普缙：息口下调带动香港住宅市道回升 但非住宅物业市场受投资者减持仍低迷

智通财经APP获悉，普缙集团发表《2025年上半年香港地产市场分析及展望》报告，指港府最新公布的财政预算案未有推出重大楼市措施，上半年整体物业市场气氛仍较审慎，各类型的物业市场价格仍于维持低位。该行指，近期实际按揭息率出现下调，加上银行亦有重新上调按揭现金回赠，住宅市场气氛略有改善，但非住宅物业市场仍受到投资者减磅影响，市场气氛仍然低迷。

新盘货尾高库存问题仍持续 料今年新盘成交量较去年为低

普缙指，受2024年上半年政府“撤辣”措施造成的高基数效应影响，2025年首五个月的新盘成交宗数较去年同期为低，但个别新盘仍录得不俗销售成绩。据香港差估署数据，今年及2026年分别预计约有20,900个及20,100个住宅单位落成，而2024年全年一手成交量只有约16,900伙。该行认为，按照现时的趋势来看，2025年的新盘成交量预计较2024年为低，因此新盘货尾高库存问题仍会持续。

二手市场方面，由于现时楼价较以往高峰下跌约三成，加上息率趋势向下及政府放宽印花税，部份用家开始进入市场，令到整体二手住宅成交量企稳，但市场价格仍受制于一手市场主导。现时部份新盘需提供较为进取的优惠才可吸引买家入市，加上现时新盘货尾数量高企，买家的选择较多，预计整体楼价或需等待实际按息较长时期维持较低水平才有望回稳。另住宅租赁市场则受惠于留学生及高才通人士来港带动住屋需求，整体租金将持续向好。

至于豪宅市场，据香港土地注册处数据，2025年首五个月大型单位(即实用面积大于100平方米的单位)录得近1,000宗成交，反映市场需求可消化新增供应量，加上内地买家因港府推行的投资移民政策持续入市，该行预计下半年的成交宗数及呎价将持续向好。

下半年写字楼市场气氛将略为改善 但供过于求将使租金水平持续受压

普缙指，2025年上半年整体工商铺市场录得不少由银主盘及投资者抛售的低价成交个案，同时相关物业的回报率持续上升，影响物业的升值潜力。整体市场表现依然疲弱，相关物业价格持续受压，空置率高企。该行预计，因近期金融市场活跃，下半年写字楼市场气氛将略为改善，空置率有望维持稳定，但供过于求将使租金水平持续受压。

普缙早前曾提及现时的学生宿位求过于供的情况严重，改变较合适的商厦为学生宿舍可视为解决商厦空置率的契机。随着香港发展局公布，将联同香港教育局推出先导计划，在规划、地政及建筑图则审批方面“拆墙松绑”，令大多数酒店或商厦在省却城规程序下，直接改装成学宿舍;让商厦保留“过剩楼面面积”，以改装成宿舍配套设施等。该行相信，上述先导计划将为商厦市场注入强心针，其中邻近专上院区域的乙级及丙级写字楼或酒店，将会成为近期市场的焦点。