万科靠什么在2024年度股东大会上喊出"重归健康"？

来源|中访网

责编|朱晓霖

6月27日，万科2024年年度股东大会如期召开。这看似是一场例行会议，却因万科在过去一年的艰难处境以及当前房地产行业的复杂形势，而备受瞩目，宛如一场聚焦地产巨头命运走向的“关键大考”，吸引着地产资本圈乃至整个市场的目光。

交付超18万套房屋

回首2024年，万科可谓是在风雨中艰难前行。年报数据犹如一记沉重的警钟，敲响了万科面临困境的信号。营业总收入同比下降26.32%，归母净利润更是从上年的盈利121.63亿元骤变为亏损494.78亿元。这样的业绩落差，让万科在众多房企中显得有些“狼狈”，也让股东们忧心忡忡。

然而，在这艰难局面下，万科也并非毫无作为。尽管经营端压力山大，却依然交出了高品质交付超18万套房屋的答卷，销售回款率还超100%，展现出了其在困境中坚守品质与运营能力的一面。同时，多元业务板块如万物云和泊寓，也为万科在黑暗中点亮了一丝微光，万物云营收增长，泊寓在长租公寓领域继续保持领先地位。

多方助力，信心满满

偿债问题，无疑是万科当前面临的头等大事，也是此次股东大会上股东最为关心的焦点之一。今年内，万科有300多亿元公开债待偿，一年内到期有息负债更是高达1582.8亿元，占总有息债务的43.8%，仿佛一座沉重的大山压在万科肩头。

不过，万科并非孤立无援。大股东深铁集团宛如一位坚定的“守护者”，持续为万科提供有力支持。不仅帮助其进行资产和股权处置、参与消费基础设施REIT认购，还在2025年以来累计提供了超过140亿元的股东借款用于偿还债券本息。在各方支持与自身努力下，万科今年1-5月新增融资和再融资341亿元，且顺利完成165亿元公开债务偿还，年内已无境外公开债，偿债工作取得了阶段性的重要成果。

万科管理层对于偿债充满信心，表示将通过加速销售回款、动态管控开发节奏等多种方式，全力以赴争取妥善化解到期债务。这种信心，不仅源于大股东的支持和自身的努力，也来自于政策环境的改善和市场的逐步回稳。

瘦身自救，多元发力

面对业绩下滑的困境，万科在2024年坚定地走上了瘦身健体、聚焦主业的自救之路。同时，积极探索多元业务，试图在传统房地产开发之外，寻找新的增长引擎。

在存量盘活方面，万科已形成系统性打法，通过迭代升级“三好”产品体系，实现了“盘活-产品升级-热销回款-再投资”的正向循环，累计盘活可售货值超700亿，新增销售超200亿，为企业发展注入了新的活力。而在经营服务业务领域，万科更是聚焦优势，巩固着行业领先地位。物业业务营收超360亿，长租集中式公寓管理规模全国第一，商业业务出租率近95%，物流仓储业务也表现出色，冷链规模行业第一。这些多元业务的稳健发展，犹如万科的“多条腿”，支撑着其在艰难市场中稳步前行。

政策赋能，前景可期

对于外界高度关注的房地产市场走势，万科执行副总裁郁亮给出了乐观的判断，认为在政策引导和支持下，房地产市场将回到稳定健康的发展轨道上来。

郁亮的信心并非空穴来风。从土地市场来看，重点城市加快用地规划调整，供地结构不断改善，核心地块供应增加，库存压力缓解，为房地产市场的健康发展奠定了基础。在销售方面，自2024年9月底一揽子支持政策出台后，市场就已开始稳步修复，各地因城施策进一步巩固了需求回升的基础。此外，存量去化力度加大以及新房供给的多元化、品质化趋势，都让万科看到了市场向好的曙光。

新帅领衔，风格有变

今年年初，万科高管层发生了剧烈更迭，深铁“一把手”辛杰出任万科董事长。从“董事会主席”到“董事长”，称呼的变化背后，是深铁强势接管万科后管理风格的微妙转变。

辛杰在股东大会上展现出了坚定的信心和决心，强调万科将直面困难，通过战略聚焦、科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，促进开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长。同时，还将加强与大股东深铁集团的融合发展，形成多元场景的城市服务新生态。可以看出，在辛杰的领导下，万科将更加注重与大股东的协同效应，在管理和业务发展上或许会有更多积极的变革举措。