上半年营收近500亿，贝壳用AI啃下效率这块硬骨头

随着二手房交易占比持续提升、新房市场波动加剧，居住服务行业正从规模扩张转向效率驱动，国内房地产市场进入深度调整期。

近日，贝壳发布的中期财报，成为观察这一转型的窗口。这份营收增长但利润下滑财报既揭示了传统房产交易业务的承压，也展现了家装、租赁等新业务的爆发力。

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更值得关注的是，贝壳管理层明确提出“从规模驱动转向效率驱动”，并借助AI技术重构服务链条。在行业变革的浪潮中，贝壳能否通过多元业务和科技赋能实现“软着陆”？

传统业务承压，效率革命的“破局点”在哪？

财报显示，上半年，贝壳实现总收入493亿元，同比增长24.1%；对应二季度总交易额为8787亿元，同比增长4.7%，净收入260亿元，同比增长11.3%。

营收增长的同时，净利润为21.62亿元，同比略有下降；经调整净利润为32.14亿元。截至6月30日止六个月，其毛利率为21.3%，较去年同期的26.8%有所下降。这主要源于新房市场竞争加剧导致分佣成本上升。

深入来看，贝壳的传统业务（存量房+新房）虽占据营收主力地位，但增长逻辑已经发生根本变化。

房产交易业务作为贝壳的基本盘，整体表现持续稳健。财报显示，上半年，存量房业务的净收入为136亿元，同比增长4.0%；新房业务的净收入为167亿元，同比增长29.9%。

尽管新房业务贡献了更多收入，但更赚钱的是二手房业务。2024年年报数据显示，存量房业务的贡献利润率高达43.2%，远高于新房业务。

新房业务则呈现出“量大利薄”的特点。二季度，新房业务GTV达到2554亿元。但这种增长是以提高分佣成本、牺牲利润率为代价的——2024年新房业务贡献利润率从26.6%下降到24.8%。

新房业务虽受市场周期影响，但贝壳通过“千机”AI智能体优化盘源管理，在二季度实现GTV 8.5%的同比增长。贝壳也在尝试让传统业务从“粗放扩张”转向“精细化运营”。

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存量房业务方面，上半年，贝壳平台上二手房业务单量同比提升26%，在贝壳自身交易结构占比上，平台二手房交易单量占平台房产买卖交易单量的比例提升至76%，成为平台交易的主力。

这一趋势与中国房地产市场的长期发展方向一致——存量房交易逐步取代新房成为主流。

整体来看，传统房产交易业务虽贡献主要收入，但增长逻辑已从单纯追求规模转向效率提升与精细化运营。这一转型也为公司开拓新增长曲线奠定了坚实基础——家装与租赁业务正快速成长，逐步构建起多元协同的增长新格局。

多元增长格局成型，家装与租赁成“第二曲线”

传统业务增速放缓的背景下，贝壳开始重构增长逻辑。而真正支撑贝壳未来想象空间的，是其悄然成型的多元业务格局——家装与租赁业务快速崛起，正逐步成长为驱动增长的“第二曲线”。

从业务构成来看，传统与新兴业务已然呈现出分庭抗礼的格局。传统业务（存量房+新房）占比约59%，而新兴业务中家装业务占比约18%，租赁业务占比约22%，其他业务占比约1%。

2025年上半年，非房产交易服务收入占比进一步提升至41%，创历史新高。这一变化标志着贝壳从“房产中介”向“居住服务平台”的转型初见成效。

具体来看，家装家居业务成为新业务中表现较为突出的板块。财报显示，第二季度，家装家居业务净收入46亿元，同比增长13%；贡献利润率达32.1%，同比提升0.8个百分点。

与此同时，家装家居业务集采比例提升至60%以上，综合采购单价显著下降。

家装家居业务的产品力打造上，贝壳围绕客户需求进行深度洞察，持续研发可快速迭代的模块化家装组合。通过将产品模块实景化展示于签约中心内的样板房展厅，直观呈现一站式家装解决方案，而这也增强了产品的可感知性与信任度。

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租赁业务则是增长最快的板块。主要通过“省心租”模式展开，本质上是一种“二房东”模式：先从房东手里租房子，再转租给租客。

财报显示，截至二季度末，贝壳在管房源超59万套，二季度该业务净收入达到57亿元，同比增长78%。随着租赁业务的省心租模式不断迭代，其贡献利润率也达到8.4%，同比增长2.5%。

此外，贝壳还通过AI技术强化服务能力。比如其针对B端和C端不同角色推出多种AI工具。面向B端的“来客”帮助经纪人理解用户，洞察用户意图，截至2025年6月底，已有超过33.5万经纪人在使用。

面向C端提供的AI线上服务助手“布丁”，自5月起开始在部分城市上线，截止7月“布丁”会话量环比增长59%，人均使用时长增加14%。

上半年，家装与租赁业务的协同发力，贝壳成功将非房产交易服务收入占比推升至41%的历史新高。这不仅验证了其多元化战略的可行性，更标志着公司正逐步降低对传统房产交易的依赖。

而科技赋能与产品力提升共同构建了新业务的核心竞争力，为贝壳在居住服务领域的长期增长打开了更广阔的空间。

结语

整体来看，贝壳的中期财报展现了一家传统房产交易服务商在行业转型期的自我革新之路。面对传统业务增速放缓，其通过深耕效率稳住基本盘；同时借助家装与租赁两大新兴业务快速崛起，初步完成了从“单轮驱动”到“多元协同”的增长模式切换。

尽管短期利润仍受市场与成本因素影响，但以技术重构服务、以多元布局对抗周期波动的战略，正为其打开更具韧性的增长空间。

作者：桑榆

来源：港股研究社