茂业商业：“存量盘活”能否成为传统零售的转型处方？

作者|彭毅    图源|文轩图库

老态龙钟的百货零售巨头茂业商业还能焕发新生吗？

1月22日，茂业百货公告称将正式启动商业不动产公募REITs的申报发行工作，意图盘活旗下的核心物业资产。

这一金融动作，是在“重资产”的传统模式与急需现金流的转型现实之间，寻找一个关键的平衡支点。

商业不动产公募REITs解药

根据公告，茂业商业拟作为底层资产的是位于成都市高新区天府大道北段的成都茂业中心部分楼宇，该资产由公司全资子公司成商集团控股有限公司及关联方成都崇德投资有限公司持有。

作为交易的关键安排，茂业商业及其关联方计划战略配售不低于34%的REITs份额，此项关联交易将提交公司股东大会审议。

公司表示，通过将标的资产重组并注入公募REITs，预计将有效盘活存量不动产、拓宽融资渠道，并有望为公司带来净利润增长，从而实现降低财务杠杆、优化资本结构的战略目标。

受发行REITs消息影响，截止1月23日午盘，茂业商业股价报6.83元，上涨2.76%。然而，这波短期上涨无法掩盖公司市值在剧烈博弈中的显著缩水，其背后是短期炒作与长期基本面之间的深刻矛盾。

市场正在对公司的真实价值进行重估：一边是REITs带来的资产重组与转型想象，另一边是主业造血能力枯竭的严峻现实。

财务困境：营利双降，造血枯竭

茂业商业的困境持续多年，且呈加深趋势，这在财务指标中展现得极为清晰。

文轩指数梳理该公司年度数据发现：2024年，公司营业收入为27.16亿元，同比下降14.21%；归属母公司净利润为0.37亿元，同比下降26.63%。

进入2025年，颓势不减反增。2025年1-6月，公司实现营业收入12.63亿元，同比大幅下降19.73%；归属于上市公司股东的净利润仅为0.35亿元，同比骤降77.26% 。现金流同样承压，上半年经营活动产生的现金流量净额为2.65亿元，同比减少58.40%。

更关键的扣非后净利润指标显示，公司主营业务造血能力已经枯竭。2024年全年，公司扣非后净利润为-0.30亿元，主业已实际亏损。2025年上半年，扣非后净利润虽为0.39亿元，但同比仍大幅下降70.48%。

分业态和地区来看，公司的百货业态在全国多地面临严峻挑战。2025年上半年，公司在成都、深圳、呼和浩特等核心城市的百货业务收入同比下滑均在20%以上。整体来看，占主营业务收入86.15%的商业零售板块，其毛利率同比减少了3.21个百分点。

若将时间线拉长至五年，这家公司的业绩轨迹更显触目惊心：其营收规模已从2021年的高点缩水超三成，扣非净利润则在盈利与亏损的边缘剧烈摆动，主业造血能力衰竭。

这份持续失血的企业经营盘面，是茂业商业的经管不善，亦是整个行业在消费变革下艰难转型的缩影。

根据中国国家统计局数据，2025年1-9月，限额以上百货店业态零售额同比仅微增0.9%，在主要零售业态中增速垫底。茂业商业的业绩轨迹与行业大势高度吻合。

结构性困境：重资产的负担与转型挑战

文轩指数深入分析茂业商业的财报发现，其困境并非简单的市场周期性下滑，而是一个更深层的、自我强化的结构性矛盾。

公司赖以生存的“重资产”模式，在新时代下正从优势转变为转型的最大负担。茂业商业旗下23家门店的经营模式以联营为主，物业资产庞大。

这在行业上行期是抵御租金上涨的“护城河”。但在增长失速时，这些沉淀了巨额资本的优质资产，不仅无法产生匹配其价值的现金流，其折旧摊销还持续侵蚀利润。从数据上看，公司总资产在2025年上半年末较上年末已减少2.23%。

文轩指数认为，茂业商业当前困境的核心，是一个因“重资产持有模式”与“轻资产转型需求”之间结构性矛盾所引发的恶性循环。

传统百货零售主业因模式老化而增长乏力，导致公司收入和利润双双下滑；这一状况直接造成经营性现金流紧张，内部“造血”能力严重不足。

由于缺乏充足的资金支持，公司无法对大量自有物业进行必要的体验化与场景化改造升级，而这又反过来加剧了主业的竞争劣势，使其继续陷于增长乏力的泥潭，形成了一个难以自我挣脱的闭环。

为打破这一循环，公司将希望寄托于发行公募REITs这一外部金融工具。其短期目标是明确的：通过盘活位于成都的核心商业不动产，一次性回收资金、降低负债，从而优化资产负债表。

真正考验：资本转换与能力重构

尽管挑战巨大，但市场仍在审视其潜在的战略价值与转型可能。将此次REITs操作置于行业转型的宏观背景下，其意义超越了单纯的财务救济。公司自身也在通过多维度举措艰难调整，试图重获增长动力。

在2025年半年报中，茂业百货管理层展示了以业态重塑与科技赋能为双轮驱动的转型策略。

一方面，公司积极推进百货门店的购物中心化改造，重点引入区域首店、旗舰店及沉浸式体验业态，旨在重塑消费场景、提升客流与顾客黏性。

另一方面，通过构建数字化会员与营销体系，着力打通线上渠道与线下场景，探索协同模式以充分挖掘全渠道销售潜力。

此外，公司也注重通过运营提效来优化内部成本结构。在采购、库存管理和能耗控制等关键环节引入智能化工具，旨在提升运营效率、控制成本，从而巩固和发挥自身的存量优势，推动整体经营状况的改善。

与此同时，公司仍保有部分可资转型的运营基础。其2024年62.27%的毛利率在行业内处于领先水平，反映出在商品组合与定价方面具有一定掌控力。

此外，经过人员结构调整，其人均营运效率在可比公司中排名靠前，体现了较强的成本控制能力。这些存量优势是其推行更深层次变革的潜在支点。

通向复苏的道路挑战艰巨。短期内，REITs发行本身涉及复杂的资产剥离、税务安排及监管审批，存在不确定性。

更长远的、也更本质的挑战在于战略执行：管理层是否有壮士断腕的决心，彻底扭转传统路径依赖？在利用资金优化资产负债表的同时，能否成功培育出真正符合未来消费趋势的新增长点？

最终，企业的价值锚点将从“拥有多少资产”转向“运营得多好”，真正的考验在于其商业创新与精细化运营能力的重构。