酒店REITs估值规则明确：DCF主导 资本开支按营收3%至5%计提

观点网讯：8月25日，随着中国公募REITs底层资产类型正式扩容至酒店领域，估值作为资产证券化的核心定价环节，正成为监管审核与市场定价的共同焦点。仲量联行最新数据显示，2026年上半年中国内地酒店投资交易额超99亿元人民币，同比大幅增长155.4%，成为亚太区增幅最大的市场之一。

根据仲量联行对已申报商业不动产REITs项目的监管问询的系统梳理，在监管审核问询中，涉及估值合理性、运营稳定性和项目合规性的问题占比分别约为28%、21%和20%。

仲量联行评估咨询服务部资深董事韩晶表示：“本次商业不动产REITs将酒店品类首次纳入发行范围，监管在审阅现金流和估值时秉持高度审慎的原则。估值过程的本质，是按照产品准则框架，帮助原始权益人和运管机构将资产的真实经营表现，转化为可验证、可追溯的估值语言。”

在估值方法上，酒店REITs以DCF为唯一主导方法，辅以多维交叉验证。有申报公募REITs的酒店底层资产，须以未来年度稳定净现金流为基础完成现金流折现法（DCF）估值。成本法通常作为实物价值的辅助参考，市场比较法因国内酒店大宗交易透明度有限、可比案例附带条件复杂，一般仅服务于估值水平的合理性验证。

在NOI核算方面，酒店REITs需严格执行三项标准：剔除全部非经常性异动收益，如临时性赛事活动收入、短期政企集中接待收入、政策性补贴等；计提常规资本性支出，其中年度维护类资本开支按酒店全年营业收入的3%至5%计提；隔离中长期大额改造支出，确保现金流口径的纯净与可持续。

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