绿城服务与“好邻居”的九年长跑 1.2亿元票据延期未了局

观点网 早年间，杨掌法曾在业绩会上表示，股权并购对于绿城服务的公司发展并不相符。时任绿城服务总裁的吴志华则补充，绿城服务的收购更多是为了增强自身的能力。

自上市以来，绿城服务实际开展的收并购交易与投资并不少，从物管公司到教育公司，甚至还有一系列针对园区服务领域的收并购。

绿城服务从没放弃2007年时就开始探索的园区生活服务体系，只是如今回过头再看收并购的成效，成者有之，水土不服者亦不少，好邻居便利店或许便是其中之一。

近日，绿城服务发布公告，公司与China CVS同意由China CVS签署第三份修订契约，本金额5400万美元的可换股承兑票据买卖截止日自动延长96个月，到期日为2028年10月26日。

九年前收购好邻居便利店时，盒马鲜生刚刚落地，“新零售”是资本圈最滚烫的词汇。九年后，好邻居还在北京街头开着店，绿城服务却还要在年报中为这笔1.2亿元的票据寻找一个体面的说法。

契约修订落定，这已经是同一张票据第三次延期，不论绿城服务还是好邻居便利店，谁都没能走出九年前那道窄门。

九年前的交易

2017年是无人便利店资本最热的一年，也是物业公司还普遍相信自己可以顺着社区围墙向零售延伸的年代。

收购、入股、自建配套、资本绑定、战略合作，一批物管公司以不同的方式在社区新零售的风口下集体转向，绿城服务在其中选择了最“重”的打法。

2017年10月29日，绿城服务在股权收购公告中披露了一套组合拳：绿城服务与鲜生活、安鲜达等主体通过认购股份的方式成立合营公司China CVS，再由China CVS与摩根士丹利签署协议，以8400万美元全资收购北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司。

据物聊社了解，彼时好邻居便利店品牌在北京经营超过20年，拥有近300家便利店，是当时北京城覆盖面积最广、服务密度最大的社区连锁便利店品牌之一。

在被绿城服务联合多个主体进行收购之前，好邻居最早属于外资企业，2001年便在北京中轴路开下第一家门店。但由于发展前景并不明朗，香港港佳控股也开始进入内地流通与投资，好邻居随后被港佳控股纳入麾下。

值得注意的是，和绿城服务在同一份协议中签字的“陶先生”，正是被港佳控股派来担任好邻居总经理的陶冶。

再后来，好邻居以1亿元被出售给摩根士丹利的直接投资基金，又在大摩的投资到期的2017年迎来公司第二次、也是最彻底的一次易主。

根据收购协议，经过三次股份配发及认购，绿城服务出资1050万美元（约6980万元）累计持有China CVS共35%股权。此外鲜生活持股50%，负责主导运营，安鲜达背后的易果系持股15%，主要打通生鲜供应链。

但真正将绿城服务与China CVS长期绑定的，是跟在成立合营公司后的财务援助条款。

绿城服务同意向China CVS提供定期贷款，购买China CVS本金5400万美元的可换股承兑票据，年利率6%，换股价相当于按China CVS推断投资后估值计算的每股发行价的75%。

加上成立China CVS出资的1050万美元，绿城服务刚入场新零售便为好邻居带来了6450万美元资金。

在协议披露之前，绿城服务还更改了2016年上市所筹款项净额14.72亿港元的款项用途。

被划拨到用作企业运营资金的所得款项比例从10%上升至25%。绿城服务表示，这3.68亿港元特别用于偿还被收购目标公司的债务，以及目标公司在收购之后的发展。

花费大价钱押宝好邻居，绿城服务在公告中对于收购理由的表述很克制：目标公司于零售行业内根基巩固之业务，是一项对投资者具吸引力的机会，可提供稳定现金流量及增长前景。

但放在当时的物业行业语境下看，物业费提价空间逼仄，基础服务的毛利率一眼望得到底，增值服务的叙事比重逐渐提升。

而绿城服务自身还想继续深化园区服务体系，便利店零售既是延伸社区增值服务的一环，也是绿城服务往园区服务板块填充的子业务。

同样在2017年，绿城服务还推出了自有社区零售品牌“绿橙”便利，计划2018年门店达到200家以上。

作为当初入局零售那批物企中，唯一选择豪掷千万美元控股一家成熟便利店品牌的物企，绿城服务选了最重的入场方式，也因此要承担最长的退出曲线。

第三次“续杯”

收购好邻居第二年，这笔可换股票据就发生了变故。

如果以标志性事件划线，新零售资本退潮在2018年便掀开帷幕。投资事件回落，投资金额随之退减，阿里和腾讯停止了在新零售领域的投资，新零售阵营也开始退潮整合。

行至当年下半年，邻家便利店8月因背后P2P出资方善林金融暴雷，168家门店一夜关停；9月，131便利店因投资方春晓资本暴雷而倒闭，创始人失联；11月，北京门店规模最大的全时便利店传出寻求出售。

2018年年底，绿城服务与China CVS签署经重订票据，放弃了即时行使换股权的权利，改为在投资交割后、直到China CVS的下一轮股权融资时或之后，才行使换股权。

同时，修订后的票据到期日被重新设定为买卖交割日的第三个周年，并附带了自动延期机制，初始三年期满后可自动延期一年，该一年期满后还可再自动延期两年。

更关键的是配套“不加速”承诺，绿城服务同意不会因为“投资”的交割，而加速要求China CVS转换或偿付票据项下全部或任何到期及未支付的金额。

除此之外，原票据的还款保障，很大程度上依赖于China CVS最大股东鲜生活提供的担保，修订后，绿城服务豁免了要求鲜生活提供担保的权利。取而代之的是，经重订票据改由China CVS持有的好邻居控股公司Idea Thrive Limited的100%已发行股份作为抵押。

与此同时，绿城服务向鲜生活出售China CVS约18%的权益，总代价1440万美元，出售后，绿城服务在手China CVS股权只剩17%。

条款修订之后，绿城服务既保留了零售协同的敞口，又用抵押和担保给5400万美元本金上了一道锁，但问题在于，当抵押物本身的价值开始缩水时，这道锁能锁住的东西就越来越有限了。

可换股票据的第一次延期发生在2022年10月26日。

以“China CVS经营不及预期、无法按时偿债”为由，绿城服务与China CVS签署修订契约，将经重订票据的到期日延长至2024年10月26日，同时宣布将按估值修订每股转换价格。

又是两年过去，China CVS的经营恢复及融资进展仍然不及预期，偿付节奏还是对不上，绿城服务又与China CVS签订了第二份延期契约，将到期日推到2026年10月26日，并加入了一个自动延长72个月的机制。

然后就是2026年10月23日的第三份修订契约，China CVS经营不见起色，绿城服务也没选择抽身，到期日继续延期至2028年10月26日。

2017年被联合收购时，好邻居拥有近300家便利店。收购完成的两年里，好邻居便利店也曾迎来高速扩张时刻，接获旷视科技的数千万美元融资后，陶冶还提出过2020年开出500家店的目标。

目前，好邻居并没有公布实际在营门店数量，但在定下“500家门店”目标的2020年，好邻居实际新开店数量为10家，渐渐陷入“失声”状态。

绿城服务也为这笔资产付出过代价，2024年3月，绿城服务在年报披露前夕公告增加资产减值拨备，其中就包括所持China CVS权益及China CVS发行的可转换债券的未实现亏损，总额约1.5亿元。

截至2026年6月30日，绿城服务可转换票据录得为实现亏损5528.9万元，较2025年同期上升12.47%。

而绿城服务仍然愿意让这笔票据延期，或许是执行债权的现实回报太低。一家经营承压的便利店公司处置权，在如今的市场上很难卖出好价。出售18%股权之后，绿城服务留在手里的筹码足够，风险也已下降。

九年前那笔交易的起点，是绿城服务要撬开社区零售的入口，好邻居虽然没有长成预期中的利润引擎，但它仍然是绿城服务在社区商业版图上的一块实物拼图。

除了好邻居之外，绿城服务并没有对社区零售浅尝辄止，围绕绿城园区的社区零售品牌“绿橙”便利仍在运营，这是完全属于绿城服务自身的便利店品牌。同时，还与友宝在线合作布局无人零售业务，转向更“轻”的投资方式。

一再延期是绿城服务给好邻居的机会，也是留给自身观望卖掉资产或留下静待其变的窗口。

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