厂房+研办 临港REIT扩募获批里的资产底色

观点网 近期，国泰君安临港创新产业园REIT扩募申请正式取得证监会批复及上交所无异议函。

产城园区评论获悉，国泰君安临港创新产业园REIT本次拟购入基础设施项目为临港集团旗下上市公司--上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区。

康桥项目资产估值为15.32亿元，以此为基础计算2025年及2026年康桥项目的分派率预测值分别为4.85%及4.94%，扩募并入后项目整体预测净现金流分派率为4.48%和4.55%。

国泰君安称，本次扩募购入康桥项目丰富了基金底层资产多样性，一方面提升了基金的投资分散度和抗风险能力，另一方面依托临港集团的产业链与产业集群优势，可为租户提供"产业孵化-投资-研发-生产-合作"的全链条服务，实现新老资产之间的协同效应、规模效应。

资产底色

本次以扩募募集资金购入新基础设施资产后，国泰君安临港创新产业园REIT持有的基础设施资产由3处产业园资产构成，即临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期、康桥项目。扩募成功后，该基金也将成为覆盖工业厂房与研发办公两类产业园资产的REITs产品。

其中，康桥项目拟由国泰君安临港创新产业园REIT以扩募募集资金购入并持有，临港奉贤智造园一期和临港奉贤智造园三期由该基金以初始募集资金购入并持有。

资料显示，扩募底层资产为张江科学城南部区域的漕河泾科技绿洲康桥园区，总建筑面积18.24万平方米，可出租面积10.46万平方米，由22幢建筑物组成，包括10幢研发平台(部分首层为配套商业)、2幢配套商业楼，以及其余10幢地下车库及配套设备用房。

据了解，康桥项目以"链主"租户吸引同产业链上下游企业协同发展，紧扣张江科学城主导产业，与张江科学城的集成电路、生物医药和人工智能三大优势产业共振发展，南与临港新片区的生产制造板块联动发展，内可对接园区内的孵化企业，外可对接临港集团的金融资源、园区空间资源以及产学研资源等。

截至2024年12月31日，康桥项目以集成电路、人工智能、生物医药、电子信息四大产业作为主导产业，四大产业租户合计租赁面积占比约65%，租户包括境内外上市企业子公司、民营企业500强、新锐独角兽等。

从出租情况看，康桥项目的出租率保持在较高水平，于2022-2024年期末出租率分别为99.05%、97.22%和97.64%，报告期各期平均出租率分别为98.12%、97.18%和95.98%。

出租价格方面，康桥项目2022-2024年平均租金单价分别为78.64元/平方米/月、81.09元/平方米/月和83.16元/平方米/月，康桥项目平均租金单价近三年复合租金增长率约为3.12%；项目平均有效租金单价分别为77.43元/平方米/天、79.36元/平方米/天和80.86元/平方米/天。

另外，康桥项目产品类型为研发办公，租户类型包括普通零散研发租户、整栋整租研发租户(租赁面积超过1万平方米、整栋整体出租)和配套商业租户。其中，整租的租户为上海研可和益邦智能2家孵化器，面积约占比30%。

但值得关注的是，整租整体实际执行租金为68元/㎡/月，散租租金为89元/㎡/月，有一定折扣。该基金曾回复称，产业园区行业整栋整租模式租金水平普遍在普通零散模式租金水平的基础上存在一定折扣。

根据评估机构的市场调研情况及对估值时点康桥项目的比准市场租金的预测假设，整栋整租租户租金约为普通零散租户的85%，符合行业惯例。

压实估值

此前国泰君安临港创新智造产业园REIT扩募反馈中，项目估值由申报稿的16.93亿元压降至15.32亿元，减少1.61亿元，降幅9.51%。

产城园区评论获悉，在折现率方面，临港申报稿中折现率为6.25%，反馈稿下降至6.00%，反映无风险利率下行与风险补偿优化。

另外，临港扩募项目在申报稿中针对租金、增长率、出租率等收入部分均取值较为激进，反馈稿中作出相应调整。

在反馈稿中，比准市场租金中研发用房整租价格假设67元/㎡/月，较申报稿约降低9元/㎡/月；散租取值89元/㎡/月、配套商业106元/㎡/月，与现有租金执行水平基本持平。

租金增长率方面，康桥项目过去3年复合增长率为3.12%，反馈稿估值假设前两年均无增长，3-11年增长率由申报稿的2.5%降低为2.25%，预测期后至收益期届满的长期增长率由2.5%调降为2%。

出租率方面，近三年康桥项目出租率保持在95%以上。申报稿中长期出租率取值为97%，反馈中2025-2028年短期出租率假设降低至95%，2029年及以后长期出租率调降至94%，与已披露的运营数据中出租率最低值保持一致。

收缴率方面，由100%假设修改为99%在当年确认收入，剩余金额计算至下一年度，且设置了扩募运营管理实施机构对欠缴租金提供保障，即在运管费用中等额扣除未收回资产运营收入对应的金额。

据了解，在反馈稿中，康桥项目于2025年及2026年预测年化净现金流分派率为4.85%和4.94%，扩募并入后项目整体预测净现金流分派率为4.48%和4.55%。

另外，该基金亦具备丰富的潜在储备资产。截至2024年末，除康桥项目外，上海临港持有或运营的主要产业园区基础设施资产共43个、可出租面积约193.26万平方米。

国泰君安临港创新产业园REIT曾表示，基金计划通过扩募纳入优质资产，不断提升产品可供分配金额。在未来一至三年内，基金将围绕提升资产运营效率、优化租户结构、拓展市场渠道等方面制定经营策略。

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