股东会见闻录 | 碧桂园何时回归

观点网 6月5日，已顺利完成2024年年度业绩及报告刊发的碧桂园，终于能按时召开2025年股东周年大会。

回顾去年8月，碧桂园曾公告因延迟刊发2023年度业绩及寄发报告，2024年股东周年大会将延期举行。可此后，该会议便再无下文。

据本次参会股东讲述，不同于以往在线下举办，今年碧桂园股东大会模式由实体会议变更为虚拟会议，即线上会议、电子投票。出席本场股东会管理层发言代表有：碧桂园总裁兼执行董事莫斌、常务副总裁兼执行董事程光煜，以及首席财务官兼执行董事伍碧君。

本次股东周年大会主要分为议案表决与问答两大环节。在问答环节中，碧桂园管理层就参会股东关心的公司未来发展战略及目前境外债务重组情况一一做出了相关回应。

莫斌指出，碧桂园目前主要还是围绕保交房、稳资债、保经营三项主要任务展开工作。“如今，管理团队都在齐心协力，一起共度难关。”

三项主要任务

从“保交付、保经营、保信用 “，到”保交房、稳资债、保经营“，碧桂园的工作重心越发明确。而保交房，作为公司的政治底线，也是国家的基本要求，自然而然是碧桂园的首要任务。

碧桂园首次披露保交房相关数据是在2022年，当年完成保交房约70万套。至此，碧桂园踏上了”交房之路“，2023年交付60万套，2024年交付38万套，而2025年碧桂园仍背负20万套的交房任务。

不过，随着交付总量的增加，碧桂园身上的担子也在不断减轻。据程光煜透露，今年1-5月，碧桂园已完成5万套交付，而三季度是交付高峰期，预计今年内能顺利完成20万套交付量。

在2月召开的2025年度工作会议上，碧桂园集团董事会主席杨惠妍也曾透露，今年上半年，公司重点工作以保交房为主，下半年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做好准备。

在市场看来，这也就似乎意味着，碧桂园”保交房“的工作，能在今年顺利完结。明年，能有更多的流动资金投入到经营主体当中。

然而，碧桂园想要回到经营”正轨“，眼下当务之急是要”稳资债“，完成境内外重组工作。

境外债务重组方面，据最新公告，碧桂园清盘呈请聆讯已被延期至2025年8月11日，为期境外重组争取更多的时间。

5月23日，碧桂园发布公告称，相当于现有公众票据本金总额逾70%的持有人已经加入重组支持协议。同时，吸引更多的债权人加入，碧桂园将早鸟重组支持协议同意费用限期由5月23日延长至6月6日，一般重组支持协议同意费用限期由6月6日延长至6月20日。

不过，据市场消息，截至5月30日，包括中国银行和工商银行等在内的关键银行仍未加入重组协议。同时，就如何向银行协调委员会支付1.78亿美元的补偿款，碧桂园仍也未能与债券持有人特设小组（AHG）达成一致。

碧桂园的境外债权人主要分为两类，一类是现有美元债券持有人、港元可转债持有人；另一类是银团贷款方。

AHG其实就是债券持有人自己的代表群体，负责与发行人进行集体谈判，该特设小组在美元债中持有30%的份额；而银行协调委员会便是银团贷款方的代表群体，由7家银行组成，持有现有银团贷款48%的份额。

目前，分歧点在于碧桂园向银行协调委员会支付1.78亿美元的补偿款是需要经过AHG同意，但AHG认为其支付方式损害债权持有人的利益。眼下，若碧桂园不解决这棘手的难题，其可能会面临境外重组失败的结局。

至于境内债务重组情况，2025年4月7日，碧桂园旗下至少8只境内债券调整兑付方案的议案已获债权人通过，涉及债券本金124.17亿元。

但总的而言，碧桂园旗下境内存续债券合计16只，余额为205.34亿元，尽管通过部分债券展期，为公开债券重组方案的制定争取了时间，但整体债务重组方案暂未与债权人达成一致。

CFO伍碧君在股东会上表示：“希望今年内能够完成境外重组工作，明年上半年能完成境内公开市场债的重组。”

回到经营正轨

“没有永远下行的市场，也没有永远上行的市场。”在莫斌看来，只要保交房和稳资债的工作做好，保经营也能够做好。

保经营作为长期发展目标，碧桂园将发展战略制定为“一体两翼”，一体即以房地产为主体，在存量市场中发展增量市场；两翼即建筑科技和代管代建两项新业务。

如何保住主体，关键在于稳定的销售数据。

回顾近两年碧桂园的销售情况，2023年全年合同销售金额约1743亿元，合同销售面积约2170万平方米。2024年全年实现合同销售金额471.7亿元，合同销售面积492.2万平方米，下滑幅度还是较大。

至于2025年销售情况，程光煜指出，公司会根据保交房、稳资债和保经营的实际资金需求去调整销售的节奏。“1-5月，我们权益销售额是140亿元，按照这个节奏推演，预计全年权益销售额在300-400亿元之间。”

也就相当于，碧桂园今年还是会延续下滑趋势。

销售数据往往与地块素质相挂钩。近年来，土拍市场热度较高的地块均是集中在核心城市核心地段，因为周转速度快，开发商能更高效地实现资金回笼。

不过这类地块往往伴随着高溢价，对于碧桂园而言，目前其主要资源还是得集中用于解决现阶段的保交楼、稳资债、保经营工作当中。

至于何时重新拿地，程光煜表示，碧桂园目前土储充分，足以支撑一段时间的正常经营和发展，因此并不着急在总体行业都在去库存的阶段中，开展新增投资的安排。同时，他亦指出，碧桂园现在也有少量前期已经投入了的1级项目，伴随着熟化的阶段会转化为2级开发。

据2024年财报数据，截至期末，碧桂园连同其合营企业及联营公司已签约或已摘牌中国内地权益可建建筑面积约为1.125亿平方米，其中已摘牌未施工有4650万平方米。

其实近年来，碧桂园也在通过资产套现的方式来完成保交房等工作，又怎么会额外拨款去增加新的地块项目。今年4月25日，碧桂园披露了2025年首笔涉资13.05亿元的大宗交易--出售所持蓝箭航天的11.063%股份，而该资金便是用于保交楼等项目建设开支。

可变买资产不是长久之计，因此碧桂园也必须生长出自己的“两翼”，打造新的增长线。

其中，代建业务的羽翼正逐渐壮大。凤凰智拓是碧桂园旗下的代建平台，早在2022年初，碧桂园便加大了代建代管业务布局，组建了专业的操盘团队，面向市场承接各类项目的代建代管服务。

截至2024年底，凤凰智拓已累计承接代管代建项目超200个，累计管理面积1868万平方米。2024年签约代建面积高达800万平方米，在管项目近40个，开发面积近734万平方米，覆盖全国 20个城市。

在观点指数发布的《代建管理企业发展表现》报告中，凤凰智拓排名全国17，位列第二梯队。

至于在科技建造领域，莫斌表示：“碧桂园旗下的腾越建科加上博智林建筑机器人的科技力量，相信随着市场的一些变化，我们也能抓住一些机会，让建科也有良好的发展。”

总的来看，碧桂园目前仍存在诸多亟须解决的难题，其2026年能否回归“正轨”，关键还得看境内外重组能否顺利完成。

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