年度亏损20亿后 南山控股开始整理房地产业务

观点网 南山控股面临的压力几乎来到近十年之最。

2024年，南山控股净利润录得十年来首次亏损，较2023年下降1305.89%至-17.73亿元。但新一年成绩单出炉，公司亏损继续加深，为-19.7亿元。

与行业共呼吸之下，南山控股曾经历高光时刻，如今也要为存货跌价损失买单，大额资产减值准备进一步蚕食利润。

继续静观其变或许已非良策，亏损压力之下，南山控股先动了起来。

5月18日，南山控股发布公告，通过武汉盘龙拟收购武汉南山华中49%股权及对应债权、福建南山纵横49%股权及对应债权；同时转让福建光洋100%股权及相关债权。

一番子公司股权腾挪，南山控股似乎在期待新的机会。

收归自有

南山控股业务整理的第一个目标，锁定在两家合营企业上。

公告显示，南山控股通过全资孙公司武汉盘龙南山房地产有限公司（以下简称“武汉盘龙”）分别持有合营企业武汉南山华中投资发展有限公司（以下简称“武汉南山华中”）51%股权、福建南山纵横投资发展有限公司（以下简称“福建南山纵横”）51%股权。

除了南山控股，武汉南山华中及福建南山纵横的另一位股东是福建纵横投资实业集团有限公司。

据企查查信息，福建纵横投资实业集团有限公司（以下简称“福建纵横”）属于租赁和商务服务业，经营范围包括企业总部管理、商业综合体管理服务、建筑材料销售、以自有资金从事投资活动、初级农产品收购等。

武汉南山华中与福建南山纵横是南山控股与福建纵横合资成立房地产项目公司，南山控股此次收购的主要目的或许就是想将项目完全收入囊中。

其中，武汉南山华中49%股权及对应债权交易对价约为2.67亿元，福建南山纵横49%股权及对应债权交易价格约为1.76亿元，合计共4.43亿元。

武汉南山华中成立于2018年11月20日，曾于2019年1月以43.76亿元竞得武汉 P(2018)179 号地块，该项目后来转化为南‬山‬·‬纵‬横‬滨‬江‬时‬代项目。

据观点新媒体了解，该楼盘位于武汉市武昌区和平大道与才林街交汇处，2021年9月取证开盘，2023年竣工交房，产品均价约为1.75万元/平方米，安居客平台显示仍然在售。

不过，武汉南山华中涉及一笔股权质押，对象正是南山控股全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司。

作为武汉南山华中对中国建设银行股份有限公司武汉市省直支行开发贷本息及相关费用履行的反担保，武汉南山华中另一位股东将该公司49%股权质押给了南山地产，对应债券为3.185亿元。

截至2026年3月31日，武汉南山华中资产总额为16.76亿元，负债总额17.36亿元，净资产-4906.34万元，其他应收款项总额2.16亿元。2026年1-3月营收2950.28万元，净利润-376.08万元，经营活动产生的现金流量净额2729.68万元。

对比武汉南山华中，另一个交易标的福建南山纵横的情况要好上些许。

福建南山纵横的建设项目为南山纵横瀛洲府，位于福州市台江区新港街道新港路南。项目于2021年4月首开入市，同年末竣工交付，均价约为3.45万元/平方米，在台江区属于价格偏上区间，2022年仅剩尾盘在售，目前显示售罄。

没有抵押、质押等情况，福建南山纵横49%股权对应的债权为7955万元。

截至2026年3月31日，福建南山纵横资产总额为3.63亿元，负债总额1.77亿元，净资产1.85亿元，其他应收款项总额2.25亿元。项目已售完，公司2026年1-3月并无营收，净利润为-38.9万元，经营活动产生的现金流量净额210.66万元。

地产减负

对于此次收购及转让合营企业及其子公司股权与债权，南山控股表示：旨在通过“一揽子”交易系统性整合与优化配置公司的房地产项目，盘活存量资产、优化业务布局。

比起回收项目完整控制权与销售收益，南山控股的落点或许更偏向于为地产业务减负。

值得注意的是，南山控股收购武汉南山华中与福建南山纵横还附带一项条件。

由于本次交易为“一揽子”交易，若福建光洋100%股权及债权未能通过公开挂牌方式成功转让，则武汉盘龙收购武汉南山华中49%股权及债权、福建南山纵横49%股权及债权的交易终止。

皮球踢给了福建光洋，这家被南山控股拒绝纳入麾下的公司，由武汉南山华中与福建南山纵横分别持股92%及8%。

福建光洋成立于2021年，承办项目为福州晋安湖壹号。项目位于晋安区三创园内，晋安湖东侧，土地用途为商业用地，于2021年12月以5.51亿元竞得地块，楼面地价为4657元/平方米。

拿地当时，地块备案名便为“纵横集团总部”，推广名定为“晋安湖壹号”。根据出让条件，项目应建设自持酒店建筑面积5.4万平方米，竞得人还需自持商业商务建筑5000平方米（其中商业2500平方米）；商业（酒店功能除外）、商务建筑每一分割单元建筑面积不得小于300平方米。

除了要建设纵横集团总部，项目还曾在2023年6月发布效果图，传出消息会再添一个150米地标项目，自持酒店地块将引进万豪酒店。

不过，晋安湖壹号项目的进展却并不顺利。

拿地两年还未正式开工，福州市住房和城乡建设局2025年1月24日在回复市民相关咨询时透露，2024年9月该局质监站收到建设单位停工报告，“晋安湖壹号”已处于停工状态。

拿地时间将近4年，直至2025年8月晋安湖壹号才有备案获批、大型机械进场施工的新动态。

而负责晋安湖壹号建设的福建光洋，身价几乎等于武汉南山华中与福建南山纵横相加。

福建光洋净资产评估值为7510万元，截至2025年7月31日南山地产、武汉南山华中、 福建南山纵横对福建光洋享有债权合计约3.57亿元，对应挂牌基准价约为4.32亿元。

只保留下已有布局、确定性更强、不必继续投资的标的，两进一出之间，南山控股此次股权腾挪预计实现归母净利润约2000万元。

不过，2000万利润与20亿亏损相比，南山控股的整合与优化只迈出了第一步。

根据2025年度报告，南山控股报告期内实现营业收入130.63亿元，同比增长55.55%；归属于上市公司股东的净利润为-19.7亿元，亏损同比扩大11.11%；扣除非经常性损益后的归母净利润为-19.56亿元，同比增亏9.92%。

亏损则主要受房地产市场整体行情影响，基于审慎原则计提资产减值及合作项目投资损失有所增加，影响最大的部分来自于存货跌价损失。

南山控股2025年全年计提各项资产减值准备金额达17.09亿元，减少归母净利润规模约为15.91亿元，占全年亏损总额的80.76%。

截至2025年末，南山控股在合并财务报表中列示的存货账面余额为145.26亿元，其中房地产开发成本和房地产开发产品的账面余额合计为141.81亿元，相应的存货跌价准备为23.22亿元。

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