南京高科2026年中报管理层讨论与分析解读：风险防化再推年下地产退出与科创投资并进

一、战略主题演变：从"加推年"到"再推年"，转型重心向科创收敛

管理层将2026年管理主题定为"风险防化再推年"，延续2025年"风险防化加推年"的风险防控主线。战略表述在2025年年报中已明确为"做强股权投资核心主业，深化产投融合，培育生物医药产业，打造国内一流的高科技产业投资商和运营商"，2026年中报继续沿此框架推进，但执行重心发生变化：

• 2025年全年采用"战略投资与科创投资双轮驱动"，当年对外股权投资总额19.23亿元，其中16.84亿元用于增持南京银行股份至总股本的10%；
• 2026年上半年转为"聚焦科创赛道、深耕价值投资"，对外股权投资总额4.33亿元，全部投向高科新浚创信基金出资及纽瑞特、同心医疗、领跑微（追加投资）、卡贝尼（新增投资）等生物医药、半导体新材料项目，未再出现对南京银行的增持动作。

房地产业务定位同步强化退出表述：2025年年报经营计划提出"积极探索房地产业务整体置出或转让路径"，2026年中报则表述为"稳步实施退出商品房开发业务的策略"。战略重心呈现从"双轮驱动"向"科创投资+生物医药产业培育"收敛的特征。

二、业务结构变化：房地产收缩与市政、医药扩张并行

主营业务收入构成显示，公司收入端正经历明显的引擎切换：

房地产开发销售业务收入同比减少51.09%至6.79亿元，占比从六成降至不足一半，管理层归因于"商品房项目结转收入减少"；合同销售面积4.50万平方米（-34.31%）、合同销售金额9.22亿元（-9.69%），降幅小于结转收入降幅，显示去化端压力与结转节奏错位。市政基础设施承建业务收入同比增加197.13%至3.15亿元，管理层解释为"施工总承包业务结转收入增加"，与2025年全年该板块收入减少44.75%形成反转，成为当期第二大收入来源。药品销售（晨牌药业）收入2.78亿元（+11.25%），占比升至19.78%。土地成片开发转让当期无收入确认，2025年该板块收入为0.64亿元。

各板块毛利率同步承压：房地产开发销售毛利率8.14%（减少6.17个百分点）、市政基础设施承建5.20%（减少6.06个百分点）、园区管理及服务41.75%（减少4.11个百分点）、药品销售44.02%（减少5.84个百分点）。相较之下，2025年全年市政基础设施承建、园区管理及服务、药品销售毛利率均为同比增加，2026年上半年出现全面回落，指向以价换量与成本刚性对盈利空间的挤压。

三、关键措施执行情况：2025年经营计划的落地与未竟项

对照2025年年报披露的2026年经营计划，2026年上半年执行情况如下：

股权投资端的项目进展值得关注：原力数字北交所上市已过会、海纳医药港交所上市已申报、同心医疗科创板上市已问询。基金管理滚动数据亦有更新：高科新浚一期基金累计对外投资9.09亿元、累计退出10个项目、累计收回金额8.86亿元、6个项目实现发行上市；高科新浚创新基金累计对外投资8.96亿元、2个项目上市；高科新浚创信基金累计对外投资4.50亿元；高科创投基金累计对外投资8.91亿元。未按计划推进的领域主要体现在房地产去化速度：合同销售金额同比下降9.69%，2025年年报"全年主要经济指标实现新的增长"的目标在收入端未能兑现。

四、核心能力建设：研发向生物医药集中，数智化平台落地

研发投入的边际变化集中于生物医药方向。2026年上半年研发费用0.21亿元，同比增加27.73%，管理层明确归因于"子公司晨牌药业研发项目增加"；2025年全年研发投入合计4,594.39万元，占营业收入比例1.35%，研发人员66人、占公司总人数10.65%，投入主体为高科环境和晨牌药业。晨牌药业当期"持续加码研发投入，有序推进中药创新药以及经典名方的研发立项工作"。

数智化建设从资产端延伸至管理端：2025年上线智慧水务一体化平台、资产数智化管理平台，2026年上半年新增投资管理系统、租赁管理系统。市政工程领域，2026年上半年获评省新技术示范工程3项、省级工法3项；2025年污水处理业务获授权实用新型专利6件、累计拥有知识产权88项。核心竞争力分析的四项要素（品牌影响力与市场把握能力、产业资源整合与协同能力、资金运作管控能力、风险管理控制能力）在两份报告中表述一致，融资端2026年上半年以较低利率发行两期超短期融资券和一期中期票据，2025年全年发行两期短期融资券和两期中期票据。

五、财务表现与经营质量：收入下行、利润韧性、现金流改善

收入下滑的主因是房地产开发销售结转收入减少，成本端同步收缩（营业成本同比减少23.73%），但毛利率压缩导致利润弹性弱于收入弹性。利润端的支撑来自投资收益14.59亿元（+15.96%），对冲公允价值变动收益-1.81亿元的影响；上年同期公允价值变动收益为316.27万元。非经常性损益合计-8,092.69万元，主要系母公司持有的交易性金融资产公允价值变动损失1.13亿元；上年同期非经常性损益为+2,875.88万元（含购买南京银行股票确认的营业外收入5,884.66万元），2025年全年非经常性损益为+4.52亿元（含增持南京银行确认的营业外收入4.69亿元），本期营业外收入同比减少86.22%即源于此一次性因素消退。

现金流与负债结构呈现改善信号：经营活动现金流量净额9.14亿元，同比增加67.62%，管理层解释为"项目建设支出减少"；有息负债总额从105.68亿元降至103.27亿元，占总资产比例从27.45%降至26.08%；平均融资成本连续下降，2026年上半年约2.21%。主要子公司中，高科置业上半年营业收入6.38亿元、净利润-2,816.45万元（2025年全年因荣境东院项目计提减值准备63,823万元、影响归母净利润-51,058万元而录得净利润-6.74亿元），亏损收窄；晨牌药业净利润2,305.09万元（2025年全年4,303.41万元），盈利节奏平稳。

六、风险认知的演进：敞口表述扩大，应对机制延续

2026年中报披露的风险因素与2025年年报完全对应，仍为宏观环境、业务发展、投资管理、财务资金四类风险，但两项参数发生变化：

• 投资相关权益资产规模表述从2025年末的"超230亿元"扩大至2026年中期的"超240亿元"，投资敞口持续累积；
• 公允价值波动风险已当期兑现：2026年上半年对其他非流动金融资产确认公允价值变动损失1.14亿元，影响归母净利润-9,008.42万元，管理层点名赛特斯等投资项目经营不及预期，2025年全年该项损失为2.03亿元、影响归母净利润-1.61亿元，连续两个报告期出现该类损失。

业务发展风险表述保持审慎，明确"房地产业务销售去化和回款不及预期，市政业务优质大项目储备不足，股权投资业务面临项目退出难、投资收益收窄的双重压力"。应对机制延续"四个工作专班"推进存量风险化解，2026年继续围绕"风险防化再推年"主题，并新增《市值管理制度》与2026年度"提质增效重回报"行动方案。外部信用环境方面，控股股东南京新港开发有限公司剩余141,193,607股股份处于冻结状态（占其所持股份的23.49%）。

综合结论

南京高科2026年上半年管理层讨论与分析呈现三重特征：一是战略上延续"风险防化再推年"管理主题，转型方向从2025年的"战略投资+科创投资双轮驱动"进一步收敛至科创投资与生物医药产业培育，房地产业务退出路径表述更趋明确；二是经营结构上，房地产开发销售收入占比从60.53%降至48.24%，市政基础设施承建与药品销售成为收入端的新支撑，但各板块毛利率全面回落，利润端对投资收益（14.59亿元，+15.96%）的依赖度进一步上升；三是财务质量上，经营现金流同比增加67.62%、有息负债与融资成本双降，而公允价值变动损失连续两个报告期出现，投资资产的估值波动已成为影响净利润的主要变量之一。2026-2028三年发展规划仍在编制中，房地产业务置出路径与生物医药产业培育的实际进展，将是观察该公司转型兑现度的关键节点。

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