荣丰控股2026年中报管理层讨论：跨境物流收入占比升至82.61%，三年退出地产转型进入兑现期

一、报告期经营环境与战略基调

宏观判断。 2026年半年度报告中，管理层对行业环境的判断主要围绕跨境物流展开：我国进出口规模历史同期首次突破25万亿元，达到25.47万亿元，同比增长16.9%，其中出口14.73万亿元、增长16.9%，进口10.74万亿元、增长22.1%；进出口货运量283,129.7万吨，同比增长3.9%。管理层据此认为，"进出口规模的持续增长为跨境物流行业稳定发展奠定了坚实的基础"。房地产业务方面，管理层延续"政策环境处于宽松期，但市场预期偏弱，需求不足"的定性。

核心战略主题。 报告期延续"向跨境物流行业转型"的主线。公司于2025年4月调整战略发展方向，计划自2025年起三年内逐步退出房地产行业，向跨境物流行业转型；2026年上半年的表述与2025年年报基本一致，且将"大力发展新业务""进一步降低地产项目收入占比"列为首要经营措施。

二、战略主题演变：从"地产去化+新业务培育"到"物流为主业"

战略重心的转移路径清晰：2025年上半年是"地产去化与物流培育并重"，2025年年报首次给出三年退出时间表，2026年上半年则将跨境物流实质性地确立为收入主体。2025年年报提出的"探索适合公司实际情况的适度多元化发展模式"（此前涉及直播、医疗器械等）在2026年半年报中不再强调，直播收入已收缩至16.22万元，战略定位趋于单一聚焦。

三、业务结构变化：增长引擎由地产切换为跨境物流

数据表明两个方向的切换同时发生：

• 新增引擎。 2025年全年收入增长204.38%主要依赖房地产销售（同比增长564.84%，其中第四季度集中结算，单季归母净利润5,355.08万元）；2026年上半年收入增长5.49%则完全由跨境物流贡献——该板块收入10,202.80万元，同比增长2,302.23%，增量约9,778.08万元，已超过2025年全年水平（4,622.21万元）。
• 收缩板块。 房地产开发收入同比下降89.64%，物业管理租赁下降36.46%，直播收入下降95.45%。2026年上半年房地产收入占比降至7.59%，与2025年上半年77.27%的占比形成反转。

值得关注的是，收入结构在半年内完成反转，但管理层在半年报中仍表述"公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动"，两者存在口径上的张力。

四、关键措施执行情况：转型计划的落地验证

对照2025年年报"未来发展规划"中列出的四项措施，逐项核验2026年上半年的执行情况：

1. 大力发展新业务——取得实质性进展。 跨境物流业务经2024、2025两年培育后，2026年上半年收入首次突破1亿元。管理层描述的经营策略较2025年出现升级：由"聚焦跨境电商平台客户的国际空运出口全程物流服务"（提供"门到港"及"港到港"服务），升级为"多渠道拓展运力体系，积极争取与航司直接签订BSA锁定核心运力"，以提升运力保障及抗市场波动能力、降低运力采购成本、增强对外报价竞争力。组织层面，公司于2025年10月新设香港荣控伟华物流有限公司，2025年4月新设深圳国金数智科技有限公司；2026年6月18日披露限制性股票激励计划（草案），拟向荣控伟华管理层和核心员工共18人授予4,405,254股（占总股本3.00%），授予价格10.76元/股，将核心团队利益与物流业务绑定。

2. 快速去化存量房地产——节奏放缓。 长春国际金融中心待售面积由2025年上半年的约13万平方米降至2025年年报及2026年半年报披露的约10万平方米；2025年全年该项目结算金额25,470.09万元，2026年上半年房地产开发收入降至937.61万元。出租方面，长春国际金融中心平均出租率由2025年上半年的52.54%降至2026年上半年的40.66%（可出租面积由126,827平方米调整为94,334.63平方米），荣丰嘉园出租率维持在82.96%（2025年上半年为83.00%）。

3. 整合内部管理要素——费用端承压。 2026年上半年管理费用2,005.40万元，同比增长18.74%，为三项期间费用中唯一上升项目；销售费用173.75万元、增长1.59%，财务费用400.02万元、下降35.46%（管理层归因于贷款规模降低）。

4. 积极寻找优质资产——落地于资金与激励安排。 2026年4月公司董事会及股东会审议通过向控股股东盛世达申请不超过5,000万元借款额度（年利率不超过9.5%），用于满足资金周转需求；股权激励计划聚焦物流子公司核心团队。两项安排均服务于转型期现金流保障与物流业务扩张。

执行评估。 连续两年被强调并取得实质进展的是跨境物流扩张；相对未达预期的是地产去化速度——2026年上半年长春荣丰销售规模下降，直接拖累经营性现金流。

五、核心能力建设：从地产开发能力转向物流运营能力

公司无研发投入披露。核心竞争力表述的变化可以反映能力构建方向：

• 2025年年报"核心竞争力分析"仅涵盖治理结构以及房地产业务（"积累了丰富的技术、管理和开发经验""产品设计、规划理念超前，曾引领全国小户型风潮"）；
• 2026年半年报新增跨境物流维度："经营团队从业经验丰富，与航司建立良好的沟通机制，具备较强的运力采购能力及货源组织能力"。

结合报告期内签署BSA锁定核心运力的动作，公司正在将竞争壁垒从土地储备与项目开发经验，转向运力资源采购能力与跨境电商客户资源。需要关注的是能力兑现的盈利质量：2026年上半年荣控伟华实现营业收入10,202.80万元、净利润56.17万元，净利率约0.55%，规模扩张尚未转化为利润贡献。

六、财务表现与经营质量

• 盈利结构。 2025年全年扭亏为盈（归母净利润2,614.68万元），主要来自第四季度房地产集中结算（单季归母净利润5,355.08万元、经营现金流净额28,056.73万元）；2026年上半年亏损2,412.82万元，同比亏损收窄3.55%，但扣非亏损扩大6.36%（-2,546.09万元对-2,393.82万元），显示经常性经营亏损仍在扩大，非经常性损益（主要为债务重组损益162.68万元）对亏损收窄形成部分支撑。
• 现金流。 经营活动现金流量净额由2025年上半年的2,965.93万元和全年的26,186.63万元，转为2026年上半年的-4,097.69万元，管理层归因于"长春荣丰销售规模下降"；现金及现金等价物净减少5,148.57万元，货币资金由2025年末的23,958.44万元降至18,858.26万元。地产销售回款曾是公司现金流的绝对主力，其收缩直接改变了整体现金流面貌。
• 成本结构。 营业成本121,093,719.14元，同比增长5.11%，与收入增速（+5.49%）基本同步；营业成本占营业收入比重由2025年全年的78.88%升至2026年上半年的98.04%，毛利率显著收窄，与物流业务"以价换量"的扩张模式相符。
• 资产负债。 期末银行贷款余额12,465万元（2025年上半年末为17,246万元、2025年末为12,665万元），融资成本6.7%，全部于一年内到期；长期借款由2025年末的9,465.00万元降至0，短期借款同步清零。存货36,704.85万元（占总资产比重30.78%，下降4.25个百分点），投资性房地产56,428.97万元（占比47.32%，上升5.72个百分点）。应收账款由2025年末的416.36万元升至1,184.88万元，与物流业务扩张相伴。
• 治理与市场状态。 2025年年报获中审亚太会计师事务所标准无保留意见，内控审计报告亦为标准无保留意见；2025年度利润分配预案为每10股派发现金红利1.6元（含税），现金分红总额2,349.47万元。公司于2026年4月16日向深交所提交撤销退市风险警示申请，2026年半年报显示股票简称已由"*ST荣控"恢复为"荣丰控股"。此外，长春荣丰与浦发银行的建设用地使用权转让合同纠纷（涉案金额2,231.14万元）二审已开庭待判决。

七、风险认知的演进

2025年年报与2026年半年报披露的风险因素均为三项，且表述基本一致：

管理层对风险的总体判断保持稳定，未因2025年扭亏及摘帽而转向乐观，也未新增风险维度。变化体现在应对层面：2026年上半年在跨境物流业务描述中专门强调"提升运力保障及抗市场波动能力"，通过BSA锁定核心运力对冲运力市场波动，显示运力成本与供给波动已被纳入经营风险管理的核心位置。

综合结论

荣丰控股2026年上半年处于三年转型周期的验证阶段。收入结构在半年内完成反转——跨境物流占比由2025年上半年的3.63%升至82.61%，房地产占比由77.27%降至7.59%；物流收入半年突破1亿元、超2025年全年水平，运力锁定（BSA）、境外主体设立、核心团队股权激励等措施相继落地，战略执行层面进展明显。同时，数据亦显示转型的阶段性成本：物流业务净利率约0.55%，营业成本占收入比重升至98.04%，公司仍处亏损状态，扣非亏损同比扩大6.36%；地产去化放缓使经营现金流由正转负，货币资金降至1.89亿元。管理层在半年报中延续"做大做强新业务、降低地产收入占比、三年内退出房地产行业"的路径，转型能否从收入结构切换进一步走向盈利兑现，取决于物流业务毛利率的修复与存量地产现金的回笼节奏。

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