实探丨购房者关注租金回报 深圳商务公寓市场成交回温

今年的楼市“金三银四”，深圳市场出现许多回暖的信号。这时，不少购房者对商务公寓等非住宅房源的看法似乎发生了改变。

近日，记者在深圳福田、罗湖区几个在售商务公寓项目走访，多位营销经理均表示，近两个月时间里去化速度明显提升，可选的房源也已经剩余不多。“大多数购房者都是用于出租，这些商务公寓的年化租金回报率都可以轻松超过3%，有一些甚至可以达到4%。”一位营销经理表示。

与此同时，一些二手商务公寓也成为市场成交的主力。有房产中介经理认为，商务公寓的租金回报率是“跌”出来的，因为大部分二手商务公寓的价格相较于最高峰时几乎腰斩。以龙华红山片区一处二手商务公寓为例，最高峰时的售价达到每平方米6万元左右，目前成交价格普遍在每平方米3.5万元左右。

乐有家研究中心监测的数据显示，今年一季度深圳一手商务公寓市场呈现“现房主导、价格亲民、核心区项目突围”的特征，成交量居前的公寓价格主要集中在每平方米3万元左右，且多位于配套成熟区域。与住宅相比，商务公寓的核心优势在于购买门槛低且单价普遍低于同地段住宅；租金回报率高：由于单价及总价低，即使租金水平相近，公寓的租金回报率通常更具吸引力。

深圳贝壳研究院监测，二手买卖与租赁成交都很活跃的商务公寓项目，靠着较低的购置成本和稳定的租客需求，形成了较高的租金回报率。从区域来看，龙岗表现格外突出，其中启迪协信科技园更是以4.8%的租金回报率，成为深圳全市公寓市场的回报标杆。

对于购房者而言，由于不限购不限贷，商务公寓曾是投资客“狂欢”的空间。不过，多数商务公寓学位积分低，商用水电标准，加上二手商务公寓交易税费成本较高以及其他一些限制条件，导致商务公寓转手难，让许多购房者望而却步。在业内人士看来，对于购房者而言，租金回报率再次成为买房“标准”之一，促使部分购房者将目光再次投向公寓市场。深圳贝壳研究院院长肖小平指出，不少购房者换了思路配置房产，对租售比较高的产品越来越青睐，而非住宅产品刚好对接上了这种需求，特别是地段优越、配套成熟的小户型公寓，具有入手门槛低、租金回报率高、流动性强等优势。

此外，今年一季度深圳商业用房市场明显升温，一二手商业用房（含商务公寓、办公、商业等类型）成交占比大幅上升，成为支撑楼市复苏的重要力量。据深圳贝壳研究院监测，一季度深圳新房商业用房成交占比高达41.9%，同比扩大14.1%；二手商业用房也呈现逐季增长态势，占比达22.9%，同比扩大7.6%。