资管稳盘与开发清退并行 光大嘉宝上半年仍面临流动性考题

观点网 亏损收窄、主业企稳，但杠杆与流动性压力依然高悬……光大嘉宝2026年上半年的成绩单，可谓是喜忧并存。

作为光大安石的核心上市平台与资本运作载体，公司期内实现营业收入5.83亿元，同比下降9.15%；归母净亏损2.44亿元，较上年同期3.73亿元收窄约34.7%。不过，扣除非经常性损益后的归母净利润亏损4.66亿元，同比扩大约9.6%，说明主业盈利尚未真正转正。

截至6月末，公司总资产184.02亿元，较年初下降7.85%；归母净资产18.66亿元，下降11.60%；资产负债率82.40%，较上年末微升0.19个百分点。

这份财报的亮点颇为突出。一方面，归母净亏损显著收窄，非经常性损益贡献明显；另一方面，以不动产资产管理为核心的主业基本盘保持稳固，在管资产规模近465亿元，商业不动产公募REITs更已取得证监会注册批复，转型由此迈出关键一步。

但短板同样清晰：营收继续下滑，扣非后主业亏损不降反升；投资收益与信用减值损失合计拖累超过3亿元；经营活动现金流由正转负；资产负债率处于高位，流动比率与速动比率偏弱，短期流动性管理压力仍在。

在9月22日召开的业绩发布会上，光大嘉宝董事长苏扬表示，未来公司将以轻资产模式为重点，稳步扩大管理规模和业务覆盖面；同时，持续提升在管项目经营质效，推动成熟项目退出与低效资产盘活，努力改善经营业绩。

亏损收窄

报告期内，光大嘉宝实现营业收入5.83亿元，同比减少5872万元，同比降幅9.15%，主要受写字楼、商业等不动产租赁业务租金收入同比下降拖累。

从成本与费用端看，营业成本3.32亿元，同比下降13.28%，降幅大于营收，显示公司通过压降结转房产销售成本等措施，在一定程度上守住了毛利空间。

不过，由于不动产资管业务加大销售推广力度，期内公司销售费用逆势增长13.40%至2081万元；同期管理费用1.07亿元、财务费用2.16亿元。在收入下滑的背景下，期间费用刚性进一步挤压了利润弹性。

上半年，公司归母净利润亏损2.44亿元，较上年同期减亏约1.29亿元，表面看修复明显。但拆解利润来源可以发现，这一改善主要依赖非经常性损益。

财报显示，报告期内公司结转上海市嘉定区嘉罗公路1385号物业政府征收补偿收益1.47亿元，同时收到其他权益工具投资分配现金股利0.45亿元、非流动性资产处置损益1.84亿元，上述非经常性损益合计约2.23亿元，直接拉低了账面亏损。

剔除后，光大嘉宝的扣非归母净利润亏损扩大至4.66亿元，较上年同期的4.26亿元不降反升，说明经营性盈利修复尚未真正到来。

细看合并利润表，拖累主业利润的因素主要来自以下层面。其中，期内公司投资收益为-1.73亿元，亏损扩大约4262万元。其中，对联营企业和合营企业的投资收益为-2.47亿元，上年同期为-1.39亿元，亏损扩大近八成。

光大嘉宝提到，这主要源于权益法核算的不动产投资业务LP份额投资出现亏损，而这也反映出其存量股权投资项目的回报仍在探底。

同时，公允价值变动则由去年同期的203.67万元转为今年上半年的-665.52万元。金额虽小，但由正转负，成为不动产资产贬值的又一印证信号。

此外，信用减值损失1.28亿元，同比多计提3326万元，其中仅向中关村项目提供的财务资助就计提减值7670.91万元，反映出部分存量投资项目的回款与估值风险正在释放。上述三项合计，对利润形成超过3亿元的负向拖累。

一边是权益法下的基金持续亏损，一边是直接持有的资产不断贬值，两条线同时恶化，指向的并非某个项目的偶发问题，而是不动产行业的整体下行风险。

整体而言，营收与利润数据勾勒出的是一幅“账面亏损收窄、实质经营承压”的图景，公司距离依靠主业实现盈利反转仍有距离。

在9月22日召开的业绩发布会上，光大嘉宝董事长苏扬表示，未来公司将采取以下经营措施，努力改善经营业绩：

其一，继续在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、项目监管、品牌输出、商业服务等轻资产模式为重点，稳步扩大管理规模和业务覆盖面。

其二，把提升在管项目经营质效摆在更加突出位置，持续强化“一项目一策”管理，同时加强工程改造、成本管控、安全生产及意识形态领域安全管理，增强运营韧性和资产保值能力。

其三，按照市场化、专业化原则，积极推动成熟项目退出、存量资产处置和低效资产盘活，灵活研究和运用大宗交易、股权转让、资产转让、散售去化等多种方式推进项目退出，并强化与市场投资人的沟通，推动市场销售等工作。

资管稳盘与开发清退

不动产资管业务仍是光大嘉宝最具确定性的“压舱石”。

截至报告期末，公司在管项目共计48个，较年初减少2个。其中，投资管理类项目21个，同比持平，在管资产规模464.87亿元，在管基金规模219.69亿元，在管面积约235.30万平方米；受托资产管理类项目16个，较年初减少2个，在管面积151.99万平方米，较年初减少30.67万平方米；咨询服务类项目11个，数量与年初持平，期内合计开展15个，去年同期为13个。

上半年，不动产资产管理业务实现营业收入2.06亿元，其中管理及咨询服务费收入1.54亿元，其余收入0.52亿元。

从业态分布看，在管资产以商业消费与写字楼为主，其中，商业消费项目规模271.29亿元，占比58.36%；写字楼158.73亿元，占比34.15%，二者合计超过九成；酒店及公寓占比3.56%、物流基础设施占比3.53%、其他占比0.40%。核心城市商业与办公为主的投资组合，与“促消费、稳商业”的政策导向基本契合。

此外，光大嘉宝合并报表外长期在管项目上半年产生收入8.63亿元，其中华北占34.25%、华东占20.25%、西南占15.30%、其他地区占30.20%，全国化布局相对均衡。

具体来看纳入合并报表范围的在管基金及项目运营数据，报告期末，上海光大安石中心、虹桥中心、重庆朝天门、嘉定大融城四个项目分别实现出租率73.23%、85.92%、99.34%、94.78%，在行业下行周期中，多个项目仍保持较高出租水平，运营端的稳定性可见一斑。

不过，四个项目上半年营运收入合计仅约2.81亿元，简单年化计算，全年营运收入约5.62亿元，相对于163亿的总投资，年化回报率约3.45%，并不算高。

物业租赁方面，上半年公司出租物业建筑面积39.26万平方米，权益口径21.33万平方米，取得营运收入3.09亿元，权益口径1.53亿元。

LP投资方面，公司在管基金累计投入金额76.85亿元，而期末投资余额合计约49.69亿元，说明历史上已有部分项目实现了退出，公司具备一定的退出实操能力。

不过，报告期内公司在管基金向投资人分配收益总金额为0，成熟项目的退出与分配节奏仍偏缓，存量盘活成效有待兑现。

但需要看到，不动产投资本身就是长周期业务，从投入到退出通常需要5-8年甚至更长。光大嘉宝的项目多集中在2014-2019年投资，目前正处于集中退出期，但由于当前大宗交易市场流动性偏弱，退出的节奏被拉长，这是行业普遍现象，并非光大嘉宝独有的“死局”。

更积极的变化发生在轻资产拓展与资本运作两端。报告期内，公司新增中选或签约徐州淮海新天地商业咨询、上海新江湾酒店招商、重庆璧山住宅开发代建、重庆力帆中心监管、北京丰台及湖南长沙住宅代管等多个项目机会，“安石建管”等品牌影响力持续提升，轻资产服务场景和客户结构进一步优化。

资本运作层面，多层次REITs市场建设带来实质性突破。在业绩说明会上，董事会秘书李昂确认，以静安大融城、江门大融城为底层资产的“光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金”已于2026年2月获上交所受理、6月取得证监会注册批复；公司作为主要原始权益人与关联方合计认购上述基金20%战略配售份额，后续发行时间将视市场环境综合确定。

公募REITs的发行，是光大嘉宝从“持有运营”走向“投融管退”闭环的关键一步，也有望为存量资产提供退出与价值兑现通道。

相比之下，房地产开发业务则走出了清退的步伐。报告期内，公司已无房地产开发项目储备，仅个别项目有少量尾盘。具体来看，原嘉宝神马平台开发的盛创三期办公项目已竣工，报告期实际投资4352.73万元，实现销售面积378.64平方米，期内结转面积4774.41平方米，结转收入5981.59万元，期末待结转面积202.86万平方米，占整体营收比重极小。

这意味着公司已从“开发+资管”双轮驱动，彻底转向以不动产资管为核心的轻、重结合模式，历史开发包袱的出清为聚焦主业腾出了空间。

业绩会上，董事兼总裁田其锋提到，目前公司房地产开发业务板块已无土地储备，无拟建项目，无在建项目，仅个别项目有少量尾盘，且后续销售面积、收入等数据均较小。

高杠杆下的流动性平衡

资产端收缩与现金大幅流出，是本期财报的另一个侧面。

截至报告期末，光大嘉宝总资产184.02亿元，较年初下降7.86%；货币资金仅8.66亿元，较年初骤降44.95%，减少7.07亿元，主要系偿还到期中期票据及关联方上海安瑰投资借款所致。

负债端则呈现“总量压降、结构偏重”的特征。报告期末，公司合并口径有息债务余额113.96亿元，较年初下降6.92%；整体平均融资成本3.94%，在同业中处于较低水平，融资成本控制成效明显。

债务结构以银行贷款为主，占比71.24%，公司信用类债券余额仅6000万元，且期末无逾期有息债务，贷款偿还率与利息偿付率均保持100%，信用履约稳健。

但杠杆与流动性指标仍显紧绷，期末光大嘉宝资产负债率82.40%，较上年末微升；流动比率0.54、速动比率0.34，分别较年初下降15.63%、26.09%，短期偿债安全垫偏薄。

观点新媒体查阅发现，报告期末，公司一年内到期的非流动负债减少37.77%至8.42亿元，长期应付款清零，反映公司主动压降短期到期债务、优化期限结构的努力。

但当下，其一年以内到期有息债务约30.74亿元，而货币资金仅8.66亿元，存在较大的再融资与资金统筹压力。

此外，光大嘉宝的主要项目资产受限程度较高，其中光大安石中心、虹桥中心、重庆朝天门大融汇、嘉定大融城等核心项目均以资产抵押获取银行借款，资产盘活与处置空间受到一定约束。

现金流层面，期末公司经营活动现金流量净额-1814.54万元，较上年同期1.31亿元由正转负，主因房地产业务回笼资金减少及经营开支节奏变化；投资活动现金流量净额4.06亿元，得益于赎回理财产品；筹资活动现金流量净额-10.79亿元，系集中偿还到期债券。

期末，现金利息保障倍数由1.92降至1.13，EBITDA利息保障倍数由0.40升至0.52，偿债保障边际有所改善，但仍不宽裕。

值得留意的是，公司期末融资总额113.96亿元，对应的年利息支出规模可观，而上半年归母净利润仍为亏损，利息保障倍数为-0.28，意味着经营自身“造血”尚不足以覆盖资金成本，对再融资与环境利率的依赖度较高。

在此背景下，以赎回理财、偿还债券为主的资金腾挪，更多是流动性节奏管理，而非盈利能力的根本改善。

风险层面，截至2026年6月末，公司商誉余额5.08亿元，主要来自受让光大安石、安石资管股权的价格超过并购日公司享有的可辨认净资产公允价值所形成，若业务推进不及预期，未来不排除进一步计提商誉减值的可能性。此外，公司部分在管项目受剩余土地使用年限较短、需求减弱等影响，估值面临减值压力。

总体来看，光大嘉宝2026年上半年的中期业绩是“筑底中的结构性企稳”，亏损收窄与REITs突破释放积极信号，不动产资管主业韧性仍在，但营收下滑、扣非亏损扩大、高负债与弱现金流，仍是横亘在全面修复前的现实挑战。

转型成效的兑现，最终取决于成熟资产退出的节奏、REITs发行的落地，以及轻资产规模能否真正转化为可持续的经营利润。

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