推进城市更新 多地“原拆原建”模式提速

证券时报记者 吴家明

早在去年，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布。其中，“支持老旧住房自主更新、原拆原建”的表述，作为系统推进“好房子”和“完整社区建设”的重要内容，引发广泛关注。随后，各地在城市更新方面进行了诸多探索，居民自主更新改造老旧住房的方式也已经出现不少成功的例子。

近日，深圳市第一幼儿园宿舍楼自主更新原拆原建项目正式开工，这是深圳首个老旧住房自主更新原拆原建试点项目，从此拉开了深圳“原拆原建”的序幕。

在靠近深南东路的布吉河罗湖区段，深圳市第一幼儿园宿舍楼显得有些特别：宿舍始建于1979年，楼龄逾40年。因年代久远，房屋外墙斑驳，加之该楼地势低洼，近年来雨洪期已多次发生河水倒灌情况。有小区居民表示，大家改造的诉求十分强烈，一开始不清楚相关政策的细节，但经过相关部门的积极沟通，几个月时间就把事情“敲定”了。

记者了解到，罗湖区在今年1月将该项目列为全区老旧住房自主更新试点，在深圳率先探索“自主更新、原拆原建”新模式，仅用4个月就完成了项目从意愿征集到开工手续获批的全部流程。项目严格对标国家《住宅项目规范》新标准进行设计，在安全、舒适、绿色等方面全面提升居住品质。同时，遵循“原址、原使用性质”原则，不突破规划刚性约束，通过加装电梯、完善无障碍设施、增加架空公共空间，彻底解决地势低洼导致河水倒灌、房屋结构安全隐患等困扰居民多年的问题。

在业内人士看来，危旧房原拆原建难度最大环节是业主协商形成共识，特别是私房业主因为诉求各异众口难调，而且业主数量越多利益纷争越复杂。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，原拆原建通过“居民出一点、政府补一点、市场投一点”的多元参与改造、资金筹措机制，大幅减轻了地方财政负担。同时，这种模式直接带动建材、家装、家电等上下游产业的消费与投资，激活基层主体参与改造的积极性。

“不管是自主更新还是原拆原建，都需要政府引导和政策支持，比如土地用途转变、规划调整、规划师支持，辅助做好资金监管；比如基层政府要做好业主改造意愿的调动，增补公共设施和空间满足业主对更美好生活的向往，做好过渡期的群众临时住所安排，扶助困难群体等，从而消除改造的障碍。”李宇嘉表示。

记者梳理发现，一些城市已有部分成功案例及正在顺利推进或谋划中的项目。例如，广州花都区集群街2号就是广东首例原拆原建项目。有分析人士表示，上述老旧小区的更新改造探索了一条新的路径，也启发了国内其他城市探索这种自筹资金的城市更新模式。“居民主体、政府统筹”的形式既能避免开发商因为资金而引发的问题，也能大大降低政府的兜底风险，同时能更好地满足居民的更新诉求。