「e公司观察」深圳减少土地供应 稳定市场预期

观察近些年房地产成交和土地供应情况，可以看到当前深圳土地供应策略在持续减量提质，通过严控居住用地规模、下调容积率、聚焦优质地块，以“少而精”的土地供给重塑市场预期，为楼市平稳健康发展护航。

不久前深圳公布2026年土地供应计划：计划新增建设用地供应1068公顷，其中居住用地90公顷，产业用地255公顷，公共服务及基础设施用地713公顷，商服用地10公顷。

近年深圳居住用地供应呈现明显的倒“V”，2018年深圳计划供应居住用地109公顷，此后逐年增长；2021—2022年是深圳居住用地计划供应量的历史高峰，连续两年超360公顷；2023年有所回落，2024年缩减至180公顷，2025年、2026年进一步收紧至100公顷以内。与2022年峰值相比，2026年居住用地计划供应量减少275公顷，降幅超75%。

这与深圳房地产市场走势密切相关。深圳2015年房地产市场开启新一轮上涨，2021年达到阶段性高点。当时为平抑房价，政府加大土地投放，并出台二手房指导价，新房与二手房价格出现倒挂，市场“日光盘”频现，购房普遍需要积分摇号。

2022年之后，房地产市场出现新变化，房价逐步下行，开发商经营压力显著加大。深圳市随之调整供地政策，主动缩减土地供应量，以此缓解开发商竞争压力，促进楼市平稳运行。

除缩减供应规模外，深圳还优化规划管控：下调小区容积率、减少公摊面积，通过飘窗等设计提升实用面积，增强新房吸引力。近年新供项目容积率多控制在2.5—3.1区间，告别过去高密、超高层模式，转向低密、舒适、高品质居住导向。2026年度深圳建设用地供应聚焦“有好房住、有好工作、上学就医更方便、生活更舒适”目标，这与高品质居住导向高度契合。

同时，新增供应地块多位于热门片区，去化前景明朗，房企拿地意愿强烈。2025年7月，前海桂湾T201-0232地块经竞拍，成交楼面价达84180元/㎡，溢价率86.1%；2025年8月，宝安区新安街道A002-0108地块经过187轮竞价，以约86.4亿元成交，折合楼面价59586元/㎡，溢价率34.8%。2025年深圳宅地供应偏少，全年共成交12宗宅地，其中9宗溢价成交，7宗溢价率超30%。

2025年深圳局部优质地块及豪宅项目出现热销。11月底，深圳湾华润澐玺开盘，备案均价约16.88万元/㎡，最高单价达35万元/㎡；12月中旬，深圳湾超级总部基地联泰超总湾开盘，销售额约53亿元，最高单价达34万元/㎡。高端项目热销，带动市场购买力有序释放。

推出优质地块，可增加市场吸引力，带动投资回暖，进而传导至新房市场，优化产品结构、提升去化效率。

土地供应是政府调控楼市的重要工具，土地策略与楼市冷热有关，当市场过热时，政府倾向于多推出用地，当市场冷淡时，政府则倾向于少供应土地。目前深圳市政府供地策略转向少供地、供好地、降密度、提品质，以优质土地供给为支点，撬动开发端信心与消费端预期，在激活市场的同时，避免对存量房去化造成过大压力。