戴可为接下太古地产的内地版图

经济观察报 记者 张雅楠

2026年年中，戴可为（David Poraj-Wilczynski）出任太古地产中国内地行政总裁，负责太古地产在中国内地的业务发展及运营管理。

戴可为于2010年以管培生身份加入太古集团，曾在太古集团旗下中东、西非及欧洲的离岸海事服务业务担任管理职务。在出任太古地产中国内地行政总裁前，他曾任太古地产香港发展及估价总经理，负责在香港地区的投资及买卖物业的业务发展。

随着内地业务规模持续扩容、业态布局日趋多元，太古地产内地板块的战略权重与运营复杂度明显提升。戴可为接手的是一张快速铺开的庞大版图。2022年，太古地产宣布了1000亿港元投资计划，其中一半投向中国内地，预计2032年前，太古地产于内地的总楼面面积将增加一倍。

至2026年年中，投向内地的500亿港元投资计划已落实超过90%。上海、北京、西安、三亚、广州的七个大型项目正在同步推进，大多将在2027年至2028年集中开业。

太古地产的这一轮扩张，是在中国房地产行业最深刻的一轮调整下完成的。从2021年下半年开始，行业流动性危机蔓延，大量房企出现债务违约，项目停工、交付延期成为常态，裁员潮从民营房企蔓延到央国企，整个行业处在收缩状态。

太古地产几乎没有受这种氛围的影响，不追求快周转，不靠住宅销售回笼资金，利用自有资金或低息融资，把一个项目养上十年、二十年，将三里屯太古里从南区、北区扩展到西区，北区今年初完成迭代升级；北京颐堤港二期建成后，整个项目更名为太古坊，总楼面面积达86万平方米，成为太古地产在内地体量最大的项目；广州太古汇从单体项目扩展出二期和三期；此外，太古地产的产品线也从太古里和太古汇，扩展到太古坊和太古源，实现了从商业、办公楼运营到高端住宅开发的业态布局，在内地完成了住宅开发业务的首秀。

裂变式发展的好处是每个项目都经过长期培育，社区氛围和品牌黏性深厚。挑战则是，七个项目同时推进，组织能力和人才储备必然面临考验。因此，太古地产正在总部团队和各项目增聘人才。

太古地产的朋友圈也从远洋集团扩展到中国人寿、上海陆家嘴集团、广州珠江实业、西安城桓文投和海南中免股份等。这些合作伙伴的共同特点是：资金实力雄厚，有长期持有资产的能力。

经济观察报记者问戴可为：太古地产在内地的资产规模和收入是否会超过香港？他的回答很简洁：肯定的。

2026年8月，中国内地房地产行业在密集的政策发布中迎来了一场新模式的重构。太古地产的这套长期持有、耐心培育、持续迭代的打法，对内地房企来说，比以往任何时候都更具参照意义。

|对话|

经济观察报：对内地500亿港元的投资额度，至今年年中已经落地超过90%，如果按资金体量算的话，是不是还有一个新的太古里值得期待？

戴可为：当前的首要任务毫无疑问是高质量地交付现有在建项目。我们有新的三亚太古里项目、广州聚龙湾太古里和西安太古里，以及拓展中的前滩太古里和北京太古坊。目前同步推进的在建项目较多，首要工作就是执行与交付，并始终把安全放在首位。这些项目都将在2027年至2028年陆续开业，因此这是一段非常繁忙的时期。

与此同时，我们会持续寻找新的项目机会。一个太古里项目从最初物色地块到最终落成开业，一般会经历较长的周期。我们会持续寻找与公司的投资标准和能力专长相匹配的地块，通常这些地块都位于一线城市及新一线城市的优质地段。我们会思考项目能为城市肌理和城市面貌带来什么价值、当地社区需要什么，以及如何契合地方政府的发展方向，再来推进整个开发过程。

现阶段，我们专注落实500亿港元投资计划。在此基础上，也会继续充实项目储备。我们长期看好中国内地市场，并从中看到积极的发展趋势。

经济观察报：几乎每一个太古项目，随着时间推移，体量都会不断扩大。未来太古地产在内地的投资额度会不会上调？

戴可为：既有项目的拓展和优化升级，一直是我们持续为顾客打造世界一流的、以零售为核心的体验的重要组成部分。只要能不断为顾客带来新体验、新惊喜，就是一种成功；资产升级与扩建始终是其中的重要组成部分。

这里有两个典型案例：广州太古汇的一期是现有项目；二期体量相对较小，更具时尚潮流特色，预计会吸引新生代客群；三期则将会大幅扩大一期项目的整体规模。同样，前滩太古里也正在进行扩建，将新增约15万平方米的零售面积。这些扩建让我们和零售伙伴们能持续打造更丰富精彩的消费体验，吸引顾客不断回访。

经济观察报：太古地产在内地的资产规模和收入是否会超过香港？

戴可为：答案是肯定的。随着内地500亿港元投资计划落地，以及一批新项目即将陆续投入运营，我们在内地的总建筑面积（GFA）将实现翻倍，总楼面面积规模将超过香港。伴随这一规模增长，营收也会相应提升。

我们对香港和内地两个市场都抱有坚定信心，并持续长期投入。我们会继续在所有核心市场寻找机会，既包括现有资产拓展升级，也包括全新项目。随着投资推进，内地业务在公司资产组合中的重要性也在不断提升。

经济观察报：在2024年的年报里，太古地产曾判断内地的办公楼租金将会下跌，尚未见底，现在这个判断有变化吗？为什么会在写字楼空置率高企的时刻，推出北京太古坊这么大体量的写字楼供应？

戴可为：在内地我们布局办公楼业务的各个城市，供需格局会有差异，各地市场周期也不尽相同。客观而言，市场环境颇具挑战，但从我们的资产组合来看，项目整体仍然保持很高的出租率，这是非常积极的信号。即使在市场承压阶段，只要拥有品质过硬、管理良好的产品，为租户提供精心打造的优质办公体验，依然可以保持稳健的业务前景。

首先，就北京太古坊而言，我们仍然看好市场的长期前景，也正是基于这份判断做出了这项投资。这也是太古地产在中国内地规模最大的单笔投资。我们始终着眼长远，这个项目也正是我们长期理念的体现。

第二，是办公楼租户向优质项目集中的“品质为王”的市场趋势。和零售消费者的选择逻辑相似，办公租户的需求也在不断变化。北京太古坊拥有突出的产品优势：各办公楼之间彼此连通，并与零售设施无缝衔接。项目除办公空间外，还汇集餐饮、文化、休闲和健康生活等多元场景。项目毗邻坝河，滨水空间经过精心打造。这里将成为人们愿意前来办公、购物、用餐和享受健康生活方式的场所。我自己日常也在这里生活和工作，因此对这个项目非常期待。

经济观察报：我看到市面上有消息说泡泡玛特已经购买了太古坊的某栋写字楼，这个信息是否属实？你们期待太古坊写字楼的租户或者是业主构成怎样的产业图景？

戴可为：关于租赁或其他相关交易，我不便置评。但可以透露的是，项目已接近竣工，首个地块将在今年年底前完成建设，从2027年起迎来办公租户。

市场对这一产品的需求来自多个行业。既有一些跨国公司表达意向，也有来自不同行业的本土企业关注。不少在全球拓展业务的国内公司，它们的国际影响力在不断扩大，我认为它们会乐于在这里工作和生活。北京太古坊的整体设计、各楼宇之间的连通性以及亲近自然的环境，将使这里成为不同行业汇聚协作的理想地点。

经济观察报：太古地产用了大约半个世纪建成了香港太古坊，北京颐堤港更名为北京太古坊，用了同样的名字，它在两座城市的定位和打法有什么区别？

戴可为：太古坊品牌代表着国际高标准、以办公为主导的高品质综合发展项目。两个太古坊有相似之处：它们都是城市更新的典型案例，由工业用地发展而来，并为城市带来新的空间肌理和社区生态。

不同之处在于，与太古地产的所有项目一样，我们会深入理解和挖掘当地特色、文化与历史底蕴，融入到项目设计中。北京太古坊毗邻河流、衔接现有商场，与香港太古坊呈现出不同特质；但两者都是适合工作和休闲生活的优质场所。

经济观察报：太古地产旗下的资产都是核心城市的城市级商业项目。最近几年，零售业的业绩变化非常明显，太古地产感知到消费经历了怎样的曲线？

戴可为：放眼全球，有一个实体商业的趋势是，消费者越来越看重丰富的体验、更强的情感连接，期待每次来到项目都能获得新鲜感。对我们这些实体商业的业主和运营方来说，这意味着需要提供更多内容。太古地产的能力和经验恰好与这一趋势非常契合。我们会寻找有独特禀赋的地块，打造差异化项目，同时充分融入当地文化、历史底蕴和实际需求，再通过长期运营，让项目逐步成长为重要的消费目的地和成熟的商业社区。

从我们的项目组合来看，几乎所有购物中心的销售额和客流量都在增长。其中一部分增长来自重要升级和标志性品牌入驻或活动的带动，例如三里屯太古里的焕新升级及奢侈品牌旗舰店的进驻，以及兴业太古汇的路易威登全新概念地标“路易号”。但更多增长，源于零售团队持续的精心打造和运营。他们一流的专业能力，始终在为顾客创造新体验，深度洞察新趋势并贴合本地偏好的变化，并据此提供内容。

第二点，来自项目体量带来的优势。北京太古坊将新增大面积零售空间；前滩太古里和广州太古汇都在进行较大规模的零售扩建；三亚、西安和广州的新项目体量也很可观。因此我们能提供更丰富的业态组合，既有奢侈品牌和高端零售，也有生活方式及休闲娱乐内容。这样的项目规模和完整生态，推动我们的业务表现持续提升。

经济观察报：北京三里屯太古里北区进行了全面的高奢化提升，太古地产看到了怎样的机会？

戴可为：从我们运营三里屯太古里以来，这里已经逐步成长为一个国际化消费目的地，持续迭代升级本身就是项目长期发展的重要组成部分。正是长期的社区营造和社区管理，让它不断演进为今天的国际消费地标。北区的投入和众多奢侈品牌的进驻，也是多年深耕、打造地标性消费枢纽而迎来的机会。

三里屯太古里的整体规模，也让项目可以形成差异化分区，北区聚集奢侈品牌，南区则持续保持着鲜明的潮流属性。我们不断引入有吸引力的全新概念和首店，无论是国内品牌还是国际品牌。这样丰富的品牌组合，既让消费者愿意一再到访，也让品牌愿意持续在这里布局。这个商业生态也融入了城市的肌理。

经济观察报：上海的张园是太古第一次不持有产权，只负责活化和运营的项目，这种轻资产的模式会成为太古在内地扩张的第二条主线吗？

戴可为：500亿港元内地投资计划，足以说明我们的业务以重资产模式为主，而不是轻资产模式，我认为这个大方向不会发生根本改变。张园轻资产合作有一个很大的优势，在于它紧邻我们的现有项目，让我们能够继续打造世界一流的零售体验，为顾客、片区消费活力以及周边商业生态带来实实在在的价值。

张园是上海极具代表性的历史文化载体，是一个非常特别的项目。我们很荣幸能够参与它的焕新，把太古地产的社区营造的经验运用到这个独特的项目中。轻资产并不是我们的核心战略，但无论轻资产还是重资产，像张园这样的优质机会，是非常值得把握的。

经济观察报：陆家嘴太古源·源邸是太古地产在内地的首个住宅开发项目，现在的累计销售额达到177亿元，这张成绩单符合预期吗？住宅买卖在千亿港元计划里面占200亿港元的额度，这个额度里包括内地业务吗？

戴可为：首先，我们对陆家嘴·源邸的销售表现感到满意。目前378套房源已售出357套，去化率达94%。市场反响非常积极。我们把在零售和办公领域一贯坚持的理念带到了住宅项目中：打造独具特色的世界级产品，希望为上海的城市肌理增添亮点。

另外，千亿投资计划中用于住宅开发销售业务的200亿港元，包含内地项目。我们很高兴内地首个住宅项目交出这样的答卷，未来也会继续寻找合适的机会。

经济观察报：在中国内地，住宅开发是长期主线业务还是机会型业务？拿地城市的选择是依托太古地产现有的项目还是会单独去某一个城市开拓？

戴可为：住宅开发始终要结合具体地块和区位条件来判断。我们会关注现有项目周边的机会，或者至少选择太古地产已经进入、品牌具备一定认知度的城市。我们会寻找条件较为独特的地块，打造差异化产品，为市场带来有价值的全新项目。

无论零售、办公楼还是住宅，我们的理念都是一致的：坚持打造高品质、差异化产品，理解本地客户的需求，并尽力落地。住宅业务也会延续这一思路。我们会仔细选择，持续评估潜在机会。

经济观察报：太古地产发展住宅开发业务的风格是什么？太古地产也在和内地的企业合作，你们会有自己的节奏，还是会比较快速的拿地销售？

戴可为：陆家嘴太古源·源邸是一个很好的例子，我们与实力雄厚的合作伙伴成功协作。我们很清楚，住宅开发销售业务需要很强的执行能力。但无论如何，我们都会高度重视设计和品质，确保最终交付的是最高水准的产品，这是非常明确的首要原则。

同时，住宅市场和持有型投资物业有所不同：住宅是建成后用于销售的，因此销售端必须有一套完善的执行方案。我们在香港打造过多个住宅项目，团队有成熟的经验，能够在优质的产品、设计、工程品质与合理交付周期之间取得平衡。我们在香港已经证明这套模式可行，在内地我们同样会坚持这套标准。