【热点追踪】中央城市工作会议时隔十年再度召开 “城市更新”能否助力地产重构估值？

金吾财讯 | 中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。

会议部署城市工作7个方面的重点任务：一是着力优化现代化城市体系。二是着力建设富有活力的创新城市。三是着力建设舒适便利的宜居城市四是着力建设绿色低碳的美丽城市。五是着力建设安全可靠的韧性城市。六是着力建设崇德向善的文明城市。七是着力建设便捷高效的智慧城市。

中央城市工作会议是中国最高规格的城市发展政策制定会议，由党中央主持召开，旨在明确国家城市发展战略和阶段性工作重点。此次会议是党中央时隔10年再次召开的高规格会议。从新中国成立以来，中央城市工作会议已经召开了四次，分别是1962年、1963年、1978年和2015年。

对比2015年会议聚焦城市基础设施建设、新型城镇化推进和城市规划改革，2025年的此次会议在发展理念、工作重点和政策导向上有明显变化。本次总基调以稳为主，突出“内涵式发展”与“高质量发展”，强调“分类指导”“因地制宜”“统筹协调”，显示出政策在城市治理和经济发展中更趋理性和中长期导向。同时，此次会议更着重于城市体系优化、城市更新、绿色低碳发展及城市治理现代化，展现了城市发展思路的持续演进。

从会议部署城市工作7个方面的重点任务看，着力优化现代化城市体系、着力建设富有活力的创新城市、着力建设舒适便利的宜居城市等重点任务都是“城市更新”这一概念的重要组成部分。

值得注意的是，“城市更新”决不能简单理解为新一轮棚改开启的信号。“城市更新”更应该是危房改造、城镇老旧小区整治改造、老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造、城市基础设施建设改造的“集合体”，同时“城市更新”还涉及完整社区建设、建立健全公共服务网络、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化等工作。

相较于2015年提出“加快棚户区和危房改造”且明确“力争2020年基本完成”，此次政策呈现出明显变化：推进节奏从“加快”转为“稳步”，时间要求从“设定时限”变为“未设时限”，节奏显著放缓。此外，地产政策工具的重心更多放在城市更新上，而非货币化操作。因此，市场预期的“棚改2.0”大概率不会出现，以“棚改”为抓手的大规模刺激性宏观政策也定难以重现，但“城市更新”或许会成为“十五五”期间相关工作的核心。

2025年上半年，中国房地产市场延续深度调整态势，供需两端疲软格局未改。当前地产投资也仍处于筑底阶段，根据国家统计局最新数据，1—6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。地产端目前仍未实现量价平衡，一季度小阳春后地产销售进入新一轮的脉冲减速中，房价环比跌幅有所扩大。

(来源：国家统计局)

尽管2025年上半年房地产市场的调整态势仍在延续，投资下行与销售承压的双重压力持续显现，但市场格局的深层转变已在政策导向与发展逻辑的迭代中悄然酝酿。随着我国城镇化转向“稳定发展期”和“存量提质增效”，高质量城市更新成为主要抓手，加快构建房地产发展新模式”的表述，延续了房地产调控的政策主线。预计在“城中村和危旧房改造”的政策拉动，地产投资有望进一步夯实其磨底阶段，房地产行业也有望价值重构。但高质量发展的目标下，地产过去逆周期的定位或难再现。

中信证券相信，城市发展中的存量提质增效，就是在避免盲目铺摊子和无效投资，同时提升存量优质资产的使用效率。一些地方上的，鼓励空间运营提效和空间服务水平提升的政策不断出台。该机构相信，在政策鼓励之下，在市场不断增长的需求面前，具备独特竞争力的商管和物管公司发展前景广阔。

银河证券表示，从长期视角看，房地产金融属性弱化、消费属性强化的转型路径不可逆转，行业将加速从高杠杆+高周转向高品质+轻资产运营演化。未来，具备产品力、服务力与稳健运营能力的房企将在估值体系重构中获得优势，而缺乏核心资源与融资能力的中小房企，则将面临更大出清压力。行业生态已步入重构深水区，优胜劣汰逻辑愈发清晰。

东兴证券表示，优秀和龙头公司在当前的环境下，更具备发展和成长的确定性，更好的估值修复和业绩弹性。新房建设和存量房改造、城市基础设施的相关龙头和优秀公司受益最大