隋颂伟：多元业态构建共生社区-长效价值与长期主义｜2026观点商办暨资管大会

本文整理自恒隆地产高级董事-办公楼、酒店、住宅及服务式公寓业务隋颂伟先生在2026观点商办暨资管大会上的演讲内容。

隋颂伟（恒隆地产高级董事-办公楼、酒店、住宅及服务式公寓业务）：下午好，感谢观点平台的邀请，恒隆地产始终秉持与客户共创价值、实现可持续增长的长期发展理念。我们的物业发展并非单纯提供商务空间、开展租赁业务，而是着力打造多元业态的共生社区，在此分享相关发展思考与实践经验。

今年恰逢恒隆地产成立 66 周年，公司物业布局覆盖内地九座城市及中国香港地区。长期以来，恒隆地产深耕服务客户群体与合作伙伴，坚持为社会各界创造长期价值。外界常好奇恒隆地产布局偏向商业综合体的原因，核心在于商业综合体具备规模体量优势。

体量优势在行业竞争格局中尤为关键，商业综合体融合多元业务板块，能够在不同经济周期下，有效提升企业整体抗风险能力。

从实际运营角度来看，综合体中的办公楼，工作日午间能够为商业配套带来稳定客流；商场可承接日间休闲消费人群；酒店业态能够拉长客户停留时长；住宅及服务式公寓则实现全天候运营，完整覆盖各类生活场景，实现生活场景的无缝衔接。

从投资层面来看，商业综合体开发周期较长，属于典型的重资产投入。近期全新开业的杭州项目，总投资额已超过 160 亿元人民币。该项目从拿地到整体打造历时八年时间，业内同行都清楚，商业综合体从土地获取、整体规划设计到工程建设，整体耗时跨度极大。我们需要在八年前预判八年之后的市场走向，这本身就是一件难度极高的事。

存量时代，布局商业综合体的发展商同业普遍面临着挑战，虽不能给出标准解决方案，但可以分享一些恒隆自身的思考与应对思路。

首先聚焦办公楼板块，两年前曾受邀出席观点相关活动，当时分享主题为市场波动下的长期主义之路。时隔两年，市场波动态势仍在持续。从相关数据图表可以看出，2026 年第一季度上海办公楼空置率达到 24.4%，处于十年高位水平。除 2021 年外，近年市场新增供应规模持续走高，供应体量长年超过市场吸纳量，近几年新增供应压力尤为突出，这也是国内核心一线城市上海办公楼市场的真实现状，也能从中窥见全国办公楼行业整体所处的发展环境。

市场供应与吸纳量失衡，已经成为行业面临的突出问题。区域内新增办公楼落成入市后，往往面临大量空置、出租困难的局面，只能通过下调租金吸引客户。已入驻的存量企业也会以此为参照，对现有楼宇的租金水平提出议价诉求。

行业由此陷入恶性循环，新项目空置状态下必然要推进出租招商，租金大幅下调会直接拉低资产估值与资产价格，进而影响整个不动产投资市场的整体氛围。

尽管当前办公楼行业整体承压，但恒隆地产在上海及多个布局城市的项目运营表现保持稳健。我们会结合不同区域的区位优势与发展特点，制定差异化租赁策略，重点吸纳优质本土企业及跨国企业入驻。

两年前的分享中就曾提出拓展产品线布局，发力灵活办公板块“Hang Out恒聚”，联动传统办公工位租赁。这类租赁模式能够为创新型活力企业与创业团队，提供快速落地、低成本入驻市场的办公选择。

在当前办公楼空置率创下十年新高的背景下，有一个行业绕不开的话题，我也希望借此机会分享几点深度思考。

首先，办公楼的使用功能是否可以进一步拓宽，除传统办公用途外，可适度引入其他业态在楼宇内经营运营，中国香港已有大量成熟且稳妥的成功案例可供行业借鉴。

其次，行业需要与相关主管部门开展更为紧密的沟通对接。在上海可以看到部分地块被上调容积率与建筑高度，这一举措与土地出让收益相关，但市场是否真的需要如此大规模的新增办公楼供应值得深思。办公楼建设存在明显周期时间差，因此想要调控供应规模本身存在较大实操难度。

第三，行业应共同把饼做大（做大市场增量），业界可联合相关部门主动向外拓展，吸引东南亚、中东等地区的企业入驻国内市场落地发展。

第四，现有营商制度仍有完善空间，目前租户违背租赁合同的违约成本在全球范围内都处于偏低水平，建议进一步健全相关法律法规，切实保障业主及投资机构的合法合理权益。

恒隆地产以综合体开发运营为主，因此除办公楼板块外，我也分享零售及其他业务板块的发展现状与思考。

当前零售行业同样承受着多重市场压力，过去行之有效的运营模式，在当下市场环境中已不再完全适用，行业亟需主动调整转型。

国内商业市场亟需打造具备特色的商业项目，在项目定位、品牌组合等方面做到精细化运营。市场环境在变化，消费者消费习惯也在持续迭代，商业运营方必须同步跟上变革节奏。

简单来说，要为消费者打造充足的到店理由，品牌与商业业主都需要打造自身品牌内涵，并做好价值故事的传播。与此同时，除挖掘国内消费潜力外，不少内地及香港居民偏好前往东南亚购物消费，行业也应思考如何优化消费环境、吸引更多境外游客入境消费，拉动国内商业零售市场增长。

酒店业务同样由我负责分管，2025 年恒隆地产酒店板块收入实现显著增长，酒店业态也为商业综合体整体抗风险能力增添了全新支撑，成为驱动综合体发展的重要助力。如果单独拆分酒店业态进行收益测算，很难实现理想的投资回报。

但酒店具备其他业态无法替代的独特价值，能够有效延长消费者在综合体乃至所在城市的停留时长。杭州全新开业的恒隆广场项目，引入了浙江省首家文华东方酒店，预计将于明年第一季度正式亮相，也诚挚邀请各位业界同仁届时前往体验。

与此同时，恒隆地产也在持续加大业态升级投入，上海港汇恒隆广场将原有服务式公寓进行焕新改造，升级为洲际酒店集团旗下奢华精品酒店金普顿酒店。项目计划于 2027 年下半年开业，共计配置 149 间客房，配套阳台及户外泳池，整体硬件与体验品质出众。布局酒店业态，意在将其打造成为城市文旅打卡地标。由于酒店行业自身特性，投资回本周期相对较长，这就需要依托专业高效的运营管理团队，稳步达成经营与价值发展目标。

住宅与服务式公寓业态，则为商业综合体补齐了全天候活力运营的短板，让项目能够实现二十四小时人气持续集聚。服务式公寓的入住人群以高端商务人士、企业外派高管为主，与办公楼、酒店共享高端客群资源，在综合体内部形成完整的价值闭环。

对于港资开发商而言，在综合体项目中配置可销售型住宅存在不小难度，但从投资角度来看，只要配比适度、体量合理，就能大幅提升项目整体投资回报率。

不同于部分开发企业快周转的模式，港资企业长期持有资产并深耕精细化运营，因此只要有合适的机会，能够有效优化收益水平，我们仍愿意持续加大优质项目的投资布局力度。

梳理完办公楼、零售、酒店、住宅及服务式公寓各大业态后，不妨把视角前置到项目诞生之前的规划设计阶段。行业内多数从业者包括自身，都是从租赁运营做起，往往是项目建成后再接手招商租赁，但很少有人认真思考，一个优质商业项目应该具备怎样的规划设计与核心要素，在此也分享相关观点。

在行业发展中，规划设计具有重要价值，决定了项目日后能走多远。在商业运营视角下，项目未来的发展高度与生命周期，在规划设计落地之初就已基本定调，正如广东俗语所说“三岁定八十”。

项目的整体设计与定位，必须与所在城市、所在区域的发展特质相匹配，要贴合当地消费习惯与市场需求，不能脱离实际盲目引入高端业态。专业的项目定位、客群结构规划，应当反向主导整体设计理念。

项目动线规划尤为关键，若部分区域客流稀少、商业价值不足，便无需投入成本盲目建设。设计还要兼顾业态展示效果，合理规划动线走向、形态弧度、柱网布局。如今不少商业项目都将立柱从公共区域移至店铺内部，同时科学设置扶梯点位，提升整体空间观感与使用效率。

商业设计还要注重人性化尺度比例，也就是人本空间尺度。我曾走访过一个改造项目，站在商铺门前会产生强烈压抑感，根源就在于空间尺度比例失衡。狭长地块若层高不足，容易形成狭长封闭的隧道感。

除此之外，消防分区划分、后勤配套布局、客流路线规划、多业态之间的无缝衔接、主入口选址、艺术文化场景营造以及数字科技植入，都不是仅靠建筑设计师就能独立完成，需要深谙商业逻辑的从业者共同参与研讨，搭建完整科学的规划设计体系。

在开发规模上，则不必一味追求用尽全部建筑面积，不能简单认为体量越大越好，要在财务测算合理的前提下，最大化利用综合用地价值，打造兼具实用性与人性化的空间设计。

项目前期设计往往容易忽略后期运维成本，规划阶段应站在消费者和商业运营的角度，合理利用公共空间与绿化景观，打造有温度、有归属感的共生社区。与此同时，项目的交通联通性也至关重要，当下行业普遍推崇步行友好理念，注重地块步行可达性、周边环境可持续发展以及绿色环保理念。

符合商业逻辑的前期规划设计，对资产价值提升有着极大助推作用，这也是恒隆长期主义理念的重要体现。

长期主义同样体现在对 ESG 发展理念的重视上，ESG 不仅是恒隆履行社会责任的体现，更是资产保值增值、提升融资便利度的重要保障。恒隆地产在 ESG 领域始终走在行业前列，拥有完善的企业治理体系与清晰的可持续发展目标。

目前恒隆地产已开业的十一个项目中，已有十个项目实现绿电使用，占比超九成。杭州、上海等新建扩建项目，均采用低碳混凝土等环保建材。我们还面向入驻租户推出可持续发展共建计划，当前参与计划的租户租赁面积，已超过整体租赁总面积的 22%，系列举措也获得了专业机构与市场的广泛认可。

展望未来，恒隆地产将持续深耕内地与中国香港市场，聚焦核心城市布局，对中国商业地产市场的长远发展抱有充足信心，将依托办公楼、商场、酒店、服务式公寓等多元业态，持续赋能商业综合体整体价值，坚持长期投入、持续运营，稳步提升资产长效价值。

最后以行业发展规律做整体总结，商业地产和其他行业一样，都会受到经济周期的波动影响。

步入存量时代后，行业诸多外部环境因素并非从业人员能够掌控，行业发展没有捷径可走，唯有回归经营本质。从日常运营管理做起，用心服务客户，持续丰富产品线，精心维护项目配套设施，打造具备自身特色与差异化优势的项目。

职业经理人更要具备投资人思维，不仅要追求现金流与利润，更要打造可持续的现金流与稳定盈利模式，这对于提升底层资产价值能够形成显著正向作用，坚持长期深耕，资本市场也会给予相应认可与回馈。

时值2026年5月12日，我们始终相信市场未来终将回暖向好。当下市场环境真正考验着两大核心能力，一是企业投资方的资产持有实力，二是从业团队的专业功底与运营能力。当前阶段，共生发展已是行业必然选择，也是最优出路，要做到与市场共生、与入驻租户共生，也与行业同行良性共生。

我的分享到此结束，谢谢大家。

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