远东发展（00035.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期远东发展（00035.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

1.物业分部
      本集团物业分部包括物业发展及物业投资。
      物业发展
      本集团拥有多元化之住宅物业发展项目组合,项目遍布澳洲、英国、香港、新加坡、马来西亚及中国内地,皆侧重于大众住宅市场。本集团强劲的地区多元化发展降了低波动性,使我们可善用不同物业周期所带来之优势。本集团已于该等市场分别成立实力雄厚之当地团队,让本集团识别趋势及物色最具吸引力之机遇,进行物业发展,例如与曼彻斯特市议会(‘曼彻斯特市议会’)建立之伙伴关系。该等土地收购策略产生之土地储备策略令本集团之发展项目享有相对较低之土地成本基础,并减少资金闲置情况。
      于二零二五年九月三十日,本集团发展中住宅物业之累计应占预售价值及未入账已订约销售总额约为港币9,300,000,000元。大部分预售所得款项于相关项目落成前不会在本集团之综合损益表反映。
      墨尔本
      WestSidePlace为位于墨尔本中心商业区(‘中心商业区’)之综合用途住宅发展项目。该项目拥有四幢大厦,设有两间酒店,包括位于第一座提供257间客房之丽思卡尔顿豪华酒店,以及位于第三座提供316间客房之帝盛品牌酒店。
      第一座及第二座合共提供1,377个单位,总可售楼面面积约为1,100,000平方尺,预期开发总值合共约为港币4,900,000,000元。该发展项目已落成。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币374,000,000元,其中约港币191,000,000元已入账为已订约销售。预期将于二零二六年财年下半年继续销售及结算。
      第三座及第四座提供合共1,519个单位,总可售楼面面积约为1,100,000平方尺,预期开发总值合共约为港币5,100,000,000元。该发展项目已落成。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币267,000,000元,其中约港币120,000,000元已入账为已订约销售。预期将于二零二六年财年下半年继续销售及结算。
      640BourkeStreet位于墨尔本,毗邻WestSidePlace及UpperWestSide,为综合用途发展项目。该项目楼高68层,提供一房、二房及三房之高档公寓。该发展项目提供606个住宅单位(总可售楼面面积约为519,000平方尺,预期开发总值合共约为港币4,000,000,000元),以及430平方米之零售空间及296个停车位。该发展项目于二零二五年二月下旬推出后,于二零二五年九月三十日已预售价值约港币1,235,000,000元之单位。该发展项目预期于二零二九年财年落成。640BourkeStreet连同WestSidePlace及UpperWestSide横跨三个相连街区,将延伸形成综合用途发展项目,大大振兴中心商业区西面活动。珀斯
      PerthHub为PerthCityLink项目之第一阶段,为毗邻PerthArena之综合用途发展项目。其包括PerthCityLink之第2及3地段,将提供预期开发总值合共约港币816,000,000元之314个住宅单位及提供260间客房之帝盛酒店。该发展项目已于二零二五年九月三十日落成及所有单位结算。
      获选为PerthCityLink项目之属意发展商后,本集团获得PerthCityLink项目第4、9及10地段。该三幅地皮将发展成多个精品住宅单位以及一座集零售、娱乐、商业与酒店设施于一身之综合大楼。该项目现处于规划阶段。
      TheTowersatElizabethQuay为建有两座楼宇之综合用途旗舰发展项目,包括总可售楼面面积约371,000平方尺之住宅单位及一间设有205间客房之丽思卡尔顿豪华酒店。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币561,000,000元,其中约港币15,000,000元已入账为已订约销售。
      布里斯本
      Queen’sWharfResidences为本集团拥有50%权益之发展项目。该发展项目毗邻QWB项目,建有三座楼宇,提供合共1,829个单位,可售楼面面积约为1,500,000平方尺。该发展项目之预期开发总值合共约为港币11,100,000,000元(应占开发总值约为港币5,600,000,000元)。
      第四座是唯一一座直接与QWB项目相连之住宅大厦,提供667个住宅单位,总可售楼面面积约为506,000平方尺,开发总值合共约为港币3,000,000,000元(应占开发总值约为港币1,500,000,000元)。该发展项目已于二零二五年三月落成及开始交付流程。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期应占开发总值约为港币8,000,000元。
      第五座初步提供819个住宅单位,总可售楼面面积约为701,000平方尺,所有单位已全数预售。由于成本上涨及布里斯本住宅单位需求殷切,本集团于二零二四年十二月向原买家提出调升售价之经修订协议,超过60%买家于三个月内接纳协议。此外,本集团已取得规划批文增建28个单位,使总可售楼面面积增加至约701,000平方尺,预期开发总值因而提升至合共约港币5,600,000,000元(应占开发总值约为港币2,800,000,000元)。余下单位已于二零二五年七月在市场重新推出,进一步提高售价。于二零二五年九月三十日,本集团预售价值约为港币4,300,000,000元(应占开发总值约为港币2,100,000,000元)之单位。该发展项目预期于二零二九年财年落成。
      第六座为住宅大厦,提供315个住宅单位,总可售楼面面积约为337,000平方尺,预期开发总值合共约为港币2,500,000,000元(应占开发总值约为港币1,200,000,000元)。该项目现处于规划阶段,预期将于二零二九年财年与第五座同时竣工。
      黄金海岸
      TheStarResidences–Epsilon(第二座)为本集团拥有33.3%权益之项目,提供437个住宅单位,总可售楼面面积约为327,000平方尺及预期开发总值合共约为港币1,600,000,000元(应占开发总值约为港币543,000,000元)。其亦包括提供202间客房之澳洲首间安达仕酒店。于二零二五年九月三十日,本集团预售价值约为港币1,600,000,000元(应占开发总值约为港币530,000,000元)之单位。预期该发展项目将于二零二七年财年落成。
      英国
      伦敦
      AspenatConsortPlace为位于伦敦金丝雀码头MarshWall之综合用途发展地盘。其包括502个住宅单位、139个可负担房屋单位、237间客房之酒店及商业空间,总可售楼面面积约为482,000平方尺。
      该发展项目已于二零二五年七月落成。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币2,000,000,000元,其中约港币163,000,000元已入账为已订约销售。预期将于二零二六年财年下半年继续销售及结算。
      位于北伦敦之HornseyTownHall为综合用途重建项目,将现有市政厅转为设有公共空间之酒店╱服务式公寓大楼及住宅部分,提供135个住宅单位及11个社会╱可负担单位,总可售楼面面积约为114,000平方尺。该发展项目已落成。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币97,000,000元,将于该发展项目内之酒店及其他设施投入运作并实现拟定社区用途后推出销售。
      伦敦金丝雀码头之EnsignHouse(毗邻AspenatConsortPlace)拟发展为一座包括逾400个住宅单位及约120个可负担房屋单位之住宅大厦。其将提供总可售楼面面积约296,000平方尺之住宅单位,预期开发总值合共约为港币3,500,000,000元。该项目现处于规划阶段。
      曼彻斯特
      VictoriaNorth为英国其中一个最大型重建项目,为本集团与曼彻斯特市议会之合营公司,覆盖面积逾390亩(相当于17,000,000平方尺)。该发展项目可于未来十至十五年提供约20,000间新房屋,整合优质住宅及社会基建设施,以支持市中心扩展。近期,该发展项目于二零二五年九月获英国政府列为十二个潜在新城镇之一,确立其国家级地位。
      为支持Sandhills新轻铁站建设,住房社区与地方政府事务部近期向大曼彻斯特交通局拨款1,500,000英镑,用于推进业务计划大纲。此策略性交通基建设施将让VictoriaNorth及其居民迎来大曼彻斯特之广泛经济机遇,亦将推动租金及资本价值增长。
      英国交通部亦已额外拨款支持兴建Sandhills新轻铁站,作为大曼彻斯特联合管理局综合交通规划之一部分。该站计划于二零三零年前落成,并投入运作。
      VictoriaNorth之初期发展正在进行,新增项目将纳入长期发展项目持续推进,并打造具吸引力之投资方案。
      位于RedBank之VictoriaRiverside建有三座楼宇,包括596个单位及38幢独立洋房,总可售楼面面积约为460,000平方尺,预期开发总值合共约为港币2,000,000,000元。
      A座(CrownView)包括275个住宅单位,总可售楼面面积约为207,000平方尺及预期开发总值合共约为港币1,000,000,000元。于二零二五年九月三十日录得预售总值约港币1,000,000,000元,并预期于二零二七年财年上半年落成。
      B座(CityView)包括128个可负担房屋单位,已预售予TraffordHousingTrust,该基金属于英格兰最大住房协会之一的L&Q旗下,代价为26,000,000英镑。该楼宇已于二零二五年七月落成及结算,现由本集团旗下营运商Found管理。
      C座(ParkView)包括193个住宅单位,总可售楼面面积约为129,000平方尺及预期开发总值合共约为港币602,000,000元。该楼宇已于二零二五年七月落成,并启动交付程序,支持本集团悉数偿还发展贷款。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币157,000,000元,其中约港币131,000,000元已入账列作已订约销售。
      BromleyStreet亦已落成,包括38幢独立洋房,总可售楼面面积约为39,000平方尺及预期开发总值合共约为港币177,000,000元。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币140,000,000元,其中约港币62,000,000元已入账列作已订约销售。
      CollyhurstVillage为VictoriaNorth总体规划首阶段中之一部分,包括144个私人住宅单位,总可售楼面面积约为153,000平方尺及预期开发总值合共约为港币455,000,000元。首批公开市场发售单位已于二零二五年七月落成。于二零二五年九月三十日,录得预售总值约港币287,000,000元。该发展项目亦包括130个可负担房屋单位,总可售楼面面积约为104,000平方尺。首批可负担房屋已于二零二五年九月落成,剩余开发总值合共约为港币183,000,000元。其余单位预期将于二零二六年财年下半年至二零二七年财年分阶段竣工。
      未来发展将聚焦曼彻斯特之RedBankRiverside,毗邻本集团VictoriaRiverside发展项目。该阶段包括7幢6至34层高楼宇,预期交付约1,551间房屋,总可售楼面面积约为1,082,000平方尺,预期开发总值合共约为港币6,000,000,000元。该发展项目另设占地约20,000平方尺商业及零售空间之全新大街。预期地基修复工程于二零二六年三月完成,于二零二八年财年至二零三零年财年分阶段竣工。
      Falcon为RedBankRiverside住宅大厦之一,已于二零二四年三月推出。该发展项目提供189个住宅单位,总可售楼面面积约为131,000平方尺及预期开发总值合共约为港币708,000,000元。于二零二五年九月三十日,本集团预售价值约为港币554,000,000元之单位。余下单位将于落成后推出。
      Kingfisher为RedBankRiverside之另一座住宅大厦,已于二零二四年八月推出。该发展项目提供322个住宅单位,总可售楼面面积约为230,000平方尺及预期开发总值合共约为港币1,300,000,000元。于二零二五年九月三十日,本集团预售价值约为港币755,000,000元之单位。
      MeadowSide为本集团于曼彻斯特之首个主要住宅发展项目,4期中有3期(第二、三及五期)已竣工及悉数结算。第四期已取得兴建40层住宅大厦之规划许可。然而,本集团善用该地段不断变化之市场趋势,持续评估增加建筑面积及相应提升开发总值之机遇。
      于二零二四年八月,公私合营各占50%权益之合伙关系正式确立,以重建位于老特拉福德(OldTrafford)切斯特道(ChesterRoad)之大曼彻斯特警察总部旧址地盘。本集团作为私营合作伙伴保留50%权益,而特拉福德都会区议会(25%)及大曼彻斯特联合管理局(25%)则为公营合作伙伴。
      该地盘地段优越,邻近曼彻斯特联足球俱乐部以及老特拉福德板球场,估计开发总值约为322,000,000英镑。该发展项目拟交付约1,200间新房屋,包括可负担房屋单位、提供250间客房之酒店及约30,000平方尺之地下商业空间辅以新公共开放空间,以支持新社区之发展。该发展项目目前正进行设计,预计于二零二六年春季提交规划申请。
      中国内地
      过去数年,本集团一直发展上海一项高端城镇项目锦秋花园。该发展项目包括多元化住宅组合,提供低层住宅、高层住宅及独立洋房。于二零二五年九月三十日,君悦庭之可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币53,000,000元,而御尚II之可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币14,000,000元。
      位于广州之远东御江豪庭为拥有五座住宅楼宇之发展项目。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币18,000,000元。香港
      多年来,本集团透过收购重建用地、参与政府招标及参与市建局投标,已在香港建立其发展项目组合。
      位于大埔公路之毕架?金峰为住宅发展地盘,提供62个单位及4幢洋房,总可售楼面面积约为84,000平方尺,预期开发总值约为港币1,800,000,000元。该发展项目已落成。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币271,000,000元,其中约港币42,000,000元已取得作已订约销售。4幢洋房之预期开发总值约为港币293,000,000元,并计划于近期推出销售。
      于二零二一年十一月,本集团成立一间合营公司(由本集团持有50%权益),以收购一幅启德地皮用作住宅发展项目-柏蔚森。该住宅发展项目提供1,305个住宅单位,总可售楼面面积约为508,000平方尺,预期开发总值约为港币10,400,000,000元。该发展项目已于二零二五年八月落成,并于二零二五年九月开始交付。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期应占开发总值为价值约港币9,200,000,000元(应占开发总值约为港币4,600,000,000元)之单位。其中约港币1,900,000,000元已入账为已订约销售。大部分买家选择现金付款方案,此举通过降低融资成本使本集团获益。
      位于丹桂村之住宅发展项目珀爵包括24幢独立洋房,总可售楼面面积约50,000平方尺。该发展项目已落成。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币247,000,000元。余下单位按现状出售。
      尚澄为位于沙头角之住宅发展项目。该发展项目包括总可售楼面面积约103,000平方尺之261个低层单位。该发展项目已落成。于二零二五年九月三十日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币521,000,000元,其中约港币5,000,000元已取得作已订约销售。余下单位按现状出售。
      于二零二一年六月,本集团于屯门蓝地购入一幅地皮。该项目现时处于规划阶段,预期开发总值估计为港币6,300,000,000元,总可售楼面面积约383,000平方尺。该项目正处于规划阶段。
      于二零二一年九月,本集团成立一间合营公司(由本集团持有33.3%权益),以收购位于西贡蚝涌之一幅住宅地皮。该发展项目提供26间高档住宅,总可售楼面面积约为58,000平方尺,预期开发总值约为港币1,400,000,000元(应占开发总值约为港币472,000,000元)。该发展项目已开始施工,并预期将于二零二七年财年落成。视乎市况,预期该发展项目于二零二七年财年推出销售。
      于二零二二年九月,本集团透过市建局进行之招标收购香港西营盘一幅占地面积约1,077.3平方米之地皮之发展权。该地皮为综合用途住宅及商业发展项目,住宅单位及商业空间之预期可售楼面面积分别约为75,000平方尺及2,800平方尺。该发展项目之建筑图已获得核准。项目之地基工程已竣工,上盖结构工程正在进行。预期该发展项目将于二零二七年财年推出,并于二零二八年财年落成。
      本集团已取得荃湾油柑头一幅地皮之规划批文,该地皮指定用作综合用途住宅发展项目。该项目之预期开发总值约为港币3,100,000,000元及预期可售楼面面积约为235,000平方尺。该发展项目目前处于规划阶段。
      马来西亚
      DorsettPlaceWaterfrontSubang毗邻着名五星级酒店梳邦帝盛君豪酒店,为本集团持有50%权益之发展项目。该发展项目覆盖三个街区,将提供1,989间全服务式套房。该发展项目已于二零二五年九月落成。A座及B座之收益已根据发展进度确认,而A座及B座于二零二五年九月开始交付。于二零二五年九月三十日,A座及B座可供出售竣工存货之预期应占开发总值约为港币309,000,000元,其中约港币94,000,000元已入账为已订约销售。C座尚未上市,而本集团正评估变更用途为长期收入用途。
      新加坡
      CuscadenReserve为坐落于新加坡黄金地段第九区之住宅发展地盘。本集团拥有该发展项目之10%权益。预期其将提供约17,000平方尺之应占可售楼面面积。于二零二五年九月三十日,该发展项目已落成并悉数结算。
      物业投资
      本集团物业投资包括主要位于香港、中国内地、新加坡、英国及澳洲之零售及办公楼宇投资。于二零二六年财年上半年,已录得投资物业之公平值亏损约港币77,000,000元。于二零二五年九月三十日,投资物业估值约为港币5,900,000,000元(于二零二五年三月三十一日:约港币5,800,000,000元)。
      本集团过往购入上海宝山区之两个地盘,该等地盘拟发展成指定作出租用途之住宅楼宇。其中一个地盘已完成,其可出租楼面面积约573,000平方尺,提供约1,700个单位。预期租赁营运于二零二六年财年下半年开始,而另一个地盘正在开展准备工作。该地盘预期提供约2,600个住宅单位。预期该地盘于二零二九年财年落成。
      2.酒店业务及管理
      本集团拥有并透过四个不同品牌营运旗下酒店组合、帝盛酒店及度假村,侧重于三至四星级酒店业务,包括核心品牌‘帝盛’;注重生活之现代酒店品牌‘DaobyDorsett’;提供别树一帜之‘d.Collection’精品酒店品牌,以及提供简洁实惠价值之‘丝丽酒店’品牌。
      于二零二五年九月三十日,本集团拥有合共38间酒店,包括全资拥有之帝盛集团、位于珀斯及墨尔本之丽思卡尔顿酒店、上海学屿、部分拥有之PalasinoGroup、澳洲之DorsettGoldCoast及TheStarGrand以及新加坡之樟宜帝盛酒店及DaobyDorsettAMTD。约9,700间客房遍布中国内地、香港、马来西亚、新加坡、澳洲、英国及欧洲大陆。
      于二零二五年九月二十三日,本集团于英国伦敦之DorsettCanaryWharfLondon开始试业。酒店提供237间时尚客房、多功能会议设施及餐饮服务。该酒店位于伦敦中心商业区之一CanaryWharf的中心地带之策略性位置,满足商务及休闲需求。
      于二零二五年九月二十九日,本集团于中国内地之上海学屿开业,提供115间客房,毗邻上海大学,吸引超过40,000名全日制学生入住,成为本集团于上海的首间旅舍。
      于二零二六年财年上半年,帝盛集团录得收益总额约为港币983,000,000元,较二零二五年财年上半年之约港币891,000,000元上升10.3%。入住率为72.9%,较二零二五年财年上半年之72.7%轻微上升0.2个百分点。平均房租由去年同期之约港币745元上升5.2%至约港币784元。因此,平均每间客房收益由二零二五年财年上半年之约每晚港币542元上升5.5%至二零二六年财年上半年之约每晚港币572元。除客房收益增长外,本集团之租金、餐饮及其他收入亦录得增长。未来,帝盛集团将转型至轻资产模式,寻求策略增长并增强地域韧性。
      香港
      于二零二六年财年上半年,本集团于香港酒店营运之入住率及平均房租均录得温和增长。二零二六年财年上半年之整体入住率上升2.6个百分点至83.4%,而二零二五年财年上半年则为80.8%。平均房租亦由二零二五年财年上半年之约港币645元上升6.2%至约港币685元。因此,本集团香港酒店于二零二六年财年上半年之收益总额较去年同期增加26.5%至约港币370,000,000元。
      香港酒店业表现反映市场竞争激烈,各酒店通过调整定价策略,在营运成本上涨及区域竞争加剧的背景下平衡入住率增长。行业面临多重挑战,例如中国内地旅客消费注重成本、港币升值削弱消费力,以及短途旅行转向深圳等替代目的地的消费模式转变。
      受政府支持政策的推动,包括拨款港币1,200,000,000元用以落实《旅游业发展蓝图2.0》及‘个人游’计划扩展至59个中国内地城市,本集团深信香港作为亚洲盛事之都前景可期。展望未来,本集团将继续采取策略举措提高入住率及增加收益,包括精准市场推广活动、与启德体育园等本港景点合作及提供创新服务,以迎合休闲及商务旅客不断变化之喜好。
      马来西亚
      于二零二六年财年上半年,马来西亚旅游业及酒店业呈强劲发展趋势,国内外旅客络绎不绝。该增长得益于与中国内地延长互相免签政策,加上对印度国民实施类似豁免措施。
      于二零二六年财年上半年,本集团于马来西亚之酒店录得之收益较二零二五年财年上半年增加4.2%至约51,000,000马币。入住率为63.1%,较去年同期之62.9%轻微上升0.2个百分点。平均房租上涨4.5%,由二零二五年财年上半年之约224马币增加至约234马币。平均每间客房收益继续上升,由二零二五年财年上半年之约141马币上升5.0%至二零二六年财年上半年之约148马币,表明越来越多游客选择马来西亚作为理想目的地,推动住宿需求增加。
      马来西亚旅游业及酒店业之前景依然明朗。基建设施不断升级、交通四通八达及推广生态文化体验将推动持续发展。本集团致力提供卓越服务及创新酒店方案,确保其酒店于此复苏市场蓬勃发展,并于未来再创高峰。
      中国内地
      于二零二六年财年上半年,在假期延长及政府推出文化及乡村旅游消费券的带动下,中国内地之国内旅游业维持强劲。然而,由于国内及外国酒店品牌快速扩张,中国内地酒店业竞争激烈。此外,价格敏感度上升及经济谨慎态度限制消费者的非必需支出,而旅游消费模式转变及旅客越来越属意短途和经济实惠的选择则进一步削减旅游需求。同时,免签国家增加以及出境旅游之需求激增,消费需求转向海外。国内消费收缩、旅游习惯改变及国内旅客外游,此三重压力对本集团之中国内地酒店盈利能力构成影响。
      于二零二六年财年上半年,入住率较二零二五年财年上半年之64.9%下跌9.5个百分点至55.4%。然而,平均房租由去年同期之约人民币354元轻微上升0.3%至约人民币355元。因此,平均每间客房收益由二零二五年财年上半年之约每晚人民币230元下降14.3%至二零二六年财年上半年之约每晚人民币197元。整体而言,本集团于中国内地之酒店收益由二零二五年财年上半年之约人民币99,000,000元下降15.4%至二零二六年财年上半年之约人民币84,000,000元。
      尽管业绩未如理想,本集团依然认为前景可期。免签国家增至46个、240小时跨境免签政策及投入人民币590,000,000,000元用于铁路升级改造,加上通过补贴及数码平台实施国内提振措施,有望推动入境及国内需求,为未来业绩之提升提供支持。
      新加坡
      于二零二六年财年上半年,新加坡旅游业表现喜忧参半。第一季度旅客人次与去年大致持平,而第二季度录得按年增长。上述表现改善得益于多项关键需求推动因素,包括世界游泳锦标赛、本地大学毕业季及中国学校假期。
      影响二零二六年财年上半年整体业绩的关键因素包括二零二五年四月开始的关税紧张局势、新加坡元兑邻近国家货币走强,以及酒店客房供应过剩。其中唐人街地区客房供应过剩尤为明显,该区新增近1,000间客房,令酒店入住率与平均房租受到影响。
      于此背景下,本集团于新加坡之酒店呈报入住率为83.5%,较二零二五年财年上半年下降1.2个百分点。平均房租亦由二零二五年财年上半年之约198新加坡元轻微下降1.5%至约195新加坡元,导致平均每间客房收益下降3.0%至约每晚163新加坡元。整体而言,本集团于新加坡之酒店之收益总额轻微减少至约10,000,000新加坡元。
      集团对前景抱持乐观态度,认为持续投入旅游业基建设施、会议、旅游奖励、大型企业会议及展览业务提振、企业差旅复苏以及地区休闲旅游之增长潜力将提升日后入住率及收益表现。
      英国
      于二零二六年财年上半年,英国酒店业呈现下滑趋势,主要受本地及国际旅客人数轻微下降影响。尽管面临营运成本上涨及来自其他欧洲城市之持续竞争等挑战,本集团于伦敦之酒店仍录得79.4%之入住率,较二零二五年财年上半年之86.1%下降6.7个百分点。平均房租上涨3.8%至约135英镑,但平均每间客房收益由二零二五年财年上半年之约每晚112英镑减少4.5%至约每晚107英镑。整体而言,本集团于英国之酒店之收益总额轻微减少至约8,000,000英镑,与去年同期之水平相若。稳定收益主要归因于企业合约及批发团体业务,以及该地区强劲的暑期需求。
      本集团之DorsettCanaryWharfLondon于二零二五年九月二十三日开始试业,现处于扩张阶段,待全面开业后,有望为本集团于英国之酒店业绩作出贡献。新增酒店属于策略性规划,旨在增强本集团于该地区之影响力,应付伦敦充满活力之市中心对优质住宿日益增长之需求。
      澳洲
      目前,本集团在澳洲拥有四间营运中酒店。珀斯丽思卡尔顿酒店、墨尔本丽思卡尔顿酒店及墨尔本帝盛酒店均由本集团全资拥有,而DorsettGoldCoast则透过合营公司拥有33.3%之股权。
      于二零二六年财年上半年,与去年同期相比,本集团于澳洲之酒店之整体入住率由二零二五年财年上半年之62.9%上升5.9个百分点至68.8%,平均房租由二零二五年财年上半年之约351澳元激增4.8%至约368澳元,令平均每间客房收益上升14.5%至约每晚253澳元。需求复苏推动整体增长,而澳洲所有主要城市之酒店入住率均有所提升。
      尽管其他以休闲为主之城市因澳洲人选择国际旅游或返回主要城市而出现萎缩,按入住率计,本集团于墨尔本之酒店表现保持韧性。整体而言,于二零二六年财年上半年,本集团于澳洲酒店之收益总额录得约57,000,000澳元,较二零二五年财年上半年增长16.4%。随着全国多项重大体育赛事即将举行,业绩有望迎来正面增长。
      本集团计划于未来在珀斯推出新酒店,进一步扩展于澳洲之据点。有关扩展不仅增强帝盛品牌于该地区之知名度,亦使本集团于竞争激烈之酒店业中保持增长及取得成功。
      3.停车场业务及设施管理
      本集团之停车场业务及设施管理业务包括‘CarePark’及澳洲物业管理品牌,于二零二五年九月三十日拥有或管理之泊车位组合有约107,000个泊车位。于313个停车场当中,22个为自置停车场(包括6,172个泊车位)及一个为合营公司所拥有之停车场(包括383个泊车位)。其余泊车位位于澳洲、纽西兰、英国、匈牙利及马来西亚,根据与第三方停车场拥有人订立之管理合约经营。
      停车场业务及设施管理之收益约为港币343,000,000元,较二零二五年财年上半年下降9.7%。有关收益减少归因于持续策略性淘汰表现欠佳之停车场及二零二六年财年上半年经调整毛利率((i)非公认会计原则财务计量)下降至20.1%,主要由于二零二四年九月出售英国曼彻斯特BoundaryFarm之停车场及持有物业成本(包括地税)增加。
      本集团推出手机应用程式(‘CarePark应用程式’),旨在提升使用者体验及提高营运效率。CarePark应用程式之第三阶段目前正处于最终测试阶段,将于下一季度推出。本集团已投资新技术,融合CarePark应用程式,收益管理得到提升,且客户回馈正面。
      作为本集团变现策略之一部分,本集团于二零二五年十月订立协议以出售位于澳洲悉尼之停车场,预期交易将于二零二六年一月完成。
      4.博彩业务及设施管理
      PalasinoGroup
      本集团在捷克共和国营运PalasinoGroup旗下一间综合实体娱乐场以及两间全服务实体娱乐场之项目组合,设有老虎机及赌桌。于二零二四年三月二十六日,PalasinoGroup于香港联合交易所有限公司(‘联交所’)独立上市。本集团目前拥有PalasinoGroup之71.62%权益。
      本集团于二零二六年财年上半年之博彩业务收益约为港币218,000,000元,较二零二五年财年上半年约港币196,000,000元上升11.4%。该增长主要由于奥地利成功的市场推广活动推动访客增加。
      下表载列Palasino娱乐场于截至二零二五年九月三十日止期间之若干经营数据:
      (i)每日每台老虎机平均赢额定义为老虎机总赢额除以老虎机期初及期末数目之平均值,之后再除以老虎机之营业日数。
      (ii)赌桌游戏赢率定义为赌桌游戏总赢额除以赌桌游戏入箱额。
      于QWB项目之投资
      本集团连同其合营伙伴已就于布里斯本之QWB项目与TheStar合作成立DBC。该发展项目设有三座世界级酒店、一间设有私人博彩区域之高档赌场、餐饮店、超过6,000平方米之零售及餐饮空间以及数千个停车位。
      DBC于布里斯本持有99年之赌场牌照,其中包括在布里斯本中心商业区60公里内之25年独家经营期。DBC亦获批多达2,500台电子游戏机及无限制赌桌,包括电子衍生产品。
      高档赌场TheStarBrisbane初步阶段于二零二四年八月二十九日向公众开放,由TheStar根据赌场管理协议以赌场营运商营运。此阶段包括可容纳约1,600台老虎机及180张赌桌之主要博彩厅及高级博彩室。其亦包括提供340间客房之TheStarGrand、一个活动中心、观景台、停车场、公共空间及餐饮店。该发展项目与NevilleBonner行人天桥相连。更多餐饮店及休闲区域将于二零二六年财年及二零二七年财年陆续开放。
      于二零二五年八月十二日,本集团与TheStar订立执行契据,故本集团于交易完成后在QWB项目之股权将上升至最多50%。有关详情,请参阅本公司日期为二零二五年八月十二日及二零二五年十一月十七日之公告。

业务展望：

过去六个月,营商环境挑战重重。利率高企及宏观经济持续波动继续对财务表现施加压力。为此,本集团继续着力成本控制,债务削减,其中非核心资产及业务变现仍为核心策略目标。
      本集团在资本结构管理方面恪守纪律。于二零二五年九月三十日,与二零二五年三月三十一日相比,负债净额下降约5.8%至港币20,247,000,000元,而经调整净资产负债比率非公认会计原则财务计量)则由67.6%下降至64.9%。上述进展反映本集团对审慎财务管理及严谨资本配置的承诺。展望未来,本集团将继续透过积极优化投资组合、变现非核心资产及审慎配置资本,优先降低负债净额,进一步改善资本负债结构。
      于物业发展方面,于二零二五年九月三十日,本集团正处于不同发展阶段之活跃住宅物业发展项目之预期应占开发总值约为港币61,800,000,000元。该开发组合被视为足以支持未来六至八年的收益增长。因此,本集团预期并无立即补充土地储备之迫切需要,并将继续采取审慎严格的方针于日后土地收购。
      于二零二五年三月,本集团推出墨尔本之640BourkeStreet,市场反应热烈,巩固本集团之近期至中期收益储备。视乎市况,本集团考虑于二零二七年财年推出香港之西营盘项目及香港西贡蚝涌之33.3%权益合营项目。
      于二零二五年九月三十日,累计应占预售价值及未入账已订约销售额维持于约港币9,300,000,000元,提供可观资本,未来发展前景可期。
      本集团于上海宝山区之长租公寓发展项目已竣工,预期于二零二六年财年下半年开始租赁营运。该项目将引入经常性现金流入新来源,并进一步巩固本集团财务状况。
      于酒店业务及管理业务方面,香港启德帝盛酒店毗邻启德体育园,随着开始举办大型盛事,该酒店预期将继续受惠于旅客流量增加。预期该旗舰物业之收益贡献将于年内及之后渐趋稳定及实现。
      本集团目前的发展项目组合中有4间酒店。珀斯帝盛酒店计划于未来12个月内开业。预期即将开幕之新酒店将提升本集团之整体酒店业绩。展望未来,受益于来自商务及休闲旅客不断增长的需求,本集团对酒店分部持续增长持乐观态度。
      于停车场业务方面,本集团继续审视其投资组合,并继续致力出售或终止经营表现不佳或成熟资产以精简营运。同时,本集团积极获取新管理合约以作为其向轻资产模式转型其中一环。数码转型投资亦正同步推进以提升使用者体验及投资组合之营运效率。
      在博彩业方面,PalasinoGroup正积极探索机遇,以扩大其据点至亚洲,并计划于二零二六年财年下半年或二零二七年财年上半年在捷克共和国米库洛夫开设新娱乐场。
      本集团投资之QWB项目已于二零二四年八月试业,尽管产生前期开支,但预期可带来长期价值。本集团对该项目之增长前景仍然充满信心,尤其在布里斯本举行之二零三二年奥运支持下,预期将带动旅游需求及经济扩张。本集团已就重组其于QWB之投资订立执行契据,预期此举将可创造改善营运及优化投资组合的机遇。
      本集团继续变现非核心资产及业务以产生现金流入。其正评估酒店重估盈余之潜在资本化以提升财务灵活性。于二零二六年财年上半年,本集团继续计提重大减值,作为其审慎财务调整的一部分。预期该等措施将为加强未来业绩奠定基础,确保本集团为把握可持续增长作好准备。
      为维持稳健的财务状况,本集团继续致力于优化其资产负债表,完善投资组合,并就非核心资产及业务执行变现策略,以于市场波动时偿还债务并降低整体杠杆比率。随着多个地标项目即将竣工及交付,本集团预期可观现金流入将有助进一步改善资产负债及资本架构。尽管经济环境不明朗,本集团继续对财务管理奉行审慎及严谨方针。

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