中信搭台，融创唱戏

文/乐居财经 曾树佳

孙宏斌公开露面的次数，逐渐变多。

去年12月，鬓角白发明显增多的他，现身重庆湾项目的开工仪式，并去了工地，查看施工情况。

而在此之前的股东会上，面对投资者“是否已度过最困难时期”的提问，他给出了肯定的答复。

眼下，融创耗时两年多的境内外债务重组，已全面落地。而孙宏斌多次提及的轻资产业务，也陆续取得进展。

近日，融创华中区域，中标“武汉光谷湖畔捌号项目”的开发管理及销售服务，并已与中信金融资产正式签约。

这个项目，案名为“武汉湖畔大观”，位于武汉湖畔科创板块——汤逊湖的核心，定位为45万方运动有氧公园住区，坐拥8万方社区园林。

融创与中信的交集，并不少见。

此前，中信已多次用真金白银，驰援融创项目，在金主的助力下，融创保留了操盘的角色，且收到了项目盘活的成效。

如今，两者在合作层面，已切换到另一个层面，融创从“被救者”，转换为被中信项目请来做代建的“乙方”。

借AMC做代建

融创与中信的合作，外界并不陌生，两者此前已有过三次携手。

第一次交集，是中信驰援融创上海董家渡项目。

2022年12月，该项目迎来自己的“白衣骑士”，中国华融（即“中信金融资产”的前身）、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等合作方，对项目注资，新增融资量超120亿元。

那时候，融创的角色仍是操盘方。

这起纾困房企的案例，落地了“AMC注资 银团贷款 房企操盘”的协同模式。该项目也由此被盘活，后多次开盘售罄。

首次联手看到成效之后，双方的合作模式开始复制。

2023年12月，中信金融资产出资超40亿元，以“股 债”方式，实施项目重整，打破上海壹号院项目的停滞僵局。

而时间来到今年1月，中信信托接手融创旗下的天津融创致成置业有限公司；此后，中信金融资产牵头投入13.82亿元资金，盘活停工三年之久的天津梅江壹号院三期项目。

无论是融创的董家渡项目、上海壹号院，还是梅江壹号院三期，都是在项目出现现金流压力的情况下，中信驰援，整个事项本质上“救融创”。

而此次融创中标“武汉光谷湖畔捌号项目”则不同，可以理解为中信的新项目，请来了融创操盘，合作的性质，已经切换到了另一个层面。

它的拿地，要追溯到4年前。

2022年9月，中国华融旗下的武汉捌号湖畔置业，以20.1亿元竞得项目地块，楼面价为6481.97元/平方米。

其案名原本定为“光谷湖畔八号”，后更改为“武汉湖畔大观”。

融创给中信做“代建”，表明其已跑通了与AMC深度合作的轻资产输出模式。

这一模式的底层逻辑是，AMC、信托等金融机构，为项目注入资金，融创则作为操盘手，输出其品牌和开发管理能力，获取管理费和销售分成。

轻资产底牌

融创孙宏斌做轻资产的底牌，还有2024年10月筹备成立的“而今资本”。

而今资本一边引入贝恩投资、高瓴资本等资方，一边聚焦一二线城市核心区不良项目。

据介绍，它是奔着最底层资产去的，如果一个不良资产包里，有部分项目有一些解决方案，就把这些项目收过来，重新做梳理、定位与产品调整，建造起来进行销售变现。

2024年底，融创将代建平台融者共创，正式更名为而今管理，和而今资本并行存在。而今资本找到项目和资金后，具体操盘由而今管理操作。

由此，形成了“资本 资产 操盘”的闭环。

而今资本成立后不久，融创就已在东南区域、广东、四川等地，洽谈了一些不良资产项目的机会。

去年7月，还有消息称，它正在上海谈判参与新项目开发。

其洽谈的项目所涉地块，一宗位于上海市虹口北外滩，是119街坊保民新村旧改地块；另一宗地位于上海市杨浦区。

尽管融创内部人士曾表示，融创和而今资本、而今管理是不同的公司，在股权结构、项目团队以及经营管理上均是独立关系，但这两个平台的业务推进，或许能为融创的转型上岸，提供一条新路径。

2025年，融创盘活了12个核心城市的地产项目，预计将从中获得约112亿元资金，用于解决项目现有债务问题和启动项目开发建设。

债务重组上岸

在项目层面通过与AMC合作进行减负，只是融创化解流动性压力的一部分。除此之外，它更多的操作，是债务重组。

融创的化债历程，历时两年多。

去年1月，融创154亿元境内债务重组方案，获相关债权人批准，预计可削降超过50%境内债，留债部分最长展期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。

而在境外债方面，它于去年4月，公布了二轮重组方案。

根据计划，融创推出全额债转股选项，将向债权人分派两种新的强制可转换债：

一类转股价为6.80港元/股，可在重组生效日起6个月内转股；另一类转股价为3.85港元/股，可在重组后18至30个月内转股。

同时，重组方案还创新引入了股权结构稳定计划、团队稳定计划等安排，这也是行业内首家推出全额债转股的房企。

10月，其境外债重组方案已获得98.5%的债权人通过；12月，重组计划正式生效，公司约96亿美元的现有债务，获全部解除及免除，成为首家境外债基本“清零”的大型房企。

债务重组产生的收益，让融创大幅减亏。

2025年全年，融创实现营业收入451.2亿元，同比下滑39%；但确认债务重组收益为329.7亿元，使得其归母净亏损从2024年的257亿元减亏52%，至2025年的123.3亿元。

2022至2025年，它分别实现交付18.6万套、31.2万套、17万套、5.4万套，累计交付超72.2万套。

这或许能让孙宏斌松一口气。

不过，去年若剔除债务重整因素，融创经营层面仍录得毛亏6.4亿元，较上年毛利28.9亿元降低约122.1%。

期内，它的合同销售额仅368.4亿元，同比下降21.8%。

在其“不良资产 ”业务还未真正成为主线的情况下，融创仍需要一定的调整时间。