手握年赚4亿的青岛万象城 华润商业REIT静待扩募落地

观点网 青岛万象城越来越好逛，华夏华润商业REIT（下称华润商业REIT）手握“现金奶牛”心里自然多了几分淡定。

目前，国内零售商业市场的情况并不算太好，不少商业项目受制于区域竞争加剧、租户结构单一或运营能力不足，租金增长乏力，出租率出现波动，甚至面临核心租户流失的风险。

在这样的大背景下，能够实现核心指标增长的资产，无疑具备更强的抗周期韧性。

去年，青岛万象城就提供了这样的表现。

作为华润商业REIT现时持有的唯一底层资产，这个开业于2015年、体量近30万平方米的购物中心，在运营满十年之际似乎并未显露疲态。

这助推华润商业REIT，在2025年实现了业绩双位数增长。

从财务表现来看，华润商业REIT去年实现营业收入7.62亿元，同比增长18.7%；EBITDA 4.24亿元；净利润录得5573.45万元，较去年1231.2万元实现了较高的增长。

分派方面，华润商业REIT可供分配金额达3.65亿元，实际分配金额3.6亿元，2025年内继续完成了4次分红，现金流分派率约在3.72%。

作为业绩支撑，青岛嘉昇润城商业管理有限公司（青岛万象城）在2025年实现了全面增长。

图片来源：企业财报，商业客截取

项目依旧保持其头部M2定位（如果用最新的定位则为城市旗舰）的对应表现，营业收入为7.54亿元，同比增长19.74%；EBITDA达到4.39亿元，同比增长20.91%；同时，毛利率从上年同期的61.42%提升至64.73%。

出租率是衡量购物中心运营健康度的核心指标，而市场普遍认为95%的出租率是商业项目的健康线。截至2025年末，青岛万象城可供出租面积13.98万平方米，实际出租面积13.85万平方米，出租率高达99.09%。

租金单价方面，青岛万象城报告期内平均水平为426.61元/平方米/月。考虑到青岛作为强二线城市的消费水平，这一租金单价已属头部梯队。

另据华润商业REIT 2025年Q4报告，青岛万象城的平均租金单价，实际已提升至436.44元/平方米/月。而2024年全年租金单价水平为397.73元/平方米/月。

另外，项目截至期末租约加权平均剩余租期为2年，结构健康。且目前项目租户集中度保持在较低水平，前五大租户租金收入合计占比仅13.63%，租户结构可控。

财报还透露，青岛万象城去年客流量创下历年新高，会员人数亦同比增长22%到177万人。与之对比，截至2024年末，青岛市常住人口约为1044.25万人。

种种数据背后，是青岛万象城去年推动了积极的软硬件升级，对经营业绩带来的裨益。

据了解，青岛万象城在去年8月实现一期南区改造区域提前两个月竣工开业，涉及建筑面积约1.25万平方米，并新引入了包括服装零售品牌西町村屋、家居家用品牌Harbor House以及驸马巷、十秋、芸山季、阿萨中东料理、魔宗烧肉、小岩隐6家餐饮品牌在内的15家店铺。

另连同2024年完成改造的一期L4-L5及二期L4-L5的部分区域，青岛万象城近年完成升级改造的区域面积超过2.5万平方米。

但最令外界关注的，是青岛万象城在品牌调改上的力度。财报显示，2025年内，项目新开店铺151家，其中46家为山东首店、12家为青岛首店。

具体来看，青岛万象城引入了迪桑特DESCENTE山东省级旗舰店、萨洛蒙Salomon山东首家S级旗舰店、HOURGLASS山东首店、DOCUMENTS青岛首店、GROTTO山东首店、tea‘stone山东首店、巴奴毛肚火锅青岛首店、芸山季山东首店、四季椰林山东首店、驸马巷山东首店等一系列品牌。

特别值得留意的是项目在户外运动品牌上的集聚效应。2025年Salomon、KEEN、MAMMUT、Haglofs等国际知名户外品牌相继进驻或升级店铺，使得青岛万象城的户外品牌矩阵迅速壮大。

据项目方2025年9月于小红书平台透露，场内户外相关品牌数量已接近50家，形成了从专业装备到都市户外的完整覆盖。这一布局踩中了当下消费市场的结构性热点，近年户外运动相关品类的消费增速持续领跑整体零售市场。

而目前，青岛万象城还在持续完善其在运动户外品牌方面的丰富度。

据了解，2025年Q4至2026年Q1约半年时间内，该项目又引进了斯凯奇Skechers kids、德国可持续户外品牌VAUDE、儿童高端户外品牌Dodopoli、轻户外亲子品牌ACMEITEM 爱棵米等户外品牌，继续让青岛万象城成为青岛运动户外品牌最全的商场。

同一时间，青岛万象城也持续不断对项目内品牌进行调改升级，包括引入了韩国潮牌Mmlg山东首店、女装品牌AIRIQI、个人独立服装品牌MEIYANG.美洋、中高端女装品牌ARIOSEYEARS、英国复古休闲鞋品牌WALSH、儿童服饰品牌PAW IN PAW、安踏校园Anta Campus、HUNTER英国雨靴品牌山东首店、太平鸟、潮流服饰品牌SMILEREPUBLIC等；

以及嘉士利·黄油手信、HOOHOO创意料理、甜品品牌rainbobo、新京菜品牌羲和·京致、新零售品牌番茄口袋、川菜品牌马鸿兴山东首店、铜锣烧品牌泽田本家、国潮配饰品牌福录、三丽鸥青岛首店、好利来山东首店等。

然而单一资产运营得再好，终究存在集中度风险。对于华润商业REIT而言，扩募是必由之路。

2025年，华润商业REIT基金管理人就曾先后推出了两轮扩募方案。

第一轮于3月25日公告，拟扩募购入昆山万象汇项目。第二轮于7月9日公告，拟扩募购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三个项目。

根据最新公告，第一轮扩募相关工作仍在按计划推动；而第二轮扩募目前尚需国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予基金变更注册、深交所审核通过基金产品变更申请和资产支持证券相关申请，并最终经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。

华润置地有心推进，展望未来，扩募落地只是时间问题。

据华润置地最新的计划，“十五五”期间该公司还将推动公募REITs规模超600亿元。作为储备扩募资源，截至2025年底，华润置地旗下自有在营购物中心98座，而到2030年末，在营购物中心将增至127个。

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