合景悠活（03913.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期合景悠活（03913.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2025年,中国物业管理行业仍处于深度调整阶段,增量空间收窄、行业竞争加剧,以及民众对「好房子、好服务」的需求持续升级等多重因素叠加影响下,行业整体呈低速增长态势。面对复杂的外部经营环境,本集团在坚守存量业务高品质运营、保障重点专案续约的基础上,持续审视现有业务布局,果断退出低效专案,对增量业务采取审慎扩张的策略。同时,本集团同步推进组织架构优化,深化降本增效举措,充分发挥自身业态布局与区域深耕的核心优势,持续提升品牌价值,力求在行业调整周期中实现高品质发展。
      行业调整持续承压
      在房地产行业经营承压的行业大环境下,物业管理行业正步入转型发展的关键阶段。受房地产行业开发节奏减缓影响,前端物业介入需求与增值服务需求均有所减少。截至2025年12月31日止年度,本集团住宅物业分部实现收入约1,675.2百万元,同比下降5.3%。尽管前端业务需求减弱,但本集团始终坚守核心住宅物业管理服务的品质,通过提升保洁、保安、维修等基础服务的精细化水准,有效维系了存量项目的业主满意度和收缴率,稳住了核心业务的基本盘。
      部分业务战略性聚焦
      在国内经济延续调整的态势下,城市服务领域业务受市场价格竞争及回款周期延长的影响,项目盈利空间持续受到挤压。于截至2025年12月31日止年度,本集团继续执行战略性聚焦策略,主动收缩低效资源投入,同时,对部分公建物业专案进行风险重新评估,优化专案组合与资源配置效率。截至2025年12月31日止年度,本集团非住宅物业分部实现收入约人民币1,654.7百万元,同比下降8.3%。本集团将继续聚焦非住宅领域精选赛道、深耕价值,确保资源配置向低风险、高质量项目倾斜,推动业务结构持续优化,实现长期可持续的价值增长。
      部分资产减值影响
      (一)截至2025年12月31日止年度,本集团就贸易应收款项计提约人民币393.2百万元的减
      值拨备。主要由于中国房地产行业持续低迷,且市场环境出现重大变化包括需求转弱及房价面临下行压力,为整体业务环境带来挑战,导致收回结欠本集团的贸易应收款项速度放缓。因此,本公司审慎评估就贸易应收款项作出的减值拨备金额,并作出适当的会计估计;
      (二)截至2025年12月31日止年度,本集团终止确认了若干递延税项资产,且若干附属公
      司未确认为递延税项资产的可抵扣暂时性差异增加,导致所得税开支增加约人民币184.6百万元。这主要是由于宏观经济环境持续承压,本集团预计在未来期间该等附属公司将无足够应课税利润以利用其可抵扣暂时性差异带来的利益;
      (三)截至2025年12月31日止年度,本集团就商誉及物业、厂房及设备分别计提约人民币
      83.8百万元及人民币29.0百万元的减值。主要由于激烈的市场竞争使得本集团于过往期间收购的若干附属公司的若干合同未能续签。该等附属公司的新客户群扩展未达预期,加之用于提升服务质量的成本增加,导致该等附属公司收入及经营利润下降。尽管该等附属公司录得的经营利润下降,该等附属公司仍于截至2025年12月31日止年度录得经营利润净额。
      独立性进一步提升
      截至2025年12月31日止年度,本集团实现的总收入中,来自独立第三方的收入占比约达90.6%,相较2024年提升约2.0个百分点。近年来,本集团逐步降低对关联方单一客户的业务依赖,专注于独立市场拓展业务发展,2021、2022、2023、2024年和2025年,来自独立第三方的收入占比分别为63.1%,78.6%,82.9%,88.6%和90.6%,呈现逐年提升的态势。本集团致力于提升品牌影响力和市场竞争力,随着品牌认知度与综合服务能力的提升,本集团将继续聚焦核心城市群,强化差异化竞争优势,以构建可持续的独立经营模式。
      降本增效优化经营
      本集团从组织结构、管理流程、技术应用、资源整合等多维度发力,全面提升运营效率。于截至2025年12月31日止年度,本集团的行政管理费用同比下降9.2%。在人力成本方面,本集团持续优化组织架构,推行扁平化管理与跨部门岗位共用模式,减少中间层级,提升单人管理效能。在技术应用层面,智慧巡检、远端监控、业财一体化系统的深化应用,有效减少了重复性人工并降低了内部沟通成本。在采购环节,本集团进一步整合采购管道,强化集中采购机制,在保障服务品质的前提下控制了物耗成本。
      力求长期健康发展
      本集团始终坚持以客户满意为核心目标,通过精细化运营、深化全周期全要素管理、数智化转型与人才机制建设,推动结构优化与服务赋能,驱动长期价值创造。展望未来,本集团将以提升经营质量为导向,在保障项目的商业价值与长期健康的基础上,推动业务结构从规模驱动向价值驱动转型,夯实可持续增长基础。

业务展望：

未来,政策端物业服务标准化规范的持续落地,与需求端客户对物业服务多元化、个性化诉求的日益凸显,将进一步推动行业加速分化。而消费内需的持续释放与存量资产运营价值的深度挖掘,将成为驱动宏观经济发展的重要增长点,也为物业服务行业的转型发展孕育新机遇。
      变局之中蕴新机,挑战面前砺初心。在此,感谢各位股东的长期信任与支持,感谢各位合作伙伴的携手同行与紧密协作,感谢全体员工的辛勤耕耘与付出。2026年,本集团将继续以专业服务为核心抓手、以品质运营为发展根基,在行业深度转型的浪潮中锤链经营韧性,于市场发展的新机遇中捕捉先机,愿与各方携手并肩、聚力同行,共赴高质量、可持续发展的未来。

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