观点与江沁园对话：阳光海天 以服务焕新智慧城市路侧停车资产价值 | 博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈"系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

8月12-15日，博鳌房地产论坛系列活动举办之际，博鳌文商旅暨康养大会也将同步进行。我们通过采访、调研及研究，深入洞察商业地产、零售与消费领域的企业及其代表人物，在行业面临新的历史发展机遇时，剖析他们的所思、所想与所获。

观点网 没有人会忽视停车场管理对一个商业资产乃至一座城市顺畅运营的重要程度。

简单来说，这是一门值得深耕的大生意。但正因如此，这个行业已变得越来越拥挤。

作为行业领先者的阳光海天停车产业集团，管理的地标商业、交通枢纽、医院、景区等不同业态高价值停车场就达千余个，管理车位超50万个。

“停车场市场分两个赛道，我们的主要赛道一个是商办类业务，一个是政府类业务。”商办赛道是阳光海天的传统优势，但在阳光海天集团总裁江沁园看来，新的项目越来越少了。

一方面是市场逐渐饱和，智能设备已基本做到全覆盖，未来只会是“设备上的更新”，而很难有大量的拓展机会。

另一方面，数据透明度增加也倒逼管理难度的上升。“‘跑冒滴漏’现象越来越少了，也逼着我们想一些别的办法增加经营效益。”用简单的话说，是赚更辛苦的钱。

要从哪里找机遇？阳光海天的答案是，在“保证商业类客户利益”情况下，加强与政府的业联系，从场内到场外的管理，更要被重视。

“城市业务对我们来说，是今年最大的机会。”江沁园指出，第一季度考察了大湾区、华中、长三角等许多城市，发现由政府平台运营的停车资产，由于各种原因往往存在运营效率低下等问题。

许多城市即使收费不低，但收缴率却极低，“（某些城市）做得好的收缴率也仅50-60%，做得差的连成本都覆盖不了。”

“但很多地方政府是为这类资产发了债的。”江沁园表示，阳光海天能为政府做一个“兜底”承诺，同时，保证市民停车满意度，因此，要达成合作，相信难度不大。

据介绍，阳光海天将主要围绕经济发达、车辆较多的城市（如大湾区和长三角城市）布局该业务，将城市停车以区为经营单元，计划在100个城市中寻找至少三四个区的机会，总共盘算约有600个机会点。

“这600个机会是我们想要主动去做的，不包含政府主动找上门的机会。”江沁园说。

他还透露，阳光海天会通过与之前跟政府有合作经验的伙伴联手，获得合适的服务机会。

具体而言，城市业务采用轻资产模式开展，但阳光海天作为运营方承担“兜底义务”。

“对于发了债的资产，因政府有控制流水的要求，不能采用租赁方式，而会用服务费方式解决。”江沁园称。

因此，营收方面会是基础服务费加超额收入分成的模式，其中基础服务费覆盖人员成本，超额分成作为主要收益来源，且超额分成的前提是给政府带来增收。

那么如何提升泊位价值？除最基础的提升收缴比例，江沁园强调AI技术的运用。

包括在收入端，AI系统能够通过分析大量数据发现用户需求，为每个项目提供推荐，帮助推出新的停车产品或优化现有产品，突破传统收费模式局限。

在成本端，最明显的提升来自嵌入AI摄像头，可捕捉场内四十多种管理问题场景，替代大量巡检员的工作，实现24小时不间断、零遗漏精准监控，降低人工成本，提高效率。

目前，阳光海天在城市路侧服务业务拓展方面已初有成效。据了解，该公司已进入重庆渝北区、广州花都区、天津南开区等，并在佛山、江苏为首的几个大城市推进业务，同时也在肇庆、恩平、宿州、阳城等城市做了一些尝试，都取得了不错的经济效益。

除城市业务，江沁园介绍，接下来公司工作重心是将AI作为经营的主要手段，“每个部门每月召开AI应用讨论会，明确AI对经营KPI的影响，并制定相应的工作计划。”同时，关注自动泊车技术的发展。

其次，阳光海天会关注停车场金融产品的开发，特别是政府路侧停车资产的金融化。

“政府路侧停车类资产可能会在未来3-5年内快速进入公募REITs通道。”江沁园表示，虽然目前规模不是很大，但是如果公司之后进入50-60个城市，整体资产规模就可达到单独发行REITs的标准。

江沁园说，公司目前已开展相关研究工作，甚至已在筹备相关资源。

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