丽新发展（00488.HK）2025年度管理层讨论与分析

来源：证星财报摘要

2025-10-25 08:00:48

证券之星消息，近期丽新发展（00488.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

面对贸易政策的不确定性、地缘政治局势持续紧张以及挥之不去的通胀压力,全球经济前景仍然反复。这些持续存在的下行风险令全球经济展现出‘薄弱韧性’,国际货币基金组织据此预测二零二五年的全球经济增速为3.0%。该等因素导致市场不稳,打击营商及消费意欲。二零二五年九月,美国联邦储备局进行本年度首次减息,将联邦基金利率下调至4.0至4.25厘之目标之间。尽管通胀率仍高于目标水平,但面对疲弱的劳工市场,联邦储备局希望透过减息支持经济增长。这一转变与预期降息周期相契合,有助营造更具吸引力之抵押贷款环境,激励购房者及投资者重新入市,这于香港银行同业拆息(‘香港银行同业拆息’)降低中有所体现。虽然二零二五年上半年全球国内生产总值增长呈温和稳健,但由于贸易壁垒升高及不确定性持续,预期下半年增长将放缓,并将继续拖累经济前景。
      在此复杂多变的局势中,稳健已然成为本集团发展的牢固根基,坚韧更是我们日后披荆斩棘的不竭动力。
      香港物业市场
      于回顾年度内,香港营商局面持续面对逆境。零售行业因消费者行为明显转变而持续遇上挑战。此包括市民北上购物消费成风以及本地消费受压。虽然抵港旅客于二零二五年上半年较二零二四年同期上升,但居民及访客均节制高额消费。更加经济实惠的选择推动消费者在休闲购物方面偏好中国内地大湾区(‘大湾区’)明显胜过香港。
      为应对此种种挑战,香港政府推出多项措施,包括于二零二五年上半年成功举办多项大型盛事,旨在吸引游客、促进本地消费,从而提振市场信心。此外,近期在新开幕的启德体育园举办的演唱会预计将吸引成千上万的访客,给本港带来巨大的消费和经济价值。
      尽管新住宅单位销售出现稳定迹象乃至有所回升,香港住宅物业市场在整个财政年度能否实现强劲复苏尚未有定论。私人住宅供应过量(从未售出单位存在明显剩余可见一斑)、利率持续高企及全球经济存在不确定性,种种挑战相当打击投资者信心。尽管香港政府采取积极措施,如于二零二四年年初取消冷却楼市措施并于二零二四年十月放宽按揭贷款成数,复苏态势仍显脆弱。虽然住宅与商业物业销量双双见涨,但价格水平持续承压。
      尽管如此,香港政府推出之各项人才入境计划(尤其是高端人才通行证计划及优秀人才入境计划),已吸引大量技术专业人士及其家人来港。这些新移民为房市注入了必不可少的需求,既支撑了高素质人才寻求优质住宅的购屋市场,同时也支撑了许多新移民初期选择租屋的住宅租赁市场。预期新资本投资者入境计划及增加非本地学生大学限额等措施,将进一步推升住房需求。这些措施落地,配合香港银行同业拆息逐步回落降低借贷成本,加之股市持续走强,共同形成积极势头,预计将于二零二五年下半年支撑楼市实现持续复苏。
      香港的办公室及零售租赁业继续面临办公空间需求持续疲弱及供应过剩的双重挑战。二零二五年第二季度全港写字楼空置率达17.4%,凸显市场竞争激烈且供应过剩的现状。持续的经济不明朗因素,加上混合办公模式,大大抑制了对办公室租赁的需求。因此,企业对扩大经营及投资的态度变得更加谨慎。这种谨慎的做法导致所有房地产领域的租金及物业价值均承受下行压力。虽然预期办公室及零售租赁市场在短期内仍竞争激烈(尤其在租金价格方面),但中长期前景趋于稳定。本集团积极落实与现有租户续租,同时丰富租户组合,从而保持高物业出租率。因此,在整体市场阴霾下,本集团于香港的办公室及零售租赁业务均成功维持平均90%或以上的出租率。
      值得一提的是,尽管住宅房地产市场面临上述挑战,买家仍然保持谨慎及对价格敏感。本集团仍成功把握销售机遇,令BalResidence项目及尚柏项目取得不错的销售成绩。此外,本集团的合营公司项目(即位于TheSouthside的‘滶晨’(前称黄竹坑站第五期物业发展))已于二零二五年六月启动预售,市场反应热烈。至最新数据,该项目合共825个单位中已有逾650个单位预售出。此强劲表现不仅反映市场信心逐步回升,更在充满挑战的经营环境中,再次印证地理位置优越的优质住宅发展项目持续受到市场青睐。本集团将继续密切关注市场动态,并评估未来项目推出的合适时机及定价。
      BalResidence之总销售面积约为62,148平方尺,包括7,506平方尺之商业设施及54,642平方尺之住宅空间,提供156个住宅单位。截至二零二五年十月十四日,本集团已售出154个BalResidence住宅单位,销售面积约为53,056平方尺,平均售价约为每平方尺15,149港元。已售出住宅单位之所得款项总额估计为803,800,000港元。于回顾年度售出住宅单位65个,共计333,900,000港元,其中53个单位共计270,500,000港元于本财政年度于收入确认。于二零二五年八月一日至二零二五年十月十四日,进一步售出28个单位。
      尚柏之总销售面积约为36,720平方尺,提供112个住宅单位。全部住宅单位已售罄,绝大部分于回顾年度于收入确认。所得款项总额估计为346,800,000港元,其中322,700,000港元于本财政年度于收入确认。
      位于滶晨住宅项目的建筑工程正在进行中,预期将于二零二六年第一季度竣工。该项目总建筑面积(‘建筑面积’)约636,200平方尺,预期将可建两幢住宅大楼,提供825个住宅单位。九龙塘广播道79号项目的上盖建筑工程正在进行中,预期将于二零二六年上半年竣工。其将被发展为一个高质素的豪华住宅物业,获准许的建筑面积上限约为71,600平方尺,提供约46个中至大型单位(包括2幢独立洋房)。本集团亦收购位于港岛半山旭和道1号项目,该交易已于二零二二年三月交吉完成。本集团计划将该地皮重建为总建筑面积约55,200平方尺的豪华住宅项目,提供约27个中至大型住宅单位。挖掘、侧向支撑及地基工作正在进行中,建筑工程预期将于二零二八年第一季度竣工。住宅项目(即窝打老道116号项目)的项目设计工作正在进行中,预期将于二零二八年第三季度竣工。本集团拟将窝打老道116号项目(其于二零二一年九月获收购,并于二零二二年三月交吉)重建为总建筑面积约46,600平方尺的住宅项目,提供约85个住宅单位。
      中国内地物业市场
      二零二五年上半年,中国内地经济呈现稳定增长,国内生产总值同比扩大5.3%,超越官方目标。此一表现显示中国经济在全球艰困环境中仍具复苏动力。
      中国内地自二零二四年底起推出连串扶助政策,包括下调按揭利率、降低首付款比率及放宽购房限制等,有效盘活了住宅市场,促进市场进一步回稳迹象。房价跌幅持续收窄,在一线城市尤为明显。尽管北京、广州及深圳的新建房价格仍呈同比下挫,但跌速已显着减慢。值得注意的是,上海新建房价格录得同比增长,显示市场趋向正面发展。预期中央政府将继续致力稳定房地产行业,并促进经济长期的可持续增长。
      尽管丽丰控股有限公司(‘丽丰’)及其附属公司(统称‘丽丰集团’)对在中国内地的长远业务前景仍维持审慎态度,但丽丰集团对业务所在城市的未来前景充满信心,尤其是充满活力的大湾区。
      丽丰集团已采取地区焦点及租赁主导策略。涵盖上海、广州、中山及横琴约5,900,000平方尺之租赁组合,在艰困环境下租金收入仍大致维持稳定。中国内地优质办公楼租赁市场面对不利环境,一线城市因企业普遍削减成本及跨国公司缩减业务而需求放缓,导致空置率全面上升。
      有见及此,业主加大利用租户优惠及弹性租约结构来稳住出租率。丽丰集团采取积极策略,提前与现有租户续约,同时开发新租户来源以维持高出租率。此外,两幢近期竣工之甲级办公楼—上海丽丰天际中心与广州丽丰国际中心—租金持续稳步上升,带来之租金收入较上个财政年度更高。尽管经济环境仍充满挑战,但现有租赁组合得到有效管理。
      丽丰集团之横琴创新方项目已成功构建专注于‘跨境电商产业与生态圈’和‘文旅会展商贸产业’之双核心发展,汇集跨境电商产业、新科技产业、大健康产业、主题乐园、横琴哈罗礼德学校、横琴凯悦酒店、购物中心、多功能场馆及跨境交通等配套于一体,全面营运使用中。
      横琴创新方第一期(‘创新方第一期’‘)琴澳跨境电商产业园(创新方)’已形成显着产业集聚效应,入驻企业超逾420家,涵盖多个前沿增长领域:
      –以圆通集团大湾区总部、映宇宙、TOPTOY、名创优品、泰陌、百度网盘、三六零、交个朋友控股、发现澳门、卡斯国际、安骏物流等为代表的‘跨境电商及互联网’产业群;
      –以凌烟阁、拓竹科技、一微半导体、理想汽车、芯业测控和多家知名晶片开发设计企业为代表的‘高端新质生产力’产业群;
      –以联合生命为代表的‘大健康’产业群;及
      –以中国工商银行股份有限公司(‘工商银行’)、桔子数科、奇富科技为代表的‘跨境金融服务与创新’。
      横琴‘四新产业’(科技研发和高端制造、中医药等澳门品牌工业、文旅会展商贸以及现代金融)在此汇聚融合,正让创新方成为推动琴澳一体化高品质发展的新经济增长极。
      值得一提的是,园区内其中一名主要租户为某跨境电商龙头企业,该企业已在创新方第一期租赁六层办公空间,设立其全球跨境电商总部,约1,500名员工于此办公及生活,而该项目于全面出租时,预期其雇员人数将扩大至超过3,000人,成功在创新方构建具有群聚效应的产业生态圈。于本业绩公布日期,约96%的办公室单位已经出租,约有2,800人于此办公。丽丰集团亦已将创新方第一期余下未出售的文化工作室单位出租予入驻企业雇员。上述的创新营运模式不仅能有效启动商业区的客流量,更可透过吸引优质企业,实现商业结构的持续优化及升级。
      于本业绩公布日期,创新方第一期之商业区正进行招租,约有85%已经出租,而主要租户包括‘横琴国家地理探险家中心’、喜茶、瑞幸咖啡、麦当劳、口袋屋蹦床公园、锟鹏卡丁运动中心、锟鹏数字运动馆、十万雪极滑雪中心、蚝大仙、华润万家LIFE及联合生命。工商银行亦向丽丰集团购买创新方第一期之两个零售单位(交易已于二零二四年八月完成),体现其对该项目之信心。此外,创新方第一期之另外四个零售单位已分别于二零二四年十二月、二零二五年二月、二零二五年七月及二零二五年九月售予独立第三方。
      横琴创新方项目第二期(‘创新方第二期’)取得重大进展,尤其是保障性租赁住房大楼。丽丰集团已获当地政府批准,可将创新方第二期第四至十一幢大楼发展作保障性租赁用途,成为横琴首个获认证为保障性租赁住房大楼的项目。有关措施旨在满足横琴商业生态圈日益增长之保障性租赁住房需求,并为此圈提供配套设施。第二幢大楼指定作办公用途,预计将获更多的跨境电商租户进驻。指定作酒店式服务公寓用途的第一幢大楼之建筑工程已于二零二五年七月下旬竣工。
      丽丰集团于上一份中期业绩中表示,有意于未来两年出售价值约2,000,000,000港元的资产。中山棕榈彩虹花园余下住宅单位、零售商铺及停车位,以及横琴创新方第一期之文化工作室与文化工坊单位的销售工作正稳步推进。除自上一中期业绩以来直至二零二五年十月十四日于日常业务过程中实现之约200,000,000港元待售项目外,丽丰集团正与一名潜在买家就创新方第二期若干住房大楼进行深入洽谈。此洽谈将有助达成前述之出售目标,丽丰集团将继续物色合适资产进行出售,以提升财务状况。
      戏院营运╱媒体及娱乐╱电影制作及发行
      香港票房正处于复杂形势。挑战包括因串流平台及其他电子娱乐兴起令消费者习惯重大转变,导致戏院入座率下降,拖累戏院收入。此外,行业仍面临租金及经营成本高企,以及本地及外国卖座钜片缺乏而影响戏院入座率之情况。虽然二零二四年有两部破票房纪录之本地制作影片:历来最卖座的港产片《破·地狱》及《九龙城寨之围城》,为市场注入期待已久之动力,但形势依然挑战重重,持续影响香港戏院之营运表现。
      面临现行市况及经济不明朗下,本财政年度内香港大量戏院结业,包括丰德丽控股有限公司(‘丰德丽’)及其附属公司(统称‘丰德丽集团’)MCLCinemasPlus+荷里活戏院及康怡戏院。有见及此,香港政府推出支援措施,包括‘全港戏院日’及‘10.1半价睇好戏’借以提振票房收入,以及电影发展基金,务求提升本地制作影片之质素及数量。丰德丽集团已整合其资源并善用其品牌,加强戏院的营运能力。纵使环境充满挑战,但凭藉相对稳健之入座率,丰德丽集团戏院营运之收益仍能略为上升,同时依然致力密切监察市场状况,改善整体营运效率。丰德丽集团将积极就戏院营运实行成本优化措施,并采取审慎方式评估未来商机。
      作为丰德丽集团从事媒体及娱乐之旗舰,寰亚传媒集团有限公司(丰德丽之间接全资附属公司)将继续制作优质及具商业价值之产品。近期上映由中国内地最成功长青之编剧、导演兼制作人之一陈思诚所制作之犯罪悬疑片《误杀3》及悬疑喜剧《唐探1900》之票房表现不俗且好评如潮。丰德丽集团将继续审慎投资于原创优质电影制作。
      因应中国内地电视台及在线视频平台对优质节目之需求持续畅旺,丰德丽集团继续制作优质电视剧集系列。丰德丽集团正就开发电视剧集制作之新项目与多个中国合作伙伴进行洽谈。预期二零二六年初前后将有一出新电视剧集上映。
      丰德丽授予腾讯音乐娱乐(深圳)有限公司及华纳唱片有关音乐产品之发行权持续为丰德丽集团提供稳定收入。近期演唱会,包括‘You&Mi郑秀文澳门演唱会2025’、‘STEPbySTEPHY邓丽欣红馆演唱会2025’及‘theSOUNDTRACKofmyLIFE冯允谦演唱会2024’均赢得良好口碑且大众好评如潮。丰德丽集团将继续与本地及亚洲知名艺人合作推广演唱会,而即将举行之活动包括草蜢、郑伊健及BigFour之演唱会。