陈淮：现在买不起房的年轻人，反而是楼市最大的变量

（本文内容整理摘录自《聊一波》王波明与社科院大学教授、住建部政研中心研究员陈淮的对话。）

关于房地产，有一个词被反复提起——“刚需”。年轻人结婚要买房，没房的要有房，有房的要改善……所有人都在说“刚需支撑着市场”，仿佛这是一个铁打不变的经济学真理。但社科院大学教授、住建部政研中心研究员陈淮却直言：这个概念，从一开始就理解错了。

真正的“刚需”是什么？市场波动背后藏着怎样的客观规律？在一场深度对话中，陈淮给出了一个反直觉但值得深思的答案。

一、楼市波动是常态，“大小年”说明不了问题

为什么房地产市场的销量总是有高有低，一年多一年少？在陈淮看来，这恰恰是房地产自身的固有规律，没什么好大惊小怪的。

陈淮指出，房地产需求有一个区别于日常消费的显著特点：存在明显的前置后错周期。吃饭不行，昨天的饭没法今天补，明天的饭也没法今天提前吃。买衣服可以稍微提前或推迟，但周期不超过一年。而房子不一样，结婚时没买，孩子两岁了再买，完全可行。这个前置后错的周期，可以长达3到5年。

这就导致了一个现象：需求可以在某一年集中释放——三年前没买的、三年后打算买的，都可能挤到今年。于是今年销量冲得很高，明年自然就掉下来了。陈淮强调，这种“大小年”波动本身就是房地产市场的常态。

二、“刚需”这个词，被用错了太久

几乎所有谈论房地产的人都在说“刚需”。年轻人结婚要买房，没房的要有房，有房的要改善——这些都被称为刚需。但陈淮直言：“刚需”根本不是一个经济学概念。

他解释，经济学上真正的“刚性需求”，是指价格或收入发生变化时，需求量基本不受影响。比如主食，馄饨降价了你也并不会一顿吃两碗，涨价了你也不能不吃——这叫价格刚性。

按照这个标准，真正的住房“刚需”人群其实只有两类：极穷的人和极富的人。陈淮举例说，北京把低保每月提高80块，低保人群依然买不起房。反过来，电影明星片酬高或低，也不影响他们住什么样的房子。这两端的人，收入变化或价格变化对他们的住房需求几乎没有影响——这才是真正的刚性。

而我们挂在嘴边的“年轻人结婚要买房”，恰恰不是刚需，而是另一个完全相反的东西。

三、年轻人正处于住房需求的“高弹性”阶段

陈淮提出了一个被大多数人忽视的关键判断：当下相当一部分年轻人，正处于住房需求的“高弹性”阶段，而不是刚性阶段。

什么是弹性？他讲了一个生动的例子。一个刚工作的年轻姑娘，月薪3000，每月最多挤出600块用于住房，买房想都别想，租房都得合租。半年后转正加薪，工资涨到4000，增长了约33%，但她敢拿出1200块用于住房消费——住房消费能力增长了100%。

陈淮由此得出结论：越是看似“买不起房”的年轻人群体，恰恰是住房消费能力弹性最高的人群。他们的收入还在较快增长的轨道上（20岁到40岁这个阶段），而住房消费能力的增长速度，会远远快于收入的增长速度。

这意味着什么？当前市场的所谓“需求萎缩”，很可能只是周期性的前置后错，而不是购买力的永久消失。一旦预期稳定、条件合适，被推迟的需求完全可能在几年内集中回补。

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