招商蛇口计提43亿减值准备，甩掉包袱轻装上阵

大湾区经济网讯，3月17日，招商蛇口披露2025年业绩报告。公司全年实现收入1547.28亿元，净利润约为10.24亿元，同比大幅下降超过七成。利润骤降的背后，是一次大规模的“资产减负”行动——招商蛇口一举计提减值准备42.7亿元，旨在夯实资产质量，为未来轻装上阵做准备。

这份“成绩单”反映了房地产行业深度调整期龙头企业的经营策略转变。招商蛇口管理层在业绩会上坦言，这些会计处理在当期对公司利润有影响，但长远来看是在夯实资产质量。即便经历大幅计提，这家总资产8350亿元的央企巨头依然是业内难得能保持盈利的房企，且销售规模跻身全国四强。

存货去化是本次计提减值的主要方向。截至2025年末，招商蛇口存货高达3623亿元，其中已完工部分达717亿元。在42.7亿元的减值准备中，存货计提了32.69亿元，占比76.5%。这些存货涉及重庆、广州等二三线城市的9个项目，拿地时间集中在2022年之前房地产高速狂奔阶段，地价相对较高。

其中计提最多的项目是重庆招商渝天府，一举计提8.78亿元。该项目以小高层、洋房、平层及叠拼别墅为主，2019年首次拿地后又多次加仓。2025年中秋国庆期间，曾夺得重庆西区成交金额、套数双冠。当地中介透露，建面150平方米的叠拼别墅，以前最便宜都要180多万元一套，现在只需160多万元。

广州的招商湾区1872项目也进行了减值处理。这是招商蛇口进入南沙区的首个项目，2021年经过110轮激烈举牌以41.31亿元竞得，拿地时溢价率近36%。上市后量价不理想，最终被政府收做人才房。财报披露，这一项目计提减值准备7664万元。

实际上，提前“排雷”已成为招商蛇口近年的常态。2020年至2024年，公司每年都计提数额不小的存货跌价减值准备，五年合计达137亿元。2025年这42.7亿元的计提直接减少了29.18亿元的净利润，体现了管理层彻底清理历史包袱的决心。

在消化历史包袱的同时，招商蛇口正加码投资核心城市。2025年，公司累计获取43宗地块，总地价约938亿元，需支付地价约543亿元，比前一年增加200亿元。投资多聚焦“核心10城”，一线城市投资占比达63%。

过去一年，招商蛇口拿下多宗高溢价地王。3月以约27亿元拍下成都高新区地块，溢价率70.4%，楼面价3.17万元/平方米，成为成都楼面价“地王”。7月在深圳前海桂湾片区竞得宅地，总价21.55亿元，溢价率86.1%，成交楼面价约8.42万元/平方米，成为深圳单价“地王”。

2025年，招商蛇口全口径销售额为1960亿元，在上海、深圳、成都、西安等10个城市进入全口径销售前三名。2026年，公司预计总可售货值约3400亿元，83%为住宅。

组织架构也进行了重大调整。招商蛇口一次性撤销五大区域公司，由集团总部直接管理下属城市公司，实现“集团-城市”扁平化管理。2025年9月，朱文凯接任董事长，聂黎明出任总经理。朱文凯提出“敏捷管理”理念，从2026年开始对所有业务和项目进行分类、扁平、提级和穿透管理。

招商蛇口的总体战略是做优开发、做强运营、做大服务、做好风险管控，从传统开发商转变为“开发商+运营商+服务商”。2025年，资产运营和物业服务收入分别为71.73亿元和167.26亿元，均保持正增长，二者合计占总收入的六分之一。

通过大规模计提减值准备，公司甩掉了历史包袱，为后续发展奠定了更加坚实的基础。在行业筑底阶段，这种主动排雷的策略有助于提升资产质量，增强风险抵御能力。