资管新范式 | 上海地产住房租赁的“资本活水”

观点指数 近期，上海地产在住房租赁资产证券化领域取得实质性进展。2月21日，汇添富上海地产租赁住房REIT获批通过，将成为第七单住房租赁公募REITs产品。项目从申报到获批通过不到90天。基金初始投资的基础设施项目包括虹桥项目及江月路项目，整体估值为12.31亿元。

据了解，基金净回收资金的60%（含）以上拟投向雪野家园项目、宝山区顾村项目以及周浦项目或其他经批准同意的租赁住房项目的建设。三个项目总建筑面积合计约29.14万平方米，项目总投资34.74亿元，资本金缺口合计6.65亿元。

除此之外，今年1月，上海地产成功发行全国首单储架式保租房CMBS项目。本次专项计划储架规模为70亿元，首期37.01亿元，是全国单期发行规模最大的保障性租赁住房CMBS项目。

首期入池项目为耀华璟滨社区和古北璟宏社区，共计可提供租赁住房1652套，估值52.95亿元，2024年年末出租率为85.8%，项目现金流稳定。

通过REITs与CMBS协同创新模式，上海地产初步构建住房租赁领域“权益型+债权型”双融资体系，实现住房租赁从沉淀资产到流动资本的转变，为市场保障性租赁住房可持续发展提供了重要参考，同时也为资本市场参与住房租赁市场提供新的思路。

REITs与CMBS双融资体系

2月21日，据上海证券交易所披露，汇添富上海地产租赁住房REIT项目状态更新为“已通过”，将成为第七单住房租赁公募REITs产品。通过建立保租房资产上市通道，上海地产集团将打通“投融建管退”的商业闭环，有效吸纳更多社会资金参与保租房建设。

基金发起人为上海地产房屋租赁有限公司，管理人为汇添富基金管理股份有限公司，基础设施项目运营管理服务机构为上海城方租赁住房运营管理有限公司。

其中，汇添富上海地产租赁住房REIT于2024年11月26日正式向上交所提交申报材料，从申报到获批通过耗时不到90天。据REIT封卷稿说明书披露，2024年，基金拟募集资金规模为12.97亿元，其中收购基础设施项目所支付的现金净额为12.96亿元。

2025年可供分配金额预测值为5662.19万元，对应年化分派率为4.37%。

数据来源：基金招募说明书，公开资料，观点指数、商业客整理

首次入池的两个底层资产为虹桥项目及江月路项目，是上海地产集团运营期限最长的两个住房租赁资产，其中前者是上海市首批R4租赁用地项目，后者是上海市首批、闵行区首个由存量闲置商办资产改造而来的租赁住房项目。项目公司是尚淦实业和华辙实业，为上海市国资委100%控股。

REIT封卷稿说明书披露，截至2024年9月30日（价值时点），虹桥项目和江月路项目的评估价值分别为3.56亿元和8.75亿元，合计12.31亿元，评估单价分别为11594元/平方米和15201元/平方米。

2025年，虹桥项目和江月路项目的运营净收益分别为1672.92万元和4109.38万元，计算得到的资本化率分别为4.70%和4.70%，运营净收益率分别为75.74%和72.06%。

项目运营层面，截至2024年12月31日，虹桥项目及江月路项目租赁住房部分按出租面积计算的出租率分别为91.38%和94.04%，对比9月末，两者出租率分别减少2.63个百分点和提升0.01个百分点。基础项目租赁住房部分出租率保持高位，其中虹桥项目出租率的表现受市场淡季影响较大。去年年末，两者配套商业部分的出租率分别为88.37%和74.62%

去年下半年，基础设施项目平均退租后的去化时间约11天。同时，去年前三季度，两者续租率分别为56.96%和57.53%。

目前基础设施项目已进入常态化配租阶段，实行轮候配租机制。由于年末至春节假期期间处于租房淡季，市场需求收缩，截至去年年底，虹桥项目及江月路项目均无轮候登记。

2024年前三季度，基础设施项目营业收入合计5554.9万元，2023年全年营业收入合计6772.33万元，同比增长7.18%。基础设施出租率、续租率、营业收入等指标表现良好，项目运营保持稳健。

除公募REITs产品外，1月上海地产集团发行全国首单储架式保租房CMBS项目，即“国君-地产住发保障性租赁住房第1期资产支持专项计划”。本次专项计划储架规模为70亿元，首期37.01亿元，其中优先档37亿元，占比99.97%，AAA评级，期限21年，预计到期日为2046年1月8日，发行利率2.2%。

储架式CMBS是指在实行注册制的基础上，原始权益人一次注册、多次发行的CMBS，可简化发行程序，提高融资效率。通过发行储架式保障性租赁住房CMBS，有助于上海地产集团批量式盘活存量资产，提高资金周转效率，并进一步加快后续项目的建设，扩大房源供给。

本次储架式CMBS首期入池项目为耀华璟滨社区和古北璟宏社区，分别位于浦东后滩商务办公区和长宁古北商圈。两者可提供的房源数量分别为1278套和374套，共计1652套房量，估值52.95亿元，2024年年末出租率为85.8%，项目现金流稳定。

这两处资产及REIT首次入池的两个项目均属于上海地产集团运营期限相对较长的项目，均已进入稳定运营阶段。

值得注意的是，汇添富上海地产租赁住房REIT净回收资金的60%（含）以上拟投向雪野家园项目、宝山区顾村项目以及周浦项目或其他经批准同意的租赁住房项目的建设。

三个项目总建筑面积合计约29.14万平方米，项目总投资共计34.74亿元，资本金缺口合计6.65亿元。上海地产将REITs发行后所得的资金，用于新的租赁住房项目投资、现有项目的改造升级或偿还前期项目的融资贷款等，实现资金的循环利用。

随着REIT成功获批及CMBS产品的成功发行，上海地产集团在保障性租赁住房金融服务和创新实践上实现重大突破，将有助于其盘活存量资产，提升资金的使用效率。其中公募REITs产品实现住房租赁资产真实出售，CMBS保留资产所有权，实现“降负债”与“保资产”的双重诉求。

同时，通过REITs与CMBS的协同创新模式，上海地产初步构建住房租赁领域“权益型+债权型”双融资体系，实现住房租赁从沉淀资产到流动资本的转变，为市场保障性租赁住房可持续发展提供了重要参考，也为资本市场参与住房租赁市场提供新的思路。

资产管理“新”思

上海地产集团于2002年成立，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本300亿元。截至2023年底，集团资产总额超4200亿元。2023年全年营业收入合计372.66亿元，毛利率23.36%，其中保障住房业务全年收入占比21.19%。

上海地产集团作为市属城市保障类国有企业集团，主要业务包括保障住房业务、城市更新与区域投资开发、商品房开发和不动产经营、建筑材料业务和物业出租及场地出租等。其中，获批通过的REIT及成功发行的CMBS的入池项目属于保障住房业务板块。

据了解，上海地产集团的资产规模属于全市最大，扩募资产储备丰富，已累计筹措约4.5万套各类保租房房源，占全市已筹措房源的八分之一。项目分布于全市多个行政区域，覆盖市中心CBD、核心商业区到近远郊的产业集聚区，有效承载各类住房租赁需求。

其中，持有R4租赁住房超过2万套，约占全市供应总量的10%，位居全市首位。预计至“十四五”期末，即到今年年底将累计筹措保租房6万套，约占全市“十四五”期末累计建设筹措总数的10%。

值得一提的是，截至2024年9月30日，上海地产共持有保租房项目28个，其中包括耀华璟滨、耀华璟耀、世博璟尚、古北璟辰等在内的多个项目，属于千套以上的大型租赁社区产品。

这些资产将为汇添富上海地产租赁住房REIT扩募提供强有力的支持。通过优化资产组合，将有望为公募REITs产品带来更多的现金流，提升分红率和投资人的收益。

其中上文提及的公募REIT项目原始权益人上海地产房屋租赁有限公司（简称地产房屋租赁）的控股股东为上海地产（集团）有限公司，实际控制人为上海市国资委。

作为上海地产集团唯一的保租房公募REITs平台，地产房屋租赁通过下属项目公司新建、孵化培育保租房项目及收购或承接、孵化培育存量保租房项目等方式进行运作，以实现资产整合、盘活存量以及资产保值增值等。

2023年全年及2024年前三季度，地产房屋租赁经营活动产生的现金流量净额分别为5010.45万元和5360.67万元，营业收入分别为2685.13万元和5547.07万元，净利润分别为255.38万元和1170.86万元，净利率分别录得6.93%和21.11%。整体经营活动表现稳健，同时稳步提升。

另外，上海地产租赁住房建设发展有限公司（简称“地产租住”）原通过持有项目公司尚淦实业100%股权间接持有虹桥项目，根据基金的相关安排，地产租住将尚淦实业 100%股权转让至地产房屋租赁。

据商业客了解，地产租住公司持有的全部保租房项目资产均委托上海城方进行运营管理或监督管理。

上海城方租赁住房运营管理有限公司成立于2018年2月7日，是上海地产集团旗下唯一的租赁住房项目运营管理平台，定位为专业化的租赁住房和社区商业运营商。从公司股权结构来看，上海地产集团是城方公司的实际控制人，合计持有城方公司 52.53%的股权，旗下地产租住为城方公司的控股股东。

过去一年里，城方聚焦住房租赁及社区商业两大领域，在营社区数量实现进一步增长。针对租住领域，城方参与构建上海“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系，继续推进保租房、公租房、市场化长租房以及建设者之家等产品的布局，满足不同人群的居住需求。

数据来源：城方官微，观点指数、商业客整理

据商业客了解，2024年全年，城方在上海浦东新区、黄浦、长宁、徐汇、青浦等行政区新开租赁社区6个，可提供房源约8千套。其中包括世博璟尚社区、漕河泾|城方社区·古美店、璟岸公寓、古北璟辰社区、CHIC栖窠社区以及北杨智汇社区。

其中，漕河泾|城方社区·古美店由城方公司与漕河泾开发区携手打造；CHIC栖窠社区是由上海实业发展股份有限公司、上海西虹桥商务开发有限公司、上海青浦发展(集团)有限公司联合开发，携手上海城方租赁住房运营管理有限公司共同打造的徐泾片区首个保租房社区。

在对外合作上，2024年里，城方先后与上实、漕河泾、民航、中船、无锡太湖新城集团等多家企业建立合作关系，累计运营拓展10个项目，运营房源近5千套。

也就是说，除了依托上海地产提供的资源支撑外，对外合作也是城方实现管理规模增长的重要方式。

据城方官微披露，截至2024年底，其在营保障性租赁住房项目18个，可提供房源约1.7万套，社区出租率稳定在超90%的水平；市场化长租公寓项目8个，可提供房源约1千余套；公共租赁住房项目10个，房源约1.3万套；新时代城市建设者管理者之家项目5个，床位数约8千套。

除了实现租住运营规模提升外，城方同样发力社区商业领域。2024年，城方租住型社区商业品牌“LIVING+”运营社区商业项目增长至19个，总建筑面积约9.6万平方米。

通过资源整合，上海地产在住房租赁领域实现从资源到运营到资本的三角闭环。通过城方运营管理平台提供从房源维护、租客服务到社区管理等的全方位服务，以实现项目的稳定运营。同时，通过公募REITs与CMBS等资产证券化方式，实现资金回笼、再投资的循环，扩大租赁住房投资和管理规模。

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