解码高新｜东湖高新要过投资效率的“难关”

观点网 10月21日，东湖高新迎来一次久违的涨停板，市值115.79亿元。

在政策层面上，近期，湖北省财政厅明确提出国有"三资"管理改革三项原则--资源资产化、资产证券化、资金杠杆化，核心指向盘活国有资产，推动优质资产通过资本市场实现价值放大。

产城园区评论获悉，东湖高新是湖北省属国资重要上市平台，其实控人为湖北省联合发展投资集团有限公司，集团总资产超5000亿元，旗下拥有科技园区运营、环保科技、工程建设等多元资产，但证券化率不足30%，市场认为改革背景下具有较强资产注入/整合预期。

据了解，东湖高新目标是打造"一流高新技术产业投资运营商"，计划通过基金培育和股权并购双轮驱动，加速战略性新兴产业集聚成势。

但近年来其投资效率却屡遭市场质疑。截至2025年中期末，东湖高新货币资金余额为18.73亿元，长期借款24.44亿元，呈现"高息负债+低收益现金"的错配。

近期业绩会议上，投资者质疑东湖高新大额资金自2022年出售路桥资产回笼已逾三年，期间仅少量投入产业基金，年化资金收益率低于同期一年期LPR（3.45%）及湖北省国资委"盘活三资、提升证券化率"的明确要求。

对此，该公司相关负责人回应称，在公司货币资金余额中部分为专款专用资金（包括但不限于可转债专项资金、预售监管资金等），公司将持续优化资产配置策略，提升资金使用效率。

增收不增利

上半年，东湖高新出现了"增收不增利"现象，期内公司实现营业收入10.68亿元，同比增长31.66%；归母净利润0.49亿元，同比下滑40.32%；实现扣非归母净利润0.44亿元，同比下滑35.08%。

期内，东湖高新整体毛利率27.14%，同比下降4.8个百分点。这主要由于环保业务项目执行进度偏慢，以及毛利率相对较低的厂房销售业务在园区运营板块中的收入占比提高所致。

产城园区评论获悉，在剥离工程建设板块之后，东湖高新聚焦于环保科技板块和园区运营板块两个主营业务板块，是其经营收入的主要来源。

分业务来看，期内，东湖高新的环保科技版块实现营业收入5.75亿元，同比下降2.26%；毛利率21.57%，同比减少5.68个百分点。其中，大气治理业务中，上半年泰欣环境"签约+中标待签约"金额约4.7亿元，但执行中项目上半年仅确认收入4273万元，而管理、销售、财务及研发费用刚性发生导致上半年阶段性亏损。

园区运营版块录得营业收入为4.93亿元，同比增加121.38%，毛利率33.65%，同比减少10.68个百分点。东湖高新半年报中指，园区运营业务毛利率下降主要因公司厂房销售业务收入占比提高，而厂房销售业务毛利率相比租赁业务较低。

期内，该业务新增销售面积6.58万平米，签约落户企业139家，其中上市公司（含分支机构）、高新技术、专精特新等优质企业88家，占比63%。

半年报中介绍，在园区运营方面，东湖高新目前主要业务模式为：一是聚焦"智能制造"、"生命科技"、"新材料"三大产业方向，打造全生命周期空间载体；二是以全产业链模式提供轻资产服务；三是通过产业基金，实现投资与园区生态的价值互哺。

在轻资产方面，上半年东湖高新以全产业链模式落地宜昌、武汉2个轻资产项目；参与共建工信部火炬中心中部中心，成立武汉火炬中心运营有限公司，全面承接火炬中心功能定位，不断深化科技创新和产业创新深度融合；旗下海创园项目，成功引入湖北光谷实验室，致力培育集聚战略性新兴产业和未来产业。

重资产方面则坚持"优中选优"的投资开发策略。2025上半年，东湖高新共有在建项目10个，在建面积约52.44万平方米，重点聚焦武汉、上海、长沙、合肥等核心城市的开发与去化。

转型仍不易

在之前，东湖高新还是一家百亿营收规模的公司，也是一家以工程建设、环保科技和科技园区为三大主营板块的高新技术产业投资控股公司。

当时，工程建设业务是东湖高新的核心业务，年营收占比超过七成。然而，工程建设业务的毛利率和净利率呈逐年下降趋势，科技园区和环保科技板块的毛利率均远高于工程建设板块。

2023年，东湖高新拟通过全面剥离工程建设板块，将全资子公司湖北路桥控股权转让给公司间接控股股东湖北省联合发展投资集团有限公司，以降低杠杆水平和财务风险，优化资本结构。

2024年1月5日，交易对方已完成所有股权转让款支付，东湖高新以现金对价的方式向建投投资出售所持有的湖北路桥66%股权，转让价款为23.87亿元。

彼时，东湖高新在回答投资者提问时表示，交易完成后，公司将进一步夯实和扩大现有环保科技和科技园区业务，同时寻找有发展潜力或资源的优质企业，推动有科技含量、核心资源或与现在产业形成强大规模效应的企业进行重组，扩大公司的经营规模和盈利能力。

在剥离工程建设板块之后，东湖高新希望新增数字科技业务成为业绩新的增长点。

2024年6月，东湖高新新增数字科技板块，并出资20亿投资设立全资子公司高新数科；7月再增资3亿元，间接持有湖北数据集团30%股权，进一步丰富其在数字科技领域的布局；11月，继续收购普罗格科技集团控股权，不过这项交易最终未能达成。

东湖高新的主营业务也由此调整为环保科技、园区运营、数字科技三大板块。但目前这部分业务发展较为缓慢，2025上半年，数字科技分布收入仅50.5万元，实际贡献微乎其微。

今年6月，新就任的董事长刘洋主持了股东大会，现场多名股东重点关注的，便是数字科技转型进展如何弥补工程建设板块剥离所带来的业绩缺口。

刘洋回应称，数字科技板块是董事会在公司置出湖北路桥资产后确定的战略发展方向。但在转型初期，公司仅形成了初步规划框架，具体实施路径需要在并购标的遴选过程中逐步形成共识。

据了解，东湖高新研判了上百家标的企业，落地的成功并购却屈指可数。“标的企业是否符合上市公司数字科技发展方向、是否与上市公司现有产业具有高度关联性并形成业务协同、与上市公司能否相互认同等，都是需要考虑的因素。”刘洋称，数字科技领域的并购工作是“重中之重”，但此项工作的开展是“难上加难”。

钱难花出去

在发展战略上，东湖高新也在从"房东"向"股东"转型。

刘洋在业绩会上回应称，当前，公司围绕环保科技、园区运营、数字科技三大主业。园区运营已构建起"平台+运营+投资+生态"全产业链大运营模式。

他表示，园区面向长江经济带和粤港澳大湾区，择优选取产业氛围良好的核心城市布局，园区内汇聚众多优质企业，产业生态良好，为公司设立基金对入驻企业进行股权投资奠定了重要基础，有利于助推公司从传统房东模式向"房东+股东"转型。

因此园区运营的收益，一是通过产业园区物业的销售、持有物业对外租赁、服务咨询等获得开发收益、运营服务收益及轻资产业务收益，二是通过旗下基金，围绕园区板块重点发展的产业领域，优先选择入驻或即将入驻园区的优质企业进行股权投资，支持企业发展的同时获取股权投资收益。

据了解，在基金投资方面，继达梦数据成功上市后，禾元生物7月1日成功通过科创板上市委审核，成为第五套标准重启后首家过会企业，并新增3家企业取得新三板挂牌函件。

但投资者仍质疑东湖高新投资效率较低，对此刘洋回应，公司始终推进意向标的并购尽调与谈判工作，但上市公司的市场化并购能否成功，受交易双方意愿、交易框架、核心条款及估值等多重因素影响。

他称，因此公司需要通过广泛开拓项目源、并经过筛选论证，扎实推进前期工作，才能更好促进后续谈判、进一步提升交易可行性与成功率。目前，公司在内部组建了专业投资团队，并与国内多家投行建立业务合作，依托其渠道优势，协助推荐标的。

产城园区评论获悉，2025年7月3日，东湖高新公告称参与出资设立"东高前沿二期基金"，基金规模为5亿元，公司认缴出资2.45亿元，占基金规模的49%。该基金将重点投资智能制造、集成电路、光电子信息等前沿科技领域的优质企业。

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