招商蛇口（001979）2025年中报财务分析：营收净利双增但现金流承压，资产运营亏损拖累整体表现

近期招商蛇口（001979）发布2025年中报，证券之星财报模型分析如下：

营收与利润表现

招商蛇口2025年上半年实现营业总收入514.85亿元，同比增长0.41%；归母净利润为14.48亿元，同比增长2.18%。尽管整体营收和净利润同比小幅增长，但扣非净利润为9.62亿元，同比下降31.23%，显示核心盈利能力有所弱化。

单季度数据显示，2025年第二季度营业总收入达310.37亿元，同比增长12.76%；但归母净利润为10.03亿元，同比下降7.57%；扣非净利润为5.76亿元，同比下降48.01%，反映出当季盈利质量下降。

盈利能力指标

公司毛利率为14.38%，同比提升19.98%；净利率为3.38%，同比下降6.18%。三费合计31.58亿元，占营收比重为6.13%，同比下降2.06个百分点，费用控制有所改善。

每股收益为0.14元，同比增长27.27%；每股净资产为10.86元，同比增长1.65%。然而，每股经营性现金流为-0.22元，同比减少255.77%，显著恶化。

资产与负债状况

截至报告期末，公司货币资金为877.64亿元，同比增长6.00%；有息负债为2389.04亿元，同比增长7.58%。应收账款为51.01亿元，同比下降8.96%。

存货规模较高，财报虽未直接提供存货金额，但通过“存货/营收已达213.98%”的提示可见其占比较高。有息资产负债率为27.19%，需关注债务结构合理性。

主营业务构成

从收入结构看，开发业务主营收入为399.21亿元，占总收入的77.54%，贡献了87.75%的利润，毛利率为16.27%。物业服务收入为81.11亿元，占比15.75%，毛利率为11.55%。资产运营业务收入为34.53亿元，毛利率为-0.87%，出现亏损，拖累整体盈利表现。

按区域划分，南部地区利润占比最高，达52.84%，毛利率为22.14%；东部、中西部及北部地区毛利率分别为11.35%、9.27%和8.06%。

现金流与投资情况

经营活动产生的现金流量净额同比减少255.77%，主要因房地产项目销售回款减少及购地款增加所致。投资活动产生的现金流量净额同比大幅下降627.32%，系支付联合营公司投资款增加。筹资活动产生的现金流量净额同比增长13.76%，因还款降幅大于借款降幅。

风险提示

财报体检工具提示需重点关注以下风险：- 现金流状况：货币资金/流动负债为25.75%，近3年经营性现金流均值/流动负债为8.37%，流动性压力较大；- 债务水平：有息资产负债率为27.19%，处于较高水平；- 应收账款风险：应收账款/利润达126.31%，回款质量堪忧；- 存货积压：存货/营收高达213.98%，去化压力显著。

综合评述

招商蛇口2025年上半年营收与归母净利润实现小幅增长，毛利率提升但净利率下滑，扣非净利润明显下降。资产运营业务持续亏损，经营性现金流大幅恶化，叠加高存货与高应收款占比，反映公司面临较大的运营与流动性压力。尽管“三道红线”持续处于绿档，资金成本降至2.84%，但长期资本回报率（ROIC）仅为1.12%，投资效率偏低。未来需关注其资产运营扭亏能力及现金流改善情况。

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