港湾周评|“三道红线”取消，2026房地产下行最后一年？

《港湾商业观察》李镭

当历时数年的“三道红线”措施告一段落后，2026年的房地产走势是否能有所好转？机构们也给出不同答案。

据多方市场消息称，近期房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关指标，仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报核心财务数据。

无疑，这是房地产调控在微观层面的重大改变。

回顾往昔，2020年8月，央行与住建部联合推出《重点房地产企业资金监测和融资管理规则》，划定了房企融资的三条核心底线：剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1倍。监管部门根据房企触线情况，将其划分为红、橙、黄、绿四档，实施差异化债务管控，触线越多，有息负债增速限制越严格。

2021年，该政策扩围至数十家重点房企，要求企业每月上报指标，并明确试点房企2023年6月底前全部达标、2023年底全行业达标的目标。

公开数据显示，截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元，融创、旭辉等企业通过实质性削债大幅减轻了债务压力。头部房企率先转型，碧桂园等企业提前进入绿档，剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%降至69.4%，净负债率优化至40%，低杠杆、重经营成为行业共识。

即便是近期在债务方面引发关注的万科，也取得相对乐观的态势。1月21日，万科首笔公司债“21万科02”成功达成展期。紧随其后，1月27日晚间，万科宣布旗下“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据的展期方案，亦在持有人会议上获得100%表决通过。

换言之，万科于2025年末首批开始寻求展期的债券全部“闯关”成功，三笔债券的规模合计约68亿元。

有房地产市场人士向《港湾商业观察》表示，“三道红线”不再上报，意味着行业迈入良性发展阶段，经过近些年调整，尤其在债务层面，房企们得以大幅化解。在去杠杆去风险后，房企或将迎来“新生”，预期房地产成交在2026年也将有所好转。

2026年伊始，房地产前景如何？

中国金融四十人研究院执行院长郭凯近日指出，去年房地产股票涨幅超过大盘，房地产企业处于有序出清状态，而非恐慌性出清状态。市场开始对不同企业进行区分，房地产企业债务也进行了市场化重整，显著减轻其债务负担与偿付压力。优质企业不再面临抽贷、断贷或挤兑，且可重新获得融资以维持经营。CF40预测，2026年为房地产下行周期最后一年，成交量与价格或仍小幅下滑，2027年行业有望企稳。

国际知名评级机构标普信评在1月22日的研报中指出，2026年新房价格跌幅有望收窄，其核心支撑在于高能级城市及“好房子”的结构性需求，这一支撑具备可持续性。过去一年的土地供应已高度集中于高能级城市，且土地溢价率呈现回暖态势。预计由于购房预期仍然疲软，二手房价格将延续低迷。理论上，二手房价格锚定于资产的现金流，但实际形成机制复杂，受到城市基本面、区域供需情况、市场信息及非理性情绪等多重因素影响，未来走势更多取决于市场预期。值得注意的是，一线城市的租金回报率较为稳定，随着广谱利率水平下降，当前租金回报率已可比肩中短期信用债的收益率，资产的持有性价比正在显现。随着政策重心转向“预期管理”，托底举措逐步释放，一线城市二手房价格在经历调整后可能筑底。

国信证券则认为，2025年四季度，地产基本面明显下跌，但2025年末至2026年初的近1个月以来，房价结束急跌，基本面稳步改善，政策预期也逐步提升，虽然言底尚早，但基于当前的量价组合，2026年房价止跌的概率，从之前的“不可能”至少提高到了“有可能”，若春节后不再重演“以价换量”，则止跌概率将进一步提高至“很可能”。

2026年1月，统计局公布2025年1-12月房地产投资和销售数据。2025年1-12月，全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%；房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%；房屋竣工面积42984万平方米，下降19.8%；新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%；新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；房地产开发企业到位资金93117亿元，同比下降13.4%。（港湾财经出品）