开源证券：政策红利与产品创新驱动居住升级 推荐三大方面标的

智通财经APP获悉，开源证券发布研报称，在“好房子、好服务”政策引领下，各城市第四代住宅陆续涌现，四代宅基于高得房率、高采光率及绿色环保等理念，整体去化表现相对更优秀。该行认为，后续“好房子”理念也将持续影响住房品质，商品房有望向“低容积率、高得房率、大户型”的趋势发展，进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展。推荐标的：(1)布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企;(2)住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策;(3)二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔。

开源证券主要观点如下：

四代宅政策频出，整体居住体验优化

第四代住宅主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有露台院落和独立花园。2022年开始，伴随“好房子”概念陆续在中央各部门被提及，此后各地政府开始调整建筑规范，鼓励房企提升产品品质。2023年以来，西安、厦门、苏州等地陆续出台四代宅相关建设实施方案，“好房子”概念开始迎来快速发展。四代宅主要特点包括：(1)通过对阳台、空中花园的优化设计赠送露台面积，有效提升实际得房率。(2)露台在空间布局上采用开敞式错层设计，增加了采光面积。(3)可视面最大化、五大空间一体化。(4)垂直花园展现绿色建筑理念。

多城四代宅入市，整体去化优秀

根据克而瑞调研数据，2025年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打造四代宅的新项目预计将突破70个，其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为16个和14个，预计四代宅供应将成为市场主力。从去化表现来看，多城推出的四代宅去化率优于同地段普通住宅，带动市场热度边际回升。

好房子趋势：产品力成为核心竞争力

在“好房子”政策指引下，该行认为未来商品房发展趋势主要有(1)低容积率：2024年以来，各地成交宅地中，容积率1.5以下的地块明显增加，包括苏州、南京、合肥等地，都推出了多宗容积率在1.0出头的地块。(2)高得房率：在“好房子”政策引领下，多城市出台建筑新规提升商品房容积率，相关措施包括提高阳台赠送面积、架空层及风雨连廊不计容、饰面层部分面积不计入容积率等。(3)大户型：据克而瑞检测的193个城市数据显示，2024年四房户型产品成交占比同比提升2.8个百分点至29.2%，140平以上户型成交占比同比提升1.7个百分点至18.8%。

风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。