数亿元房产挂牌转让，券商们到底在打什么算盘？

今年以来，券商圈掀起了一股“卖房潮”。中原证券、招商证券、国泰海通、红塔证券等多家券商纷纷将旗下位于郑州、深圳、上海、北京等地的非核心房产挂牌出售，合计价值达数亿元。这一现象迅速引发市场关注：是缺钱了急需变现，还是另有筹谋？

一、谁是这波“卖房潮”的主角

梳理近期公告，多家券商密集挂牌出售房产，涉及城市和标的各有特点。

中原证券：两次挂牌，价格明显回落

今年以来，该券商已两度尝试处置房产。5月7日上架的9处位于郑州、河源的房产，挂牌总价约730.58万元。而就在4月，公司刚刚挂牌过11处房产，挂牌价约810.31万元。值得注意的是，这批房源早在2018年就曾计划出售，当时的评估总价高达6835.16万元。时隔近八年，大部分仍未脱手，售价已大幅缩水。

招商证券：深圳老房产打包上架

今年2月至3月间，招商证券在上海联合产权交易所挂出深圳罗湖、福田两区共5处房产，合计叫价约1.48亿元。这批物业购于上世纪90年代，可谓券商发展早期的“老物件”。有业内人士认为，在当前地产行情下，主动剥离老旧资产、回笼资金，属于正常的经营调整。

国泰海通：南北联动，挂牌频繁

今年3月份，国泰海通北京分公司挂牌出让位于北京、珠海的房产，总价3490.2万元；到了5月15日，又将上海长宁、浦东的4处房产摆上平台，挂牌总价3740.75万元。短短两个多月内两次操作，盘活存量资产的意图相当明确。

红塔证券：超8倍增值率成看点

今年2月12日，红塔证券公告称，其相关房产已在北京产权交易所挂牌，总价2.63亿元，增值率高达802.17%。这些房产早在2024年就准备处置，因评估报告过期而推迟，重新评估后账面净值降至2912.89万元，但评估价依然坚挺。若交易成功，公司将获得约1.87亿元的利润总额。

方正证券：7.3亿元成“最大单”

要说最引人关注的券商卖房案例，当属方正证券。2025年2月，其全资子公司方正承销保荐以7.3亿元的价格，成功出售郑州裕达国贸大楼的101处房屋及会议中心。该大楼是方正证券通过法院裁定取得的抵债资产，此次出手正是为了盘活抵债资产、回归主业。

二、一纸数字背后的深层逻辑

1、净资本管理的“加减法”

表面上，券商卖房是“变现换钱”；深层次看，背后是净资本管理的精妙运算。根据《证券公司风险控制指标管理办法》，券商必须持续满足净资本与净资产比例不低于40%、净资本与负债比例不低于8%等要求。而在净资本计算中，固定资产的风险扣减比例早在多年前就已大幅提高——过去房产按50%扣减，如今已提高到100%。这意味着，持有大量固定资产会显著侵蚀净资本。

当券商将非核心房产出售变现，账面上固定资产减少、现金类资产增加，净资本自然得到优化。正如方正证券在卖房公告中所说：此举将“提升净资本，改善净稳定资金率”。这不是财务粉饰，而是合规驱动的主动选择。

2、监管合规的双重考量

从法律层面看，券商卖房还涉及多重合规边界。

主业限定

依据《证券法》及监管部门要求，证券公司不得从事涉及房地产行业的经营。零散房产若仅用于自持，不仅需要缴纳物业税，还要承担物业管理成本，更关键的是，这本身并不属于券商的主业范畴。一位券商人士在公告中就曾明确表示，券商属金融类企业，不得从事涉及房地产行业的经营。

关联交易与信息披露

从已披露的交易来看，方正证券特意在公告中强调“不构成关联交易”“不构成重大资产重组”，并详细披露了交易对手的情况——郑州卡拉库姆公司及其控股股东与方正证券不存在任何关联关系。

方正证券公告截图

这正是严谨履行信息披露义务的表现。若处置资产涉及关联方，则需遵循公平、公正、公开的原则，决策程序合规、信息披露规范，严防利益输送风险。

国有资产评估合规

以红塔证券为例，其房产处置因评估报告过期而重新组织评估，以最新的评估基准日进行价值测算，确保评估的合规性与合理性。这背后是《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》等制度对国有资产处置的严格要求。

三、从中可以学到什么

投资者：别只盯着“卖房炒股票”

对于市场参与者和投资者而言，券商卖房这一现象传递了几个重要信号：

1、切勿简单将卖房等同于“缺钱”

从财务数据看，多家券商的业绩正处于上升通道。中原证券2025年归母净利润同比增长85.41%，创近四年最佳；红塔证券2025年预计全年归母净利润增幅约59%；招商证券2025年净利润预计达123亿元，同比增18.43%。在这些亮眼业绩面前，数亿元的卖房收入对利润影响有限。业内人士也指出，这并非简单的“变现求生”，更多是主动的战略选择。

2、关注资产质量而非数量

券商主动剥离低效、闲置的非核心房产，恰恰说明它们正在“轻装上阵”，将更多精力和资源投向主业——财富管理、投资银行、资产管理等核心业务。这是提升整体资产质量的表现。

从业者：合规是底线，信披是必修课

券商卖房看似简单的一买一卖，背后涉及的信息披露是否充分、关联交易是否合规、国有资产评估是否公允，每一个环节都考验着合规风控能力。从各家券商的公告来看，信息披露的透明度和规范化程度正在提高：不仅详细说明交易背景、定价依据，还主动披露潜在风险，例如红塔证券明确提示“交易对手方具有不确定性，可能出现没有交易对手方导致交易失败的情况”。这种审慎态度值得借鉴。

四、主动“减重”，回归主业

综合各家动作来看，这轮券商卖房并非外界担忧的“变卖资产求生”，而更像一次面向市场的主动资产调优。背后既有净资本合规管理的硬约束，也有清理低效资产的战略取舍，更指向了回归主业的长期方向。

行业专家曾指出，盘活存量的根本目的就是回笼现金流。而今年券商业绩普遍向好，卖房并非迫不得已，更多是市场化的自主选择。拉长时间看，这一趋势也映证券行业正在经历的深层转型：告别被房产“压舱”的传统模式，向轻资产的金融主业回归。当券商把资金和精力从钢筋水泥中释放出来，转向服务实体经济、服务居民财富管理的核心赛道，对整个行业的长远发展无疑是利好。

说到底，券商的核心竞争力从来不是物业，而是专业能力。卖房只是手段，把腾挪出的资源转化为更强的业务实力，才是真正的目标。

编辑 | 夏叶璐