康桥悦生活，老板宋革委的账单

文/乐居财经 严明会

今年5月，宋革委辞任康桥悦生活（02205.HK）主席，公告理由很体面：投入更多时间于其他业务。此前一个月，他35岁的儿子宋祥熙刚进董事会任执行董事。

创始人退到幕后，二代走到台前，这本是不少家族企业的标准剧本。但康桥悦生活的剧情走向，并未停留在接班叙事上。

这两天，康桥悦生活先后发布两份公告，同时出现了隐退老板宋革委的名字。一份是向他追债，一份是与他全资拥有的北京同道续签三年关联交易。

追偿

10月30日，康桥悦生活发布“无法表示意见”季度更新：

核数师国富浩华对其截至2025年12月31日止年度综合财务报表中持续经营相关事项出具“无法表示意见”；最高人民法院驳回附属公司就二审民事判决提出的再审申请；银行已向法院申请对两块抵押土地进行强制执行。

康桥悦生活表示，正在向宋革委追偿。后者已指认由其控制的住宅、商业和停车位资产，用于补偿其损失，独立估值预计三个月完成。

核数师为什么不签字？缘由是一笔贷款：

2021年，一家由公司时任董事会主席宋革委控制的公司——河南诚桥置业，向银行申请贷款，当时康桥悦生活方面提供了差额补足安排。

2024年6月，银行曾划走康桥悦生活账户上2亿存款，随后又退还了回来。但8月，银行将康桥悦生活方面告上法庭。

法院一审原本只判了康桥悦生活方面的部分补充责任，但二审逆转，认定承诺函有效，判令其承担约4.737亿元，加上利息，康桥悦生活审核确认的诉讼拨备达到5.502亿元。

最高人民法院驳回了再审申请，法律上的回旋余地已经很小。

核数师不签字，核心含义是核数师未能就康桥悦生活按持续经营基准编制财务报表取得充分、适当的审计证据。

换句话说，问题不是利润好不好看，而是康桥悦生活还能不能按“正常经营下去”的假设编报表。

两条线

目前，康桥悦生活的应对分两条线：一条是跟银行谈，处理抵押物、探讨还款安排；另一条是向宋革委追偿。

宋革委此前出具承诺函，承诺全额补偿因二审判决导致的损失。

康桥悦生活披露，宋革委已指明由其控制的住宅物业、商业物业及停车位，其初步审阅后已甄选若干资产，正按内部招标采购程序委聘独立估值师，预计估值约三个月完成。

与此同时，银行已向法院申请对两块土地强制执行。这两块土地是银行向河南诚桥授出贷款的抵押物的一部分。逻辑上，抵押物处置得越多，康桥悦生活最终可能承担的金额就越少。

不过，土地拍卖、分配、执行都需要时间。

康桥悦生活董事会和审核委员会表示，已审阅管理层编制的截至2027年12月31日止期间的现金流量预测，假设包括正常经营、较保守的收益和毛利率、追偿承诺函、银行强制执行抵押土地、与银行继续沟通等，认为按持续经营基准编制财务报表仍属恰当，且不知悉关键假设出现重大偏离。

这段话是必要的，但它也是“假设性”的。核数师不签字，说明这些假设还没有获得审计层面的充分确认。

接下来三个月的估值结果、银行执行进展，将是硬证据。

关联生意

再看第二份公告。

11月1日，康桥悦生活披露，已与北京同道订立2027年增值服务总框架协议和2027年销售代理服务框架协议，期限三年（2027年1月1日~2029年12月31日）.

北京同道由宋革委全资及实益拥有，是康桥悦生活的关连人士。

增值服务协议金额不大：建议年度上限2027年440.5万元、2028年528.6万元、2029年634.3万元。

历史实际交易金额也不高，2024年1080.5万元、2025年636万元、2026年截至10月30日367.1万元。

销售代理服务协议是重点。

康桥悦生活为北京同道集团开发的物业项目中若干未售出车位提供销售代理服务，收佣金和代理费。

定价方式是：代理费等于车位合同价减去销售底价；销售底价参考独立第三方通过投标向北京同道收取的现行市价。

佣金规模也不大：建议年度上限2027年223.1万元、2028年267.7万元、2029年321.2万元。

7000万保证金

但保证金规模大：

康桥悦生活要向北京同道集团成员支付可退还保证金，金额等于未售出车位的销售底价总价，2027年、2028年及2029年各年度，该保证金每日最高余额上限为7000万元。

这不是每年固定支付7000万元，也不是三年累计7000万元，而是三年中任何一天押在北京同道那边的保证金余额不能超过7000万元。

历史数据是，2024年和2025年可退还保证金每日最高余额实际均为8363.8万元，2026年截至10月30日为6973.2万元。

历史年度上限是1亿元，新协议上限7000万元，比历史上限低，但和历史实际余额接近。

康桥悦生活表示，这笔保证金是取得相关未售出车位独家销售代理权的前提条件；保证金安排对北京同道集团及其联系人统一适用，也适用于独立第三方，符合行业惯例。

退还机制明确：每卖出一个车位，相当于该车位销售底价总价的保证金视为已退还；没卖出的部分，到期或按约定日期全额退。

撬动收入

卖车位拿独家代理，交保证金，卖一套退一套，卖不完到期退，是行业里常见的安排，这套逻辑在商业上可以说通。

不过需要注意的是，截至2026年6月30日，康桥悦生活手中的现金及现金等价物约1.35亿元，受限现金约214.5万元，加起来不到1.5亿元。

同期，法院已从康桥悦生活服务的银行账户划扣约2.145亿元，但诉讼拨备还有5.502亿元。

这个时候，康桥悦生活还要向关联方支付最高7000万元的保证金，哪怕它是“可退还”的，也是实打实的现金占用。

保证金不是费用，但它会躺在别人的账上，直到车位卖掉或者协议到期。

更直观的对比是：2027年销售代理佣金上限223.1万元，保证金上限7000万元，后者是前者的30多倍。

可以说，这是在用一笔大额资金占用，去撬动一笔小佣金收入。

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