消失的物业人

文/乐居财经  徐酒眠

一边是对持续对低质低效项目进行汰换，另一边是AI等科技深度渗透加速重塑行业生产力。在过去的2024年，上市物企继续开启员工大洗牌。

5月25日，乐居财经《物业K线》对目前披露2024年财报的62家上市物企，进行了员工总数、成本及变化的统计。

数据显示，截至2024年末62家上市物企员工总数合计110.3352万人。

从物企员工数量来看，员工规模与物企管理规模成正比。员工总数在10万级以上的有2家，碧桂园服务为21.4346万人，遥遥领先其他物企；紧随其后的万物云，员工总数约为10.2441万人。两者员工总数相差11约万人，保持较为稳定。

规模在万人以上与十万人以下的物企有21家，恒大物业、雅生活服务分别为9.5171万人、8.6873万人，与排在之后的绿城服务拉开了较大差距，后者员工总数为4.8423万人。

千人规模的上市物企数量最多，有34家。千人以下规模的物企有星盛商业、兴业物联、祈福生活服务、泓盈城市服务、宋都服务5家，其中宋都服务仅有435人。

减员5.3万

去年上市的泓盈城市服务缺乏2023年的数据，余下61家员工总数同比表现基本为一半缩编，一半增员。

具体来看，其中有29家物企较前一年在不同程度上缩减了员工数量，合计总数5.3986万人。另外32家物企员工总数同比有所增长，合计2.3201万人。

据乐居财经统计，2023年有近4成、至少21家上市物企，总数约5.83万人。总体来看，上市物企仍在继续大刀阔斧的减员潮。

在29家减员的物企中，时代邻里、世茂服务、特发服务、宋都服务、越秀服务同比降幅在20%以上，分别为-29.02%、-25.03%、-24.92%、-24.35%、-24.17%。

从数量上来看，世茂服务减员超万人，为11898人。再往前，2022年有融创服务曾减员超1万人，2023年中海物业、碧桂园服务分别减少超1.4万名员工。

雅生活服务2024年员工锐减数量仅次于世茂服务，为9145人；排在第三位的则是A股独立第三方物企新大正，减员5504人。

此外，中海物业（-4385人）、保利物业（-3777人）、特发服务（-3619人）、越秀服务（-3321人）、时代邻里（-1911人）、招商积余（-1732人）、金科服务（-1405人）、合景悠活（-1237人）等8家物企减员数量也在千人以上，含央国资背景量较高。

拉长时间线，中海物业、保利物业、招商积余、时代邻里，连续两年大刀减员，2023年它们分别减少14413人、9531人、5742人、2544人。

另外，32家逆势扩招的物企中，恒大物业（ 3689人）、绿城服务（ 2400人）、滨江服务（ 2375人）是“大户”，增员在2000人以上。润华服务（ 1776人）、荣万家（ 1546人）、卓越商企服务（ 1436人）、万物云（ 1157人）、永升服务（ 1129人）、华润万象生活（ 1069人）6家物企也扩招了上千人。

值得一提的是，恒大物业、万物云2023年也扩招了不少员工，分别为19406人、3354人。

从增幅来看，烨星集团最高，为44.92%。德商产投服务、金茂服务、弘阳服务、鑫苑服务、滨江服务5家物企员工总数同比增长则超过20%。

减员真相

影响物企员工数量增减的因素，与物企在管规模及发展策略息息相关。

比如，最近两年物企更加注重规模质量，持续对低质低效项目进行汰换。据悉，2024年世茂服务退出了6090万平方米、彩生活终止合约面积5860.8万平方米、中海物业退盘4450万平方米、金科服务全年退出住宅在管建筑面积1920万平方米……

事实上，企业员工数量增减，多数情况下都与整体的管理决策有关。物企减员的背后，大多都有削减员工成本开支的意图。

乐居财经《物业K线》进一步统计了43家上市物企2024年的员工成本及变动情况，数据显示，它们的员工成本总额合计约837.49亿元，均值19.47亿元，有10家在均值之上。

而乐居财经统计的2023年45家上市物企样本中，平均员工总成本约18亿元，高于平均值的有11家。

2024年统计样本中，碧桂园服务、万物云两家物企员工成本超过百亿，分别为163.9 亿元、118.9 亿元。它们去年分别增员634人、1157人，而员工成本对应增加10.08亿元、6.03亿元，是增加最多的两家。

绿城服务、恒大物业、雅生活服务、华润万象生活，4家物企员工成本总额超过50亿元，分别为61.5亿元、60.7亿元、57.0亿元、55.6亿元。另外，员工数量最少的宋都服务，对应员工成本不到1亿元。

去年上市的经发物业缺乏2023年的数据，余下42家物企中，两家物企员工成本总额同比持平，减少与增加的均有20家，不过员工成本增长数额超过减少数额近8.5亿元。具体来看，20家降本物企，员工成本总额合计减少26.85亿元；另外20家增本物企，员工成本总额合计增加35.35亿元。

其中，从数额来看，保利物业（-5.6亿元）、世茂服务（-5.0亿元）、雅生活服务（-4.8亿元）、中海物业（-3.1亿元）、时代邻里（-2.55亿元）、宝龙商业（-1.1亿元），6家物企缩减了超亿元。

从幅度来看，时代邻里（-34.0%）、星悦康旅（-26.2%）、宋都服务（-16.4%）、保利物业（-12.9%）、世茂服务（-12.8%）、宝龙商业（-12.5%）、远洋服务（-10.2%）的降幅均超过10%。

它们2024年均缩编的不少员工，但也并非减员越多员工成本减少越多。