截至目前已提供资金超118.52亿元，万科成了深铁的拖油瓶？

万科再获大股东深铁集团15.52亿元支援。

5月14日万科A公告，公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司拟向公司提供借款，借款金额不超过15.52亿元，用于偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息，借款利率为每笔借款提款日前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）减76个基点。

据公开数据统计，截至2025年5月14日，深铁集团已累计向万科提供约118.52亿元资金支持。

2024年：深铁集团通过认购中金印力公募REIT、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权等方式支持万科，并合计向万科提供70亿元股东借款用于归还公开市场债券。

2025年2月10日：深铁集团向万科提供28亿元股东借款，用于偿还到期公开债务。

2月21日：深铁集团再次向万科提供42亿元股东借款，同样用于偿还到期公开债务。

4月29日：深铁集团向万科提供33亿元股东借款，用于偿还公开市场发行债券的本金与利息。 

5月14日：深铁集团计划再向万科提供15.52亿元借款，用于偿还公司到期公开债务。

作为万科第一大股东的深铁集团早前较少参与日常管理运营，直到万科债务危机爆发，形势愈发危险，今年初通过相关部门授意，深铁集团管理层才深度介入万科运营管理，撤换一众万科高管，重梳万科财务底细及业务条线。

2025年将是万科的偿债高峰期，据克而瑞研报显示，截至2024年末，万科有息负债共3612.8亿元，较年初增长12.9%，短债规模1582.8亿元，占比43.8%，2025年万科将面临偿债高峰期。

然而，在中国房地产市场持续下行压力下，万科的销售回款大幅下滑，进一步加剧现金流断裂风险。

2024年，万科营收入3431.76亿元，同比下降26.32%。净利润-494.78亿元，同比下降506.81%。

2025年一季度，万科营业收入379.95亿元，同比下降38.31%。归母净利润-62.46亿元，同比下降1625.63%。 净利率-16.88%，同比减少3238.97%。

截至2024年12月末，万科持有货币资金约881.6亿元，同比减少116.5亿元。

2025年万科面临215.9亿元到期公开债务（含公司债和中期票据），叠加一年内到期的非公开债务，短期偿债覆盖率仅为68%（扣除受限资金后更低）。

华泰证券分析指出，万科企业2025年面临较大到期债务压力，现金短债比约为0.55。

通过数据模型测算，在没有深铁集团援助的情况下，万科通过自身能力覆盖2025年到期债务将面临较大挑战。

在此背景下，大股东不得不持续提供资金支持，以帮助万科缓解短期偿债压力，稳定市场信心。

值得注意的是，被万科拖累的深铁集团本身同样面临市场压力。

深铁集团是深圳市最大的轨道交通建设和运营企业，主营业务包括地铁运营、站城一体化开发和其他相关业务。其商业模式主要基于“轨道+物业”模式，通过地铁线路的建设和运营带动周边房地产开发，实现多元化的收入来源。

根据深铁集团2024年度审计报告，2024年全年实现营收211.89亿元，同比下降15.74%；合并报表范围内发生亏损334.6亿元。

这一亏损主要源于对联营企业万科的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失。此外，房地产市场的下行也影响了其站城一体化开发业务的收入。

截至2024年6月30日，深铁集团有息债务余额2898.87亿元，其中银行贷款1060.50亿元、债券融资946亿元、其他有息负债792.36亿元。深铁集团2024年EBITDA规模为-230.67亿元，显示出公司在短期偿债方面存在一定压力。

按照计划，深铁集团未来3-5年的在建及拟建项目总投资规模超过1500亿元，这些投资虽然主要来自于市政资金，但后续运营仍将面临投入和收支平衡压力。

深铁集团与万科原本是可以业务模块互补、资源互动的两家优秀企业，哪知急转直下的房地产市场瞬间撕下万科光鲜靓丽的外衣，袒露出血淋淋的伤口，深铁集团不得不应付这突发的状况，哪怕力不从心，自顾不济。

总的来说，2025年对于万科和深铁集团，甚至整个中国房地产企业都将是一次严峻的挑战，临期债务只是第一关，如何应对新经济背景下的房地产新需求、新模式才是更大的考验。