北辰实业2026年中报：归母净利减亏7.05亿元，地产结算回升18.32%，"大会展"与数智化战略并进

一、战略主题演变：框架连续，重心向"大会展"与数智化细化

北辰实业2025年年报与2026年半年报在战略表述上高度一致，均以"协同发展、改革创新"为总基调。变化体现在执行层面的细化：

• 2025年年报提出"以做强'大会展'产业为核心，以数智赋能为抓手"，将房地产开发定位为"从传统开发商向以'会展+'为依托的城市更新专业服务商转变"。
• 2026年半年报延续上述框架，并将会展板块业务体系具体化为以场馆精益运营、升级受托运营管理、建立标准化服务体系、打造多元业态、深挖垂直产业、形成自主品牌矩阵、强化集中采购、建设数字平台为支撑的"四梁八柱"新型业务体系，同时将房地产开发核心任务凝练为"防风险、促转型、稳现金流"。

战略重心呈现两个方向：其一，会展从"龙头带动"向"产业链链主企业"定位升级，依托"会展+"构建跨板块协同；其二，数智化由单点工具上升为战略抓手，半年报专门以"数字化建设"单列章节，覆盖管控数字化、会展产业数字化、会展消费数据产业化三条线。

二、业务结构变化：收入引擎在地产与会展之间切换

两大主业收入占比在连续报告期内发生明显摆动：

2025年全年会展板块收入（29.77亿元）首次反超房地产开发（29.20亿元），成为第一大收入来源；2026年上半年地产板块因结算收入增加回升至17.29亿元，收入占比再度反超。管理层将会展收入下滑归因于去年同期主承办国际旗舰会议首次在国内举办形成的高基数（2025年上半年举办第29届世界燃气大会，展区面积超5万平方米、日均进场逾4万人次，创历史最好成绩），并指出地产板块"本期结算产品变化，毛利率水平有所上升"。

利润结构方面，会展板块保持盈利但利润率收窄（2026年上半年税前利润1.45亿元，同比下降27.90%；2025年全年税前利润3.49亿元，同比下降29.17%），房地产开发板块持续亏损但幅度收窄（2026年上半年税前利润-8.64亿元，同比减亏7.42亿元；2025年全年税前利润-29.53亿元，同比减亏4.67亿元）。利润改善的驱动因素正在从会展板块转向地产板块的亏损收窄。

三、关键措施执行情况：去化与输出管理有实质进展，竣工进度滞后于年度计划

1. 会展输出管理扩张兑现

公司"轻资产管理输出"战略连续推进：2025年年报披露受托管理场馆及酒店项目64个、覆盖30个城市，受托管理总面积近700万平方米，并明确"为国内运营会展场馆数量最多、整体规模最大的会展运营企业"；2026年上半年累计受托管理项目增至71个、覆盖34个城市，受托管理总面积超700万平方米。国家会议中心二期、首都国际会展中心两大受托项目于2025年投运后，2026年上半年首都国际会展中心首次承接北京国际汽车展览会（总规模超38万平方米、接待观众128万人次，刷新全球车展规模纪录）及2026中国机器人大赛，场馆多功能使用场景持续扩展。

2. 地产"一盘一策"去化执行与年度计划对照

2025年年报为2026年制定的经营计划为：开复工面积95.6万平方米、竣工面积38.6万平方米、销售面积34.3万平方米、签约金额34亿元。2026年上半年实际执行情况：

开复工面积上半年已基本完成全年计划，但无新开工面积；竣工面积进度明显滞后，待结转面积由2025年末的7.53万平方米略降至7.32万平方米。公司同时披露土地储备大幅收缩：总土地储备由2025年末的351.69万平方米降至182.60万平方米，权益土地储备由328.86万平方米降至161.15万平方米，连续报告期无新增储备，反映"控增量、去库存"的执行取向。

3. 数字化建设从平台搭建进入数据资产化阶段

2025年年报披露完成会展智慧场馆运营管理平台升级改造、上线服贸会人工智能助手"小福"、发起成立"人工智能会展生态联盟"，获得DCMM甲方三级与DLMM场景级两项认证。2026年上半年迭代智慧场馆管理平台4.0、牵头编制《智慧会展场馆系统建设及运维规范》团体标准、发布并试运行大都会展数智平台、启动数据"春苗行动"搭建会展数据集与监测分析平台，并推进"亚奥圈"数字化平台升级与"北极星"大会员体系建设。数字化投入从内部管控向对外服务能力（"数字化运营+行业标准"）延伸。

四、核心能力建设：会展管理规模全国第一，研发投入收缩

公司连续两个报告期将核心竞争力概括为"会展品牌综合影响力及复合地产开发运营能力"，并强调会展场馆管理规模维持全国第一。新增能力亮点集中在数据要素领域：朝阳数据要素产业园被朝阳区"十五五"规划定位为全国首个数据商务区（DBD）核心承载区，世界数据组织（WDO）正式入驻；智能机器人创新应用基地引入深朴智能、大咖机器人等企业。

研发投入方面出现收缩：2025年全年研发投入合计1,778.48万元，占营业收入0.29%，研发人员30人；2026年上半年研发费用80.06万元，同比下降65.78%，管理层解释为人工成本减少。在会展板块收入下滑背景下，研发费用压减与"降本增效"主线一致，但与数智化战略投入力度的匹配度值得关注。

五、财务表现与经营质量：减亏过半，现金流与融资成本双改善，净资产仍被侵蚀

1. 盈利与现金流

归母净利润减亏7.05亿元，主要来自房地产开发板块减亏7.42亿元；经营活动现金流净额同比上升66.43%，管理层解释为合理控制支出、购买商品接受劳务支付的现金及支付的各项税费大幅减少。费用端全面压降：销售费用1.65亿元（-8.67%）、管理费用3.74亿元（-4.37%）、财务费用3.89亿元（-17.82%，因持续降低融资成本、利息费用减少）。

2. 债务与融资成本

融资总额由2025年末的233.2亿元降至229.4亿元，整体平均融资成本由3.56%进一步降至3.24%；同期长期借款由114.50亿元增至143.62亿元（+25.44%），短期借款清零，一年内到期非流动负债占比上升，债务结构向长期化倾斜。公司主体信用评级维持AAA。

3. 资产负债结构

总资产418.77亿元（较上年末-2.99%），归母净资产58.22亿元（较上年末-13.13%），连续亏损持续侵蚀净资产。存货205.03亿元占总资产48.96%，投资性房地产70.90亿元占16.93%，受限资产合计80.60亿元（主要为借款抵押）。按境外会计准则（投资性房地产公允价值模式），2026年上半年净亏损9.36亿元、净资产122.93亿元，与境内准则口径的差异主要源于投资性房地产计量模式。

六、风险认知演进：风险框架稳定，市场判断更趋谨慎

两个报告期披露的风险因素均为"市场风险"与"人才储备风险"两类，框架未变，但行业判断的措辞更为细致：

• 房地产：2025年年报表述为"行业处于深度调整与转型修复阶段"；2026年半年报结合国家统计局数据（上半年全国新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%），判断市场"从'止跌'向'回稳'过渡的关键阶段"，同时指出"房地产开发投资、新开工和企业到位资金继续承压，市场分化特征进一步加深"。
• 会展配套：2026年半年报新增对行业"有效需求不足、市场结构性调整"的表述，酒店业"仍处于弱复苏阶段，商务客源恢复节奏滞后于供给增长"，写字楼"租金水平仍处于下行通道"。行业判断较2025年年报（"节假日成为业绩核心拉动点"）更强调供给过剩与需求不足的结构性矛盾。
• 现金流：连续报告期强调"以收定支"、重视销售回款质量、确保现金流安全，2026年上半年经营现金流改善与该策略的执行结果相互印证。

综合结论

北辰实业2026年上半年延续"协同发展、改革创新"战略框架，经营呈现三个特征：其一，利润减亏过半（归母净利减亏7.05亿元），改善主要来自房地产开发板块结算收入回升与毛利率修复，而非会展板块；其二，会展板块收入受国际旗舰展会高基数影响下降16.15%，但受托管理规模扩张至71个项目、覆盖34城，并新增首都国际会展中心承接国际车展等标杆案例，行业地位维持全国第一；其三，现金流改善（经营现金流+66.43%）与融资成本下降（3.24%）构成经营质量的两大支撑，但竣工面积进度滞后于年度计划、土地储备收缩至182.60万平方米、归母净资产连续下降，反映房地产板块转型与减亏的持续性仍待验证。公司对2026年下半年的规划集中于"会展+"城市更新、三大产业园运营与数智化新业务培育，会展与地产两大板块的盈利结构能否在全年维度实现再平衡，是下一报告期的关键观察点。

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