半年无新增土地储备，累计土储仅津滨开（挂）2024-3号地块（剩余可开发建筑面积9.91万㎡），可售货值的补充依赖下半年经营计划中提及的并购重组推进。

六、风险认知演进：风险框架保持稳定，行业判断边际转谨慎

两期报告的风险提示框架完全一致，均为政策性风险、行业风险、经营风险（业务模式单一、资产规模偏小、资金管理）三类，应对措施表述亦基本延续。差异主要体现在行业前景的定调：

• 2025年年报预期2026年"整体将进入'弱复苏、缓平衡'的筑底阶段"，认为国企央企房企竞争优势加剧、行业集中度持续向上；
• 2026年半年报将市场表述为"弱复苏、强分化"，指出"新房供应持续收缩、供给约束进一步强化"，并明确提示"市场信心恢复不及预期、三四线城市库存高企"等挑战；对天津土地市场判断为"热度较低，进入缩量调整阶段"（上半年涉宅用地成交15宗，成交面积及价格均下降）。

融资端亦值得跟踪：期末融资余额434,224.59万元，综合平均成本3.18%（银行贷款377,724.59万元、成本2.97%），较2025年末的420,038.39万元（银行贷款成本3.07%）小幅抬升；期限结构中1年以内到期80,062.77万元，其中40,000万元债券将于一年内到期。公司以"低负债率财务优势、精准储备低成本资金"作为下半年资本运作的基础，债务滚动与再融资安排是观察要点。

综合结论

天保基建2026年半年报呈现"开发端放量、运营端爬坡、报表端修复"的组合：收入+268.07%与经营现金流转正验证了结转节奏的兑现，房地产销售毛利率回升至16.20%显示结转结构改善；但归母净利润-54.36%暴露出盈利对土增清算、减值转回等一次性项目的敏感度，加权平均ROE仅0.98%，盈利厚度仍薄。战略层面，"一体两翼、双主业"主线连续两年未变，未来社区与主题园区的落地载体（享未来品牌、综保智汇城、集采中心）均取得阶段性进展，但产业运营板块收入占比不足5%、医药平台盈利依赖会计估计变更，第二增长曲线的经济性尚未被数据证实。约束条件同样清晰：零新增土地储备与9.91万㎡的剩余可开发体量，使销售与结转的可持续性高度依赖存量去化与并购重组等资本运作的实际落地；行业"弱复苏、强分化"定调下，天津市场量价企稳的持续性、融资成本走势以及园区招商向租金和服务收入的转化效率，将共同决定公司转型成色的验证节奏。

郑重声明：相关内容不构成任何投资建议，股市有风险，投资需谨慎。