雅生活服务（03319.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期雅生活服务（03319.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2025年,全球经济复苏动能不足,地缘政治冲突加剧,中国经济顶住多重压力,保持稳中有进发展态势。房地产市场延续筑底调整的态势,行业在「稳楼市」「推动房地产市场止跌回稳」的政策基调下,有序推进保交楼、优化住房信贷等,唯市场信心需时修复,新房销售整体仍表现疲弱。
      物业管理行业亦踏上高质量发展新征程。政策层面,国家「十五五」规划首次明确提出「实施物业服务品质提升行动」,物业管理行业的规范化治理全面升级,行业将深度参与基层治理和民生保障,政策监管和市场需求均对企业提出更高要求。同时,行业在外部环境和政策变化下深化调整,规模增速放缓,存量竞争加剧,企业逐步向品质提升、专业化运营、及智慧化建设等方向转型。
      面对外部形势和行业经营的挑战,雅生活响应政策号召,顺应转型变革趋势,聚焦「服务力」和「产品力」的提升,优化业务和项目结构,持续深化人工智能(AI)、物联网、大数据等技术与物业服务的融合,构建更聚焦可持续的多元增值服务生态,转向高质量发展。同时,本集团积极践行社会责任,坚持党建引领,服务民生,深化五方共建模式,投身社会公益,推行绿色低碳,实现多方的价值共赢。年内,本集团实现收入人民币12,892.5百万元,毛利为人民币1,677.2百万元。于2025年12月31日,本集团的在管面积为502.8百万平方米。
      本集团的业务主要包括:(i)物业管理服务;(ii)业主增值服务;(iii)城市服务;及(iv)外延增值服务。
      物业管理服务
      物业管理服务包括安保、清洁、绿化、园艺、维修保养等,为本集团主要收入来源。
      2025年,雅生活坚守品质生命线,持续夯实服务基底,全面升级「好服务」体系。年内,本集团持续优化住宅分级服务产品体系,编制和输出数百项分级服务SOP。以业主需求为中心,着力落实现场服务标准,每月针对消防安全、电梯管理、服务范围、诉求响应等维度推出「客户满意率专项提升行动」,全年品质问题整改率超过98%,客户投诉处理解决率达98%,消防及电梯等设备完好率超97%。同时,本集团重视社区文化建设,小雅公社IP举办8,000多场社区文化活动,吸引超50万人次的业主参与,获得业主高度肯定,增进业主关系并提升社区文化氛围。
      本集团深化向质量效益型的战略转型,年内完成全国城市分级和业态策略研究,聚焦核心城市和深耕城市,明确核心业态,优化拓展团队和品牌建设。通过差异化拓展策略,全年第三方市场拓展年化合同金额超过人民币11亿元,在核心高线城市获取文体场馆、政府办公、教育院校、交通枢纽等业态的优质项目,巩固细分业态优势,实现有质量的拓展。同时平衡规模与效益,对项目实行分级分类,果断退出、淘汰低效项目,优化项目结构和城市布局,巩固核心区域和核心业态的资源集中度。
      本集团稳步推进数智化建设,提升服务品质与运营效率。年内,集团引入智慧安防、智慧消防、智能清扫机器人、智慧能源管理等智慧物联设备,为社区提供全方位AI感知,提升专业化服务效能。探索出针对场馆、院校等公共建筑业态的特色智慧管理模式,构建平台级的智慧生态,初步实现智慧方案的输出。完善项目一线服务工具的功能集成,引入管家AI助手、物联设备警告等数智化功能,提升业主体验和客户服务的效能。
      年内,物业管理服务收入约为人民币10,636.1百万元(2024年同期:人民币10,980.9百万元),同比减少3.1%。其中,来自住宅物业项目的收入为人民币4,511.0百万元(2024年同期:人民币4,562.1百万元),同比减少1.1%。来自非住宅物业项目的收入为人民币6,125.1百万元(2024年同期:人民币6,418.8百万元),同比减少4.6%。
      本集团在管面积明细
      于2025年12月31日,本集团总在管面积为502.8百万平方米。其中,来自第三方项目的在管面积占比约81.8%,第三方项目为集团主要的面积来源。在管面积业态分布
      本集团在管项目覆盖住宅、公共建筑和商业办公等细分业态。截至2025年12月31日止,本集团在管面积中住宅类业态占比为48.7%,公共建筑类项目的占比约为41.1%,商业及其他项目的占比约为10.2%。
      在管面积区域覆盖
      于2025年12月31日,本集团在管项目为3,864个,覆盖全国28个省、直辖市和自治区,以及193个城市。本集团重视业务质量,年内持续优化项目结构,逐步退出部分效益或现金流不佳的项目,并根据市场战略地图退出或收缩孤岛城市,提升项目集中度并巩固于经济较为发达区域的规模优势,并由于部分项目整合管理,因此在管项目数量及覆盖城市数量有所下降。
      按照区域划分,本集团在管面积的31.5%位于长三角城市群,20.8%位于粤港澳大湾区,7.9%位于山东半岛城市群,8.2%位于成渝城市群,其余分布于中国其他区域。
      收费模式
      本集团采用以包干制为主的收费模式有助于服务质量及运营效率的提升。
      本集团合约面积
      本集团定义合约面积为已经和开发商或业主签订提供物业服务合同的面积,包括已交付及未交付的建筑面积(即储备面积)。鉴于本集团已形成多元化的项目业态布局,储备面积概念不适用于公共建筑、商业及其他等非住宅类业务。本集团自本报告年度起,将不再披露合约面积数据。
      业主增值服务
      业主增值服务主要包括生活及综合服务、家装宅配服务、空间运营及其他服务、机构类增值服务,旨在提升业主和住户的工作及生活体验,并实现其物业的保值增值。
      本集团加速业主增值服务的市场化转型,围绕本地生活、空间服务和资产服务三大核心品牌服务,优化业务结构,构建轻资产、可持续的多元业务生态。本地生活及综合服务聚焦家庭高频需求,年内围绕「省心服务,便民到家」的品牌理念,深耕社区生活刚需服务,并针对「一老一小」需求孵化特色消费产品,于雅管家平台新增便民服务品类,优化用户体验,提高业主黏性;升级社区零售的选品机制,精简产品品类,聚焦有利润的核心零售产品,年内核心产品的利润贡献达80%。家装宅配服务等资产服务积极寻求业务转型,探索房地产经纪服务、房屋修缮、存量旧改等新业务,以应对新房交付量和相应业务需求下滑带来的压力。空间运营及其他服务面临宏观环境与市场格局变化的挑战,年内及时调整策略,通过自营模式提高广告资源利用率和场地使用率。
      年内,业主增值服务收入约为人民币1,060.1百万元,较2024年同期的人民币1,291.6百万元下降17.9%,占总收入约8.2%。
      (1)生活及综合服务包括:物业维修、家政服务、庭院园艺、社区零售、节能管理、快递配送、度假旅行、社区二手租售服务、综合谘询服务等。年内,生活及综合服务收入约为人民币325.2百万元,较2024年同期的人民币458.7百万元下降29.1%。该业务收入同比下降,主要因为:1)社区零售业务选品机制升级,主动精简产品品类,聚焦利润水平较高的核心产品,停止低效产品销售,导致整体收入同比明显下降;2)家政服务板块优化经营模式,确保品质而停止合资合作业务转为自营模式,导致收入规模有所下降。生活及综合服务占业主增值服务收入的比重约为30.7%。
      (2)家装宅配服务主要包括:装修、拎包入住、社区旧改等服务。年内,家装宅配服务收入约为人民币39.4百万元,较2024年同期的人民币77.0百万元下降48.9%,主要是由于地产资源相关业务持续受房地产行业整体下行影响,业务需求下降。本集团通过深挖存量市场潜力,对冲部分下行影响。家装宅配服务占业主增值服务收入的比重约为3.7%。
      (3)空间运营及其他服务主要包括:会所经营服务、物业运营服务、社区广告运营、停车场管理服务及社区资产的经营等。年内,空间运营及其他服务收入约为人民币457.3百万元,较2024年同期的人民币459.8百万元下降0.5%。尽管空间类业务受市场竞争加剧、广告市场格局变动的影响,本集团积极调整策略,通过开展临租、自营广告服务等业务,积极提升资源利用率,业务规模基本平稳。空间运营及其他服务占业主增值服务收入的比重约为43.1%。
      (4)机构类增值服务包括:餐饮、通勤、物资采购等公建特色增值服务,以及商企定制、会务、企业集采和零售等商办业态的特色增值服务。年内,机构类增值服务收入约为人民币238.2百万元,较2024年同期的人民币296.1百万元下降19.5%,主要是由于本集团积极优化业务布局与经营策略,主动逐步退出部分盈利能力较低的餐饮服务业务。机构类增值服务占业主增值服务收入的比重约为22.5%。
      城市服务
      城市服务主要包括道路清扫保洁、生活垃圾清运、垃圾分类管理、园林绿化养护、市政设施管养、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市管理解决方案等。目前,本集团的城市服务项目主要分为单项目承包和环卫服务一体化等经营模式。
      2025年,本集团城市服务聚焦经营质量提升与现金流改善,持续深耕优质项目,逐步退出部分回款未达预期的项目,保障收款。年内,城市服务收入约为人民币1,106.4百万元,较2024年同期(经重列)的人民币1,303.6百万元下降15.1%,占总收入约8.6%。
      外延增值服务
      外延增值服务主要包括提供给开发商的案场物业管理服务及其他外延增值服务。
      年内,本集团外延增值服务收入约为人民币89.9百万元(2024年同期:366.3百万元),较2024年减少75.5%,占总收入约0.7%,主要受房地产市场开发及销售持续低迷影响,销售案场物业管理及相关服务的需求相应收缩。同时,本集团坚持现金流优先原则,主动压降周期性业务,强化风险控制,以提升整体经营质量。其中:
      (1)案场物业管理服务(占外延增值服务收入的99.8%):年内收入约为人民币89.7百万元,较2024年同期的人民币278.8百万元下降67.8%。
      (2)其他外延增值服务(占外延增值服务收入的0.2%):包括物业营销代理服务、房屋检验服务等。年内收入为人民币0.2百万元,较2024年同期的人民币87.5百万元减少99.8%。

业务展望：

2026年,中央经济工作会议明确以坚持内需为重要任务,人民对于美好生活的长期追求,孕育巨大的差异化需求市场。未来一年,本集团将稳中求进,围绕品牌焕新、科技赋能、经营提升、管理创新、价值重塑五大工作。
      物业管理企业未来的竞争本质是标准化与品牌力的竞争。本集团已制定长期规划,致力于成为中国卓越的品质服务运营商,将以服务力为核心竞争力。通过智能化措施,提升智慧社区感知和专业服务系统,从人工监控走向智能管控,提升服务的精准度、管控效率以及应急处理的能力。2026年将由最高层牵头,全集团提高服务意识,切实降低客户投诉率和低满意度项目比例,目标提升整体业主满意度至行业标杆水平,达至收缴率与项目稳定性的正向循环。未来一年将持续完善住宅服务分级标准,将推进高、中端住宅和文旅产品落地于重点城市,于北上广深等高线城市打造标杆项目。打造住宅市场的全国性主打品牌,夯实住宅市场的拓展能力,同时梳理公共建筑、商业等细分领域,逐步确立产品品牌。2026年将重启市场引擎,重塑市场拓展版图,加强市场团队建设,积极寻找新的增长点。通过聚焦、突破存量市场的高质量项目,依托城市地图策略推动区域聚焦,2026年市场拓展目标有80%以上来自于核心、深耕城市,重点关注项目的在管转化和运营成效,确保重点项目的平稳续约,并注重物管费价格的稳定性。
      物业管理行业正处于向现代服务业转型升级的关键时期,智能化是解决目前服务难以标准化和提升运营效率的核心。本集团将以人为本的初心结合人工智能技术,围绕一线品质作业和管理效率,提升客服服务能力和体验,为业主构建更安全、更便捷、更绿色的智慧生活,并逐渐转向可输出的市场化平台和解决方案。2026年,本集团将持续通过数字手段提升运营管理效率,完善数据标准建设,多维度支持经营管理,并通过AI智能分析辅助决策。此外将持续推进物联网平台的打造及落地,包括电梯等设施设备的智能管理平台、智慧停车场管控平台等。此外持续推进AI应用于品质监控与智能安防,计划2026年在项目落地试点推广。2025年本集团大力推进智能客服建设,未来将持续完善系统功能,实现高效响应及提升人均效能。此外,项目亦将根据实际服务场景需求,逐步试点现场作业机器人,为未来规模化应用提供实测数据。
      2026年将是本集团夯实经营能力、创新管理模式的释放潜力之年。在确保经营平稳的基础上,集中精力专注主业,扩大现有优势,并通过精细化管理和提升合规水平,确保整体经营质量。本集团过去两年逐步退出低效项目,未来一年将进一步改善项目结构,深耕优质、产生稳定现金流的存量项目,注重项目的盈利水平可持续性。尽管短期可能带来规模的暂时性收缩,但长远来看有利于本集团健康发展。此外将进一步优化现金流表现,重点提升住宅业态的当期收缴率,平衡公共建筑服务、城市服务的规模与回款,持续践行以收定支,杜绝高风险项目的垫资、透支行为。同时积极回笼关联方及第三方资金和资产,有效控制应收款项规模。本集团将持续通过提高优质供应商集中采购比例、培育自营工程维修能力以及通过绿色节能手段控制能源损耗,从而实现成本的有效管控。此外,本集团将进一步向轻盈的组织结构优化,扩大规模效应,建设专业能力,提升各单位之间的协同效率,严控管理费率。
      安居是人民群众幸福的基点,2025年两会提出推动建设安全舒适绿色智慧的好房子,明确了产业转型发展的新赛道。而好房子建设离不开好服务,住建部文章进一步鼓励物业管理企业积极探索物业服务+生活服务的新模式,推进物业服务进家庭,未来便民利民生活服务亦蕴藏机遇。本集团将深入洞察客户需求与转型趋势,从基础服务延伸至全生命周期多元服务,成为美好生活的运营商和客户的一站式服务战略伙伴。本集团将围绕客户、员工、公司、股东和社会五方持续深耕价值创造,将致力以专业服务助力城市治理,以业主为中心保障基层民生,积极参与社区更新,多元、差异化创新发展,将企业自身的发展融入行业与国家的发展转型之中。
      本集团深信通过践行「呵护一生、温暖一城」的暖心服务,以服务品质为基石,将逐渐建立与业主之间超越物业服务的信任和认同,树立高效、现代、智慧、温暖的品牌形象。2026年本集团将以稳经营、强品牌、精管理、谋新局为纲领,通过秉持长期主义,坚持价值深耕,未来定能与社会、业主和其他相关方达至长远的共建、共享、共荣。

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