万科的三季度节点：销售回调与“精准”补仓

观点网 可以说，万科这一年已饱尝风雨。

10月30日晚间，万科交出了三季度报告。在各方支持和自身努力下，前三季度实现营收1613.9亿，销售收入1004.6亿，高质量交付超7.4万套，经营服务业务三季度实现收入435.7亿

销售回调

根据报告，万科第三季度内实现营业收入约560.65亿元，同比下降27.3%；归属于上市公司股东的净利润约为-160.69亿元，同比下降98.61%。

从最近四个季度的表现来看，万科的业绩还处于下行阶段，前三季录得的单季环比变动分别为-69.2%、-77.2%、-16.7%。

前三季度，万科累计实现营业收入约为1613.88亿元，同比下降26.61%，其中房地产开发业务结算面积为833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元；归母净利润约为-280.16亿元，同比下降56.14%。期内，经营活动现金流量净额约为-58.89亿元，同比下降21.49%。

利润亏损的原因依然与开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等有关，其中减值部分占大头。

据了解，万科上半年计提各类减值准备合计54.49亿元，减少归母净利润约44.78亿元；在第三季度，公司计提各类减值准备合计94.01亿元，减少归母净利润约83.09亿元。以此计算，万科三个季度已因计提减值减少了近128亿元的净利润，占整体亏损规模约45%，已超过四成。

此外，万科前三季度整体的税前毛利率为9.6%，扣除税金及附加后的毛利率降至5.3%。其中房地产开发业务的税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2.0%。

对于前景的判断，万科在业绩报告中坦言：“从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。”

值得庆幸的是，万科暂时还不用为钱发愁。

当天晚上，和业绩报告一起发布的还有一份借款公告，当中指出，深铁将再次向万科提供不超过22亿元借款。截止目前，深铁年内已累计向万科提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均处于市场较低水平。

在大股东的资金支持下，万科一直保持着零违约的记录，截至9月底已完成288.9亿元公开债务的偿还。半个月前，万科还在投资者互动平台上表示，公司目前生产经营保持正常，偿债工作有序开展，已到期公开债务全部如期兑付。

截至报告期末，万科集团持有的货币资金为656.8亿元；有息负债合计3629.3亿元；资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。

“精准”补仓

今年上半年，万科共新增6个项目，规划面积合计约55.81万平方米，权益面积约29.58万平方米。权益地价约13.4亿元，平均地价4528元/平方米。

图片来源：企业公告

自从进入下半年后，万科在土地市场越发活跃，截止目前已在石家庄、大连、哈尔滨等九城都采取了补仓动作，合计拿下13宗地块，土地金额共约34.69亿元，土地面积约32.9万平方米。

另外在8月26日，万科还通过旗下海南万璟禧房地产开发有限公司，与三亚城市投资建设集团有限公司达成合作，以股权转让方式获得了三亚鹿鸣佳苑开发建设有限公司90%股权，主导开发三亚市中心临春片区C-03和D-09-02地块，总价约12.455亿元，总占地面积约6.8万平方米，总计容建筑面积约13.66万平方米。

根据三季报，万科集团前三季度累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元。期内实现新开工及复工计容面积472.7万平方米，占全年开复工计划的70.7%；实现竣工计容面积837.2万平方米，占全年计划竣工面积的59.2%。

从万科今年的补仓动作来看，很多都位于“偏远山区”，与当下主流的“核心城市、核心地段”聚焦策略截然不同，即便如此，其新增项目中仍有不少是与当地国资合作开发。

很明显，万科在大肆补仓时，将“安全性”因素摆在了极高的位置，若是在四大一线或者热门二线城市拿地，成本将会飙升，后续面临的资金压力也会更大。

值得注意的是，万科拿地其实也有在兼顾“盈利性”。以10月22日补仓成都为例，两宗地块周边相对比较荒芜，但地块所在的红光板块目前仅西宸春天有较多房源在售，未来等万科项目入市时，竞争压力相对较小。而且，西宸春天主推高层房源均价约1.31万/平方米，万科拿地楼面价不到5000元/平方米，其中存在较大的利润空间。

截至9月底，万科集团在建项目总建筑面积约2978.1万平方米，权益建筑面积约1961.0万平方米；规划中项目总建筑面积约2957.7万平方米，权益建筑面积约1892.4万平方米。此外，集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约338.6万平方米。

在销售端，1-9月万科集团累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%。虽然销售方面出现了金额、面积同比双降，但万科年内也有高光时刻。

1-9月，万科广州理想花地获广州主城区销售套数和金额双第一；十一“黄金周”假期，万科实现认购金额47.7亿，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标；10月，万科上海高福云境项目首开，其中25套“亿元大宅”全部售罄。

万科在半年报中，曾强调以存量资源盘活为主，精准投资为辅。其今年也在确切地践行这一策略。

在经营端，万科前三季度完成了19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；同时，集团积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿；冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。

得益于此，万科实现经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%。

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