REITs“去不动产化”探路：动力电池批量“化身”金融底层资产

随着底层资产的扩围，“不动产投资信托基金（REITs）”里的“不动产”三个字开始松动。动力电池、储能电池等“会跑的不动产”正在进入REITs底层资产的版图，牵引REITs走出土地与钢筋水泥的围城。

业内认为，这是REITs市场拓宽边界的必经之路。在确权、评估、现金流等诸多方面与不动产有明显区别，REITs“去不动产化”之路并不好走。而且不少新能源资产贯穿采购、租用、运维、退役、循环利用、回收的全生命周期，如何练就全链条、规模化健康管理的本事，考验入场玩家。

受访人士表示，动产REITs从“首单破冰”到“规模化复制”，考验的不是某一单产品能不能发出来，而是市场的尺子还准不准。确权交割的实操标准、估值模型的搭建、全周期风控的“脚手架”，每一道坎都需要制度与市场共同跨越。

电池“变形记”

武汉光谷，一块块动力电池被分成了两个世界。

一个世界里，它是工业品，随着“车电分离”车主扫码下单，一块块电池装进车身、驶上街头，车主按月支付订阅费，享受换电模式带来的便利性。另一个世界里，它摇身一变成了金融资产，被装进资产池、贴上评级、切割成一份份证券，在银行间市场与交易所挂牌交易，机构投资者按下按键，数十亿元资金便流向了这些方方正正的“电匣子”。

同一块电池，既在公路上跑里程，又在资产负债表上“跑”现金流。这就是武汉蔚能电池科技集团正在做的事：把流动的、会折旧的甚至会被换下来的动力电池，送进REITs资产池。

REITs中文名为“不动产投资信托基金”，长期以来，“不动产”三个字定义了它的边界——高速公路、产业园区、物流仓储、保障房，底层资产多为土地与钢筋水泥。而蔚能用一次跨越四年的连续尝试，把这道边界的高墙撕开了一道口子。

湖北是全国重要汽车产业基地，武汉光谷集聚了新能源车换电、电池运营等新场景。2020年，政策放开车电分离“一车两票”，蔚能“乘此东风”推出电池订阅服务，这一模式下，用户可以选择买车不买电池，电池以租代买，极其灵活。然而，这种“电池即服务”（BaaS）的模式，让购车门槛降低，却给蔚能留下了一道难题：手里压着几十万块电池，数百亿元的购置与运营投入，钱从哪来？

“电池变成证券”给出答案。

2022年，首单绿色电池资产支持票据（ABN）发行，规模4亿元，发行利率3.12%。这是全国首单把 “电池租用服务费收益权”打包成可交易的证券。2026年2月，首单持有型动力电池资产支持证券（ABS）发行，规模5.01亿元，这是动力电池首次以私募REITs的架构进行资产证券化融资。2026年9月，动力电池融资迎来质变：储架规模30亿元、首期7.58亿元的绿色科技创新类REITs完成发行，利率压到1.9%，且电池资产第一次真实出表，从蔚能的资产负债表上“搬”进了投资者的账户。

出表的意义不容小觑。对于重资产行业的公司来说，既有助于回笼资金、降低负债率，也有助于聚焦核心业务、优化资产结构。

在接受证券时报记者采访时，蔚能总经理赖晓明解释，倘若庞大的资产负债留在表内，需要企业不停增资扩股，这是不可持续的。蔚能近些年来推进轻资产化转型，形成类似黑石模式的架构——这家资产管理公司虽然全球管理规模超万亿美元，但是表内规模只有数百亿美元级别。

中投保为这一期产品提供了差额补足承诺及开放期回售承诺。华北地区一位参与项目设计的投行人士说，分层增信安排的用意很清楚：逐步降低对主体信用的依赖，引导产品向纯资产信用过渡。“这条路走通了，动力电池才算真正从企业报表里的固定资产，变成资本市场认可的资产。” 他说。

底层资产“换赛道”

蔚能并非孤例。放眼整个REITs市场，底层资产的“去不动产化”正从试水走向规模化。

今年年中，全国首单以储能电站为基础资产的机构间REITs落地甘肃酒泉，发行规模4.51亿元，项目期限约49年。戈壁上200兆瓦/800兆瓦时独立储能电站，白天吸电、夜间放电，把峰谷价差变成现金流。这不仅填补了国内独立储能资产证券化领域的空白，也为甘肃能源企业对接资本市场、盘活存量资产提供了可复制的样本。

前述投行人士将此形容为“会呼吸的动产”：“动力电池、储能电站、充电桩设备这类资产不绑定土地，可跨区域、可批量复制，这是比不动产更辽阔的蓝海。”他预判，“双碳”目标之下，新能源补能、新型储能、电池循环利用天然契合绿色金融导向，绿色科创资产有望成为未来的主流赛道，牵引REITs“去不动产化”逐步进入深水区。

把不动产换成绿色资产，远非改个名字那么简单。动产资产天然有几道绕不过去的坎。

第一道坎是确权与定价。如何对“移动的电池”完成确权，是新能源产业必须回答的课题。不动产有产权证，有登记机构，边界清晰；动力电池却分散在千城万车的车身上，产权依据主要靠双方签署的交易合同，没有统一的登记认证机构。中投保方面对证券时报记者坦言，如何设计交易结构，使其同时满足出表要求的风险报酬转移与项目风控要求，是实操中的核心考验。

第二道坎是现金流的“人身依附性”。高速公路的过路费、产业园的租金，跟着宏观周期走，可预测性强。电池订阅费却绑在车主的用车行为上，新能源车销量、换电网络覆盖、车主每月开多少公里，任何一个变量波动，都可能让月度订阅费收入不及预期。加上电池分散在千城万车之上，回款归集的难度，远比一个集中式物业大得多。

第三道坎是估值标准的缺位。不动产依托土地，有保值属性，估值逻辑成熟。动力电池却是技术迭代极快的动产：新电芯能量密度年年爬升，存量电池面临贬值压力；充放电上千次后循环寿命衰减，退役进入循环利用时残值跳水。国内尚无一套统一的电池残值评估标准，不同机构的测算结果千差万别。

“动产与不动产之间，是否存在标准化的估值体系，非常重要。现在还没有成熟市场搭建出类似模型，这是去不动产化进程中的短板，但也为先行者带来了机会。”赖晓明透露，蔚能正与国内行业权威机构推进电池估值模型搭建工作，目标是覆盖电池从上车到退役十余年间的关键时间节点，用使用数据驱动估值精度。

相关标准建设已在路上。全国汽车标准化技术委员会已立项车用动力电池回收利用等相关标准，起草单位包括邦普循环、中汽研、宁德时代等。

新资产池如何走稳？

中科新基建产融研究院院长刘焕礼公开表示，新能源资产证券化须过“三道关”：现金流结构决定能否证券化，金融定价工具与假设直接影响估值，退出路径则涵盖培育期转让、机构间REITs、公募REITs及扩募。

前述投行人士判断，未来动产REITs模式料会变化：目前多数玩家只擅长前半段，而运营是一条“长链条”。不动产建成后，做好物业维护即可；动力电池却要贯穿采购、租赁、运维、退役、梯次利用、回收的全生命周期。电池衰减快了，残值就低；退役提前了，现金流就缩减。可眼下多数电池持有方只会前端采购，缺的是规模化健康管理、残值处置、梯次利用的运营能力——这是动产REITs长期运营中有待提升的方面。

从“首单破冰”走向“规模化复制”，需要补齐的“尺子”不止一把。一方面，需要把动力电池、储能、工程机械等正式纳入合格底层资产清单，明确确权、交割、隔离的实操标准；另一方面，要搭起全周期风控的“脚手架”，用好专业担保这个“压舱石”。

中投保方面的实践提供了一个观察样本：在中投保提供担保增信的产品中，增信安排逐步演进，从首单ABN中对蔚能主体的担保增信，到现在类REITs中对电池资产现金流的差额补足叠加回售承诺，主体信用依赖逐级递减，资产自身信用逐步养成。

“未来可推广信用担保、违约损失分担、残值兜底等组合工具，让专业担保机构承担部分运营风险，既压低发行成本，又为资产信用的养成争取时间。”中投保方面对证券时报记者表示，“金融进入实体经济的真实场景，产业端有创新，金融端一定要跟上。担保增信虽然处于后端，但也要把金融真正导入实体经济，这是产融结合的新起点。”

一块电池的资本迁徙，丈量的是中国REITs市场从“不动产”向“动产”、从“钢筋水泥”向“绿色科技”的跨越距离。新能源企业正试图蹚出一条能走的路。

“但一条路能不能变成一张网，取决于估值标准何时落地、出表规则何时统一、全周期运营能力何时从个案变成行业基础设施。深水区的含义正在于此。”前述投行人士认为。