未来办公新纪元：超甲级写字楼迈向“人性化与绿色化”，企业总部选址锚定“核心生态圈”|行业观察

（CBD-Z3项目效果图）

随着Z世代的成长和逐渐步入社会，新的趋势已经不可阻挡。在每个人能够深切感知的消费领域，情绪价值、悦己、拒绝内卷正在引领新的浪潮，因此奶茶成就了千亿雪王，Labubu成为全球流行符号。

从消费变迁里可以窥探中国经济结构的调整，而从城市建筑更新中，更能一览中国经济发展脉络与改革开放的成果。置身人来人往川流不息的北京CBD，从30多年前CBD构想在“大北窑”落地，到一座座摩天大楼拔地而起，如今CBD的写字楼已经彻底改写北京的城市天际线，一批新生代写字楼正在不断丰富CBD版图。

CBD见证了一代又一代人的努力。20年前，一位外资投行负责人在中国企业赴港上市的热潮中奔忙，每次来到北京都会选择在国贸驻足。大约10年之前，一家国际知名资管机构选择扎根中国在CBD设立办公室，目前管理规模已达数百亿元。目前，CBD已拥有超过百家跨国公司总部，一大批金融、科技、专业服务行业的顶尖人才聚集于此。

同时，一代人有一代人的CBD。当科技发展带来新的产业机遇，新兴企业对办公空间的软硬件需求也在同步迭代，随着年轻一代逐渐成为职场的中坚力量，曾经地标写字楼正在面临空间老化、理念过时、智能化不足等隐忧。未来，究竟应该打造什么样的空间？

围绕办公空间的未来方向和企业总部选址新趋势，我们与Z3项目公司北京金通港地产董事长李宏、福斯特建筑事务所（Foster + Partners）高级合伙人邓珮韵展开对话，深入了解在CBD的中心，Z3项目的写字楼进化论。

拥抱写字楼新变局

全球商业地产市场的最新动向表明，顶尖企业的选址战略与国际超甲级写字楼的设计理念正共同迈向一个新时代。

对于企业来说，总部选址已不再是简单的房地产交易，而是关乎企业长期发展的战略选择，地理上的“核心地位”因其无与伦比的生态价值，变得比以往任何时候都更加重要。同时，在可持续发展与科技创新的双轮驱动下，高品质写字楼正从冰冷的“权力象征”蜕变为注重员工福祉、环境友好与社区连接的“人文生态空间”。

（CBD-Z3项目效果图）

以北京CBD聚集的金融、科技、专业服务机构来看，不同类型企业对办公场所有着各自的偏好，但入驻CBD的必要性已经为众多头部企业们的重要选择倾向。

金融机构依然注重CBD的象征意义和集群效应，银行、保险、投行等金融机构对核心CBD的依赖更为根深蒂固。像纽约的曼哈顿、伦敦的金融城、北京的CBD，其地名本身即是信用的背书。核心地段的超甲写楼宇所代表的卓越形象与可靠安全（包括电力、数据传输的韧性），是金融机构赢得信任的基石。

科技企业将CBD视为必须占据的战略要塞。无论是阿里巴巴在北京CBD的布局，还是腾讯、英伟达等在上海、北京核心地段设立办公室，其逻辑高度一致：这里是与全球顶尖客户、合作伙伴及资本对接的第一现场。对于依赖顶尖人才和前沿信息的科技公司而言，核心地段能够提供高效的信息流速、密集的商业机会和强劲的人才吸引力，是它们保持行业领导地位的关键。

对于律所、咨询公司等专业服务机构来说，“客户零距离”战略至关重要，因此它们必须锚定在客户总部最密集的区域。核心CBD的办公地址不仅是其实力的展示，更是为了确保团队能在最短时间内响应客户需求，深度参与最重要的商业交易，这种邻近性本身就是核心竞争力。

如何满足企业发展战略、吸引人才等多重目标？写字楼的变革与进化从未停止，而今正从单纯追求位置、奢华大堂、摩天楼高度的“钢筋玻璃森林”，向低碳可持续、身心安全、空间多元灵活、智能化数字化的未来空间转变。

优质写字楼设计理念与时俱进，ESG（环境、社会与治理）已成为定义楼宇品质的核心标准。

从楼宇设计运营到办公场景，绿色低碳已经从理念向实践落地，高性能幕墙、自然采光、室内阳光中庭、高效新风系统成为标配，旨在为入驻企业提升员工健康度与生产力，同时满足其严格的可持续发展目标。

“混合办公”逐渐成为主流。固定工位的概念被弱化，支持协作与创新的多元化场景成为主角，楼内的开放式协作区、静音电话亭、沙龙式楼梯座位和配备优质视讯设备的会议室等成为企业刚需，企业也更加依赖大厦提供的商务社交、会务、路演、发布等配套功能区域，以满足其追求高效快捷的诉求。

科技加持下，写字楼“无感化”智能体验升级。物联网与人工智能深度融入楼宇运营，员工和访客可通过手机APP实现无接触通行、智能寻车、会议室预订等；楼宇管理者则利用智慧系统实现能源的精细化管理和设备的预测性维护，打造一个安全、高效、节能的“生命体”建筑。

这场由需求端和设计端共同驱动的变革，揭示了未来商业图景的一个核心逻辑：办公空间正从冰冷的成本中心，演变为企业吸引人才、激发创新、彰显品牌的核心战略资产。而那些坐落于城市核心、完美融合了人文关怀、绿色可持续与智慧科技的高品质写字楼，将持续作为强大“磁极”，吸引全球顶尖企业在此汇聚，共同定义未来的商业脉搏。

拆解Z3的空间探索

在全球写字楼的变革时代，Z3项目如何在CBD中心打造和而不同的新地标？

Z3拥有稀缺的区位优势。这座高140米、建筑规模17万余平方米的超甲级写字楼坐落于中国对外开放“第一窗口”北京CBD的正中心，建国路与东三环的黄金交角，正面与国贸建筑群隔街对望，北侧为中央广播电视总台（CCTV）总部大楼，并且因独特的规划相对更靠近三环，未来楼内客户能270尽览CBD和东三环的繁华景致。

（在CBD-Z3 29层尽览CBD繁华夜景）

Z3项目由福斯特建筑事务所（Foster + Partners）设计，这支专精于世界城市地标打造的队伍，曾参与苹果公司总部、伦敦“小黄瓜”大厦、香港汇丰总行大厦、迪拜塔、吉隆坡双子塔、深圳平安国际金融中心、大疆总部等知名项目设计。

如今，团队将全球经验运用到Z3项目打造中。福斯特建筑事务所建筑师孙晨星介绍，秉持“建筑似水流动”的初始概念，Z3的设计打破了传统建筑冰冷的钢铁形象，从细节与城市规模维度塑造出圆润、温润如玉的形象，融入绿色、健康、人文艺术等理念，打造出兼具开放活力与未来科技感的作品。

例如，建筑设计上，Z3融合了传统建筑风格与现代科技，将重檐造型与玻璃幕墙成功融合。在超甲级写字楼幕墙技术迭代中，Z3 迈出突破性一步：国内率先将双曲面不锈钢遮阳板融入幕墙系统。

相较于常规平面遮阳结构，该技术在抗风性能、耐用性与美学价值上均实现升级，为行业提供“功能与颜值兼顾” 的创新范本。通过内透光与隐藏式泛光照明，夜间形成逐层递增的光斑与发光挑檐景观，形成独特的城市视觉标识。 

在空间布局上，设计师借鉴苹果、谷歌、亚马逊等创新案例，进行了大胆尝试。例如，办公空间采用无固定走廊设计，可以灵活适配多元办公场景，既可以独立，也可以共享；大楼内设2-3层挑高中庭，提供开阔自由的“空中总部”；大厦搭配了多样的配套商业生态，不仅有餐饮、零售、活动发布等，还有健身、医疗、便民服务等配套设施，舒适度全方位提升；在塔顶的第三空间，提供了全景视野的云上会客厅；地下则设行政隐私停车区及行政专属电梯直达所承租楼层，实现后勤、配套与租户区域物理分离，保障彼此的效率与隐私。

邓珮韵介绍，Z3项目为全球金融和科技领域等客户的诉求做了特别的设计，包括高标准的硬件和灵活且与时俱进的软件设施。“在顶层的第三空间，不再是会所、俱乐部，而是面向年轻化用户的城市舞台。此外，项目从开始就已经将智慧化考量在内，包括数字化运营等，从设计阶段就为未来几十年的运营做好了准备。”

“我们强调以人为本，除了精心打磨外观的设计、选材和施工工艺，还希望为总部型企业提供好用、舒适、安全的办公选择，更重要的是希望它是隽永的，能够跨越时间周期的。80年或100年后也许不再是当时流行的款式，但依旧是美的。”李宏指出。

Z3项目在可持续发展方面表现尤为突出。例如，在绿色低碳的浪潮下，Z3项目从设计之初，就对标国家绿色建筑三星标准、美国LEED-CS铂金、WELL铂金等多重权威认证，从源头融入绿色低碳理念，并通过优化节能减排设备、电梯及暖通系统等专业手段，实现全生命周期碳排放控制，真正践行可持续发展。

此外，Z3的空间探索突破了天花板。假如从CBD更高的写字楼看向Z3，定会发现其屋顶的独特之处，作为建筑第五面，Z3打造了搭载光伏发电系统的“第五空间”，不仅履行可持续发展责任，还将完整的设计语言延续至塔顶，成为独特的城市景观。

“我们关注城市、关注环境。相信大家都曾站在高楼上看到过邻近楼宇布满设备的传统屋顶，并不美观，为了改变这一状况，我们的建筑师精心设计了大厦的‘第五面’——屋顶，以优质的金属材料结合太阳能板，为城市增添一处靓丽的‘第五面’，也践行我们的节能、绿色可持续发展理念。”李宏介绍。

以长期主义直面未来

2025年三季度，北京写字楼市场在零新供应的环境下出现温和复苏，空置率有所下降，但整体租金水平并未止跌。“以价换量” 的内卷态势持续，价值分化进一步加剧：核心区域优质楼宇供不应求，非核心区域则面临高空置、低成交的 “冰火两重天” 格局。

近期，李宏参与了CBD一场关于楼宇经济的圆桌论坛，围绕差异化竞争、企业降本增效等话题，李宏给出了自己的看法。“降本增效的实质不仅是通过租金单价降低或者搬迁至位置偏远、硬件较差的办公环境来实现，毕竟降本的目的是增效，那么增效才是重点。”

李宏介绍，Z3 项目在空间设计与配套规划上充分考虑企业实际需求，通过提前布局降低租户成本、提升使用效率。具体来看，项目每一层均预留了特别空间，便于企业打造独立大堂与专属会议室，同时大厦还统一配备了行政卫生间、母婴室等便利设施，可覆盖不同客户群体的多样化需求；此外，楼内的活力空间、路演展示空间及会议空间等，也均为贴合企业日常运营的实用场景。

“过往这些功能空间，往往需要租户自行规划打造，但在 Z3 项目中，我们已经提前做了相应安排。” 李宏强调，除了标准楼层的配套，项目在顶层与低区楼层还将提供独特的产品与服务，这意味着企业无需在这些功能上额外投入，进而可一定程度减少租赁面积。

她进一步补充，结合Z3的大平层设计与三层挑空企业总部楼层等特色产品，项目能显著提升空间实际使用率：“原本需要承租8000平米才能实现的功能，现在只要6000平米就够用了，这对企业控制成本、优化办公布局来说，是很实在的价值。”

在即将到来的2026年，北京写字楼市场将迎来供应高峰。Z3项目卓越的设计理念和空间探索，能否顺应头部企业对顶级写字楼的追逐？

“我们坚决不投身价格竞争，周期总会过去的。我们发现，科技企业已经从此前的办公面积缩减到重新开始寻找新的办公场地，并且为了提升员工办公体验和舒适度，人均办公面积也有了大幅提升。”李宏提到，“我们将以长期可持续发展的理念制定运营计划，保持Z3项目的高标准和高价值。”

这种长期发展的定力，可从Z3 的股东构成中找到支撑。Z3 项目由普洛斯、中金公司、香港置地三方联合开发。从合作模式来看，三方的参与并非单纯的资本聚合，而是基于各自业务领域的资源与能力，形成战略层面的协同配合，其优势互补性在项目推进中逐步体现。

关于三方股东的强强联合，李宏提到，“普洛斯与中金、香港置地均为长期战略合作伙伴，合作不仅仅局限于本项目。我们参与初衷既源于客户需求驱动，也得益于合作方共同挖掘的价值共识。三家股东公司都是各自领域优秀的全球化企业，我们打造产品的初衷始终不变，产品定位始终如一。” 香港置地也表示：“决定深度参与这个项目，一方面来源于对北京市场的信心，另一方面是对合作方的充分认可。

这意味着，Z3项目从一开始便拥有了生态协同、价值共生的基因。例如，Z3项目是区域内四个小地块中唯一拥有一万平米以上商业配套的项目，将在服务于本楼客户的同时也为CBD核心区的其他楼宇提供商业配套服务。

更为重要的是，可持续发展、可迭代的理念已经融入Z3项目的设计运营之中。“我们希望在建筑中有预留条件，随着科技和时代的发展，是可以被擦写和改造的，而非受限于传统楼宇改造空间不足面临高成本改造甚至需要拆除重建，或是因陋就简只能现状沿用。”李宏强调。

“Z3将持续进化，我们以灵活创新的设计，把开放共享、垂直社区与绿色智慧变成一种可进化的空间方法，为企业用户打造开放活力的人文空间与复合多元的高品质办公空间。”邓珮韵表示。

北京写字楼市场的叙事正在翻开新的篇章。当北京CBD经历了30年的发展，优质写字楼产品1.0和2.0的企业们日臻成熟，当千禧一代、Z世代们加入新的高品质写字楼的用户群，写字楼竞争法则已转变为对品质、可持续性与优质硬件配置和舒适好用等吸引力的终极考验。新一代高品质写字楼，正以其全方位的卓越表现，宣告着一个“品质为王、用户体验至上” 的新时代的来临。