现房销售加速推进 定金模式获“双向认可”

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确提出有力有序推行商品房现房销售、完善商品住房预售管理。随后，北京、上海、广州、深圳等重点城市陆续发布地方实施细则，推进现房销售落地节奏明显加快。

随着各地实施细则陆续公开，不同城市差异化的现房定金设定，成为当前楼市的讨论焦点。多位受访的业内专家表示，不同的定金比例兼顾了企业销售节奏与购房者资金安全。与此同时，多数受访购房者也对定金模式持认可态度。

现房销售接受度高

如今，越来越多的城市正加速步入现房时代。以深圳市场为例，据深圳中原研究中心统计，2026年前9个月深圳现房销售占比已达41%，较去年同期上升6个百分点，较2024年水平接近翻倍。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前市场上绝大多数被标注为“现房”的项目，并非严格意义上的全新现房产品。

记者在深圳实地走访发现，目前市面上的“现房”，大多是此前通过预售方式入市的新房项目，随着开发周期自然推进，逐步进入现房可售阶段。不过，这类主打“即买即住”的新房项目，普遍推出价格折扣等促销方式走量，也取得不错的销售成绩。不少受访的购房者明确表示对现房销售模式的认同，认为现房“所见即所得”的特点，完全契合当下购房者对交付确定性的核心诉求，后续购房也会优先选择现房项目。

兼顾销售节奏与资金安全

其实，多地早已积极探索推行现房销售，相关配套支持政策也在不断完善。最近，北上广深等重点城市出台《关于完善商品住房销售制度的通知》地方细则，各地均对“新发布土地出让公告的商品住房项目优先选择现房销售”“预售门槛提升至主体结构封顶”“竣工备案后方可发放按揭贷款”等核心内容形成高度共识，同时在现房销售备案门槛、定金比例等方面保留了差异化安排。

从各个城市公布的具体细则来看，不同城市的定金上限设置存在明显区别。

例如，深圳发布的《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》指出，已取得住宅楼栋建筑工程施工许可证的现售项目，研判履约和交付风险后可与购房人签订定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。在现房定金上限的划定上，上海与深圳保持一致，购房总价款的3%；北京的定金上限为总房价款的1%；广州则将上限设定为房屋总价的5%。近日，成都明确提出，实行现房销售的项目，开发企业在取得建筑工程施工许可证后可与购房人签订购房定金合同，收取不超过房屋总价5%的定金；定金全程封闭管理、不得挪用，房屋具备交付条件后解除监管；企业违约不能按期交房的，购房人有权解除定金合同。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅认为，不同的定金比例兼顾了企业销售节奏与购房者资金安全。

针对现房定金的模式，多数受访购房者也持认可态度，认为仅需支付少量资金就能提前锁定心仪房源，大幅降低了前期资金占用压力。深圳一家民营开发商的营销负责人也坦言，定金模式对开发商而言同样是合理的“锁客”工具：现房模式下项目回款周期明显拉长，提前收取定金能够锁定真实购房需求，减少意向客户流失，减轻现房阶段的资金周转压力。

上海中原地产资深分析师卢文曦分析认为，现房定金模式的核心是通过少量资金实现买卖双方的双向意向锁定：对开发商而言，可提前锁定购房需求，减少后续项目去化不及预期的不确定性，形成相对稳定的销售预期；对购房者而言，仅需支付少量资金即可锁定意向房源，大幅减少前期资金占用成本，同时防范项目交付环节的大额资金风险。