李耀光：不动产企业进入资产管理阶段，新金融构建投融管退循环 | 商业快讯

2026观点商业年会·现场快讯：11月4日下午，2026观点商业年会全体大会在上海召开。中金基金副总经理、董事总经理李耀光在演讲中表示，不动产企业的发展分为三个阶段，目前多数企业进入或处于第二阶段，下一阶段将以新金融构建投融管退大循环。

李耀光引述中金研究部观点称，第一阶段以开发为主，增长核心是扩报表，驱动因素为涨房价、提高周转率、加杠杆；第二阶段是开发加持有，增长核心转为提质效，驱动因素变为提品质、重运营、强管理；第三阶段则是资产管理，增长核心是促循环，驱动因素是新金融--围绕不动产基金和资产管理构建投融管退大循环。

在新金融体系下，三个业务内涵是创资产、盘存量、强投资。“当企业进入创资产、盘存量、强投资的阶段，它已经迈入资产管理行业了。”

李耀光同时提醒，不同项目阶段应使用不同的金融工具，“并不是说后面的金融工具比前面的更高级”。企业应全面复盘存量资产，以REITs标准重新审视资产的现金流、运营质量与证券化条件，分阶段分类培育盘活，提前布局、规范运营，推动企业转向重运营的全周期管理。

他总结，商业不动产价值提升本质来自NOI的提升，REITs则是在此基础上的助力：高效运转助力资本循环、反向推动高标准经营与商管、打造长期资本平台。

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